Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan

Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:

• Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
• Income: how much you earn, and whether you can prove it.
• Debts: what you already pay each month, compared with your income.
• Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.

You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.

For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.

Mjeseci 12 do 9: provjerite i sredite svoj kredit

• Preuzmite svoje besplatne kreditne izvještaje od sva tri kreditna biroa na AnnualCreditReport.com. Možete ih besplatno provjeravati svaki tjedan.
• Tražite pogreške, poput računa koji nisu vaši ili kašnjenja u plaćanju koja niste napravili. Osporite pogreške u pisanju. Naša lekcija o čitanju vašeg kreditnog izvještaja pokazuje kako.
• Plaćajte svaki račun na vrijeme. Postavite automatska plaćanja ili podsjetnike.
• Otplatite stanje na kreditnim karticama. Korištenje manjeg dijela vaših kreditnih limita može poboljšati vaš rejting. Pogledajte što utječe na vaš kreditni rejting.
• Još nemate kreditnu povijest? Započnite sada s našom lekcijom o izgradnji kreditne sposobnosti. Neki programi zajmova, poput FHA kredita, imaju pravila koja omogućuju zajmodavcu da pregleda druge evidencije, poput najamnine i režija.

Ocjena koju koristi hipotekarni zajmodavac možda neće odgovarati besplatnom rezultatu u vašoj bankovnoj aplikaciji. Od rujna 2026., zajmodavci koji prodaju kredite Fannie Mae i Freddie Macu mogu koristiti Classic FICO score ili VantageScore 4.0, na temelju izvještaja sva tri ureda. Stoga provjerite sva tri izvještaja.

Mjeseci 9 do 6: sačuvaj tri stvari

• Predujam: neki zajmovi zahtijevaju samo 3% ili 3,5% od cijene. Programi u DC-u, Marylandu i Virginiji mogu pomoći.
• Troškovi zatvaranja: naknade za zajam, vlasnički list, porezi i unaprijed plaćene stavke. Vaš zajmodavac će ih navesti u procjeni zajma.
• Hitna štednja: novac koji vam ostaje nakon useljenja, za popravke i iznenađenja.

Držite svoje ušteđevine na bankovnom ili kreditnom računu. Zajmodavci obično traže nedavne bankovne izvode, a mogu i pitati odakle su došli veliki depoziti. Novac koji se čuva kod kuće teško je za zajmodavca jer ne može vidjeti odakle je novac došao. Položite ga ranije i vodite evidenciju. Ako vam član obitelji želi dati novac, pitajte zajmodavca koje papire treba, poput potpisanog pisma o darovanju.

Ovo je također vrijeme da potražite pomoć s predujmom. Pogledajte pomoć pri predujmu i vrste zajmova u DC-u, Marylandu i Virginiji.

Zajmodavci moraju provjeriti je li vaš prihod stvaran i vjerojatno će se nastaviti. Pokrenite fascikl, na papiru ili na mobitelu, i dodajte papire čim ih dobijete.

Papiri koje većina zajmodavaca traži

• Osobna iskaznica s fotografijom, poput vozačke dozvole ili putovnice
• Vaš broj socijalnog osiguranja ili ITIN
• Platne liste za zadnjih 30 dana
• W-2 obrasci iz posljednje dvije godine
• Savezne porezne prijave za posljednje dvije godine
• Bankovni izvodi iz zadnja dva mjeseca, sa svakom stranicom
• Dokaz da plaćate najamninu na vrijeme, poput bankovnih izvoda ili kontakt podataka vašeg stanodavca
• Popis vaših dugova i mjesečnih uplata

Samozaposleni, honorarni i gotovinski radnici

Ako vozite za aplikaciju, čistite kuće, vodite mali posao ili radite ugovorne poslove, trebate dodatne dokaze. Fannie Mae, koja kupuje mnoge američke hipotekarne kredite, obično traži dvije godine prihoda od samozapošljavanja u vašim poreznim prijavama. Mnogi zajmodavci traže:

• Osobne savezne porezne prijave za posljednje dvije godine, sa svim rasporedima
• Porezne prijave za poslovanje, ako vaše poduzeće podnosi vlastito
• 1099 obrasci od tvrtki koje su vam platile
• Izvještaj o dobiti i gubitku za ovu godinu do sada
• Poslovni bankovni izvodi, ako imate zaseban račun

Važno: za samozaposlene, zajmodavci obično računaju prihod u vaše porezne prijave nakon poslovnih troškova, a ne ukupne prodaje. Ako zaradite gotovinu, a ne prijavljujete je, zajmodavac je ne može koristiti za vašu kvalifikaciju. Pogledajte našu lekciju o porezima za gig i samozaposlene radnike.

Zajmoprimci s ITIN-om

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) je porezni broj IRS-a za osobe koje ne mogu dobiti broj socijalnog osiguranja. Neke banke, kreditne unije i lokalni zajmodavci odobravaju hipoteke ITIN zajmoprimcima. Ti zajmovi mogu zahtijevati veći predujam ili koštati više, stoga pažljivo usporedite ponude. Zajmodavci često traže:

• Vaše ITIN pismo od IRS-a
• Putovnica ili druga državna iskaznica s fotografijom
• Savezne porezne prijave podnesene s vašim ITIN-om, često za dvije godine
• Dokaz o stalnom zaposlenju i prihodima, poput platnih evidencija ili bankovnih izvoda
• Evidencija o pravovremenim plaćanjima najma i režija

Provjerite je li vaš ITIN još uvijek aktivan. IRS kaže da ITIN istječe ako se ne koristi na saveznoj poreznoj prijavi tri porezne godine zaredom. Također znajte da od 25. svibnja 2025. FHA zajmovi više nisu dostupni za nestalne stanovnike, poput osoba s radnim vizama. Državljani SAD-a i zakoniti stalni stanovnici (nositelji zelene karte) i dalje se mogu prijaviti.

Od lipnja 2026. savezni regulatori traže od banaka da pažljivije prate klijente koji koriste ITIN. Također su rekli da hipotekarni zajmodavci mogu uzeti u obzir vaš imigracijski status kada odlučuju možete li vratiti zajam. Neki mogu tražiti dodatne dokumente ili reći ne, stoga pitajte prije podnošenja zahtjeva. Savjetnik za stanovanje može vam pomoći pronaći zajmodavce koji i dalje odobravaju ITIN kredite.

Pohađajte tečaj edukacije za kupce kuća

Mnogi programi zahtijevaju tečaj. Na primjer, zajmovi iz Programa hipoteke u Marylandu i mnogi stambeni krediti u Virginiji zahtijevaju odobreni tečaj prije zatvaranja. Fannie Mae zahtijeva edukaciju o vlasništvu kuće za neke zajmove s niskim predujmom kada su svi kupci prvi put kupci. Agencije za savjetovanje o stanovanju odobrene od strane HUD-a predaju ove tečajeve, često besplatno ili uz malu naknadu. Virginia Housing nudi besplatan tečaj, online ili uživo.

Predkvalifikacija i predodobrenje

Zajmodavci koriste ove riječi na različite načine. Predkvalifikacija je često brza procjena temeljena na onome što kažete zajmodavcu. Predodobrenje obično znači da je zajmodavac provjerio vaš kredit i neke dokumente. Ni jedno ni drugo nije zajamčeni kredit. Prodavatelji i agenti za nekretnine često traže da vidite pismo o predodobrenju uz vašu ponudu.

Postavite vlastiti cjenovni limit

Zajmodavac vam može odobriti više nego što možete ugodno platiti. Izračunajte pune mjesečne troškove vlasništva: otplatu kredita, porez na nekretnine, osiguranje kuće, naknade za stanove ili udruge vlasnika kuća (HOA), režije i novac za popravke.

1. Iskoristite svoj budžet da pronađete najviše što možete platiti za smještaj svaki mjesec.
2. Pitajte svog zajmodavca ili savjetnika za stanovanje koja cijena kuće odgovara toj uplati, uključujući poreze, osiguranje i naknade.
3. Gledajte samo kuće po cijeni ili ispod te cijene, čak i ako je vaša predodobrenja viša.

Savjetnik za stanovanje odobren od strane HUD-a može pregledati vaš kredit i proračun, napraviti plan s vama, objasniti ponude kredita i reći vam o lokalnim programima predujma. Mogu vam dati neovisne savjete o tome je li zajam dobar izbor za vas. Pomoć je često besplatna ili povoljna.

• Nazovite HUD na 800-569-4287 kako biste pronašli agenciju u svojoj blizini.
• Pretražujte po poštanskom broju pomoću CFPB pretrage savjetnika za stanovanje.
• Zatražite savjetnika koji govori vaš jezik i pitajte sastaju li se telefonom ili online.