Kupnja kuće i dobivanje hipoteke · Lekcija 1 3

Pripremite se za hipoteku: 12-mjesečni plan

Mjesečni plan za jačanje kredita, štednje i papirologije prije nego što podnesete zahtjev za hipoteku, s primjerom omjera duga i prihoda. (About 16 min, 5 quiz questions)

U ovoj lekciji

Što ćeš naučiti

Izračunajte omjer duga i prihoda i vidite kako otplata duga mijenja taj omjer duga.
Slijedite plan od 12 mjeseci kako biste ojačali svoj kredit, ušteđevinu i papirologiju prije podnošenja zahtjeva.
Prikupite dokumente koje zajmodavci traže, uključujući dodatne papire za samozaposlene i ITIN zajmoprimce.
Razlikujte predkvalifikaciju od predodobrenja i pronađite savjetnika za stanovanje odobrenog od strane HUD-a.

Kako se to povezuje s našim kolegijima: Naš tečaj pokriva korake do kupnje doma i kako izračunati omjer duga i prihoda. Ova lekcija pretvara te korake u 12-mjesečni plan, s obrađenim brojkama i popisima dokumenata za različite vrste radnika.

Riječi koje treba znati

Omjer duga i prihoda (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI)): Vaše ukupne mjesečne uplate duga podijeljene s vašim bruto mjesečnim prihodom, prikazane kao postotak. Zajmodavci ga koriste za procjenu možete li si priuštiti novu uplatu.
Bruto mjesečni prihod (Gross monthly income): Ono što zaradite u mjesec dana prije nego što se odbiju porezi i drugi odbici.
Predujam (Down payment): Dio cijene kuće koji plaćate vlastitim novcem ili uz pomoć programa. Hipoteka plaća ostatak.
Predkvalifikacije (Pre-qualification): Rana procjena zajmodavca o tome koliko biste mogli posuditi. Često se temelji na informacijama koje date bez dokaza.
Predodobrenje (Pre-approval): Pismo u kojem se kaže da je zajmodavac spreman posuditi vam do određenog iznosa, obično nakon provjere vaše kreditne sposobnosti i nekih dokumenata. To nije konačna ponuda kredita.
Savjetnik za stanovanje odobren od strane HUD-a (HUD-approved housing counselor): Obučeni savjetnik u agenciji odobrenoj od strane Ministarstva stanovanja i urbanog razvoja SAD-a (HUD). Daju besplatne ili povoljne savjete o kupnji, najmu i izbjegavanju ovrhe.

Na što zajmodavci obraćaju pažnju

Prije nego što vam zajmodavac odobri hipoteku (kredit za kupnju kuće), želi biti siguran da možete plaćati rate dugi niz godina. Zajmodavci gledaju na četiri glavne stvari:

Kredit: vaši kreditni izvještaji i ocjene pokazuju kako ste u prošlosti plaćali račune i zajmove.
Prihod: koliko zarađujete i možete li to dokazati.
Dugovi: ono što već plaćate svaki mjesec, u usporedbi s vašim prihodima.
Štednja: novac za predujam, troškove zatvaranja i hitne slučajeve nakon useljenja. Zaključenje, često nazvano namirenje u području DC-a, je sastanak na kraju kupnje kuće gdje potpisujete kreditne papire, plaćate gotovinom za zatvaranje i preuzimate ključeve.

Ne možeš ih promijeniti u mjesec dana. Ali za godinu dana možeš napraviti stvarni napredak. Ova lekcija ti daje plan.

Za dugove, ključni broj je vaš omjer duga i prihoda (DTI). To su sve vaše mjesečne uplate duga, uključujući mjesečnu ratu za kuću, podijeljene s vašim bruto mjesečnim prihodom (vašim prihodom prije oporezivanja). Svaki program zajmova i zajmodavac postavlja vlastiti DTI limit. Na primjer, u rujnu 2026. program DC Open Doors naveo je maksimalni DTI od 50%, odnosno 45% za neke FHA zajmove. FHA kredit je hipoteka koju podržava Federalna uprava za stanovanje. Omogućuje kupcima da uplate samo 3,5% i može biti lakše dobiti s nižim kreditom. Niži DTI ostavlja više prostora u vašem budžetu za hranu, prijevoz i iznenađenja.

Primjer

Radni primjer: DTI prije i poslije otplate kredita za auto

Marisol i Luis iznajmljuju stan u Hyattsvilleu, Maryland. Zajedno zarađuju 6.500 dolara mjesečno prije poreza. Zajmodavac procjenjuje da bi kuća u nizu koja im se sviđa koštala 2.100 dolara mjesečno za kredit, porez na nekretnine i osiguranje. Njihov kredit za auto ima još 12 rata.

Marisol i Luis: mjesečni dugovi ako se prijave sada ili za 12 mjeseci
Mjesečna uplata	Prijavite se sada	Prijavite se za 12 mjeseci
Nova rata za kuću (procjena)	$2,100	$2,100
Kredit za automobil	$450	$0
Minimalna plaćanja kreditnim karticama	$150	$150
Studentski kredit	$200	$200
Ukupni mjesečni dugovi	$2,900	$2,450

Sada: $2,900 ÷ $6,500 = 0,446, ili oko 45% DTI

Nakon isteka kredita za automobil: $2,450 ÷ $6,500 = 0,377, odnosno oko 38% DTI

Čekajući da se kredit za automobil otplati, njihov DTI pada za oko 7 postotnih bodova. To im može pomoći da se kvalificiraju za kredit. Nakon kupnje, u njihovom proračunu ostaje dodatnih 450 dolara mjesečno za troškove vlasništva nad domom, poput popravaka. Primijetite da njihova najamnina nije u tablici. Najam prestaje kad kupuju, a na njegovo mjesto dolazi nova rata za kuću.

Mjeseci 12 do 6: popravite kredit i gradite štednju

Mjeseci 12 do 9: provjerite i sredite svoj kredit

Preuzmite svoje besplatne kreditne izvještaje od sva tri kreditna biroa na AnnualCreditReport.com. Možete ih besplatno provjeravati svaki tjedan.
Tražite pogreške, poput računa koji nisu vaši ili kašnjenja u plaćanju koja niste napravili. Osporite pogreške u pisanju. Naša lekcija o čitanju vašeg kreditnog izvještaja pokazuje kako.
Plaćajte svaki račun na vrijeme. Postavite automatska plaćanja ili podsjetnike.
Otplatite stanje na kreditnim karticama. Korištenje manjeg dijela vaših kreditnih limita može poboljšati vaš rejting. Pogledajte što utječe na vaš kreditni rejting.
Još nemate kreditnu povijest? Započnite sada s našom lekcijom o izgradnji kreditne sposobnosti. Neki programi zajmova, poput FHA kredita, imaju pravila koja omogućuju zajmodavcu da pregleda druge evidencije, poput najamnine i režija.

Ocjena koju koristi hipotekarni zajmodavac možda neće odgovarati besplatnom rezultatu u vašoj bankovnoj aplikaciji. Od rujna 2026., zajmodavci koji prodaju kredite Fannie Mae i Freddie Macu mogu koristiti Classic FICO score ili VantageScore 4.0, na temelju izvještaja sva tri ureda. Stoga provjerite sva tri izvještaja.

Mjeseci 9 do 6: sačuvaj tri stvari

Predujam: neki zajmovi zahtijevaju samo 3% ili 3,5% od cijene. Programi u DC-u, Marylandu i Virginiji mogu pomoći.
Troškovi zatvaranja: naknade za zajam, vlasnički list, porezi i unaprijed plaćene stavke. Vaš zajmodavac će ih navesti u procjeni zajma.
Hitna štednja: novac koji vam ostaje nakon useljenja, za popravke i iznenađenja.

Držite svoje ušteđevine na bankovnom ili kreditnom računu. Zajmodavci obično traže nedavne bankovne izvode, a mogu i pitati odakle su došli veliki depoziti. Novac koji se čuva kod kuće teško je za zajmodavca jer ne može vidjeti odakle je novac došao. Položite ga ranije i vodite evidenciju. Ako vam član obitelji želi dati novac, pitajte zajmodavca koje papire treba, poput potpisanog pisma o darovanju.

Ovo je također vrijeme da potražite pomoć s predujmom. Pogledajte pomoć pri predujmu i vrste zajmova u DC-u, Marylandu i Virginiji.

Mjeseci 6 do 3: prikupite svoje papire

Zajmodavci moraju provjeriti je li vaš prihod stvaran i vjerojatno će se nastaviti. Pokrenite fascikl, na papiru ili na mobitelu, i dodajte papire čim ih dobijete.

Papiri koje većina zajmodavaca traži

Osobna iskaznica s fotografijom, poput vozačke dozvole ili putovnice
Vaš broj socijalnog osiguranja ili ITIN
Platne liste za zadnjih 30 dana
W-2 obrasci iz posljednje dvije godine
Savezne porezne prijave za posljednje dvije godine
Bankovni izvodi iz zadnja dva mjeseca, sa svakom stranicom
Dokaz da plaćate najamninu na vrijeme, poput bankovnih izvoda ili kontakt podataka vašeg stanodavca
Popis vaših dugova i mjesečnih uplata

Samozaposleni, honorarni i gotovinski radnici

Ako vozite za aplikaciju, čistite kuće, vodite mali posao ili radite ugovorne poslove, trebate dodatne dokaze. Fannie Mae, koja kupuje mnoge američke hipotekarne kredite, obično traži dvije godine prihoda od samozapošljavanja u vašim poreznim prijavama. Mnogi zajmodavci traže:

Osobne savezne porezne prijave za posljednje dvije godine, sa svim rasporedima
Porezne prijave za poslovanje, ako vaše poduzeće podnosi vlastito
1099 obrasci od tvrtki koje su vam platile
Izvještaj o dobiti i gubitku za ovu godinu do sada
Poslovni bankovni izvodi, ako imate zaseban račun

Važno: za samozaposlene, zajmodavci obično računaju prihod u vaše porezne prijave nakon poslovnih troškova, a ne ukupne prodaje. Ako zaradite gotovinu, a ne prijavljujete je, zajmodavac je ne može koristiti za vašu kvalifikaciju. Pogledajte našu lekciju o porezima za gig i samozaposlene radnike.

Zajmoprimci s ITIN-om

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) je porezni broj IRS-a za osobe koje ne mogu dobiti broj socijalnog osiguranja. Neke banke, kreditne unije i lokalni zajmodavci odobravaju hipoteke ITIN zajmoprimcima. Ti zajmovi mogu zahtijevati veći predujam ili koštati više, stoga pažljivo usporedite ponude. Zajmodavci često traže:

Vaše ITIN pismo od IRS-a
Putovnica ili druga državna iskaznica s fotografijom
Savezne porezne prijave podnesene s vašim ITIN-om, često za dvije godine
Dokaz o stalnom zaposlenju i prihodima, poput platnih evidencija ili bankovnih izvoda
Evidencija o pravovremenim plaćanjima najma i režija

Provjerite je li vaš ITIN još uvijek aktivan. IRS kaže da ITIN istječe ako se ne koristi na saveznoj poreznoj prijavi tri porezne godine zaredom. Također znajte da od 25. svibnja 2025. FHA zajmovi više nisu dostupni za nestalne stanovnike, poput osoba s radnim vizama. Državljani SAD-a i zakoniti stalni stanovnici (nositelji zelene karte) i dalje se mogu prijaviti.

Od lipnja 2026. savezni regulatori traže od banaka da pažljivije prate klijente koji koriste ITIN. Također su rekli da hipotekarni zajmodavci mogu uzeti u obzir vaš imigracijski status kada odlučuju možete li vratiti zajam. Neki mogu tražiti dodatne dokumente ili reći ne, stoga pitajte prije podnošenja zahtjeva. Savjetnik za stanovanje može vam pomoći pronaći zajmodavce koji i dalje odobravaju ITIN kredite.

Mjeseci 3 do 0: kolegij, predodobrenje i ograničenje cijene

Pohađajte tečaj edukacije za kupce kuća

Mnogi programi zahtijevaju tečaj. Na primjer, zajmovi iz Programa hipoteke u Marylandu i mnogi stambeni krediti u Virginiji zahtijevaju odobreni tečaj prije zatvaranja. Fannie Mae zahtijeva edukaciju o vlasništvu kuće za neke zajmove s niskim predujmom kada su svi kupci prvi put kupci. Agencije za savjetovanje o stanovanju odobrene od strane HUD-a predaju ove tečajeve, često besplatno ili uz malu naknadu. Virginia Housing nudi besplatan tečaj, online ili uživo.

Predkvalifikacija i predodobrenje

Zajmodavci koriste ove riječi na različite načine. Predkvalifikacija je često brza procjena temeljena na onome što kažete zajmodavcu. Predodobrenje obično znači da je zajmodavac provjerio vaš kredit i neke dokumente. Ni jedno ni drugo nije zajamčeni kredit. Prodavatelji i agenti za nekretnine često traže da vidite pismo o predodobrenju uz vašu ponudu.

Postavite vlastiti cjenovni limit

Zajmodavac vam može odobriti više nego što možete ugodno platiti. Izračunajte pune mjesečne troškove vlasništva: otplatu kredita, porez na nekretnine, osiguranje kuće, naknade za stanove ili udruge vlasnika kuća (HOA), režije i novac za popravke.

Iskoristite svoj budžet da pronađete najviše što možete platiti za smještaj svaki mjesec.
Pitajte svog zajmodavca ili savjetnika za stanovanje koja cijena kuće odgovara toj uplati, uključujući poreze, osiguranje i naknade.
Gledajte samo kuće po cijeni ili ispod te cijene, čak i ako je vaša predodobrenja viša.

Besplatna pomoć od savjetnika za stanovanje odobrenih od strane HUD-a

Savjetnik za stanovanje odobren od strane HUD-a može pregledati vaš kredit i proračun, napraviti plan s vama, objasniti ponude kredita i reći vam o lokalnim programima predujma. Mogu vam dati neovisne savjete o tome je li zajam dobar izbor za vas. Pomoć je često besplatna ili povoljna.

Nazovite HUD na 800-569-4287 kako biste pronašli agenciju u svojoj blizini.
Pretražujte po poštanskom broju pomoću CFPB pretrage savjetnika za stanovanje.
Zatražite savjetnika koji govori vaš jezik i pitajte sastaju li se telefonom ili online.

Pazi

Zamke koje mogu zaustaviti vašu hipoteku

Novi dug prije zatvaranja. Nemojte kupovati automobil ili namještaj na kredit i ne otvarajte nove kartice dok ne završite transakciju. Nova uplata povećava vaš DTI, a zajmodavac može ponovno provjeriti vaš kredit prije zatvaranja.
Prihod koji nije naveden u vašim poreznim prijavama. Zajmodavci ga obično ne mogu računati.
Tvrtke za popravak kredita koje naplaćuju prve. Nezakonito je da vam naplate prije nego što obave posao. Nitko ne može legalno ukloniti ispravne negativne informacije iz vašeg izvještaja. Možete sami osporiti pogreške besplatno.

Savjet

Pokrenite kućnu mapu već danas

Svaki mjesec spremite platne liste, bankovne izvode i potvrde o najamnini u jednu mapu. Kada zajmodavac traži papire, možete ih poslati u jednom danu umjesto mjesec dana.

Ključne zaključke

Zajmodavci dijele sve vaše mjesečne otplate duga, uključujući i uplatu za novu kuću, prema prihodima prije oporezivanja. Otplata duga prije podnošenja zahtjeva može znatno smanjiti taj iznos.
Počnite otprilike godinu dana unaprijed: prvo provjerite kreditne izvještaje, zatim štedite, pa prikupite papire.
Zajmodavci obično mogu računati samo prihode koje možete dokazati, poput prihoda navedenih u vašim poreznim prijavama.
Pismo o prethodnom odobrenju nije zajamčeni zajam. Nemojte preuzimati novi dug prije zatvaranja.
Savjetnici za stanovanje odobreni od strane HUD-a pružaju besplatnu ili povoljnu pomoć. Nazovite 800-569-4287 za pronalazak jednog.

Idi dalje

Pouzdane web stranice na kojima možete saznati više. Ove poveznice vode na druge web stranice koje Dollar Scholars ne vodi.

Kupnja kuće: alati i resursi za kupce (druga web stranica)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Jezik: English

Vodič korak po korak za kupnju kuće s kontrolnim popisima i objašnjenjima za procjenu kredita i obavještenje o zatvaranju.
Pronađite savjetnika za stanovanje (druga web stranica)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Jezik: English

Pretražite po poštanskom broju agencije za savjetovanje o stanovanju odobrene od strane HUD-a u vašoj blizini.
Besplatni kreditni izvještaji (druga web stranica)
Federal Trade Commission (FTC) · Jezik: English

Kako dobiti besplatne kreditne izvještaje od sva tri ureda, online, telefonom ili poštom.
Informes de crédito gratuitos (druga web stranica)
Federal Trade Commission (FTC) · Jezik: Español

Španjolska verzija FTC vodiča za dobivanje besplatnih kreditnih izvještaja.

Ova lekcija je opća financijska edukacija, a ne pravni, porezni ili financijski savjeti. Pravila i iznosi se mijenjaju, stoga provjerite važne brojke s službenim izvorom.