Kupnja kuće i dobivanje hipoteke · Lekcija 2 3

Pomoć oko predujma i vrste zajmova u DC-u, Marylandu i Virginiji

Usporedite uobičajene vrste zajmova, pronađite pomoć oko predujma i troškova zatvaranja u DC-u, Marylandu i Virginiji, razumite hipotekarno osiguranje i izračunajte svoj novac za zatvaranje. (About 18 min, 6 quiz questions)

U ovoj lekciji

Što ćeš naučiti

Usporedite konvencionalne, FHA, VA i USDA zajmove s njihovim minimalnim predujmom.
Pronađite pomoć pri uplati predujma i troškovima zatvaranja u DC-u, Marylandu i Virginiji te provjerite pravila svakog programa.
Objasnite hipotekarno osiguranje i kada se privatno hipotekarno osiguranje može ukinuti.
Izračunajte novac koji vam treba pri zatvaranju, s pomoći i bez nje.

Kako se to povezuje s našim kolegijima: Naš tečaj pokriva vrste hipoteka i kako one funkcioniraju. Ova lekcija uključuje lokalne programe koji mogu pomoći kupcima iz područja DC-a s predujmom, pravila koja treba provjeriti i primjer rada od gotovine do zatvaranja.

Riječi koje treba znati

Konvencionalni kredit (Conventional loan): Hipoteka koja nije osigurana niti zajamčena od strane državne agencije. Mnogi se prodaju Fannie Mae ili Freddie Macu.
FHA kredit (FHA loan): Hipoteka osigurana od strane Federalne uprave za stanovanje, koja je dio HUD-a. Omogućuje mali predujam, ali naplaćuje osiguranje hipoteke.
Privatno hipotekarno osiguranje (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Osiguranje koje štiti zajmodavca, a ne vas, ako prestanete plaćati konvencionalni zajam. Obično je potrebno kada date manje od 20% predujma.
Pomoć pri predujmu (Down payment assistance): Novac iz programa koji pomaže platiti predujam ili troškove zatvaranja. To može biti grant koji ne vraćate ili zajam.
Odgođeni zajam (Deferred loan): Zajam bez mjesečnih uplata na određeno vrijeme. Vraćate ga kasnije, obično kada prodate, refinancirate ili prestanete živjeti u kući.
Gotovina za zatvaranje (Cash to close): Ukupni iznos koji morate donijeti do zatvaranja: vaš predujam i troškovi zatvaranja, umanjeni za eventualne kredite ili pomoć.
Prvi put kupac kuće (First-time homebuyer): Za mnoge programe, osoba koja nije posjedovala kuću u posljednje tri godine. Svaki program postavlja svoje pravilo.

Vrste zajmova na prvi pogled

Većina kupaca koristi jednu od četiri vrste hipoteke. Najveće razlike su u tome koliko morate dati predujam, tko se može kvalificirati i kakvo osiguranje hipoteke plaćate.

Uobičajene vrste zajmova i njihovi minimalni predujmi (stanje na rujan 2026.)
Vrsta posudbe	Predujam	Dobro je znati
Konvencionalni	Za neke zajmove može biti samo 3%	S manje od 20% predujma obično plaćate PMI. PMI možete ukloniti kasnije.
FHA	Čak i samo 3,5%	Ima hipotekarno osiguranje, često tijekom cijelog trajanja kredita. Od 25. svibnja 2025. nerezidenti, poput osoba s radnim vizama, ne mogu dobiti FHA kredite.
VA	Nema predujma za kvalificirane kupce, ako cijena nije viša od procijenjene vrijednosti (profesionalna procjena vrijednosti kuće, naručena od strane zajmodavca)	Za podobne pripadnike vojske, veterane i neke preživjele supružnike. Nema mjesečnog osiguranja hipoteke, ali možete platiti jednokratnu naknadu za financiranje.
USDA	Nema predujma za kupce koji ispunjavaju uvjete	Za kupce s niskim i srednjim prihodima u podobnim ruralnim područjima. Kuće u gradovima poput DC-a ne ispunjavaju uvjete. Adresu možete provjeriti na USDA web stranici za podobnost.

Ako niste američki državljanin ili nositelj zelene karte, pitajte svakog zajmodavca koje zajmove možete dobiti. Pravila za konvencionalne zajmove razlikuju se od FHA pravila, a neki lokalni zajmodavci nude vlastite zajmove za ITIN zajmoprimce. Savjetnik za stanovanje može vam pomoći da ih pronađete. Od lipnja 2026. savezni regulatori traže od banaka da pažljivije prate klijente koji koriste ITIN. Neki mogu tražiti dodatne dokumente ili reći ne, pa pitajte prije podnošenja zahtjeva.

Pomoć u DC-u: HPAP i DC otvorena vrata

Program pomoći pri kupnji doma (HPAP)

Odjel za stanovanje i razvoj zajednice DC-a (DHCD) upravlja HPAP-om, a DC Housing Finance Agency (DCHFA) pomaže u njegovom upravljanju. HPAP daje beskamatne zajmove kako bi pomogao kupcima s niskim i srednjim prihodima koji prvi put kupuju kuću u DC-u.

Tko: kupci koji prvi put kupuju. Za HPAP to znači da niste posjedovali nijednu kuću ili drugu stambenu nekretninu u posljednje tri godine. Stanovnici DC-a su na prvom mjestu. Neki ljudi koji su radili u DC-u barem godinu dana također se mogu prijaviti.
Gdje: kuća mora biti u DC-u i mora biti vaš glavni dom.
Koliko: ovisi o vašem prihodu i veličini kućanstva. DHCD ažurira svoju tablicu svake godine.
Otplate: kupci s nižim primanjima ne plaćaju mjesečne rate. Kupci s umjerenim primanjima počinju plaćati u šestoj godini. Cijeli kredit dospijeva ako prodate, refinancirate (uz neke iznimke) ili prestanete živjeti u kući. Refinanciranje znači uzeti novu hipoteku kako biste otplatili staru, često radi nižeg kamatnog stopa.
Kako se prijaviti: putem organizacije u zajednici, poput Housing Counseling Services, Latino Economic Development Center (LEDC) ili MANNA.

Sredstva HPAP-a su ograničena. Za fiskalnu godinu 2026. DHCD je rekao da će pomoći podnositeljima zahtjeva po principu tko prvi dođe, prvi se bere. Financiranje i pravila mogu se mijenjati svake fiskalne godine. Fiskalna godina DC-a počinje 1. listopada, stoga se na vrijeme raspitajte savjetnika o vremenu.

DC Open Doors

DC Open Doors, iz DCHFA, nudi stambene kredite s pomoći pri uplati predujma za domove u DC-u. Od rujna 2026., njihova web stranica glasi:

Kupci koji prvi put kupuju i koji se vraćaju mogu ga koristiti, a sada ne morate živjeti u DC-u.
Postoji ograničenje prihoda, a minimalni kreditni rejting je 640.
Zajam za pomoć pri predujmu može pokriti vaš puni minimalni predujam.
Taj kredit ima 0% kamate i nema mjesečnih uplata. Plaća se nakon 30 godina, ili ranije ako prodate, refinancirate ili prestanete živjeti u kući.

Pomoć u Marylandu i Virginiji

Program hipotekarnih kredita u Marylandu (MMP)

Prvi put Advantage zajmovi namijenjeni su kupcima koji prvi put kupuju. To uključuje ljude koji nisu posjedovali glavni dom u posljednje tri godine. Neki veterani i kupci u određenim ciljanim područjima također mogu ispunjavati uvjete.
Fleksibilni zajmovi namijenjeni su kupcima koji prvi put kupuju ili se vraćaju.
Većina MMP zajmova dolazi s predujmom kao 0% odgođeni kredit. U 2026. godini opcije su uključivale fiksnih 6.000 USD ili iznos jednak 3%, 4% ili 5% od prve hipoteke. Vraćate je kada prva hipoteka istekne, na primjer kada prodate ili refinancirate.
Ako vam odobreni partner, poput nekih poslodavaca, pruži pomoć, MMP vam može udvostručiti do 2.500 dolara više na nekim zajmovima.
Svaki zajmoprimac mora pohađati odobreni tečaj za kupce nekretnina.
Postoje posebni zajmovi za kupce u okruzima Montgomery i Prince George's.
Prijavljujete se preko MMP-odobrenog zajmodavca.

Stanovanje u Virginiji

Virginia Housing odobrava stambene kredite putem odobrenih zajmodavaca, s ograničenjima prihoda i cijena.
Njegova potpora za predujam je prava potpora, pa je nikada ne vraćate. Namijenjena je kupcima koji prvi put kupuju, kao i ponovnim kupcima u određenim područjima koji koriste prihvatljiv stambeni kredit u Virginiji.
Grant za pomoć pri zatvaranju troškova može pomoći kupcima koji dobiju VA ili USDA zajam preko Virginia Housing. Također se nikada ne vraća.
Mnogi stambeni krediti u Virginiji zahtijevaju besplatan tečaj za kupce nekretnina. Možete ga pohađati uživo ili online. Online tečaj traje oko osam sati.

Neki okruzi i gradovi u regiji također imaju vlastite programe. Savjetnik za stanovanje odobren od strane HUD-a može vam reći koji vam najviše odgovaraju.

Pravila koja treba provjeriti prije nego što računate na pomoć

Svaki program ima svoja pravila. Postavite ova pitanja prije nego što date ponudu za kuću:

Koja je granica prihoda za veličinu mog kućanstva?
Postoji li ograničenje cijene kuće?
Kako program definira kupca koji prvi put kupuje?
Moram li živjeti u kući kao svom glavnom domu? Koliko dugo?
Je li potreban tečaj za kupce nekretnina? Koji tečajevi se računaju?
Koji minimalni kreditni rejting i maksimalni DTI mi trebaju?
Koliko svog novca moram uložiti?
Je li to potpora ili zajam? Ako je zajam, kada ga moram vratiti: kada prodam, refinanciram, iselim se ili nakon određenog broja godina?
Mogu li ga kombinirati s drugim programima?
Prihvaća li kupce s mojim imigracijskim statusom ili ITIN-om?
Je li novac sada dostupan i koliko traje odobrenje?
Koji su zajmodavci odobreni za korištenje ovog programa?

Odgovore zatražite u pisanom obliku. Pravila programa i novčani iznosi mijenjaju se, često na početku nove fiskalne godine.

Osiguranje hipoteke: PMI i FHA premije

Kada uplatite mali iznos, zajmodavac preuzima veći rizik. Osiguranje hipoteke štiti zajmodavca ako prestanete plaćati. Ne štiti vas, ali je ono što omogućuje nisku uplatu predujma.

PMI na konvencionalne zajmove

S manje od 20% predujma na konvencionalni kredit, obično plaćate privatno hipotekarno osiguranje (PMI) kao dio mjesečne rate. Savezni zakon daje dva glavna načina za završetak kredita:

Možete pismeno zatražiti od svog servisera da otkaže PMI kada je stanje vašeg kredita predviđeno da dosegne 80% izvorne vrijednosti kuće. Potrebna vam je dobra povijest plaćanja i morate ispuniti druge uvjete, poput dokazivanja da kuća nije izgubila vrijednost.
Vaš serviser mora automatski prekinuti PMI kada je vaš saldo planirano da dosegne 78% od izvorne vrijednosti, ako ste u toku s plaćanjima.

FHA hipotekarno osiguranje

FHA krediti naplaćuju dvije premije. Od rujna 2026. početna premija iznosi 1,75% iznosa zajma i može se dodati na zajam. Postoji i godišnja premija, koja se plaća kao dio vaše mjesečne rate. Za većinu kupaca koji daju 3,5% predujma, godišnja premija iznosi 0,55% od zajma i traje cijeli rok otplate. Ako položite 10% ili više, iznos završava nakon 11 godina. Neki vlasnici kasnije refinanciraju u konvencionalni kredit kako bi prestali plaćati.

350.000 $ kuća − $12.250 predujam = $337.750 kredit; $337.750 × 0,55% ÷ 12 = oko $155 mjesečno na početku

Primjer

Radni primjer: gotovina za zatvaranje kupnje kuće vrijedne 350.000 dolara

Mekdes radi u bolnici u DC-u. Kupuje stan vrijedan 350.000 dolara u DC-u s FHA kreditom i 3,5% predujma. Procjena zajma pokazuje 10.500 dolara troškova zatvaranja, uključujući unaprijed plaćene poreze i osiguranje. (Troškovi zatvaranja jako variraju. Ovaj broj je samo primjer.)

$350,000 × 3,5% = $12,250 predujam

Gotovina za zatvaranje za kuću vrijednu 350.000 dolara, s i bez pomoći (primjer)
Predmet	Bez pomoći	S kreditom za pomoć pri predujmu
Predujam (3,5%)	$12,250	$12,250
Troškovi zatvaranja i unaprijed plaćene stavke	$10,500	$10,500
Zajam za pomoć pri predujmu	$0	−$12,250
Gotovina koju Mekdes mora donijeti	$22,750	$10,500

Pomoćni kredit smanjuje njezin novac na zatvaranje za više od polovice. Ali to nije besplatan novac. S programom poput DC Open Doors, mora vratiti 12.250 dolara kada proda, refinancira ili se iseli, ili nakon 30 godina. Ako prodavatelj pristane platiti dio troškova zatvaranja, trebat će joj još manje gotovine. Također bi trebala planirati čuvati hitne ušteđevine nakon zaključenja, umjesto da troši svaki dolar koji ima.

Pazi

Nemojte plaćati za popise besplatnog novca

Neke web stranice i pozivatelji obećavaju besplatan državni novac za vaš predujam ako prvo platite naknadu. Drugi traže vaš broj socijalnog osiguranja ili bankovnu prijavu kako bi provjerili ispunjavate li uvjete. Pravi programi u ovoj lekciji besplatno su navedeni na službenim web stranicama, a savjetnici odobreni od strane HUD-a mogu vam pomoći da se prijavite uz malu ili nikakvu naknadu. Nikada ne plaćajte popis grantova i nikada nikome ne dajte svoj bankovni pristup.

Savjet

Postavite zajmodavcima pravo pitanje

Prije nego što odaberete zajmodavca, pitajte: "Jeste li odobreni za odobravanje zajmova s [naziv programa]? Koliko ste ovih zajmova zaključili ove godine?" Zajmodavac koji često koristi program može vam pomoći izbjeći kašnjenja.

Ključne zaključke

Neki zajmovi zahtijevaju samo 3% ili 3,5% predujma, dok VA i USDA zajmovi ne zahtijevaju predujam za podobne kupce.
DC, Maryland i Virginia svi imaju programe koji pomažu s predujmom ili troškovima zatvaranja. Mnogi su zajmovi koje otplaćujete prilikom prodaje, refinanciranja ili preseljenja.
Prije nego što odaberete kuću, provjerite limit prihoda svakog programa, pravilo za kupce po prvi put, zahtjeve za klasu i pravila otplate.
Kod konvencionalnog kredita možete zatražiti otkazivanje PMI-a kada je vaš saldo predviđeno da dosegne 80% izvorne vrijednosti kuće.
Gotovina za zatvaranje je vaš predujam plus troškovi zatvaranja, umanjeni za eventualnu pomoć. Sačuvajte i hitne ušteđevine nakon zatvaranja.

Idi dalje

Pouzdane web stranice na kojima možete saznati više. Ove poveznice vode na druge web stranice koje Dollar Scholars ne vodi.

Program pomoći pri kupnji doma (HPAP) (druga web stranica)
DC Department of Housing and Community Development (DHCD) · Jezik: English

DC-jevi bezkamatni zajmovi za kupce s niskim i srednjim prihodima, s trenutačnim tablicama prihoda i pomoći.
DC Open Doors (druga web stranica)
DC Housing Finance Agency (DCHFA) · Jezik: English

Stambeni krediti s pomoći za predujam za kupce koji kupuju prvi put i za ponovljene kupce u DC-u.
Program hipotekarnih kredita u Marylandu (druga web stranica)
Maryland Department of Housing and Community Development · Jezik: English

Stambeni krediti u Marylandu s predujmom i troškovima zatvaranja, kao i alati za prihode i ograničenje cijena.
Stanovanje u Virginiji: kupci kuća (druga web stranica)
Virginia Housing · Jezik: English

Krediti za kupce prve nekretnine u Virginiji, grantovi za predujam i troškove zatvaranja te besplatni tečajevi za kupce kuća.

Ova lekcija je opća financijska edukacija, a ne pravni, porezni ili financijski savjeti. Pravila i iznosi se mijenjaju, stoga provjerite važne brojke s službenim izvorom.