Připravte se na hypotéku: 12měsíční plán

Než vám věřitel poskytne hypotéku (půjčku na koupi domu), chce mít jistotu, že splátky zvládnete po mnoho let. Věřitelé se dívají na čtyři hlavní věci:

• Kredit: vaše kreditní zprávy a skóre ukazují, jak jste v minulosti platili účty a půjčky.
• Příjem: kolik vyděláváte a zda to dokážete prokázat.
• Dluhy: co už platíte každý měsíc ve srovnání s vaším příjmem.
• Úspory: peníze na zálohu, náklady na uzavření a nouzové situace po nastěhování. Uzavření, často nazývané vyrovnání v oblasti DC, je schůzka na konci koupě domu, kdy podepíšete úvěrové papíry, zaplatíte hotovost za uzavření a získáte klíče.

To nemůžeš změnit za jeden měsíc. Ale za rok můžeš udělat skutečný pokrok. Tato lekce ti dává plán.

U dluhů je klíčovým číslem poměr dluhu k příjmu (DTI). Jde o všechny vaše měsíční splátky dluhu včetně nové splátky domu, dělené hrubým měsíčním příjmem (vaším příjmem před zdaněním). Každý úvěrový program a věřitel stanovuje svůj vlastní limit DTI. Například v září 2026 program DC Open Doors uvedl maximální DTI 50 %, tedy 45 % u některých FHA půjček. FHA půjčka je hypotéka krytá Federálním úřadem pro bydlení. Umožňuje kupujícím složit již 3,5 % a s nižším úvěrem je snazší ji získat. Nižší DTI ponechává ve vašem rozpočtu více prostoru na jídlo, dopravu a překvapení.

Měsíce 12 až 9: zkontrolujte a vyčistěte si kreditní skóre

• Získejte své bezplatné úvěrové zprávy od všech tří úvěrových registrů na AnnualCreditReport.com. Můžete je každý týden zdarma kontrolovat.
• Hledejte chyby, například na účtech, které nejsou vaše, nebo na opožděných platbách, které jste neprovedli. Reklamujte chyby v psaní. Naše lekce o čtení vaší úvěrové zprávy ukazuje, jak na to.
• Plaťte všechny účty včas. Nastavte automatické platby nebo připomínky.
• Splácejte zůstatky na kreditních kartách. Používání menší části vašich kreditních limitů může zlepšit vaše skóre. Podívejte se, co ovlivňuje vaše kreditní skóre.
• Ještě žádná úvěrová historie? Začněte nyní naší lekcí o budování úvěrové historie. Některé úvěrové programy, například FHA půjčky, mají pravidla, která umožňují věřiteli nahlédnout do dalších záznamů, například do nájmu a plateb za energie.

Skóre, které hypoteční věřitel použije, nemusí odpovídat bezplatnému skóre ve vaší bankovní aplikaci. Od září 2026 mohou věřitelé prodávající půjčky Fannie Mae a Freddie Mac používat Classic FICO skóre nebo VantageScore 4.0 na základě zpráv ze všech tří agentur. Proto zkontrolujte všechny tři zprávy.

Měsíce 9 až 6: šetři tři věci

• Záloha: některé půjčky vyžadují pouze 3 % nebo 3,5 % z ceny. Programy ve Washingtonu DC, Marylandu a Virginii mohou pomoci.
• Náklady na uzavření: poplatky za úvěr, titul, daně a předplacené položky. Váš věřitel je uvede v odhadu úvěru.
• Nouzové úspory: peníze, které vám zůstanou po nastěhování, na opravy a překvapení.

Ukládejte své úspory na účtu v bance nebo na účtu spořitelny. Věřitelé obvykle požadují aktuální bankovní výpisy a mohou se ptát, odkud pocházejí velké vklady. Hotovost uložená doma je pro věřitele obtížná na spočítání, protože nevidí, odkud peníze pocházejí. Vložte je včas a vedte záznamy. Pokud vám někdo z rodiny chce peníze dát, zeptejte se věřitele, jaké dokumenty potřebuje, například podepsaný darovací dopis.

Je to také čas hledat pomoc s vaší zálohou. Podívejte se na pomoc s akontací a typy půjček ve Washingtonu, Washingtonu, Marylandu a Virginii.

Věřitelé musí ověřit, že váš příjem je skutečný a pravděpodobně bude pokračovat. Začněte si složku, na papíře nebo v telefonu, a přidávajte papíry, jakmile je dostanete.

Papíry, které většina věřitelů požaduje

• Průkaz totožnosti s fotografií, například řidičský průkaz nebo pas
• Vaše číslo sociálního zabezpečení nebo ITIN
• Výplatní pásky za posledních 30 dní
• Formuláře W-2 z posledních dvou let
• Federální daňová přiznání za poslední dva roky
• Bankovní výpisy za poslední dva měsíce, na každé stránce
• Důkaz, že platíte nájem včas, například bankovní záznamy nebo kontaktní údaje pronajímatele
• Seznam vašich dluhů a měsíčních splátek

Osoby samostatně výdělečně činné, na zakázky a hotovost

Pokud řídíte kvůli aplikaci, uklízíte domy, provozujete malý podnik nebo děláte smluvní práci, potřebujete další důkazy. Fannie Mae, která nakupuje mnoho amerických hypoték, obvykle ve vašem daňovém přiznání pohledává dva roky příjmu ze samostatné výdělečné činnosti. Mnoho věřitelů požaduje:

• Osobní federální daňová přiznání za poslední dva roky, se všemi přílohami
• Daňová přiznání pro podnikání, pokud vaše firma podává vlastní
• 1099 formuláře od společností, které vám zaplatily
• Výkaz zisku a ztráty za letošní rok
• Firemní bankovní výpisy, pokud máte samostatný účet

Důležité: u osob samostatně výdělečně činných věřitelé obvykle počítají příjmy do daňového přiznání po obchodních výdajích, nikoli celkový prodej. Pokud vyděláte hotovost a nevykazujete ji, věřitel ji nemůže použít k získání kvalifikace. Podívejte se na naši lekci o daních pro pracovníky na zakázku a osoby samostatně výdělečně činné.

Dlužníci s ITIN

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) je daňové číslo od IRS pro osoby, které nemohou získat číslo sociálního zabezpečení. Některé banky, družstevní záložny a komunitní věřitelé poskytují hypotéky žadatelům ITIN. Tyto půjčky mohou vyžadovat vyšší akontaci nebo vyšší náklady, proto pečlivě porovnejte nabídky. Věřitelé často požadují:

• Tvůj dopis ITIN od IRS
• Pas nebo jiný vládní průkaz totožnosti s fotografií
• Federální daňová přiznání podávaná s vaším ITIN, často za dva roky
• Doklad o stálé práci a příjmech, například výplatní záznamy nebo bankovní výpisy
• Záznamy o včasných platbách nájmu a služeb

Ujistěte se, že vaše ITIN je stále aktivní. IRS uvádí, že ITIN vyprší, pokud není použit ve federálním daňovém přiznání tři daňové roky po sobě. Také vězte, že od 25. května 2025 již nejsou půjčky FHA otevřené pro netrvalé rezidenty, například osoby na pracovních vízech. Občané USA a držitelé zelené karty mohou stále žádat.

Od června 2026 federální regulátoři žádají banky, aby se pečlivěji zaměřily na zákazníky, kteří používají ITIN. Také uvedli, že hypoteční věřitelé mohou při rozhodování, zda můžete půjčku splatit, zohlednit váš imigrační status. Někteří mohou požadovat další dokumenty nebo odmítnout, proto se zeptejte před podáním žádosti. Poradce pro bydlení vám může pomoci najít věřitele, kteří stále poskytují úvěry ITIN.

Absolvujte kurz vzdělávání pro kupující domů

Mnoho programů vyžaduje kurz. Například půjčky z programu hypoték v Marylandu a mnoho hypoték ve Virginii vyžadují schválený kurz před uzavřením smlouvy. Fannie Mae vyžaduje vzdělávání o vlastnictví domu pro některé půjčky s nízkou zálohou, když jsou všichni kupující poprvé. Agentury pro poradenství v oblasti bydlení schválené HUD tyto kurzy vedou, často zdarma nebo za malý poplatek. Virginia Housing nabízí bezplatný kurz, online nebo osobně.

Předběžná kvalifikace a předběžné schválení

Věřitelé tyto pojmy používají různými způsoby. Předběžná kvalifikace je často rychlý odhad založený na tom, co sdělíte věřiteli. Předběžné schválení obvykle znamená, že věřitel zkontroloval váš úvěr a některé dokumenty. Ani jedno z těchto slov není zaručenou půjčkou. Prodávající a realitní makléři často žádají o předložení dopisu o předběžném schválení s vaší nabídkou.

Stanovte si vlastní cenový limit

Věřitel vám může schválit částku více, než jste schopni pohodlně zaplatit. Započítejte plné měsíční náklady na vlastnictví: splátky úvěru, daně z nemovitosti, pojištění domácnosti, poplatky za byty nebo společenství vlastníků (HOA), energie a peníze na opravy.

1. Využijte svůj výdajový plán a zjistěte si co nejvíc za bydlení každý měsíc.
2. Zeptejte se svého věřitele nebo poradce na bydlení, jaká cena domu odpovídá této splátce, včetně daní, pojištění a poplatků.
3. Dívejte se pouze na domy za tuto cenu nebo pod ní, i když je vaše předběžné schválení vyšší.

Poradce schválený HUD pro bydlení může zhodnotit váš kredit a rozpočet, vytvořit s vámi plán, vysvětlit nabídky půjček a informovat vás o místních programech akontace. Může vám poskytnout nezávislé rady, zda je půjčka pro vás vhodná. Pomoc je často zdarma nebo levná.

• Zavolejte na HUD na číslo 800-569-4287 a najděte agenturu ve svém okolí.
• Vyhledejte podle PSČ pomocí vyhledávání bytových poradců CFPB.
• Požádejte o poradce, který mluví vaším jazykem, a zeptejte se, jestli se setkávají po telefonu nebo online.