Choix locatifs et de logement · Leçon 2 de 2

Louer ou acheter ? Comparez les coûts réels

Un exemple résolu dans la région de DC qui compare la location à 2 000 $ par mois à l’achat d’un appartement à 320 000 $, incluant les coûts que les primo-accédants oublient souvent et pourquoi le nombre d’années où l’on reste compte.

Environ 16 min
Questions de quiz : 5
Dernière vérification : septembre 2026
S’appuie sur : Money Smart pour les adultes, Module 12 : Prendre des décisions en matière de logement

Dans cette leçon

Ce que tu apprendras

Listez les coûts mensuels et ponctuels de la possession d’une maison et comparez-les à la location.
Utilisez un exemple réalisé pour comparer le coût total de location et d’achat sur plusieurs années.
Expliquez pourquoi le nombre d’années que vous prévoyez de rester change la réponse.
Utilisez une liste de préparation pour décider s’il faut commencer à vous préparer à l’achat.

Comment cela se relie à la classe : En cours, le module 12 aborde les besoins et envies de logement, le choix entre louer et acheter, et ce que vous pouvez vous permettre. Cette leçon ajoute un exemple de travail dans la région de DC sur cinq ans, les coûts que les primo-accédants oublient souvent, une table d’équilibre et une liste de contrôle de préparation.

Mots à connaître

Principal et intérêts (Principal and interest): Les deux parties d’un paiement hypothécaire. Le capital rembourse le montant que vous avez emprunté. Les intérêts sont ce que le prêteur vous facture pour emprunter.
Frais de copropriété ou de syndication (Condo or HOA fee): Une cotisation mensuelle que les membres des copropriétés ou des associations de propriétaires paient pour des coûts partagés, tels que les réparations du bâtiment, les espaces communs, et parfois l’eau ou les déchets.
Assurance hypothécaire privée (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Une assurance que vous pourriez devoir payer si vous versez moins de 20 % d’acompte sur un prêt conventionnel. Elle protège le prêteur, pas vous.
Frais de clôture (Closing costs): Les frais que vous payez pour finaliser l’achat d’une maison, tels que les frais du prêteur, l’expertise, l’assurance titres, les taxes publiques, ainsi que les taxes foncières et assurances prépayées.
Équité (Equity): La partie de votre maison que vous possédez. C’est la valeur de la maison moins ce que vous devez encore sur le prêt immobilier.
Point d’équilibre (Break-even point): Le moment où le coût total de l’achat devient inférieur au coût total de la location.
Apport initial (Down payment): La partie du prix de la maison que vous payez en espèces au début. Vous empruntez le reste avec un prêt immobilier.
Énumérer (Itemize): Indiquer certains coûts, comme les intérêts hypothécaires et la taxe foncière, sur votre déclaration fiscale fédérale afin de réduire le revenu sur lequel vous payez l’impôt. Vous faites cela au lieu de prendre la déduction standard.

Le coût total de la possession d’une maison

Beaucoup de gens comparent leur loyer à un paiement hypothécaire. Ce n’est pas une comparaison équitable. Un propriétaire paie de nombreux frais qu’un locataire ne paie pas :

Principal et intérêts : le paiement du prêt lui-même.
Taxe foncière : à DC, la plupart des maisons sont imposées à 0,85 $ pour chaque 100 $ de valeur imposable chaque année. La déduction pour résidence principale à DC réduit l’impôt pour les propriétaires qui vivent dans la maison. Dans le Maryland et la Virginie, le taux dépend du comté ou de la ville où se trouve la maison.
L’assurance habitation ou copropriété : couvre votre maison et vos biens.
Frais de copropriété ou de syndication (HOA) : ce montant peut augmenter avec le temps. Une association de copropriétaires peut également facturer une « contribution spéciale » unique pour une réparation importante, comme un nouveau toit.
Assurance hypothécaire privée (PMI) : souvent requise si vous versez moins de 20 % d’apport sur un prêt conventionnel.
Réparations et entretien : lorsque le chauffe-eau tombe en panne, il n’y a pas de propriétaire à appeler. Gardez cela chaque mois.

Exemple

Coût mensuel : location vs. achat d’un appartement à DC

Kwame et Ama louent un appartement d’une chambre à Brookland, dans le nord-est de DC, pour 2 000 $ par mois. Ils envisagent un appartement d’une chambre à proximité pour 320 000 $. Ils verraient 5 % d’acompte et emprunteraient 304 000 $ pendant 30 ans à un taux fixe de 7 %. C’est proche du taux moyen sur 30 ans dans l’enquête hebdomadaire de Freddie Mac fin septembre 2026, qui était de 7,03 % le 24 septembre. Votre taux peut être plus élevé ou plus bas.

Le coût mensuel de la première année pour la location et l’achat d’un appartement en copropriété à 320 000 $
Coût mensuel	Loyer	Acheter
Loyer	2 000 $	0 $
Assurance locataire	15 $	0 $
Capitale et intérêts (7 %, 30 ans)	0 $	2 023 $
Taxe foncière (0,85 $ pour 100 $, avant toute déduction pour résidence principale)	0 $	227 $
Frais de copropriété	0 $	450 $
Assurance du propriétaire de copropriété	0 $	30 $
PMI	0 $	125 $
Économies sur les réparations	0 $	100 $
Total chaque mois	2 015 $	2 955 $

320 000 $ × 0,85 $ ÷ 100 $ = 2 720 $ par an, soit environ 227 $ par mois

La première année, posséder coûte environ 940 $ de plus chaque mois que la location. Les frais de copropriété, l’assurance, le PMI et les chiffres de réparation en sont des exemples. Demandez le montant réel des frais de copropriété et obtenez des devis d’assurance pour toute maison que vous envisagez.

De l’argent qu’il te faut avant d’avoir les clés

Acheter demande aussi beaucoup d’argent au départ. Dans l’exemple, Kwame et Ama ont besoin de :

Apport initial : 5 % de 320 000 $ correspond à 16 000 $.
Frais de clôture : environ 9 000 $ dans cet exemple. Votre prêteur doit vous fournir une estimation de prêt dans les trois jours ouvrables suivant votre demande. Elle montre vos frais de clôture réels.
Déménagement et réparations précoces ou meubles : environ 2 000 $.

16 000 $ + 9 000 $ + 2 000 $ = 27 000 $ avant le jour de l’emménagement

Ils devraient également conserver un fonds d’urgence après avoir payé tout cela. Les programmes à DC, Maryland et Virginie peuvent aider les primo-accédants à couvrir l’acompte et les frais de clôture. Découvrez notre leçon sur l’aide à l’apport.

Selon la loi, vous pouvez demander par écrit à votre gestionnaire de prêt d’annuler le PMI lorsque le solde de votre prêt doit atteindre 80 % de la valeur initiale de la maison, si vous remplissez certaines conditions, comme un bon historique de paiement. Dans cet exemple, cela prend presque 11 ans.

Exemple

Cinq ans plus tard : combien coûtait chaque choix ?

Imaginez maintenant que Kwame et Ama doivent déménager après cinq ans. On suppose que le loyer augmente de 3 % par an, que les coûts du propriétaire autres que le paiement du prêt et le PMI augmentent de 3 % par an, que la valeur du condo augmente de 3 % par an, et que les coûts de vente représentent 6 % du prix de vente.

Location : 127 419 $ de loyer + 900 $ d’assurance locataire = 128 319 $

Acheter le condo et le vendre après cinq ans
Objet	Montant
De l’argent liquide au début	27 000 $
Coûts mensuels sur 60 mois	180 265 $
Total des salaires	207 265 $
Prix de vente après cinq ans	370 968 $
Moins les coûts de vente (6 %)	−22 258 $
Moins le solde du prêt remboursé lors de la vente	−286 160 $
Remboursement en liquide lors de la vente	62 550 $
Coût net de l’achat (207 265 $ − 62 550 $)	144 715 $

Sur cinq ans, le loyer coûtait 16 396 $ de moins. Pourquoi ? Au cours des cinq premières années, Kwame et Ama paient 121 351 $ de capital et d’intérêts, mais 103 511 $ de ce montant sont des intérêts. Seulement 17 840 $ remboursent le prêt.

Si la valeur du condo n’augmente pas du tout, le remboursement en liquidité à la vente n’est que de 14 640 $, et le coût net d’achat monte à 192 625 $. Les prix des maisons peuvent rester stables, voire baisser. De plus, les locataires ont gardé leurs 27 000 $ et dépensé moins chaque mois. S’ils économisent cet argent, la location est encore meilleure dans cet exemple.

Rentabilité : pourquoi le nombre d’années compte

Les coûts ponctuels d’achat et de vente sont répartis sur les années où vous restez. Plus vous restez longtemps, plus ces coûts sont faibles pour chaque année. Vous remboursez également une plus grande partie du prêt chaque année. Voici le même exemple sur différentes durées, si la valeur du condo augmente de 3 % par an.

Coût total de la location vs. coût net d’achat, par années restées
Années	Location	Achat	Lequel coûte moins cher ?
3	74 722 $	99 601 $	Location, de 24 879 $
5	128 319 $	144 715 $	Location, de 16 396 $
7	185 159 $	188 737 $	Location, de 3 578 $
8	214 856 $	210 285 $	Achets, par 4 571 $
10	276 933 $	252 338 $	Acheter, par 24 595 $

Dans cet exemple, le seuil de rentabilité se situe en 8e année. Avec des prix, tarifs ou frais différents, cela peut arriver tôt ou bien plus tard. Si la valeur de la maison reste stable, acheter coûte plus cher que de louer pendant les dix années.

Certains propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires et la taxe foncière dans leur déclaration fiscale fédérale, mais seulement s’ils détaillent les déductions. Beaucoup de gens optent plutôt pour la déduction standard, ce qui ne leur permet pas d’économies fiscales supplémentaires. Un bénévole fiscal gratuit de VITA peut vous expliquer ce qui s’applique à vous.

Attention

Pièges courants sur le chemin de l’achat

« Payer un loyer est un gaspillage d’argent. » Le loyer paie un logement et la liberté de déménager. Au début, la majeure partie du paiement d’un prêt hypothécaire est constituée d’intérêts, que vous ne récupérez pas non plus.
Offres de location-achat ou « location-achat ». Vous pouvez payer un supplément chaque mois pour l’achat ultérieur de la maison. Si vous manquez un paiement ou ne pouvez pas obtenir un prêt immobilier à temps, vous pouvez perdre tout cet argent supplémentaire. Certains de ces contrats vous obligent également à payer les réparations. Faites examiner tout contrat par un conseiller en logement ou un avocat avant de signer. À DC, vous pouvez signaler les accords injustes au Bureau du Procureur général.
Acheter la maison la plus chère qu’un prêteur approuve. Une approbation du prêteur n’est pas un budget. Assurez-vous que le coût mensuel total vous permet toujours d’économiser chaque mois.
Éviter les papiers du condo. Avant d’acheter un appartement, demandez le budget de l’association, les économies pour les réparations et les éventuelles évaluations spéciales prévues.

Au-delà de l’argent, et d’une liste de contrôle de préparation

L’argent n’est pas la seule question. Réfléchissez à :

Flexibilité : les locataires peuvent déménager plus facilement pour un nouvel emploi ou des besoins familiaux.
Stabilité : les propriétaires qui remboursent le prêt immobilier contrôlent leur maison et ne peuvent pas être invités à partir à la fin du bail.
Transport domicile : un logement moins cher, loin du travail ou du métro, peut coûter plus cher en termes de temps, d’essence et de tarifs.
Écoles : dans les comtés de DC et voisins, votre adresse détermine généralement votre école publique assignée.
Temps et travail : les propriétaires s’occupent ou paient chaque réparation.

Cochez chaque case qui vous convient :

Nous prévoyons de rester dans la région pendant de nombreuses années. Dans notre exemple, acheter n’a commencé à coûter moins cher qu’à partir de la 8e année.
Nous avons de l’argent liquide pour l’apport, les frais de clôture et le déménagement, et nous aurons toujours un fonds d’urgence après l’achat.
Nos revenus sont stables. Les prêteurs examinent souvent les deux dernières années d’historique professionnel. Si nous sommes travailleurs indépendants ou payés en espèces, nos déclarations fiscales indiquent ce revenu.
Nous avons vérifié gratuitement nos rapports de crédit des trois agences de crédit à AnnualCreditReport.com et corrigé les erreurs.
Nous pouvons payer la totalité du coût mensuel de la possession, pas seulement le prêt immobilier, et économiser chaque mois.
Nos autres paiements mensuels de dettes sont faibles. Découvrez notre leçon sur la préparation hypothécaire pour apprendre comment les prêteurs mesurent cela.
Nous avons rencontré un conseiller en logement agréé par le HUD ou suivi un cours d’éducation pour les acheteurs.

Pas de numéro de sécurité sociale ? La plupart des programmes hypothécaires standards, y compris les prêts FHA, en exigent un. Depuis mai 2025, les prêts FHA sont également réservés aux citoyens américains, aux résidents permanents légaux (détenteurs de carte verte) et à quelques autres petits groupes. Certaines banques, coopératives de crédit et prêteurs communautaires proposent des prêts hypothécaires aux emprunteurs disposant d’un ITIN. Un conseiller en logement peut vous aider à les trouver.

Conseil

Commencez par un conseiller en logement, pas par un vendeur

Un conseiller en logement agréé par le HUD travaille pour une association à but non lucratif ou une agence publique, et non pour un prêteur ou un vendeur. Un conseiller peut passer en revue votre budget, votre crédit et vos économies, et vous informer sur les programmes pour primo-accédants à DC, Maryland ou Virginie. De nombreux programmes d’aide à l’apport initial exigent un cours d’éducation pour les acheteurs, et les conseillers en enseignent souvent un. Recherchez par code postal avec le conseiller en logement du CFPB.

Si vous avez oublié certaines cases sur la liste, c’est normal. Utilisez vos années de location pour économiser, construire votre crédit et rembourser vos dettes. Puis revérifiez la liste l’année prochaine.

Points clés

Le paiement hypothécaire ne représente qu’une partie du coût. Ajoutez la taxe foncière, l’assurance, les frais de copropriété ou de copropriété, l’assurance hypothécaire et les réparations.
Acheter comporte de gros coûts ponctuels, et vendre une maison coûte aussi de l’argent. C’est pourquoi un court séjour favorise généralement la location.
Dans notre exemple, la location coûtait moins cher pendant chacune des sept premières années. Acheter ne coûtait moins cher qu’après cela, et uniquement parce que la valeur de la maison a augmenté.
Lors des premières années d’un prêt hypothécaire, la majeure partie de chaque paiement est consacrée aux intérêts, donc on construit lentement de la valeur nette.
Avant de décider, consultez un conseiller en logement agréé par le HUD. L’aide est souvent gratuite ou à faible coût.

Va plus loin

Des sites fiables où vous pouvez en savoir plus. Ces liens mènent à d’autres sites que Dollar Scholars ne gère pas.

Acheter une maison : outils et ressources pour les acheteurs (un autre site web)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Langue : English

Guides étape par étape pour préparer l’achat, comparer les offres de prêt et comprendre votre estimation et les papiers de clôture.
Trouvez un conseiller en logement (un autre site web)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Langue : English

Recherchez par code postal des conseillers en logement agréés par le HUD qui aident à l’achat, à la location et au crédit, souvent à peu ou gratuitement.
Taux d’imposition foncière (un autre site web)
DC Office of Tax and Revenue · Langue : English

Les taux actuels de la taxe foncière à DC, vous pouvez donc estimer la taxe sur une maison que vous envisagez d’acheter.

Cette leçon est une éducation financière générale, pas des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles et les montants changent, alors vérifiez les chiffres importants auprès d’une source officielle.