Choix locatifs et de logement · Leçon 2 de 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
Terminé sur cet appareil
Certaines parties de cette leçon ne sont pas encore traduites dans votre langue, elles sont donc présentées en anglais.
Dans cette leçon
Ce que tu apprendras
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Comment cela se connecte-t-il à nos cours : Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Mots à connaître
- Principal et intérêts (Principal and interest)
- Les deux parties d’un paiement hypothécaire. Le capital rembourse le montant que vous avez emprunté. Les intérêts sont ce que le prêteur vous facture pour emprunter.
- Frais de copropriété ou de syndication (Condo or HOA fee)
- Une cotisation mensuelle que les membres des copropriétés ou des associations de propriétaires paient pour des coûts partagés, tels que les réparations du bâtiment, les espaces communs, et parfois l’eau ou les déchets.
- Assurance hypothécaire privée (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Une assurance que vous pourriez devoir payer si vous versez moins de 20 % d’acompte sur un prêt conventionnel. Elle protège le prêteur, pas vous.
- Frais de clôture (Closing costs)
- Les frais que vous payez pour finaliser l’achat d’une maison, tels que les frais du prêteur, l’expertise, l’assurance titres, les taxes publiques, ainsi que les taxes foncières et assurances prépayées.
- Équité (Equity)
- La partie de votre maison que vous possédez. C’est la valeur de la maison moins ce que vous devez encore sur le prêt immobilier.
- Point d’équilibre (Break-even point)
- Le moment où le coût total de l’achat devient inférieur au coût total de la location.
- Apport initial (Down payment)
- La partie du prix de la maison que vous payez en espèces au début. Vous empruntez le reste avec un prêt immobilier.
- Énumérer (Itemize)
- Indiquer certains coûts, comme les intérêts hypothécaires et la taxe foncière, sur votre déclaration fiscale fédérale afin de réduire le revenu sur lequel vous payez l’impôt. Vous faites cela au lieu de prendre la déduction standard.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Exemple
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
De l’argent qu’il te faut avant d’avoir les clés
Acheter demande aussi beaucoup d’argent au départ. Dans l’exemple, Kwame et Ama ont besoin de :
- Apport initial : 5 % de 320 000 $ correspond à 16 000 $.
- Frais de clôture : environ 9 000 $ dans cet exemple. Votre prêteur doit vous fournir une estimation de prêt dans les trois jours ouvrables suivant votre demande. Elle montre vos frais de clôture réels.
- Déménagement et réparations précoces ou meubles : environ 2 000 $.
16 000 $ + 9 000 $ + 2 000 $ = 27 000 $ avant le jour de l’emménagement
Ils devraient également conserver un fonds d’urgence après avoir payé tout cela. Les programmes à DC, Maryland et Virginie peuvent aider les primo-accédants à couvrir l’acompte et les frais de clôture. Découvrez notre leçon sur l’aide à l’apport.
Selon la loi, vous pouvez demander par écrit à votre gestionnaire de prêt d’annuler le PMI lorsque le solde de votre prêt doit atteindre 80 % de la valeur initiale de la maison, si vous remplissez certaines conditions, comme un bon historique de paiement. Dans cet exemple, cela prend presque 11 ans.
Exemple
Cinq ans plus tard : combien coûtait chaque choix ?
Imaginez maintenant que Kwame et Ama doivent déménager après cinq ans. On suppose que le loyer augmente de 3 % par an, que les coûts du propriétaire autres que le paiement du prêt et le PMI augmentent de 3 % par an, que la valeur du condo augmente de 3 % par an, et que les coûts de vente représentent 6 % du prix de vente.
Location : 127 419 $ de loyer + 900 $ d’assurance locataire = 128 319 $
| Objet | Montant |
|---|---|
| De l’argent liquide au début | 27 000 $ |
| Coûts mensuels sur 60 mois | 180 265 $ |
| Total des salaires | 207 265 $ |
| Prix de vente après cinq ans | 370 968 $ |
| Moins les coûts de vente (6 %) | −22 258 $ |
| Moins le solde du prêt remboursé lors de la vente | −286 160 $ |
| Remboursement en liquide lors de la vente | 62 550 $ |
| Coût net de l’achat (207 265 $ − 62 550 $) | 144 715 $ |
Sur cinq ans, le loyer coûtait 16 396 $ de moins. Pourquoi ? Au cours des cinq premières années, Kwame et Ama paient 121 351 $ de capital et d’intérêts, mais 103 511 $ de ce montant sont des intérêts. Seulement 17 840 $ remboursent le prêt.
Si la valeur du condo n’augmente pas du tout, le remboursement en liquidité à la vente n’est que de 14 640 $, et le coût net d’achat monte à 192 625 $. Les prix des maisons peuvent rester stables, voire baisser. De plus, les locataires ont gardé leurs 27 000 $ et dépensé moins chaque mois. S’ils économisent cet argent, la location est encore meilleure dans cet exemple.
Rentabilité : pourquoi le nombre d’années compte
Les coûts ponctuels d’achat et de vente sont répartis sur les années où vous restez. Plus vous restez longtemps, plus ces coûts sont faibles pour chaque année. Vous remboursez également une plus grande partie du prêt chaque année. Voici le même exemple sur différentes durées, si la valeur du condo augmente de 3 % par an.
| Années | Location | Achat | Lequel coûte moins cher ? |
|---|---|---|---|
| 3 | 74 722 $ | 99 601 $ | Location, de 24 879 $ |
| 5 | 128 319 $ | 144 715 $ | Location, de 16 396 $ |
| 7 | 185 159 $ | 188 737 $ | Location, de 3 578 $ |
| 8 | 214 856 $ | 210 285 $ | Achets, par 4 571 $ |
| 10 | 276 933 $ | 252 338 $ | Acheter, par 24 595 $ |
Dans cet exemple, le seuil de rentabilité se situe en 8e année. Avec des prix, tarifs ou frais différents, cela peut arriver tôt ou bien plus tard. Si la valeur de la maison reste stable, acheter coûte plus cher que de louer pendant les dix années.
Certains propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires et la taxe foncière dans leur déclaration fiscale fédérale, mais seulement s’ils détaillent les déductions. Beaucoup de gens optent plutôt pour la déduction standard, ce qui ne leur permet pas d’économies fiscales supplémentaires. Un bénévole fiscal gratuit de VITA peut vous expliquer ce qui s’applique à vous.
Attention
Pièges courants sur le chemin de l’achat
- « Payer un loyer est un gaspillage d’argent. » Le loyer paie un logement et la liberté de déménager. Au début, la majeure partie du paiement d’un prêt hypothécaire est constituée d’intérêts, que vous ne récupérez pas non plus.
- Offres de location-achat ou « location-achat ». Vous pouvez payer un supplément chaque mois pour l’achat ultérieur de la maison. Si vous manquez un paiement ou ne pouvez pas obtenir un prêt immobilier à temps, vous pouvez perdre tout cet argent supplémentaire. Certains de ces contrats vous obligent également à payer les réparations. Faites examiner tout contrat par un conseiller en logement ou un avocat avant de signer. À DC, vous pouvez signaler les accords injustes au Bureau du Procureur général.
- Acheter la maison la plus chère qu’un prêteur approuve. Une approbation du prêteur n’est pas un budget. Assurez-vous que le coût mensuel total vous permet toujours d’économiser chaque mois.
- Éviter les papiers du condo. Avant d’acheter un appartement, demandez le budget de l’association, les économies pour les réparations et les éventuelles évaluations spéciales prévues.
Au-delà de l’argent, et d’une liste de contrôle de préparation
L’argent n’est pas la seule question. Réfléchissez à :
- Flexibilité : les locataires peuvent déménager plus facilement pour un nouvel emploi ou des besoins familiaux.
- Stabilité : les propriétaires qui remboursent le prêt immobilier contrôlent leur maison et ne peuvent pas être invités à partir à la fin du bail.
- Transport domicile : un logement moins cher, loin du travail ou du métro, peut coûter plus cher en termes de temps, d’essence et de tarifs.
- Écoles : dans les comtés de DC et voisins, votre adresse détermine généralement votre école publique assignée.
- Temps et travail : les propriétaires s’occupent ou paient chaque réparation.
Cochez chaque case qui vous convient :
- Nous prévoyons de rester dans la région pendant de nombreuses années. Dans notre exemple, acheter n’a commencé à coûter moins cher qu’à partir de la 8e année.
- Nous avons de l’argent liquide pour l’apport, les frais de clôture et le déménagement, et nous aurons toujours un fonds d’urgence après l’achat.
- Nos revenus sont stables. Les prêteurs examinent souvent les deux dernières années d’historique professionnel. Si nous sommes travailleurs indépendants ou payés en espèces, nos déclarations fiscales indiquent ce revenu.
- Nous avons vérifié gratuitement nos rapports de crédit des trois agences de crédit à AnnualCreditReport.com et corrigé les erreurs.
- Nous pouvons payer la totalité du coût mensuel de la possession, pas seulement le prêt immobilier, et économiser chaque mois.
- Nos autres paiements mensuels de dettes sont faibles. Découvrez notre leçon sur la préparation hypothécaire pour apprendre comment les prêteurs mesurent cela.
- Nous avons rencontré un conseiller en logement agréé par le HUD ou suivi un cours d’éducation pour les acheteurs.
Pas de numéro de sécurité sociale ? La plupart des programmes hypothécaires standards, y compris les prêts FHA, en exigent un. Depuis mai 2025, les prêts FHA sont également réservés aux citoyens américains, aux résidents permanents légaux (détenteurs de carte verte) et à quelques autres petits groupes. Certaines banques, coopératives de crédit et prêteurs communautaires proposent des prêts hypothécaires aux emprunteurs disposant d’un ITIN. Un conseiller en logement peut vous aider à les trouver.
Conseil
Commencez par un conseiller en logement, pas par un vendeur
Un conseiller en logement agréé par le HUD travaille pour une association à but non lucratif ou une agence publique, et non pour un prêteur ou un vendeur. Un conseiller peut passer en revue votre budget, votre crédit et vos économies, et vous informer sur les programmes pour primo-accédants à DC, Maryland ou Virginie. De nombreux programmes d’aide à l’apport initial exigent un cours d’éducation pour les acheteurs, et les conseillers en enseignent souvent un. Recherchez par code postal avec le conseiller en logement du CFPB.
Si vous avez oublié certaines cases sur la liste, c’est normal. Utilisez vos années de location pour économiser, construire votre crédit et rembourser vos dettes. Puis revérifiez la liste l’année prochaine.
Points clés
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Vérifiez votre compréhension
Répondez aux questions, puis sélectionnez Vérifier mes réponses. Obtenez 4 droit de 5 pour terminer cette leçon. C’est un exercice : il n’y a pas de limite de temps, et nous ne gardons pas vos réponses.
Va plus loin
Des sites fiables où vous pouvez en savoir plus. Ces liens mènent à d’autres sites que Dollar Scholars ne gère pas.
-
Acheter une maison : outils et ressources pour les acheteurs (un autre site web)
Guides étape par étape pour préparer l’achat, comparer les offres de prêt et comprendre votre estimation et les papiers de clôture.
-
Trouvez un conseiller en logement (un autre site web)
Recherchez par code postal des conseillers en logement agréés par le HUD qui aident à l’achat, à la location et au crédit, souvent à peu ou gratuitement.
-
Taux d’imposition foncière (un autre site web)
Les taux actuels de la taxe foncière à DC, vous pouvez donc estimer la taxe sur une maison que vous envisagez d’acheter.
Cette leçon est une éducation financière générale, pas des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles et les montants changent, alors vérifiez les chiffres importants auprès d’une source officielle.