Opciones de alquiler y vivienda · Lección 2 de 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
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En esta lección
Lo que aprenderás
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Cómo se conecta esto con nuestras clases: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Palabras que debes conocer
- Principal e intereses (Principal and interest)
- Las dos partes de un pago hipotecario. El principal amortiza la cantidad que has pedido prestado. Los intereses son lo que el prestamista te cobra por pedir prestado.
- Cuota de condominio o de la comunidad de vecinos (Condo or HOA fee)
- Una cuota mensual que los miembros de la comunidad de vecinos o de propietarios pagan por costes compartidos, como reparaciones del edificio, zonas comunes y, a veces, agua o basura.
- Seguro hipotecario privado (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Seguro que puede que tengas que pagar si das menos del 20% de entrada en un préstamo convencional. Protege al prestamista, no a ti.
- Costes de cierre (Closing costs)
- Comisiones que pagas para completar la compra de una vivienda, como las tasas del prestamista, la tasación, el seguro de título, los impuestos gubernamentales y los impuestos y seguros de la propiedad pagados por adelantado.
- Equidad (Equity)
- La parte de tu vivienda que posees. Es el valor de la casa menos lo que aún debes en la hipoteca.
- Punto de equilibrio (Break-even point)
- El momento en que el coste total de compra se vuelve menor que el coste total del alquiler.
- Pago inicial (Down payment)
- La parte del precio de la vivienda que pagas en efectivo al principio. El resto lo pides con una hipoteca.
- Enumerar (Itemize)
- Incluir ciertos costes, como los intereses hipotecarios y el impuesto sobre la propiedad, en tu declaración de la renta federal para reducir los ingresos sobre los que pagas. Haz esto en lugar de optar por la deducción estándar.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Ejemplo
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
El dinero que necesitas antes de conseguir las llaves
Comprar también requiere mucho dinero al principio. En el ejemplo, Kwame y Ama necesitan:
- Entrada: El 5% de 320.000 dólares son 16.000 dólares.
- Costes de cierre: unos 9.000 $ en este ejemplo. Tu prestamista debe darte un presupuesto de préstamo en un plazo de tres días hábiles después de que solicites. Muestra tus costes reales de cierre.
- Mudanzas y reparaciones tempranas o muebles: unos 2.000 dólares.
$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 antes del día de la mudanza
También deberían mantener un fondo de emergencia después de pagar todo esto. Los programas en DC, Maryland y Virginia pueden ayudar a los compradores primerizos con los gastos de entrada y cierre. Consulta nuestra lección sobre ayuda con la entrada.
Por ley, puedes pedir por escrito a tu gestor de préstamos que cancele el PMI cuando el saldo de tu préstamo esté programado para alcanzar el 80% del valor original de la vivienda, si cumples ciertas condiciones, como un buen historial de pagos. En este ejemplo, eso lleva casi 11 años.
Ejemplo
Cinco años después: ¿cuánto costaba cada elección?
Ahora imagina que Kwame y Ama deben mudarse después de cinco años. Asumimos que el alquiler sube un 3% al año, los costes del propietario aparte del pago del préstamo y el PMI suben un 3% anual, el valor del piso sube un 3% al año y los costes de venta son el 6% del precio de venta.
Alquiler: 127.419 $ de alquiler + 900 $ de seguro de inquilino = 128.319 $
| Punto | Cantidad |
|---|---|
| Dinero en efectivo al principio | 27.000 $ |
| Costes mensuales durante 60 meses | 180.265 dólares |
| Total remunerado | 207.265 $ |
| Precio de venta tras cinco años | 370.968 $ |
| Menos los costes de venta (6%) | −$22,258 |
| Menos saldo del préstamo pagado en la venta | −$286,160 |
| Reembolso en efectivo en la venta | 62.550 $ |
| Coste neto de compra (207.265 $ − 62.550 $) | 144.715 $ |
Durante cinco años, el alquiler costó 16.396 dólares menos. ¿Por qué? En los primeros cinco años, Kwame y Ama pagaron 121.351 dólares en principal e intereses, pero 103.511 de esos son intereses. Solo 17.840 dólares pagan el préstamo.
Si el valor del piso no sube en absoluto, el reembolso en efectivo en la venta es solo de 14.640 dólares, y el coste neto de compra sube a 192.625 dólares. Los precios de las viviendas pueden mantenerse estables o incluso bajar. Además, los inquilinos conservaron sus 27.000 dólares y gastaron menos cada mes. Si ahorran ese dinero, el alquiler queda aún mejor en este ejemplo.
Punto de equilibrio: por qué importa el número de años
Los costes puntuales de compra y venta se reparten a lo largo de los años que permaneces. Cuanto más tiempo estés, menores serán estos costes de cada año. Además, reduces una mayor parte del préstamo cada año. Aquí tienes el mismo ejemplo a lo largo de diferentes periodos de tiempo, si el valor del piso sube un 3% al año.
| Años | Alquilar | Compra | ¿Cuál costó menos? |
|---|---|---|---|
| 3 | 74.722 $ | 99.601 $ | Alquiler, por 24.879 dólares |
| 5 | 128.319 dólares | 144.715 $ | Alquiler, por $16,396 |
| 7 | 185.159 $ | 188.737 $ | Alquiler, por 3.578 dólares |
| 8 | 214.856 $ | 210.285 $ | Comprando, por 4.571 dólares |
| 10 | 276.933 $ | 252.338 dólares | Comprando, por 24.595 dólares |
En este ejemplo, el punto de equilibrio llega en el año 8. Con diferentes precios, tipos o comisiones, podría llegar antes o mucho después. Si el valor de la vivienda se mantiene estable, comprar cuesta más que alquilar durante los diez años.
Algunos propietarios pueden deducir los intereses hipotecarios y el impuesto sobre la propiedad en su declaración federal, pero solo si detallan las deducciones. Muchas personas optan por la deducción estándar, por lo que no obtienen ahorros fiscales adicionales. Un voluntario gratuito de impuestos de VITA puede decirte qué se aplica a ti.
Cuidado
Trampas comunes en el camino a la compra
- "Pagar el alquiler es un desperdicio de dinero." El alquiler paga un lugar donde vivir y la libertad de mudarse. En los primeros años, la mayor parte del pago de la hipoteca son intereses, que tampoco se recuperan.
- Acuerdos de alquiler con opción a compra o "arrendamiento-compra". Puedes pagar un extra cada mes para comprar la vivienda más adelante. Si atrasas un pago o no consigues la hipoteca a tiempo, podrías perder todo ese dinero extra. Algunos de estos contratos también te obligan a pagar reparaciones. Haz que un consejero de vivienda o un abogado revise cualquier contrato antes de firmar. En DC, puedes informar de acuerdos injustos a la Oficina del Fiscal General.
- Comprar la casa más cara que apruebe un prestamista. La aprobación del prestamista no es un presupuesto. Asegúrate de que el coste mensual completo te permita ahorrar cada mes.
- Saltarse los papeles del condominio. Antes de comprar un piso, pide el presupuesto de la asociación, sus ahorros para reparaciones y cualquier tasa especial planificada.
Más allá del dinero y una lista de comprobación para estar listo
El dinero no es la única cuestión. Piensa en:
- Flexibilidad: los inquilinos pueden mudarse más fácilmente por un nuevo trabajo o necesidades familiares.
- Estabilidad: los propietarios que mantienen la hipoteca controlan su casa y no pueden ser obligados a marcharse cuando termina el contrato.
- Desplazamiento: una casa más barata lejos del trabajo o del Metro puede costar más tiempo, gasolina y pasajes.
- Escuelas: en DC y condados cercanos, tu dirección suele decidir cuál es la escuela pública que te asigna.
- Tiempo y trabajo: los propietarios se encargan o pagan cada reparación.
Marca cada casilla que sea cierta para ti:
- Planeamos quedarnos en la zona durante muchos años. En nuestro ejemplo, comprar empezó a costar menos solo en octavo curso.
- Tenemos efectivo para la entrada, los gastos de cierre y la mudanza, y aún tendremos un fondo de emergencia después de comprar.
- Nuestros ingresos son estables. Los prestamistas suelen revisar los últimos dos años de historial laboral. Si somos autónomos o recibimos pagos en efectivo, nuestras declaraciones de la renta muestran esos ingresos.
- Revisamos nuestros informes de crédito de las tres agencias de crédito gratis en AnnualCreditReport.com y corregimos cualquier error.
- Podemos pagar el coste mensual completo de la propiedad, no solo la hipoteca, y aun así ahorrar cada mes.
- Nuestros otros pagos mensuales de deuda son bajos. Consulta nuestra lección sobre cómo prepararse para la hipoteca y aprende cómo los prestamistas lo miden.
- Nos reunimos con un consejero de vivienda aprobado por HUD o hicimos un curso de educación para compradores de vivienda.
¿No tienes número de la Seguridad Social? La mayoría de los programas hipotecarios estándar, incluidos los préstamos FHA, lo requieren. Desde mayo de 2025, los préstamos FHA también son solo para ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales (titulares de green card) y algunos otros grupos pequeños. Algunos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas comunitarios ofrecen hipotecas a prestatarios con un ITIN. Un consejero de vivienda puede ayudarte a encontrarlas.
Propina
Empieza con un consejero de vivienda, no con un comercial
Un consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja para una organización sin ánimo de lucro o una agencia pública, no para un prestamista o un vendedor. Un consejero puede revisar tu presupuesto, crédito y ahorros, y puede informarte sobre programas para compradores primerizos en DC, Maryland o Virginia. Muchos programas de ayuda con la entrada requieren una clase de educación para compradores de vivienda, y los orientadores suelen impartir una. Busca por código postal con el buscador de consejeros de vivienda del CFPB.
Si te has dejado alguna casilla en la lista, eso es normal. Usa tus años de alquiler para ahorrar, construir tu crédito y pagar deudas. Luego revisa la lista de nuevo el año que viene.
Puntos clave
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Comprueba tu comprensión
Responde a las preguntas y luego selecciona Revisa mis respuestas. Obtén 4 de 5 derecho para completar esta lección. Esto es práctica: no hay límite de tiempo y no guardamos tus respuestas.
Ve más allá
Sitios web de confianza donde puedes obtener más información. Estos enlaces llevan a otros sitios web que Dollar Scholars no gestiona.
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Comprar una casa: herramientas y recursos para compradores (otra página web)
Guías paso a paso para preparar la compra, comparar ofertas de préstamos y entender tu Estimación de Préstamo y los papeles de cierre.
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Busca un consejero de vivienda (otra página web)
Busca por código postal consejeros de vivienda aprobados por HUD que ayuden con compras, alquileres y crédito, a menudo con poco o ningún coste.
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Tipos del impuesto sobre bienes inmuebles (otra página web)
Las tasas actuales del impuesto sobre la propiedad en DC, para que puedas estimar el impuesto sobre una casa que estés pensando en comprar.
Esta lección es educación financiera general, no asesoramiento legal, fiscal o financiero. Las normas y las cantidades cambian, así que consulta los números importantes con una fuente oficial.