Comprar una casa y obtener una hipoteca · Lección 1 de 3
Prepárate para la hipoteca: un plan a 12 meses
Un plan mes a mes para fortalecer tu crédito, ahorros y papeleo antes de solicitar una hipoteca, con un ejemplo de relación deuda-ingresos trabajada.
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En esta lección
Lo que aprenderás
- Calcula tu relación deuda-ingreso y observa cómo el pago de una deuda la cambia.
- Sigue un plan a 12 meses para fortalecer tu crédito, ahorros y papeleo antes de postularte.
- Reúne los documentos que los prestamistas solicitan, incluyendo documentos adicionales para trabajadores independientes y prestatarios ITIN.
- Diferencia la pre-calificación de la preaprobación y busca un consejero de vivienda aprobado por HUD.
Cómo se conecta esto con la clase: En clase aprendiste los pasos para comprar una casa y cómo calcular la relación deuda-ingreso. Esta lección convierte esos pasos en un plan de 12 meses, con números trabajados y listas de documentos para diferentes tipos de trabajadores.
Palabras que debes conocer
- Relación deuda-ingreso (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- Tus pagos mensuales totales de deuda divididos por tus ingresos brutos mensuales, mostrados como porcentaje. Los prestamistas lo usan para juzgar si puedes pagar un nuevo pago.
- Ingreso bruto mensual (Gross monthly income)
- Lo que ganas en un mes antes de que se descuentan impuestos y otras deducciones.
- Enganche (Down payment)
- La parte del precio de la casa la pagas con tu propio dinero o con la ayuda de un programa. La hipoteca paga el resto.
- Preclasificación (Pre-qualification)
- La estimación temprana de un prestamista sobre cuánto podrías pedir prestado. A menudo se basa en información que das sin pruebas.
- Preaprobación (Pre-approval)
- Una carta diciendo que un prestamista está dispuesto a prestarte hasta cierta cantidad, usualmente después de revisar tu crédito y algunos documentos. No es una oferta final de préstamo.
- Consejero de vivienda aprobado por HUD (HUD-approved housing counselor)
- Un consejero capacitado en una agencia aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). Ofrecen asesoría gratuita o de bajo costo sobre compra, renta y prevención de ejecuciones hipotecarias.
Lo que revisan los prestamistas
Antes de que un prestamista te dé una hipoteca (un préstamo para comprar una casa), quiere saber que puedes hacer los pagos durante muchos años. Los prestamistas consideran cuatro cosas principales:
- Crédito: tus reportes y puntajes de crédito muestran cómo has pagado facturas y préstamos en el pasado.
- Ingresos: cuánto ganas y si puedes probarlo.
- Deudas: lo que ya pagas cada mes, en comparación con tus ingresos.
- Ahorros: dinero para el enganche, los costos de cierre y emergencias después de mudarte.
No puedes cambiar esto en un mes. Pero en un año, puedes avanzar de verdad. Esta lección te da un plan.
Para las deudas, el número clave es tu relación deuda-ingreso (DTI). Son todos tus pagos mensuales de deuda, incluyendo el pago de la nueva casa, divididos entre tus ingresos brutos mensuales (tus ingresos antes de impuestos). Cada programa de préstamos y prestamista establece su propio límite de DTI. Por ejemplo, en septiembre de 2026 el programa DC Open Doors estableció un DTI máximo del 50%, o 45% para algunos préstamos FHA. Un DTI más bajo deja más espacio en tu presupuesto para comida, transporte y sorpresas.
Ejemplo
Ejemplo trabajado: DTI antes y después de pagar un préstamo de auto
Marisol y Luis rentan un departamento en Hyattsville, Maryland. Juntos ganan $6,500 al mes antes de impuestos. Un prestamista estima que una casa adosada que les guste costaría $2,100 al mes para el préstamo, impuestos prediales y seguro. Su préstamo para auto tiene 12 pagos restantes.
| Pago mensual | Aplica ahora | Aplica en 12 meses |
|---|---|---|
| Pago de nueva casa (estimación) | $2,100 | $2,100 |
| Préstamo para auto | $450 | $0 |
| Pagos mínimos con tarjeta de crédito | $150 | $150 |
| Préstamo estudiantil | $200 | $200 |
| Deudas mensuales totales | $2,900 | $2,450 |
Ahora: $2,900 ÷ $6,500 = 0.446, o alrededor del 45% del DTI
Después de que termina el préstamo del auto: $2,450 ÷ $6,500 = 0.377, o aproximadamente 38% de DTI
Al esperar a que se pague el préstamo del auto, su DTI cae alrededor de 7 puntos porcentuales. Eso puede ayudarles a calificar para un préstamo. Después de comprar, también les quedan $450 más cada mes en su presupuesto para los costos de tener una casa, como reparaciones. Nota que su renta no está en la tabla. La renta se detiene cuando compran, y el pago de la nueva casa la reemplaza.
Meses 12 a 6: arregla tu crédito y construye ahorros
Meses 12 a 9: revisa y limpia tu crédito
- Obtén tus reportes de crédito gratuitos de las tres agencias de crédito en AnnualCreditReport.com. Puedes revisarlos gratis cada semana.
- Busca errores, como cuentas que no son tuyas o pagos atrasados que no hiciste. Disputa errores por escrito. Nuestra lección sobre cómo leer tu reporte de crédito muestra cómo.
- Paga cada factura a tiempo. Configura pagos automáticos o recordatorios.
- Reduce los saldos de tus tarjetas de crédito. Usar menos límites de crédito puede mejorar tu puntaje. Observa qué afecta tu puntaje crediticio.
- ¿Aún no tienes historial crediticio? Comienza ahora con nuestra lección sobre cómo construir crédito. Algunos programas de préstamos, como los préstamos FHA, tienen reglas que permiten al prestamista revisar otros registros, como la renta y los pagos de servicios.
El puntaje que use un prestamista hipotecario puede no coincidir con el puntaje gratuito de tu aplicación bancaria. A partir de septiembre de 2026, los prestamistas que vendan préstamos a Fannie Mae y Freddie Mac pueden usar un puntaje FICO clásico o VantageScore 4.0, basado en reportes de las tres oficinas. Así que revisa los tres reportes.
Meses 9 a 6: ahorra para tres cosas
- Enganche: algunos préstamos requieren tan solo 3% o 3.5% del precio. Los programas en DC, Maryland y Virginia pueden ayudar.
- Costos de cierre: comisiones por el préstamo, título, impuestos y artículos prepagados. Tu prestamista los listará en una Estimación de Préstamo.
- Ahorros de emergencia: dinero que aún tienes después de mudarte, para reparaciones y sorpresas.
Guarda tus ahorros en una cuenta bancaria o cooperativa de crédito. Los prestamistas usualmente piden estados de cuenta bancarios recientes y pueden preguntar de dónde provienen los depósitos grandes. El efectivo guardado en casa es difícil de contar para un prestamista, porque no puede ver de dónde vino el dinero. Depóyelo temprano y lleva registros. Si un familiar te da dinero, pregunta al prestamista qué papeles necesita, como una carta de donación firmada.
Este también es el momento para buscar ayuda con tu enganche. Consulta Ayuda para el Enganche y Tipos de Préstamos en DC, Maryland y Virginia.
Meses 6 a 3: reúne tus papeles
Los prestamistas deben verificar que tus ingresos sean reales y que probablemente continúen. Inicia una carpeta, en papel o en tu teléfono, y agrega los papeles conforme los recibas.
Papeles que la mayoría de los prestamistas piden
- Identificación con foto, como licencia de conducir o pasaporte
- Tu número de Seguro Social o ITIN
- Recibos de nómina de los últimos 30 días
- Formularios W-2 de los últimos dos años
- Declaraciones federales de impuestos de los últimos dos años
- Extractos bancarios de los últimos dos meses, con cada página
- Prueba de que pagas la renta a tiempo, como registros bancarios o la información de contacto de tu arrendador
- Una lista de tus deudas y pagos mensuales
Trabajadores independientes, de trabajos por trabajo directo y en efectivo
Si manejas para una aplicación, limpias casas, diriges un pequeño negocio o haces trabajos por contrato, necesitas más pruebas. Fannie Mae, que compra muchas hipotecas en Estados Unidos, generalmente busca dos años de ingresos por cuenta propia en tus declaraciones de impuestos. Muchos prestamistas solicitan:
- Declaraciones de impuestos federales personales de los últimos dos años, con todos los anexos
- Declaraciones de impuestos empresariales, si tu negocio presenta las suyas propias
- Formularios 1099 de las empresas que te pagaron
- Un estado de pérdidas y ganancias para este año hasta ahora
- Estados de cuenta bancarios empresariales, si tienes una cuenta separada
Importante: para los trabajadores independientes, los prestamistas usualmente cuentan los ingresos en tus declaraciones de impuestos después de los gastos del negocio, no el total de tus ventas. Si ganas efectivo y no lo reportas, un prestamista no puede usarlo para ayudarte a calificar. Consulta nuestra lección sobre impuestos para trabajadores de trabajo temporal y independientes.
Prestatarios con un ITIN
Un ITIN (Número de Identificación de Contribuyente Individual) es un número fiscal del IRS para personas que no pueden obtener un número de Seguro Social. Algunos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas comunitarios otorgan hipotecas a prestatarios ITIN. Estos préstamos pueden requerir un enganche mayor o costar más, así que compara cuidadosamente las ofertas. Los prestamistas suelen pedir:
- Tu carta ITIN del IRS
- Pasaporte u otra identificación gubernamental con foto
- Declaraciones de impuestos federales presentadas con tu ITIN, a menudo por dos años
- Comprobante de trabajo e ingresos estables, como registros de pago o estados de cuenta bancarios
- Registros de rentas puntuales y pagos de servicios públicos
Asegúrate de que tu ITIN siga activo. El IRS dice que un ITIN expira si no se usa en una declaración de impuestos federal durante tres años fiscales consecutivos. También debes saber que desde el 25 de mayo de 2025, los préstamos FHA ya no están abiertos para residentes no permanentes, como personas con visas de trabajo. Los ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes legales (titulares de green card) aún pueden solicitar.
Desde junio de 2026, los reguladores federales han pedido a los bancos que revisen más de cerca a los clientes que usan un ITIN. También han dicho que los prestamistas hipotecarios pueden revisar tu estatus migratorio cuando decidan si puedes pagar un préstamo. Algunos pueden pedir más documentos o decir que no, así que pregunta antes de solicitar. Un consejero de vivienda puede ayudarte a encontrar prestamistas que aún concedan préstamos ITIN.
Meses 3 a 0: clase, preaprobación y tu límite de precio
Toma una clase de educación para compradores de vivienda
Muchos programas requieren una clase. Por ejemplo, los préstamos del Programa Hipotecario de Maryland y muchos préstamos hipotecarios de Virginia requieren una clase aprobada antes de cerrar. Fannie Mae requiere educación sobre propiedad de vivienda para algunos préstamos con bajo enganche cuando todos los compradores son compradores primerizos. Las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD imparten estas clases, a menudo gratis o por una pequeña tarifa. Virginia Housing ofrece una clase gratuita, en línea o presencialmente.
Pre-calificación y preaprobación
Los prestamistas usan estas palabras de diferentes maneras. Una pre-calificación suele ser una estimación rápida basada en lo que le dices al prestamista. Una preaprobación usualmente significa que el prestamista ha revisado tu crédito y algunos documentos. Ninguno de los dos es un préstamo garantizado. Los vendedores y agentes inmobiliarios a menudo piden ver una carta de preaprobación con tu oferta.
Pon tu propio límite de precio
Un prestamista puede aprobarte más de lo que puedes pagar cómodamente. Cuenta el costo mensual total de propiedad: el pago del préstamo, impuestos prediales, seguro de propietario, cuotas de condominios o asociaciones de propietarios (HOA), servicios públicos y dinero para reparaciones.
- Usa tu plan de gastos para encontrar lo máximo que puedas pagar por vivienda cada mes.
- Pregunta a tu prestamista o consejero de vivienda qué precio de casa iguala ese pago, incluyendo impuestos, seguros y comisiones.
- Mira solo casas a ese precio o por debajo de ella, incluso si tu preaprobación es más alta.
Ayuda gratuita de consejeros de vivienda aprobados por HUD
Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar tu crédito y presupuesto, hacer un plan contigo, explicarte ofertas de préstamos y informarte sobre programas locales de enganche. Pueden darte asesoría independiente sobre si un préstamo es adecuado para ti. La ayuda suele ser gratuita o de bajo costo.
- Llama a HUD al 800-569-4287 para encontrar una agencia cerca de ti.
- Busca por código postal con la búsqueda de consejero de vivienda CFPB.
- Pide un consejero que hable tu idioma y pregunta si se ven por teléfono o en línea.
¡Cuidado
Trampas que pueden detener tu hipoteca
- Deuda nueva antes del cierre. No compres un auto ni muebles a crédito, y no abras nuevas tarjetas hasta después de cerrar. Un nuevo pago aumenta tu DTI, y el prestamista puede revisar tu crédito nuevamente antes del cierre.
- Ingresos que no están en tus declaraciones de impuestos. Los prestamistas usualmente no pueden contarlos.
- Empresas de reparación de crédito que cobran primero. Es ilegal que te cobren antes de hacer el trabajo. Nadie puede eliminar legalmente la información correcta negativa de tu reporte. Puedes disputar errores tú mismo sin problema.
Consejo
Empieza una carpeta de casas hoy mismo
Cada mes, guarda tus recibos de nómina, estados de cuenta bancarios y recibos de renta en una sola carpeta. Cuando un prestamista te pida documentos, puedes enviarlos en un día en lugar de un mes.
Puntos clave
- Los prestamistas dividen todos tus pagos mensuales de deuda, incluyendo el pago de la nueva casa, entre tus ingresos antes de impuestos. Pagar una deuda antes de aplicar puede reducir mucho esta cifra.
- Empieza aproximadamente con un año de anticipación: revisa primero tus reportes de crédito, luego construye ahorros y después reúne tus papeles.
- Los prestamistas usualmente solo pueden contar los ingresos que puedas probar, como los ingresos en tus declaraciones de impuestos.
- Una carta de preaprobación no es un préstamo garantizado. No tomes nuevas deudas antes del cierre.
- Los consejeros de vivienda aprobados por HUD ofrecen ayuda gratuita o de bajo costo. Llama al 800-569-4287 para encontrar uno.
Revisa tu entendimiento
Responde las preguntas, luego selecciona Revisa mis respuestas. Obtén 4 de 5 derecho para completar esta lección. Esto es práctica: no hay límite de tiempo y no guardamos tus respuestas.
Sigue más lejos
Sitios web confiables donde puedes aprender más. Estos enlaces llevan a otros sitios que Dollar Scholars no administra.
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Informes de crédito gratuitos (otro sitio web)
La versión en español de la guía de la FTC para obtener tus reportes de crédito gratuitos.
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Comprar una casa: herramientas y recursos para compradores (otro sitio web)
Una guía paso a paso para la compra de una casa con listas de verificación y explicaciones para la Estimación de Préstamos y la Divulgación de Cierre.
-
Busca un consejero de vivienda (otro sitio web)
Busca por código postal agencias de consejería de vivienda aprobadas por HUD cerca de ti.
-
Reportes de crédito gratuitos (otro sitio web)
Cómo obtener tus reportes de crédito gratuitos de las tres oficinas, en línea, por teléfono o por correo.
Esta lección es educación financiera general, no asesoría legal, fiscal o financiera. Las reglas y los montos cambian, así que revisa los números importantes con una fuente oficial.