Opciones de renta y vivienda · Lección 2 de 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
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En esta lección
Lo que aprenderás
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Cómo se conecta esto con nuestras clases: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Palabras que debes conocer
- Principal e intereses (Principal and interest)
- Las dos partes de un pago hipotecario. El principal reduce la cantidad que pediste prestado. Los intereses son lo que el prestamista te cobra por prestarte.
- Cuota de condominio o asociación de vecinos (Condo or HOA fee)
- Una cuota mensual que los miembros de la asociación de condominios o de propietarios pagan por costos compartidos, como reparaciones del edificio, áreas comunes y, a veces, agua o basura.
- Seguro hipotecario privado (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Seguro que podrías tener que pagar cuando das menos del 20% de enganche en un préstamo convencional. Protege al prestamista, no a ti.
- Costos de cierre (Closing costs)
- Tarifas que pagas para completar la compra de una casa, como las tarifas del prestamista, la tasación, el seguro de título, los impuestos gubernamentales y el pago anticipado de impuestos y seguros prediales.
- Equidad (Equity)
- La parte de tu casa que posees. Es el valor de la casa menos lo que aún debes en la hipoteca.
- Punto de equilibrio (Break-even point)
- El momento en que el costo total de compra se vuelve menor que el costo total de rentar.
- Enganche (Down payment)
- La parte del precio de la casa que pagas en efectivo al principio. El resto pides prestado con una hipoteca.
- Enumerar (Itemize)
- Para listar ciertos costos, como intereses hipotecarios e impuestos prediales, en tu declaración federal de impuestos para reducir los ingresos sobre los que pagas impuestos. Haz esto en lugar de tomar la deducción estándar.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Ejemplo
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
El efectivo que necesitas antes de conseguir las llaves
Comprar también requiere mucho dinero al principio. En el ejemplo, Kwame y Ama necesitan:
- Enganche: 5% de $320,000 son $16,000.
- Costos de cierre: alrededor de $9,000 en este ejemplo. Tu prestamista debe darte una estimación de préstamo dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud. Muestra tus costos reales de cierre.
- Mudances y reparaciones tempranas de muebles: alrededor de $2,000.
$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 antes del día de la mudanza
También deberían mantener un fondo de emergencia después de pagar todo esto. Los programas en DC, Maryland y Virginia pueden ayudar a compradores primerizos con el enganche y los costos de cierre. Consulta nuestra lección sobre ayuda con el enganche.
Por ley, puedes pedirle por escrito a tu administrador de préstamos que cancele el PMI cuando el saldo de tu préstamo esté programado para alcanzar el 80% del valor original de la casa, si cumples ciertas condiciones, como un buen historial de pagos. En este ejemplo, eso toma casi 11 años.
Ejemplo
Cinco años después: ¿cuánto costaba cada elección?
Ahora imagina que Kwame y Ama deben mudarse después de cinco años. Asumimos que la renta sube un 3% al año, los costos del propietario aparte del pago del préstamo y el PMI suben un 3% al año, el valor del condominio sube un 3% al año y los costos de venta son el 6% del precio de venta.
Renta: $127,419 de renta + $900 de seguro de inquilino = $128,319
| Ítem | Monto |
|---|---|
| Efectivo al inicio | $27,000 |
| Costos mensuales por 60 meses | $180,265 |
| Total pagado | $207,265 |
| Precio de venta después de cinco años | $370,968 |
| Menos los costos de venta (6%) | −$22,258 |
| Menos saldo del préstamo pagado en la venta | −$286,160 |
| Reembolso en efectivo en la venta | $62,550 |
| Costo neto de compra ($207,265 − $62,550) | $144,715 |
Durante cinco años, rentar costó $16,396 menos. ¿Por qué? En los primeros cinco años, Kwame y Ama pagaron $121,351 en principal e intereses, pero $103,511 de eso son intereses. Solo $17,840 pagan el préstamo.
Si el valor del condominio no sube en absoluto, el reembolso en efectivo a la venta es solo de $14,640, y el costo neto de compra sube a $192,625. Los precios de las casas pueden mantenerse estables o incluso bajar. Además, los inquilinos conservaron sus $27,000 y gastaron menos cada mes. Si ahorran ese dinero, rentar se ve aún mejor en este ejemplo.
Punto de equilibrio: por qué importa el número de años
Los costos únicos de comprar y vender se distribuyen a lo largo de los años que permaneces. Mientras más tiempo te quedes, menores serán estos costos para cada año. También pagas una mayor parte del préstamo cada año. Aquí está el mismo ejemplo en diferentes periodos de tiempo, si el valor del condominio sube un 3% al año.
| Años | Renta | Compra | ¿Cuál costó menos? |
|---|---|---|---|
| 3 | $74,722 | $99,601 | Rentando, por $24,879 |
| 5 | $128,319 | $144,715 | Rentando, por $16,396 |
| 7 | $185,159 | $188,737 | Rentando, por $3,578 |
| 8 | $214,856 | $210,285 | Comprando, por $4,571 |
| 10 | $276,933 | $252,338 | Comprando, por $24,595 |
En este ejemplo, el punto de equilibrio llega en el año 8. Con diferentes precios, tasas o comisiones, podría llegar más temprano o mucho después. Si el valor de la casa se mantiene estable, comprar cuesta más que rentar los diez años.
Algunos propietarios pueden deducir los intereses hipotecarios y el impuesto predial en su declaración federal de impuestos, pero solo si detallan las deducciones. Muchas personas eligen la deducción estándar en su lugar, así que no obtienen ahorros fiscales adicionales. Un voluntario gratuito de impuestos de VITA puede decirte qué aplica para ti.
¡Cuidado
Trampas comunes en el camino a la compra
- "Pagar renta es un desperdicio de dinero." La renta paga un lugar para vivir y la libertad de mudarse. En los primeros años, la mayor parte del pago de la hipoteca es intereses, que tampoco se recuperan.
- Contratos de renta con opción a compra o "arrendamiento-compra". Puedes pagar extra cada mes para comprar la casa después. Si atrasas un pago o no puedes obtener una hipoteca a tiempo, podrías perder todo ese dinero extra. Algunos de estos contratos también te obligan a pagar por reparaciones. Haz que un consejero de vivienda o un abogado revise cualquier contrato antes de firmar. En DC, puedes reportar acuerdos injustos a la Oficina del Fiscal General.
- Comprar la casa más cara que apruebe un prestamista. La aprobación del prestamista no es un presupuesto. Asegúrate de que el costo mensual completo aún te permita ahorrar cada mes.
- Saltarse los papeles del condominio. Antes de comprar un condominio, pide el presupuesto de la asociación, sus ahorros para reparaciones y cualquier evaluación especial planeada.
Más allá del dinero y una lista de verificación de preparación
El dinero no es la única pregunta. Piensa en:
- Flexibilidad: los inquilinos pueden mudarse más fácilmente por un nuevo trabajo o necesidades familiares.
- Estabilidad: los propietarios que mantienen la hipoteca controlan su casa y no se les puede decir que se vayan cuando termina el contrato de arrendamiento.
- Traslado: una casa más barata lejos del trabajo o del Metro puede costar más en tiempo, gasolina y tarifas.
- Escuelas: en DC y condados cercanos, tu dirección usualmente decide la escuela pública asignada.
- Tiempo y trabajo: los dueños se encargan o pagan cada reparación.
Marca cada casilla que sea cierta para ti:
- Planeamos quedarnos en la zona por muchos años. En nuestro ejemplo, comprar empezó a costar menos solo en octavo año.
- Tenemos efectivo para el enganche, los costos de cierre y la mudanza, y aún tendremos un fondo de emergencia después de comprar.
- Nuestros ingresos son estables. Los prestamistas suelen revisar los últimos dos años de historial laboral. Si somos trabajadores independientes o recibimos pagos en efectivo, nuestras declaraciones de impuestos muestran ese ingreso.
- Revisamos nuestros reportes de crédito de las tres agencias de crédito gratis en AnnualCreditReport.com y corregimos cualquier error.
- Podemos pagar el costo mensual completo de ser propietario, no solo la hipoteca, y aún así ahorrar cada mes.
- Nuestros otros pagos mensuales de deuda son bajos. Consulta nuestra lección sobre cómo prepararte para la hipoteca y aprende cómo los prestamistas miden esto.
- Nos reunimos con un consejero de vivienda aprobado por HUD o tomamos una clase de educación para compradores de vivienda.
¿No tienes número de seguro social? La mayoría de los programas hipotecarios estándar, incluidos los préstamos FHA, lo requieren. Desde mayo de 2025, los préstamos FHA también son solo para ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales (titulares de green card) y algunos otros grupos pequeños. Algunos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas comunitarios ofrecen hipotecas a prestatarios con un ITIN. Un consejero de vivienda puede ayudarte a encontrarlas.
Consejo
Empieza con un consejero de vivienda, no con un vendedor
Un consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja para una organización sin fines de lucro o agencia pública, no para un prestamista o vendedor. Un consejero puede revisar tu presupuesto, crédito y ahorros, y puede informarte sobre programas para compradores primerizos en DC, Maryland o Virginia. Muchos programas de ayuda con el enganche requieren una clase de educación para compradores de vivienda, y los consejeros suelen impartir una. Busca por código postal con el buscador de consejeros de vivienda del CFPB.
Si te faltan algunas casillas en la lista, eso es normal. Usa tus años de renta para ahorrar, construir tu crédito y pagar deudas. Luego revisa la lista de nuevo el próximo año.
Puntos clave
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Revisa tu entendimiento
Responde las preguntas, luego selecciona Revisa mis respuestas. Obtén 4 de 5 derecho para completar esta lección. Esto es práctica: no hay límite de tiempo y no guardamos tus respuestas.
Sigue más lejos
Sitios web confiables donde puedes aprender más. Estos enlaces llevan a otros sitios que Dollar Scholars no administra.
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Comprar una casa: herramientas y recursos para compradores (otro sitio web)
Guías paso a paso para prepararte para comprar, comparar ofertas de préstamos y entender tu Estimación de Préstamo y los papeles de cierre.
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Encuentra un consejero de vivienda (otro sitio web)
Busca por código postal consejeros de vivienda aprobados por HUD que ayuden con compras, rentas y crédito, a menudo con poco o ningún costo.
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Tasas del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (otro sitio web)
Las tasas actuales del impuesto predial en DC, así que puedes estimar el impuesto sobre una casa que estás pensando en comprar.
Esta lección es educación financiera general, no asesoría legal, fiscal o financiera. Las reglas y los montos cambian, así que revisa los números importantes con una fuente oficial.