Изнајмљивање и стамбени избори · Lesson 2 of 2

Изнајмити или купити? Упоредите стварне трошкове

Пример рада на подручју ДЦ-а који упоређује изнајмљивање на 2.000 долара месечно са куповином стана од 320.000 долара, укључујући трошкове које купци први пут често пропуштају и зашто је број година које остајете важан. (About 16 min, 5 quiz questions)

У овој лекцији

Шта ћете научити

Наведите месечне и једнократне трошкове поседовања куће и упоредите их са изнајмљивањем.
Користите радни пример да упоредите укупне трошкове изнајмљивања и куповине током неколико година.
Објасните зашто број година које планирате да останете мења одговор.
Користите контролну листу спремности да бисте одлучили да ли да почнете да се припремате за куповину.

Како се ово повезује са нашим часовима: Наша класа покрива стамбене потребе и жеље, избор између изнајмљивања и куповине, и шта можете приуштити. Ова лекција додаје пример рада на подручју ДЦ-а током пет година, трошкове које купци први пут често пропуштају, табелу покрића и контролну листу спремности.

Речи које треба знати

Главница и камата (Principal and interest): Два дела плаћања хипотеке. Главница исплаћује износ који сте позајмили. Камата је оно што вам зајмодавац наплаћује да позајмите.
Накнада за стан или ХОА (Condo or HOA fee): Месечна накнада коју чланови удружења станова или власника кућа плаћају за заједничке трошкове, као што су поправке зграда, заједнички простори, а понекад и вода или смеће.
Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) (Private mortgage insurance (PMI)): Осигурање које ћете можда морати да платите када ставите мање од 20% на конвенционални кредит. Штити зајмодавца, а не вас.
Трошкови затварања (Closing costs): Накнаде које плаћате да бисте завршили куповину куће, као што су накнаде зајмодавца, процена, осигурање наслова, државни порези и припејд порез на имовину и осигурање.
Капитал (Equity): Део вашег дома који поседујете. То је вредност куће минус оно што још увек дугујете на хипотеку.
Тачка покрића (Break-even point): Тренутак када укупни трошкови куповине постају нижи од укупних трошкова изнајмљивања.
Предујам (Down payment): Део цене куће који плаћате у готовини на почетку. Остатак позајмљујете хипотеком.
Претрага (Itemize): Да наведете одређене трошкове, као што су хипотекарне камате и порез на имовину, на савезној пореској пријави да смањи приход плаћате порез на. То радите уместо да узмете стандардни одбитак.

Пуна цена поседовања куће

Многи људи упоређују своју кирију са плаћањем хипотеке. То није фер поређење. Власник куће плаћа многе трошкове које закупац не:

Главница и камата: сама исплата кредита.
Порез на имовину: у ДЦ, већина домова се опорезује на $ 0.85 за сваких $ 100 процењене вредности сваке године. Процењена вредност је оно што град или округ каже да ваш дом вреди у пореске сврхе. ДЦ је домаћинство одбитак смањује порез за власнике који живе у кући. У Мериленду и Вирџинији, стопа зависи од округа или града у којем је дом.
Власници кућа или осигурање станова: покрива ваш дом и ствари.
Накнада за стан или ХОА: ово може порасти током времена. Удружење станова такође може наплатити једнократну"посебну процену" за велику поправку, као што је нови кров.
Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ): често потребно ако ставите мање од 20% доле на конвенционалном кредиту. Конвенционални кредит је редовна хипотека коју влада не подржава. ФХА кредит је подржан од стране Федералне стамбене управе и омогућава вам да спусти онолико мало колико 3.5%, али плаћате хипотекарно осигурање.
Поправке и одржавање: када се бојлер поквари, нема станодавца да позове. Сачувајте за ово сваког месеца.

Пример

Месечни трошак: изнајмљивање вс. куповина стана у ДЦ

Кваме и Ама изнајмљују једнособан стан у Броокланду, у североисточном ДЦ-у, за 2.000 долара месечно. Они гледају у једнособан стан у близини за $ 320,000. Они би ставили 5% доле и позајмили $ 304,000 за 30 година по фиксној стопи од 7%. Са фиксном стопом, каматна стопа и плаћање кредита остају исти за цео кредит. Са подесивом стопом, они могу да се мењају касније. То је близу просечне 30-годишње стопе у недељном истраживању Фреддие Мац-а крајем септембра 2026. године, која је 24. септембра износила 7,03%. Ваша стопа може бити већа или нижа.

Прва година месечни трошкови изнајмљивања и куповине $ 320,000 стан
Месечни трошкови	Изнајмљивање	Куповина
Изнајмљивање	$ 2,000	$0
Осигурање изнајмљивача	$15	$0
Главница и камата (7%, 30 година)	$0	$ 2,023
Порез на имовину ($ 0.85 по $ 100, пре било каквог одбитка домаћинства)	$0	$227
Накнада за кондо	$0	$450
Осигурање власника стана	$0	$30
ПМИ	$0	$125
Уштеда за поправке	$0	$100
Укупно сваког месеца	$ 2,015	$ 2,955

$ 320,000 × $ 0.85 ÷ $ 100 = $ 2,720 годишње, или око $ 227 месечно

У првој години, поседовање кошта око $ 940 више сваког месеца од изнајмљивања. Накнада за стан, осигурање, ПМИ и бројеви поправке су примери. Питајте за прави стан накнаду и добити цитате осигурања за било који дом који сматрате.

Готовина која вам је потребна пре него што добијете кључеве

Куповина такође узима много новца на почетку. У примеру, Кваме и Ама требају:

Предујам : 5% од $ 320,000 је $ 16,000.
Трошкови затварања: око $ 9,000 у овом примеру. Ваш зајмодавац мора вам дати процену кредита у року од три радна дана након што се пријавите. То показује ваше стварне трошкове затварања.
Селидба и ране поправке или намештај: око $ 2,000.

$ 16,000 + $ 9,000 + $ 2,000 = $ 27,000 пре дана усељења

Такође би требало да задрже фонд за хитне случајеве након што све ово плате. Програми у ДЦ, Мериленд, и Вирџинија може да помогне први пут купцима са учешћа и трошкова затварања. Погледајте нашу лекцију о помоћи у учешћу .

По закону, можете затражити од свог сервисера кредита у писаној форми да откаже ПМИ када је планирано да ваш кредит стање достигне 80% од првобитне вредности куће, ако испуњавате одређене услове, као што је добар запис о плаћању. У овом примеру, то траје скоро 11 година.

Пример

Пет година касније: колико је коштао сваки избор?

Сада замислите да се Кваме и Ама морају преселити након пет година. Претпостављамо да закупнина расте 3% годишње, трошкови власника осим плаћања кредита и ПМИ иду горе 3% годишње, вредност стана расте 3% годишње, а трошкови продаје су 6% од продајне цене.

Изнајмљивање : $ 127,419 закуп + $ 900 осигурање изнајмљивача = $ 128,319

Куповина стана и продаја након пет година
Претрага	Износ
Готовина на почетку	$ 27,000
Месечни трошкови за 60 месеци	$ 180,265
Укупно плаћено	$ 207,265
Продајна цена након пет година	$ 370,968
Минус трошкови продаје (6%)	−$22,258
Минус стање кредита исплатило се при продаји	−$286,160
Повраћај новца на продају	$ 62,550
Нето трошкови куповине ($ КСНУМКС - $ КСНУМКС)	$ 144,715

Током пет година, изнајмљивање кошта $ 16,396 мање. Зашто? У првих пет година, Кваме и Ама плаћају 121,351 долара главнице и камате, али 103,511 долара од тога је камата. Само $ 17,840 плаћа кредит.

Ако вредност стана не иде горе уопште, повраћај новца на продају је само $ 14,640, а нето трошкови куповине расте на $ 192,625. Цене кућа могу остати равне или чак пасти. Такође , изнајмљивачи су задржали својих 27.000 долара и трошили мање сваког месеца. Ако уштеде тај новац, изнајмљивање изгледа још боље у овом примеру.

Бреак -евен : зашто је број година важан

Једнократни трошкови куповине и продаје се шире током година које остајете. Што дуже остајете, мањи су ови трошкови за сваку годину. Такође плаћате више кредита сваке године. Ево истог примера у различитим временским периодима, ако вредност стана расте 3% годишње.

Укупни трошкови изнајмљивања у односу на нето трошкове куповине, по годинама остао
Године	Изнајмљивање	Куповина	Који кошта мање?
3	$ 74,722	$ 99,601	Изнајмљивање , од $ 24,879
5	$ 128,319	$ 144,715	Изнајмљивање , од $ 16,396
7	$ 185,159	$ 188,737	Изнајмљивање , од $ 3,578
8	$ 214,856	$ 210,285	Куповина , од $ 4,571
10	$ 276,933	$ 252,338	Куповина , од $ 24,595

У овом примеру, тачка покрића долази у 8. години. Са различитим ценама, стопама или накнадама, то би могло доћи раније или много касније. Ако вредност куће остане равна, куповина кошта више од изнајмљивања за свих десет година.

Неки власници могу одбити хипотекарне камате и порез на имовину на својој савезној пореској пријави, али само ако ставке одбитке. Многи људи уместо тога узимају стандардни одбитак, тако да не добијају додатне пореске уштеде. Бесплатни ВИТА порески волонтер може вам рећи шта се односи на вас.

Пази

Уобичајене замке на путу до куповине

"Плаћање станарине је бацање новца." Кирија плаћа за место за живот и слободу кретања. У раним годинама, већина хипотекарне исплате је камата, коју такође не вратите.
Изнајмљивање за власништво или "закуп-куповина" послови. Можете платити додатно сваког месеца за куповину куће касније. Ако пропустите уплату или не можете добити хипотеку на време, можете изгубити сав тај додатни новац. Неки од ових уговора такође чине да платите за поправке. Нека стамбени саветник или адвокат прегледа било који уговор пре него што потпишете. У ДЦ, можете пријавити непоштене послове у Канцеларији државног тужиоца.
Куповина најскупље куће зајмодавац одобрава. Одобрење зајмодавца није буџет. Уверите се да пуни месечни трошкови и даље вам омогућава да уштедите сваког месеца.
Прескакање стамбених папира. Пре него што купите стан, питајте за буџет удружења, његове уштеде за поправке, и све планиране посебне процене.

Иза новца, и контролна листа спремности

Новац није једино питање. Размислите о:

Флексибилност : изнајмљивачи могу лакше да се крећу за нови посао или породичне потребе.
Стабилност : власници који прате хипотеку контролишу свој дом и не може се рећи да оду када се закуп заврши.
Путује : јефтинији дом далеко од посла или метроа може коштати више у времену, гас, и тарифе.
Школе : у ДЦ и оближњим жупанијама, ваша адреса обично одлучује о додељеној јавној школи .
Време и рад: власници рукују или плаћају за сваку поправку.

Означите сваку кутију која важи за вас:

Планирамо да останемо у том подручју дуги низ година. У нашем примеру, куповина је почела да кошта мање тек у 8. години.
Имамо готовину за предујам, трошкове затварања и селидбу, а и даље ћемо имати фонд за хитне случајеве након што купимо.
Наши приходи су стабилни. Зајмодавци често гледају на последње две године историје рада. Ако смо самозапослени или плаћени у готовини, наше пореске пријаве показују тај приход.
Проверили смо наше кредитне извештаје из сва три кредитна бироа бесплатно у АннуалЦредитРепорт.цом и исправили све грешке.
Можемо да платимо пуне месечне трошкове поседовања, а не само хипотеку, и даље штедимо сваког месеца.
Наше друге месечне исплате дуга су ниске. Погледајте нашу лекцију о добијању хипотеке-спреман да науче како зајмодавци мере ово.
Срели смо се са стамбеним саветником одобреним од стране ХУД-а или смо узели класу образовања за купце.

Нема број социјалног осигурања? Већина стандардних хипотекарних програма, укључујући ФХА кредите, захтевају један. Од маја 2025. године, ФХА кредити су такође само за америчке држављане, законите сталне становнике (носиоце зелене карте) и неколико других малих група. Неке банке, кредитне уније и зајмодавци у заједници нуде хипотеке зајмопримцима са ИТИН-ом. Стамбени саветник може вам помоћи да их пронађете.

Савет

Почните са стамбеним саветником, а не продавцем

Стамбени саветник одобрен од стране ХУД-а ради за непрофитну или јавну агенцију, а не за зајмодавца или продавца. Саветник може да пређе преко вашег буџета, кредита и штедње и може вам рећи о програмима првог купца у ДЦ-у, Мериленду или Вирџинији. Многи програми помоћи за учешће захтевају класу образовања купца куће, а саветници често уче један. Претрага по поштанском броју са проналазачем стамбеног саветника ЦФПБ-а.

Ако сте пропустили неке кутије на контролној листи, то је нормално. Користите своје године изнајмљивања да уштедите, изградите свој кредит, и отплати дуг. Затим проверите листу поново следеће године.

Кључни закључци

Плаћање хипотеке је само део трошкова. Додај порез на имовину, осигурање, стан или ХОА таксе, хипотекарно осигурање, и поправке.
Куповина има велике једнократне трошкове, а продаја куће кошта и новац. Зато је кратак боравак обично фаворизује изнајмљивање.
У нашем примеру, изнајмљивање кошта мање за сваку од првих седам година. Куповина кошта мање тек након тога, и само зато што је вредност куће порасла.
У првим годинама хипотеке, већина сваке уплате иде на камату, тако да полако градите капитал.
Пре него што одлучите, састати се са стамбеним саветником одобреним од стране ХУД-а. Помоћ је често бесплатна или јефтина.

Иди даље

Поуздани сајтови на којима можете сазнати више. Ови линкови иду на друге веб странице које Доллар Сцхоларс не ради.

Куповина куће: алати и ресурси за купце кућа (други сајт)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Језик: English

Корак по корак водичи за припрему за куповину, упоређивање понуда кредита и разумевање процене кредита и затварања радова.
Пронађите стамбеног саветника (други сајт)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Језик: English

Претрага по поштанском броју за стамбене саветнике одобрене од стране ХУД-а који помажу у куповини, изнајмљивању и кредитирању, често уз мало или нимало трошкова.
Стопе пореза на некретнине (други сајт)
DC Office of Tax and Revenue · Језик: English

Тренутне стопе пореза на имовину ДЦ-а, тако да можете проценити порез на кућу коју размишљате о куповини.

Ова лекција је опште финансијско образовање, а не правни, порески или финансијски савети. Правила и износи се мењају, па проверите важне бројеве са званичним извором.