Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan

Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:

• Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
• Income: how much you earn, and whether you can prove it.
• Debts: what you already pay each month, compared with your income.
• Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.

You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.

For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.

Miezi 12 hadi 9: angalia na usafishe mkopo wako

• Pata ripoti zako za mkopo bila malipo kutoka kwa ofisi zote tatu za mikopo huko AnnualCreditReport.com. Unaweza kuziangalia bila malipo kila wiki.
• Tafuta makosa, kama vile akaunti ambazo si zako au malipo ya kuchelewa ambayo hukufanya. Makosa ya mzozo katika maandishi. Somo letu la kusoma ripoti yako ya mkopo linaonyesha jinsi.
• Lipa kila bili kwa wakati. Sanidi malipo ya kiotomatiki au vikumbusho.
• Lipa salio la kadi ya mkopo. Kutumia chini ya mipaka yako ya mkopo kunaweza kusaidia alama yako. Tazama ni nini kinachoathiri alama yako ya mkopo.
• Bado hakuna historia ya mkopo? Anza sasa na somo letu juu ya mkopo wa ujenzi. Baadhi ya programu za mkopo, kama vile mikopo ya FHA, zina sheria zinazomruhusu mkopeshaji kuangalia rekodi zingine, kama vile kodi na malipo ya matumizi.

Alama ambazo mkopeshaji wa rehani hutumia huenda zisilingane na alama za bure katika programu yako ya benki. Kuanzia Septemba 2026, wakopeshaji wanaouza mikopo kwa Fannie Mae na Freddie Mac wanaweza kutumia alama ya Classic FICO au VantageScore 4.0, kulingana na ripoti kutoka kwa ofisi zote tatu. Kwa hivyo angalia ripoti zote tatu.

Miezi 9 hadi 6: hifadhi kwa vitu vitatu

• Malipo ya awali: baadhi ya mikopo inahitaji kidogo kama 3% au 3.5% ya bei. Programu katika DC, Maryland, na Virginia zinaweza kusaidia.
• Gharama za kufunga: ada za mkopo, kichwa, ushuru, na vitu vya kulipia kabla. Mkopeshaji wako ataziorodhesha kwenye Makadirio ya Mkopo.
• Akiba ya dharura: pesa ambazo bado unayo baada ya kuhamia, kwa matengenezo na mshangao.

Weka akiba yako katika akaunti ya benki au chama cha mikopo. Wakopeshaji kawaida huuliza taarifa za hivi karibuni za benki, na wanaweza kuuliza amana kubwa zilitoka wapi. Pesa zilizohifadhiwa nyumbani ni ngumu kwa mkopeshaji kuhesabu, kwa sababu haiwezi kuona pesa zilitoka wapi. Iweke mapema na uweke rekodi. Ikiwa mwanafamilia atakupa pesa, muulize mkopeshaji ni karatasi gani anahitaji, kama vile barua ya zawadi iliyosainiwa.

Huu pia ni wakati wa kutafuta usaidizi wa malipo yako ya awali. Tazama Usaidizi wa Malipo ya Awali na Aina za Mkopo huko DC, Maryland, na Virginia.

Wakopeshaji lazima waangalie kuwa mapato yako ni ya kweli na yana uwezekano wa kuendelea. Anzisha folda, kwenye karatasi au kwenye simu yako, na uongeze karatasi unapozipata.

Karatasi ambazo wakopeshaji wengi huuliza

• Kitambulisho cha picha, kama vile leseni ya udereva au pasipoti
• Nambari yako ya Usalama wa Jamii au ITIN
• Lipa stubs kutoka siku 30 zilizopita
• Fomu za W-2 kutoka miaka miwili iliyopita
• Marejesho ya ushuru ya shirikisho kutoka miaka miwili iliyopita
• Taarifa za benki kutoka miezi miwili iliyopita, na kila ukurasa
• Uthibitisho kwamba unalipa kodi kwa wakati, kama vile rekodi za benki au maelezo ya mawasiliano ya mwenye nyumba yako
• Orodha ya madeni yako na malipo ya kila mwezi

Wafanyikazi waliojiajiri, gig, na pesa taslimu

Ikiwa unaendesha gari kwa programu, kusafisha nyumba, kuendesha biashara ndogo, au kufanya kazi ya kandarasi, unahitaji uthibitisho zaidi. Fannie Mae, ambayo hununua rehani nyingi za Marekani, kwa ujumla hutafuta miaka miwili ya mapato ya kujiajiri kwenye marejesho yako ya kodi. Wakopeshaji wengi huuliza:

• Marejesho ya ushuru ya shirikisho ya kibinafsi kwa miaka miwili iliyopita, pamoja na ratiba zote
• Marejesho ya ushuru wa biashara, ikiwa biashara yako inawasilisha yake mwenyewe
• Fomu 1099 kutoka kwa kampuni zilizokulipa
• Taarifa ya faida na hasara kwa mwaka huu hadi sasa
• Taarifa za benki ya biashara, ikiwa una akaunti tofauti

Muhimu: kwa watu waliojiajiri, wakopeshaji kawaida huhesabu mapato kwenye marejesho yako ya ushuru baada ya gharama za biashara, sio mauzo yako yote. Ikiwa unapata pesa taslimu na hauripoti, mkopeshaji hawezi kuitumia kukusaidia kuhitimu. Tazama somo letu juu ya ushuru kwa wafanyikazi wa gig na waliojiajiri.

Wakopaji walio na ITIN

ITIN (Nambari ya Kitambulisho cha Mlipa Kokodi Binafsi) ni nambari ya ushuru kutoka kwa IRS kwa watu ambao hawawezi kupata nambari ya Usalama wa Jamii. Baadhi ya benki, vyama vya mikopo, na wakopeshaji wa jumuiya hufanya rehani kwa wakopaji wa ITIN. Mikopo hii inaweza kuhitaji malipo makubwa zaidi au kugharimu zaidi, kwa hivyo linganisha matoleo kwa uangalifu. Wakopeshaji mara nyingi huuliza:

• Barua yako ya ITIN kutoka IRS
• Pasipoti au kitambulisho kingine cha picha ya serikali
• Marejesho ya ushuru ya shirikisho yaliyowasilishwa na ITIN yako, mara nyingi kwa miaka miwili
• Uthibitisho wa kazi thabiti na mapato, kama vile rekodi za malipo au taarifa za benki
• Rekodi za kodi ya wakati na malipo ya matumizi

Hakikisha ITIN yako bado inafanya kazi. IRS inasema muda wake wa ITIN utatumika ikiwa haitatumika kwenye marejesho ya ushuru ya shirikisho kwa miaka mitatu ya ushuru mfululizo. Pia fahamu kuwa tangu Mei 25, 2025, mikopo ya FHA haiko wazi tena kwa wakaazi wasio wa kudumu, kama vile watu walio kwenye visa vya kazi. Raia wa Marekani na wakaazi halali wa kudumu (wamiliki wa kadi ya kijani) bado wanaweza kutuma maombi.

Tangu Juni 2026, wasimamizi wa shirikisho wameuliza benki kuangalia kwa karibu zaidi wateja wanaotumia ITIN. Pia wamesema kuwa wakopeshaji wa rehani wanaweza kuangalia hali yako ya uhamiaji wanapoamua ikiwa unaweza kulipa mkopo. Wengine wanaweza kuomba hati zaidi au kusema hapana, kwa hivyo uliza kabla ya kutuma ombi. Mshauri wa nyumba anaweza kukusaidia kupata wakopeshaji ambao bado wanatoa mikopo ya ITIN.

Chukua darasa la elimu ya mnunuzi wa nyumba

Programu nyingi zinahitaji darasa. Kwa mfano, mikopo ya Mpango wa Rehani ya Maryland na mikopo mingi ya Nyumba ya Virginia inahitaji darasa lililoidhinishwa kabla ya kufungwa. Fannie Mae anahitaji elimu ya umiliki wa nyumba kwa mikopo ya malipo ya chini wakati wanunuzi wote ni wanunuzi wa mara ya kwanza. Mashirika ya ushauri wa makazi yaliyoidhinishwa na HUD hufundisha madarasa haya, mara nyingi bila malipo au ada ndogo. Virginia Housing inatoa darasa la bure, mtandaoni au ana kwa ana.

Kufuzu mapema na idhini ya mapema

Wakopeshaji hutumia maneno haya kwa njia tofauti. Kufuzu mapema mara nyingi ni makadirio ya haraka kulingana na kile unachomwambia mkopeshaji. Idhini ya mapema kawaida inamaanisha kuwa mkopeshaji ameangalia mkopo wako na hati zingine. Hakuna mkopo wa uhakika. Wauzaji na mawakala wa mali isiyohamishika mara nyingi huuliza kuona barua ya idhini ya mapema na ofa yako.

Weka kikomo chako cha bei mwenyewe

Mkopeshaji anaweza kukuidhinisha kwa zaidi ya unavyoweza kulipa kwa raha. Hesabu gharama kamili ya kila mwezi ya kumiliki: malipo ya mkopo, ushuru wa mali, bima ya wamiliki wa nyumba, ada za kondomu au chama cha wamiliki wa nyumba (HOA), huduma, na pesa za ukarabati.

1. Tumia mpango wako wa matumizi kupata zaidi unayoweza kulipia nyumba kila mwezi.
2. Muulize mkopeshaji wako au mshauri wa nyumba ni bei gani ya nyumba inalingana na malipo hayo, pamoja na kodi, bima na ada zilizojumuishwa.
3. Angalia tu nyumba kwa bei hiyo au chini ya bei hiyo, hata kama idhini yako ya mapema ni ya juu.

Mshauri wa nyumba aliyeidhinishwa na HUD anaweza kukagua mkopo na bajeti yako, kufanya mpango nawe, kuelezea ofa za mkopo, na kukuambia kuhusu programu za malipo ya ndani. Wanaweza kukupa ushauri huru kuhusu ikiwa mkopo unakufaa. Msaada mara nyingi ni bure au wa gharama nafuu.

• Piga simu kwa HUD kwa 800-569-4287 ili kupata wakala karibu nawe.
• Tafuta kwa msimbo wa posta na utafutaji wa mshauri wa makazi wa CFPB.
• Uliza mshauri anayezungumza lugha yako, na uulize ikiwa wanakutana kwa simu au mtandaoni.