Iznajmljivanje i stambeni izbori · Lekcija 2 2
Iznajmiti ili kupiti? Uporedite stvarne troškove
Primer rada na području DC-a koji upoređuje iznajmljivanje na 2.000 dolara mesečno sa kupovinom stana od 320.000 dolara, uključujući troškove koje kupci prvi put često propuštaju i zašto je broj godina koje ostajete važan.
Završeno na ovom uređaju
U ovoj lekciji
Šta ćete naučiti
- Navedite mesečne i jednokratne troškove posedovanja kuće i uporedite ih sa iznajmljivanjem.
- Koristite radni primer da uporedite ukupne troškove iznajmljivanja i kupovine tokom nekoliko godina.
- Objasnite zašto broj godina koje planirate da ostanete menja odgovor.
- Koristite kontrolnu listu spremnosti da biste odlučili da li da počnete da se pripremate za kupovinu.
Kako se ovo povezuje sa našim časovima: Naša klasa pokriva stambene potrebe i želje, izbor između iznajmljivanja i kupovine i šta možete priuštiti. Ova lekcija dodaje primjer koji je radio na području DC-a tokom pet godina, troškove koje kupci prvi put često propuštaju, tabelu pokrića i kontrolnu listu spremnosti.
Reči koje treba znati
- Glavnica i kamata (Principal and interest)
- Dva dela plaćanja hipoteke. Glavnica plaća iznos koji ste pozajmili. Kamata je ono što vam zajmodavac naplaćuje da pozajmite.
- Naknada za stan ili HOA (Condo or HOA fee)
- Mesečna naknada koju članovi udruženja stanova ili vlasnika kuća plaćaju za zajedničke troškove, kao što su popravke zgrada, zajednički prostori, a ponekad i voda ili smeće.
- Privatno hipotekarno osiguranje (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Osiguranje koje ćete možda morati da platite kada stavite manje od 20% na konvencionalni kredit. Štiti zajmodavca, a ne vas.
- Troškovi zatvaranja (Closing costs)
- Naknade koje plaćate da biste završili kupovinu kuće, kao što su naknade zajmodavca, procena, osiguranje naslova, državni porezi i pripejd porez na imovinu i osiguranje.
- Kapital (Equity)
- Deo vašeg doma koji posedujete. To je vrednost kuće minus ono što još uvek dugujete na hipoteku.
- Tačka pokrića (Break-even point)
- Trenutak kada ukupni troškovi kupovine postaju niži od ukupnih troškova iznajmljivanja.
- Predujam (Down payment)
- Deo cene kuće koji plaćate u gotovini na početku. Ostatak pozajmljujete hipotekom.
- Pretraga (Itemize)
- Da navedete određene troškove, kao što su hipotekarne kamate i porez na imovinu, na saveznoj poreskoj prijavi da smanji prihod plaćate porez na. To radite umesto uzimanja standardni odbitak.
Puna cena posedovanja kuće
Mnogi ljudi upoređuju svoju stanarinu sa plaćanjem hipoteke. To nije fer poređenje. Vlasnik kuće plaća mnoge troškove koje zakupac ne:
- Glavnica i kamata: sama isplata kredita.
- Porez na imovinu: u DC, većina domova se oporezuje na $ 0.85 za svakih $ 100 procenjene vrednosti svake godine. Procenjena vrednost je ono što grad ili okrug kaže da vaš dom vredi u poreske svrhe. DC je domaćinstvo odbitak smanjuje porez za vlasnike koji žive u kući. U Merilendu i Virdžiniji, stopa zavisi od okruga ili grada u kome je dom.
- Vlasnici kuća ili osiguranje stanova: pokriva vaš dom i stvari.
- Kondo ili HOA naknada: ovo može da se poveća tokom vremena. Udruženje stanova takođe može da naplati jednokratnu "specijalnu procenu" za veliku popravku, kao što je novi krov.
- Privatno hipotekarno osiguranje (PMI): često potrebno ako stavite manje od 20% dole na konvencionalnom kreditu. Konvencionalni kredit je redovna hipoteka koja vlada ne podržava. FHA kredit je podržan od strane Federalne stambene uprave i omogućava vam da spusti onoliko malo koliko 3.5%, ali plaćate hipotekarno osiguranje.
- Popravke i održavanje: kada se bojler pokvari, nema stanodavca da pozove. Sačuvajte za ovo svakog meseca.
Primer
Mesečni trošak: iznajmljivanje vs. kupovina stana u DC
Kvame i Ama iznajmljuju jednosoban stan u Brooklandu, na severoistoku DC-a, za $ 2,000 mesečno. Oni gledaju u jednosoban stan u blizini za $ 320,000. Oni bi stavili 5% dole i pozajmili $ 304,000 za 30 godina po fiksnoj stopi od 7%. Sa fiksnom stopom, kamatna stopa i plaćanje kredita ostaju isti za ceo kredit. Sa podesivom stopom, oni se mogu promeniti kasnije. To je blizu prosečne 30-godišnje stope u nedeljnom istraživanju Freddie Mac krajem septembra 2026, koji je bio 7.03% septembra 24. Vaša stopa može biti veća ili niža.
| Mesečni troškovi | Iznajmljivanje | Kupovina |
|---|---|---|
| Iznajmljivanje | $ 2,000 | $0 |
| Osiguranje iznajmljivača | $15 | $0 |
| Glavnica i kamata (7%, 30 godina) | $0 | $ 2,023 |
| Porez na imovinu ($ 0.85 po $ 100, pre bilo kakvog odbitka domaćinstva) | $0 | $227 |
| Naknada za kondo | $0 | $450 |
| Osiguranje vlasnika stana | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Ušteda za popravke | $0 | $100 |
| Ukupno svakog meseca | $ 2,015 | $ 2,955 |
$ 320,000 × $ 0.85 ÷ $ 100 = $ 2,720 godišnje, ili oko $ 227 mesečno
U prvoj godini, posedovanje košta oko $940 više svakog meseca od iznajmljivanja. Naknada za stan, osiguranje, PMI, i brojevi popravke su primeri. Pitajte za pravi stan naknadu i dobiti citate osiguranja za bilo koji dom koji smatrate.
Gotovina koja vam je potrebna pre nego što dobijete ključeve
Kupovina takođe uzima mnogo novca na početku. U primeru, Kvame i Ama trebaju:
- Predujam: 5% od $320,000 je $16,000.
- Troškovi zatvaranja: oko $9,000 u ovom primeru. Vaš zajmodavac mora da vam procenu kredita u roku od tri radna dana nakon što se prijavite. To pokazuje vaše stvarne troškove zatvaranja.
- Selidba i rane popravke ili nameštaj: oko $ 2,000.
$ 16,000 + $ 9,000 + $ 2,000 = $ 27,000 pre dana useljenja
Oni bi takođe trebalo da zadrže fond za hitne slučajeve nakon što plate sve ovo. Programi u DC, Merilend, i Virdžinija može da pomogne prvi put kupci sa učešća i troškova zatvaranja. Pogledajte našu lekciju o predujma pomoći.
Po zakonu, možete zatražiti od svog servisera kredita u pisanoj formi da otkaže PMI kada je planirano da vaš kredit stanje dostigne 80% od prvobitne vrednosti kuće, ako ispunjavate određene uslove, kao što je dobar zapis o plaćanju. U ovom primeru, to traje skoro 11 godina.
Primer
Pet godina kasnije: koliko je koštao svaki izbor?
Sada zamislite da Kvame i Ama moraju da se presele nakon pet godina. Pretpostavljamo da zakupnina raste 3% godišnje, troškovi vlasnika osim plaćanja kredita i PMI idu gore 3% godišnje, vrednost stana raste 3% godišnje, a troškovi prodaje su 6% od prodajne cene.
Iznajmljivanje: $ 127,419 zakup + $ 900 osiguranje iznajmljivača = $ 128,319
| Pretraga | Iznos |
|---|---|
| Gotovina na početku | $ 27,000 |
| Mesečni troškovi za 60 meseci | $ 180,265 |
| Ukupno plaćeno | $ 207,265 |
| Prodajna cena nakon pet godina | $ 370,968 |
| Minus troškovi prodaje (6%) | −$22,258 |
| Minus stanje kredita isplatilo se pri prodaji | −$286,160 |
| Povraćaj novca na prodaju | $ 62,550 |
| Neto troškovi kupovine ($ KSNUMKS - $ KSNUMKS) | $ 144,715 |
Tokom pet godina, iznajmljivanje košta $16,396 manje. Zašto? U prvih pet godina, Kvame i Ama plaćaju $121,351 glavnice i kamate, ali $103,511 od toga je kamata. Samo $17,840 plaća kredit.
Ako vrednost stana uopšte ne raste, povraćaj novca na prodaju je samo 14,640 dolara, a neto troškovi kupovine raste na 192,625 dolara. Cene kuća mogu ostati ravne ili čak pasti. Takođe, iznajmljivači su zadržali svojih 27,000 dolara i trošili manje svakog meseca. Ako uštede taj novac, iznajmljivanje izgleda još bolje u ovom primeru.
Break-even: zašto je broj godina važan
Jednokratni troškovi kupovine i prodaje su raspoređeni tokom godina koje ostajete. Što duže ostajete, manji su ovi troškovi za svaku godinu. Takođe plaćate više kredita svake godine. Evo istog primera tokom različitih vremenskih perioda, ako vrednost stana raste 3% godišnje.
| Godine | Iznajmljivanje | Kupovina | Koji košta manje? |
|---|---|---|---|
| 3 | $ 74,722 | $ 99,601 | Iznajmljivanje, od $24,879 |
| 5 | $ 128,319 | $ 144,715 | Iznajmljivanje, od $16,396 |
| 7 | $ 185,159 | $ 188,737 | Iznajmljivanje, od $ 3,578 |
| 8 | $ 214,856 | $ 210,285 | Kupovina, od $ 4,571 |
| 10 | $ 276,933 | $ 252,338 | Kupovina, od $24,595 |
U ovom primeru, tačka pokrića dolazi u godini 8. Sa različitim cenama, stopama ili naknadama, to bi moglo doći ranije ili mnogo kasnije. Ako vrednost kuće ostane ravna, kupovina košta više od iznajmljivanja svih deset godina.
Neki vlasnici mogu odbiti hipotekarne kamate i porez na imovinu na svojoj saveznoj poreskoj prijavi, ali samo ako stavke odbitke. Mnogi ljudi umesto toga uzimaju standardni odbitak, tako da ne dobijaju dodatne poreske uštede. Besplatan VITA poreski volonter može vam reći šta se odnosi na vas.
Pazi
Uobičajene zamke na putu do kupovine
- "Plaćanje stanarine je bacanje novca." Zakupnina plaća za mesto za život i slobodu kretanja. U ranim godinama, većina hipotekarne isplate je kamata, koju takođe ne vraćate.
- Rent-to-ovn ili "zakup-kupovina" poslovi. Možete platiti dodatno svakog meseca prema kupovini kuće kasnije. Ako propustite uplatu ili ne mogu dobiti hipoteku na vreme, možete izgubiti sav taj dodatni novac. Neki od ovih ugovora takođe da platite za popravke. Neka stambeni savetnik ili advokat pregleda bilo koji ugovor pre nego što potpišete. U DC, možete prijaviti nepoštene poslove u Kancelariji pravobranioca.
- Kupovina najskuplje kuće zajmodavac odobrava. Odobrenje zajmodavca nije budžet. Uverite se da puni mesečni troškovi i dalje vam omogućava da uštedite svakog meseca.
- Preskakanje stambenih radova. Pre nego što kupite stan, pitajte za budžet udruženja, njegove uštede za popravke, i sve planirane posebne procene.
Iza novca, i kontrolna lista spremnosti
Novac nije jedino pitanje. Razmislite o:
- Fleksibilnost: iznajmljivači mogu lakše da se kreću za novi posao ili porodične potrebe.
- Stabilnost: vlasnici koji prate hipoteku kontrolišu svoj dom i ne može se reći da odu kada se zakup završi.
- Putuje: jeftiniji dom daleko od posla ili metroa može koštati više u vremenu, gas, i tarife.
- Škole: u DC i obližnjim županijama, vaša adresa obično odlučuje o dodeljenoj javnoj školi.
- Vreme i rad: vlasnici rukuju ili plaćaju za svaku popravku.
Označite svaku kutiju koja važi za vas:
- Planiramo da ostanemo u tom području dugi niz godina. U našem primeru, kupovina je počela da košta manje tek u godini 8.
- Imamo gotovinu za predujam, troškove zatvaranja i selidbu, a i dalje ćemo imati fond za hitne slučajeve nakon što kupimo.
- Naš prihod je stabilan. Zajmodavci često gledaju na poslednje dve godine istorije rada. Ako smo samozaposleni ili plaćeni u gotovini, naše poreske prijave pokazuju taj prihod.
- Proverili smo naše kreditne izveštaje iz sva tri kreditna biroa besplatno u AnnualCreditReport.com i ispravili sve greške.
- Možemo da platimo pune mesečne troškove posedovanja, a ne samo hipoteku, i dalje štedimo svakog meseca.
- Naši drugi mesečni isplate duga su niske. Pogledajte našu lekciju o dobijanju hipoteke-spreman da nauče kako zajmodavci mere ovo.
- Sreli smo se sa stambenim savetnikom odobrenim od strane HUD-a ili smo uzeli klasu obrazovanja za kupce.
Nema broj socijalnog osiguranja? Većina standardnih hipotekarnih programa, uključujući FHA kredite, zahtevaju jedan. Od maja 2025, FHA krediti su samo za američke državljane, zakonite stalne stanovnike (vlasnici zelene karte) i nekoliko drugih malih grupa. Neke banke, kreditne unije i zajmodavci u zajednici nude hipoteke zajmoprimcima sa ITIN-om. Stambeni savetnik vam može pomoći da ih pronađete.
Savet
Počnite sa stambenim savetnikom, a ne prodavcem
Stambeni savetnik odobren od strane HUD-a radi za neprofitnu ili javnu agenciju, a ne za zajmodavca ili prodavca. Savetnik može da pređe preko vašeg budžeta, kredita i štednje, i može vam reći o programima prvog kupca u DC-u, Merilendu ili Virdžiniji. Mnogi programi pomoći za učešća zahtevaju klasu obrazovanja kupca kuće, a savetnici često uče jednu. Pretraga po poštanskom broju sa pronalazačem stambenih savetnika CFPB-a.
Ako ste propustili neke kutije na kontrolnoj listi, to je normalno. Koristite svoje godine iznajmljivanja da biste uštedjeli, izgradili svoj kredit i otplatili dug. Zatim ponovo proverite listu sledeće godine.
Ključni zaključci
- Plaćanje hipoteke je samo deo troškova. Dodaj porez na imovinu, osiguranje, stan ili HOA takse, hipotekarno osiguranje, i popravke.
- Kupovina ima velike jednokratne troškove, a prodaja kuće košta i novac. Zato kratak boravak obično favorizuje iznajmljivanje.
- U našem primeru, iznajmljivanje košta manje za svaku od prvih sedam godina. Kupovina košta manje tek nakon toga, i samo zato što je vrednost kuće porasla.
- U prvim godinama hipoteke, većina svake uplate ide na kamatu, tako da polako gradite kapital.
- Pre nego što odlučite, sastati se sa HUD-odobren stambeni savetnik. Pomoć je često besplatna ili niska cena.
Proverite svoje razumevanje
Odgovorite na pitanja, a zatim izaberite Proveri moje odgovore. Nabavite 4 5 pravo da završite ovu lekciju. Ovo je praksa: ne postoji vremensko ograničenje, a mi ne čuvamo vaše odgovore.
Idi dalje
Pouzdane veb stranice na kojima možete saznati više. Ovi linkovi idu na druge veb stranice koje Dollar Scholars ne radi.
-
Kupovina kuće: alati i resursi za kupce kuća (drugi sajt)
Korak po korak vodiči za pripremu za kupovinu, upoređivanje ponuda kredita i razumevanje procene kredita i zatvaranja radova.
-
Pronađite stambenog savetnika (drugi sajt)
Pretraga po poštanskom broju za stambene savetnike odobrene od strane HUD-a koji pomažu u kupovini, iznajmljivanju i kreditiranju, često uz malo ili nimalo troškova.
-
Stope poreza na nekretnine (drugi sajt)
Trenutne stope poreza na imovinu DC-a, tako da možete proceniti porez na kuću koju razmišljate o kupovini.
Ova lekcija je opšte finansijsko obrazovanje, a ne pravni, poreski ili finansijski saveti. Pravila i iznosi se menjaju, pa proverite važne brojeve sa zvaničnim izvorom.