Qiraja dhe Zgjedhjet e Banesave · Mësimi 2 i 2

Merrni me qira apo blini? Krahasoni kostot reale

Një shembull i punuar në zonën e DC-së që krahason marrjen me qira me 2,000 dollarë në muaj me blerjen e një kondominiumi prej 320,000 dollarësh, duke përfshirë kostot që blerësit e parë shpesh humbasin dhe pse numri i viteve që qëndron ka rëndësi. (About 16 min, 5 quiz questions)

Në këtë mësim

Çfarë do të mësosh

Listoni kostot mujore dhe një herë të zotërimit të një shtëpie dhe krahasojini me qiranë.
Përdorni një shembull të punuar për të krahasuar koston totale të qirasë dhe blerjes gjatë disa viteve.
Shpjego pse numri i viteve që planifikon të qëndrosh ndryshon përgjigjen.
Përdorni një listë gatishmërie për të vendosur nëse duhet të filloni përgatitjet për blerje.

Si lidhet kjo me klasat tona: Klasa jonë mbulon nevojat dhe dëshirat për banim, zgjedhjen mes marrjes me qira dhe blerjes, dhe çfarë mund të përballoni. Ky mësim shton një shembull të punuar në zonën e DC gjatë pesë viteve, kostot që blerësit e rinj shpesh i humbasin, një tabelë barazimi dhe një listë kontrolli për gatishmërinë.

Fjalë për t'u ditur

Kapitali dhe interesat (Principal and interest): Dy pjesët e pagesës së hipotekës. Principali paguan shumën që keni huazuar. Interesi është ajo që huadhënësi ju ngarkon për të marrë hua.
Tarifa e kondominiumit ose HOA-së (Condo or HOA fee): Një tarifë mujore që anëtarët e kondominiumeve ose shoqatave të pronarëve të shtëpive paguajnë për kostot e përbashkëta, si riparimet e ndërtesave, zonat e përbashkëta dhe ndonjëherë ujin ose mbeturinat.
Sigurimi privat i hipotekës (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Sigurimi që mund t'ju duhet ta paguani kur vendosni më pak se 20% parapagim për një kredi konvencionale. Mbron huadhënësin, jo ju.
Kostot e mbylljes (Closing costs): Tarifat që paguani për të përfunduar blerjen e një shtëpie, si tarifat e huadhënësit, vlerësimi, sigurimi i titullit, taksat qeveritare dhe taksa dhe sigurimi i parapaguar i pronës.
Barazia (Equity): Pjesa e shtëpisë që zotëroni. Është vlera e shtëpisë minus ajo që ende i detyroheni hipotekës.
Pika e barazimit (Break-even point): Momenti kur kostoja totale e blerjes bëhet më e ulët se kostoja totale e qirasë.
Pagesa paraprake (Down payment): Pjesa e çmimit të shtëpisë që paguan në para në fillim. Pjesën tjetër e huazon me një hipotekë.
Itemize: Të listoni disa shpenzime, si interesi i hipotekës dhe taksa mbi pronën, në deklaratën tuaj tatimore federale për të ulur të ardhurat për të cilat paguani taksë. Këtë e bëni në vend që të merrni zbritjen standarde.

Kostoja e plotë e zotërimit të një shtëpie

Shumë njerëz krahasojnë qiranë e tyre me pagesën e hipotekës. Kjo nuk është një krahasim i drejtë. Një pronar shtëpie paguan shumë kosto që një qiramarrës nuk i paguan:

Principal dhe interesi: vetë pagesa e kredisë.
Tatimi mbi pronën: në DC, shumica e shtëpive taksohen me $0.85 për çdo $100 vlerë të vlerësuar çdo vit. Vlera e vlerësuar është ajo që qyteti ose qarku thotë se vlen shtëpia juaj për qëllime tatimore. Zbritja e shtëpisë në DC ul taksën për pronarët që jetojnë në shtëpi. Në Maryland dhe Virginia, norma varet nga qarku ose qyteti ku ndodhet shtëpia.
Sigurimi i pronës ose i kondominiumit: mbulon shtëpinë dhe sendet tuaja.
Tarifa e kondominiumit ose HOA-së: kjo mund të rritet me kalimin e kohës. Një shoqatë kondominiumesh mund të ngarkojë gjithashtu një "vlerësim special" një herë për një riparim të madh, si një çati e re.
Sigurimi privat i hipotekës (PMI): shpesh kërkohet nëse vendosni më pak se 20% parapagim në një kredi konvencionale. Një kredi konvencionale është një hipotekë e zakonshme që qeveria nuk e mbështet. Një kredi FHA mbështetet nga Administrata Federale e Banesave dhe ju lejon të paguani vetëm 3.5%, por paguani sigurimin e hipotekës.
Riparimet dhe mirëmbajtja: kur ngrohësi i ujit prishet, nuk ka pronar që të thërrasë. Kurseni për këtë çdo muaj.

Shembull

Kostoja mujore: marrja me qira kundrejt blerjes së një kondominiumi në DC

Kwame dhe Ama marrin me qira një apartament me një dhomë gjumi në Brookland, në verilindje të DC-së, për 2,000 dollarë në muaj. Ata po shikojnë një kondominium me një dhomë pranë për 320,000 dollarë. Ata do të jepnin 5% parapagim dhe do të merrnin hua 304,000 dollarë për 30 vjet me një normë fikse prej 7%. Me një normë fikse, norma e interesit dhe pagesa e kredisë mbeten të njëjta për të gjithë kredinë. Me një normë të rregullueshme, ato mund të ndryshojnë më vonë. Kjo është afër normës mesatare 30-vjeçare në anketën javore të Freddie Mac në fund të shtatorit 2026, e cila ishte 7.03% më 24 shtator. Norma juaj mund të jetë më e lartë ose më e ulët.

Kostoja mujore e vitit të parë për qiranë dhe blerjen e një apartamenti prej $320,000
Kostoja mujore	Qiraja	Bli
Qiraja	$2,000	$0
Sigurimi i qiramarrësit	$15	$0
Kapitali dhe interesi (7%, 30 vjet)	$0	$2,023
Tatimi mbi pronën ($0.85 për $100, para çdo zbritjeje për homestead)	$0	$227
Tarifa e kondominiumit	$0	$450
Sigurimi i pronarit të apartamenteve	$0	$30
PMI	$0	$125
Kursime për riparime	$0	$100
Totali çdo muaj	$2,015	$2,955

$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 në vit, ose rreth $227 në muaj

Në vitin e parë, pronësia kushton rreth 940 dollarë më shumë çdo muaj sesa qiraja. Tarifa e kondominiumit, sigurimi, PMI dhe numrat e riparimit janë shembuj. Kërkoni tarifën reale të kondominiumit dhe merrni oferta sigurimi për çdo shtëpi që konsideroni.

Paratë që të duhen para se të marrësh çelësat

Blerja gjithashtu kërkon shumë para në fillim. Në shembull, Kwame dhe Ama kanë nevojë:

Pagesa paraprake: 5% e 320,000 dollarëve është 16,000 dollarë.
Kostot e mbylljes: rreth $9,000 në këtë shembull. Huadhënësi juaj duhet t'ju japë një Vlerësim Kredie brenda tre ditëve të punës pasi të aplikoni. Ai tregon kostot tuaja reale të mbylljes.
Zhvendosja dhe riparimet e hershme ose mobiljet: rreth 2,000 dollarë.

$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 para ditës së zhvendosjes

Ata gjithashtu duhet të mbajnë një fond emergjence pasi të kenë paguar të gjitha këto. Programet në DC, Maryland dhe Virginia mund të ndihmojnë blerësit për herë të parë me pagesën paraprake dhe kostot e mbylljes. Shihni mësimin tonë për ndihmën në pagesën paraprake.

Sipas ligjit, mund t'i kërkoni shërbimit të kredisë me shkrim të anulojë PMI-në kur bilanci i kredisë suaj është planifikuar të arrijë 80% të vlerës origjinale të shtëpisë, nëse plotësoni kushte të caktuara, si një rekord i mirë pagesash. Në këtë shembull, kjo zgjat pothuajse 11 vjet.

Shembull

Pesë vjet më vonë: sa kushtoi secila zgjedhje?

Tani imagjino që Kwame dhe Ama duhet të zhvendosen pas pesë vjetësh. Supozojmë që qiraja rritet me 3% në vit, kostot e pronarit përveç pagesës së kredisë dhe PMI rriten me 3% në vit, vlera e kondominiumit rritet 3% në vit, dhe kostot e shitjes janë 6% e çmimit të shitjes.

Qiraja: $127,419 qira + $900 sigurim qiramarrësi = $128,319

Blerja e kondominiumit dhe shitja e tij pas pesë vjetësh
Artikulli	Shuma
Para në dorë në fillim	$27,000
Kostot mujore për 60 muaj	$180,265
Pagesa totale	$207,265
Çmimi i shitjes pas pesë vjetësh	$370,968
Minus kostot e shitjes (6%)	−$22,258
Minus bilanci i kredisë i shlyer në shitje	−$286,160
Kthim parash në shitje	$62,550
Kostoja neto e blerjes ($207,265 − $62,550)	$144,715

Gjatë pesë viteve, qiraja kushtoi 16,396 dollarë më pak. Pse? Në pesë vitet e para, Kwame dhe Ama paguajnë 121,351 dollarë principal dhe interes, por 103,511 dollarë prej tyre janë interes. Vetëm 17,840 dollarë shlyejnë huanë.

Nëse vlera e apartamentit nuk rritet fare, kthimi i parave në shitje është vetëm $14,640, dhe kostoja neto e blerjes rritet në $192,625. Çmimet e shtëpive mund të mbeten të pandryshuara ose madje të bien. Gjithashtu, qiramarrësit ruajtën $27,000 dhe shpenzonin më pak çdo muaj. Nëse i kursejnë ato para, qiraja duket edhe më mirë në këtë shembull.

Barazim: pse numri i viteve ka rëndësi

Kostot një herë të blerjes dhe shitjes shpërndahen gjatë viteve që qëndroni. Sa më gjatë të qëndroni, aq më të vogla janë këto kosto për çdo vit. Gjithashtu paguani më shumë nga kredia çdo vit. Këtu është i njëjti shembull në periudha të ndryshme kohore, nëse vlera e apartamentit rritet me 3% në vit.

Kostoja totale e qirasë kundrejt kostos neto të blerjes, sipas viteve të mbetura
Vitet	Qiraja	Blerja	Cilat kushtojnë më pak?
3	$74,722	$99,601	Qira, me $24,879
5	$128,319	$144,715	Qira, me $16,396
7	$185,159	$188,737	Qiraja, me $3,578
8	$214,856	$210,285	Blerja, me 4,571 dollarë
10	$276,933	$252,338	Blerja, me $24,595

Në këtë shembull, pika e barazimit vjen në vitin 8. Me çmime, norma ose tarifa të ndryshme, mund të vijë më herët ose shumë më vonë. Nëse vlera e shtëpisë mbetet e qëndrueshme, blerja kushton më shumë se marrja me qira për të gjitha dhjetë vitet.

Disa pronarë mund të zbritin interesin e hipotekës dhe taksën e pronës në deklaratën e tyre tatimore federale, por vetëm nëse i detajojnë zbritjet. Shumë njerëz marrin zbritjen standarde në vend të saj, kështu që nuk përfitojnë kursime shtesë tatimore. Një vullnetar falas i taksave VITA mund t'ju tregojë se çfarë vlen për ju.

Kujdes

Kurthet e zakonshme në rrugën drejt blerjes

"Pagesa e qirasë është humbje parash." Qiraja paguan për një vend për të jetuar dhe lirinë për t'u zhvendosur. Në vitet e para, pjesa më e madhe e pagesës së hipotekës është interes, të cilin gjithashtu nuk e merr mbrapsht.
Marrëveshje me qira me mundësi blerjeje ose "qira-blerje". Mund të paguani më shumë çdo muaj për blerjen e shtëpisë më vonë. Nëse humbni një pagesë ose nuk mund të merrni një hipotekë në kohë, mund të humbni të gjitha ato para shtesë. Disa nga këto kontrata gjithashtu ju detyrojnë të paguani për riparime. Kërkoni që një këshilltar banimi ose një avokat të shqyrtojë çdo kontratë para se ta nënshkruani. Në DC, mund të raportoni marrëveshje të padrejta në Zyrën e Prokurorit të Përgjithshëm.
Blerja e shtëpisë më të shtrenjtë që miraton huadhënësi. Miratimi i huadhënësit nuk është buxhet. Sigurohuni që kostoja e plotë mujore t'ju lejojë të kurseni çdo muaj.
Anashkalimi i dokumenteve të kondominiumit. Para se të blini një kondominium, kërkoni buxhetin e shoqatës, kursimet për riparime dhe çdo vlerësim të veçantë të planifikuar.

Përtej parave dhe një liste kontrolli gatishmërie

Paraja nuk është pyetja e vetme. Mendoni për:

Fleksibilitet: qiramarrësit mund të zhvendosen më lehtë për një punë të re ose nevoja familjare.
Stabiliteti: pronarët që vazhdojnë me hipotekën kontrollojnë shtëpinë e tyre dhe nuk mund t'u thuhet të largohen kur përfundon kontrata.
Udhëtimi: një shtëpi më e lirë larg punës ose metrosë mund të kushtojë më shumë në kohë, karburant dhe tarifa.
Shkollat: në DC dhe qarqet përreth, adresa juaj zakonisht përcakton shkollën publike që ju caktohet.
Koha dhe puna: pronarët menaxhojnë ose paguajnë për çdo riparim.

Shëno çdo kuti që është e vërtetë për ty:

Planifikojmë të qëndrojmë në zonë për shumë vite. Në shembullin tonë, blerja filloi të kushtonte më pak vetëm në vitin e 8-të.
Kemi para në dorë për pagesën paraprake, kostot e mbylljes dhe zhvendosjen, dhe do të kemi ende një fond emergjence pasi të blejmë.
Të ardhurat tona janë të qëndrueshme. Huadhënësit shpesh shikojnë dy vitet e fundit të historikut të punës. Nëse jemi të vetëpunësuar ose paguhemi me para në dorë, deklaratat tona tatimore tregojnë ato të ardhura.
Ne kontrolluam raportet tona të kreditit nga të tre agjencitë e kreditit falas në AnnualCreditReport.com dhe rregulluam çdo gabim.
Ne mund të paguajmë të gjithë koston mujore të pronësisë, jo vetëm hipotekën, dhe gjithsesi të kursejmë çdo muaj.
Pagesat tona të tjera mujore të borxhit janë të ulëta. Shihni mësimin tonë për t'u përgatitur për hipotekën për të mësuar se si huadhënësit e matin këtë.
U takuam me një këshilltar strehimi të miratuar nga HUD ose ndoqëm një kurs edukimi për blerësit e shtëpive.

Nuk ka numër sigurimi shoqëror? Shumica e programeve standarde të hipotekave, përfshirë kreditë FHA, kërkojnë një të tillë. Që nga maji 2025, kreditë FHA janë gjithashtu vetëm për qytetarët amerikanë, banorët e përhershëm ligjorë (mbajtësit e kartës së gjelbër), dhe disa grupe të tjera të vogla. Disa banka, unione krediti dhe huadhënës komunitarë ofrojnë hipotekë për huamarrësit me ITIN. Një këshilltar banimi mund t'ju ndihmojë t'i gjeni ato.

Këshillë

Filloni me një këshilltar strehimi, jo me një shitës

Një këshilltar strehimi i miratuar nga HUD punon për një organizatë jofitimprurëse ose agjenci publike, jo për një huadhënës apo shitës. Një këshilltar mund të shqyrtojë buxhetin, kredinë dhe kursimet tuaja, dhe mund t'ju tregojë për programet për blerësit e parë në DC, Maryland ose Virginia. Shumë programe ndihme për pagesën paraprake kërkojnë një kurs edukimi për blerësit e shtëpive, dhe këshilltarët shpesh japin një të tillë. Kërkoni sipas kodit postar me kërkuesin e këshilltarëve të banesave të CFPB-së.

Nëse ke harruar disa pika në listë, kjo është normale. Përdor vitet e qirasë për të kursyer, ndërtuar kredinë dhe për të shlyer borxhin. Pastaj kontrollo listën përsëri vitin tjetër.

Pikat kryesore

Pagesa e hipotekës është vetëm një pjesë e kostos. Shtoni taksat e pronës, sigurimin, tarifat e kondominiumit ose HOA-së, sigurimin e hipotekës dhe riparimet.
Blerja ka kosto të mëdha një herë, dhe shitja e një shtëpie kushton gjithashtu para. Prandaj një qëndrim i shkurtër zakonisht favorizon marrjen me qira.
Në shembullin tonë, qiraja kushtoi më pak për secilin nga shtatë vitet e para. Blerja kushtoi më pak vetëm pas kësaj, dhe vetëm sepse vlera e shtëpisë u rrit.
Në vitet e para të një hipoteke, shumica e çdo pagese shkon në interes, kështu që kapitali ndërtohet ngadalë.
Para se të vendosni, takohuni me një këshilltar strehimi të miratuar nga HUD. Ndihma shpesh është falas ose me kosto të ulët.

Shko më tej

Faqe të besueshme ku mund të mësoni më shumë. Këto lidhje çojnë në faqe të tjera që Dollar Scholars nuk i menaxhon.

Blerja e një shtëpie: Mjete dhe Burime për Blerësit e Shtëpive (një faqe tjetër interneti)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Gjuha: English

Udhëzues hap pas hapi për përgatitjen për blerje, krahasimin e ofertave të kredisë dhe kuptimin e Vlerësimit të Kredisë dhe dokumenteve të mbylljes.
Gjeni një Këshilltar për Strehimin (një faqe tjetër interneti)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Gjuha: English

Kërkoni sipas kodit postar për këshilltarë strehimi të miratuar nga HUD që ndihmojnë me blerjen, marrjen me qira dhe kredinë, shpesh me kosto të ulët ose aspak.
Normat e Tatimit mbi Pronën e Paluajtshme (një faqe tjetër interneti)
DC Office of Tax and Revenue · Gjuha: English

Normat aktuale të taksave të pronës në DC, kështu që mund të vlerësoni taksën për një shtëpi që po mendoni të blini.

Ky mësim është edukim i përgjithshëm financiar, jo këshillë ligjore, tatimore apo financiare. Rregullat dhe shumat ndryshojnë, prandaj kontrolloni numrat e rëndësishëm me një burim zyrtar.