Mua nhà và vay thế chấp · Bài học 2 3

Hỗ trợ đặt cọc và các loại khoản vay tại DC, Maryland và Virginia

So sánh các loại khoản vay phổ biến, tìm trợ giúp về tiền đặt cọc và chi phí đóng giao dịch tại DC, Maryland và Virginia, hiểu về bảo hiểm thế chấp, và tính toán tiền mặt để hoàn tất giao dịch.

Khoảng 18 phút
Câu hỏi trắc nghiệm: 6
Kiểm tra lần cuối: Tháng 9 2026
Xây dựng dựa trên: Tiền Thông Minh Cho Người Lớn, Mô-đun 13: Mua Nhà (Mục 2, Tài trợ mua nhà)

Trong bài học này

Những gì bạn sẽ học được

So sánh các khoản vay thông thường, FHA, VA và USDA với số tiền đặt cọc tối thiểu của chúng.
Tìm kiếm sự trợ giúp về tiền đặt cọc và chi phí đóng giao dịch tại DC, Maryland và Virginia, đồng thời kiểm tra các quy định của từng chương trình.
Giải thích về bảo hiểm thế chấp và khi nào bảo hiểm thế chấp tư nhân có thể bị loại bỏ.
Tính toán số tiền bạn cần khi hoàn tất giao dịch, có hoặc không có sự hỗ trợ.

Cách điều này liên quan đến lớp nhân vật: Trong lớp, bạn được học về các loại khoản vay thế chấp và cách chúng hoạt động. Bài học này bổ sung các chương trình địa phương có thể giúp người mua khu vực DC về khoản đặt cọc, các quy định cần kiểm tra, và ví dụ về phương pháp tiền mặt để đóng giao dịch.

Những từ cần biết

Khoản vay thông thường (Conventional loan): Một khoản thế chấp không được bảo hiểm hoặc đảm bảo bởi cơ quan chính phủ. Nhiều khoản vay được bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac.
Khoản vay FHA (FHA loan): Một khoản thế chấp được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, thuộc HUD. Nó cho phép đặt cọc thấp nhưng tính phí bảo hiểm thế chấp.
Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Bảo hiểm bảo vệ bên cho vay, không phải bạn, nếu bạn ngừng trả khoản vay thông thường. Thông thường nó cần thiết khi bạn đặt cọc dưới 20%.
Hỗ trợ đặt cọc (Down payment assistance): Tiền từ một chương trình giúp bạn trả tiền đặt cọc hoặc chi phí đóng giao dịch. Có thể là một khoản trợ cấp mà bạn không hoàn trả, hoặc một khoản vay.
Khoản vay hoãn lại (Deferred loan): Một khoản vay không có khoản thanh toán hàng tháng trong một khoảng thời gian. Bạn sẽ trả lại sau, thường là khi bạn bán, tái cấp vốn hoặc ngừng sống trong ngôi nhà.
Tiền mặt để hoàn tất (Cash to close): Tổng số tiền bạn phải mang đến khi hoàn tất giao dịch: tiền đặt cọc và chi phí đóng giao dịch, trừ đi các khoản tín dụng hoặc hỗ trợ.
Người mua nhà lần đầu (First-time homebuyer): Đối với nhiều chương trình, người không sở hữu nhà trong ba năm qua. Mỗi chương trình đặt ra quy tắc riêng.

Tổng quan các loại khoản vay

Hầu hết người mua sử dụng một trong bốn loại khoản vay thế chấp. Sự khác biệt lớn nhất là số tiền bạn phải đặt cọc, ai đủ điều kiện và loại bảo hiểm thế chấp bạn phải trả.

Các loại khoản vay phổ biến và số tiền đặt cọc tối thiểu (tính đến tháng 9 năm 2026)
Loại khoản vay	Tiền đặt cọc	Thông tin hữu ích
Truyền thống	Chỉ cần 3% cho một số khoản vay	Với dưới 20% tiền đặt cọc, bạn thường phải trả PMI. Bạn có thể gỡ PMI sau này.
FHA	Thấp nhất là 3,5%	Có bảo hiểm thế chấp, thường là suốt thời gian vay. Từ ngày 25 tháng 5 năm 2025, những người không thường trú nhân, như người có visa lao động, không thể vay FHA.
VA	Không cần đặt cọc cho người mua đủ điều kiện, nếu giá không cao hơn giá trị thẩm định	Dành cho quân nhân đủ điều kiện, cựu chiến binh và một số vợ/chồng còn sống. Không có bảo hiểm thế chấp hàng tháng, nhưng bạn có thể trả một khoản phí tài trợ một lần.
USDA	Không cần đặt cọc cho người mua đủ điều kiện	Dành cho người mua có thu nhập thấp và trung bình ở các khu vực nông thôn đủ điều kiện. Nhà ở các thành phố như DC không đủ điều kiện. Bạn có thể kiểm tra địa chỉ trên trang web đủ điều kiện của USDA.

Nếu bạn không phải là công dân Hoa Kỳ hoặc không phải là người có thẻ xanh, hãy hỏi từng bên cho vay xem bạn có thể vay những khoản nào. Quy định về khoản vay thông thường khác với quy định của FHA, và một số bên cho vay địa phương cung cấp khoản vay riêng cho người vay ITIN. Một cố vấn nhà ở có thể giúp bạn tìm kiếm họ. Từ tháng 6 năm 2026, các cơ quan quản lý liên bang đã yêu cầu các ngân hàng xem xét kỹ hơn khách hàng sử dụng ITIN. Một số có thể yêu cầu thêm giấy tờ hoặc từ chối, vì vậy hãy hỏi trước khi bạn đăng ký.

Hỗ trợ ở DC: HPAP và DC Open Doors

Chương trình Hỗ trợ Mua Nhà (HPAP)

Sở Nhà ở và Phát triển Cộng đồng DC (DHCD) vận hành HPAP, và Cơ quan Tài chính Nhà ở DC (DCHFA) hỗ trợ quản lý. HPAP cung cấp các khoản vay không lãi suất để giúp người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp và trung bình tại DC.

Ai: người mua lần đầu. Đối với HPAP, điều đó có nghĩa là bạn không sở hữu bất kỳ ngôi nhà hay bất động sản nào khác trong ba năm qua. Cư dân DC là ưu tiên hàng đầu. Một số người đã làm việc ở DC ít nhất một năm cũng có thể nộp đơn.
Ở đâu: ngôi nhà phải ở DC, và phải là ngôi nhà chính của bạn.
Bao nhiêu: tùy thuộc vào thu nhập và quy mô hộ gia đình của bạn. DHCD cập nhật bảng của mình hàng năm.
Trả nợ: người mua có thu nhập thấp không phải trả tiền hàng tháng. Người mua có thu nhập trung bình bắt đầu thanh toán từ năm thứ sáu. Toàn bộ khoản vay sẽ đến hạn nếu bạn bán, tái cấp vốn (trừ một số ngoại lệ), hoặc ngừng sống trong nhà.
Cách đăng ký: thông qua một tổ chức cộng đồng, như Dịch vụ Tư vấn Nhà ở, Trung tâm Phát triển Kinh tế Latino (LEDC), hoặc MANNA.

Kinh phí HPAP có hạn. Trong năm tài chính 2026, DHCD cho biết sẽ hỗ trợ người nộp đơn theo thứ tự ai đến trước được phục vụ trước. Nguồn tài trợ và quy định có thể thay đổi mỗi năm tài chính. Năm tài chính của DC bắt đầu từ ngày 1 tháng 10, vì vậy hãy hỏi cố vấn sớm về thời gian.

DC Open Doors

DC Open Doors, từ DCHFA, cung cấp các khoản vay mua nhà kèm hỗ trợ đặt cọc cho các căn nhà tại DC. Tính đến tháng 9 năm 2026, trang web của họ cho biết:

Người mua lần đầu và mua lại đều có thể sử dụng, và bạn không cần phải sống ở DC ngay bây giờ.
Có giới hạn thu nhập, và điểm tín dụng tối thiểu là 640.
Một khoản vay hỗ trợ đặt cọc có thể chi trả toàn bộ khoản đặt cọc tối thiểu của bạn.
Khoản vay đó có lãi suất 0% và không có khoản thanh toán hàng tháng. Khoản vay sẽ đến hạn sau 30 năm, hoặc sớm hơn nếu bạn bán, tái cấp vốn hoặc ngừng sống trong ngôi nhà.

Hỗ trợ tại Maryland và Virginia

Chương trình Thế chấp Maryland (MMP)

Các khoản vay Ưu đãi lần đầu dành cho người mua lần đầu. Điều này bao gồm cả những người chưa sở hữu nhà chính trong ba năm qua. Một số cựu chiến binh và một số người mua ở những khu vực mục tiêu nhất định cũng có thể đủ điều kiện.
Khoản vay linh hoạt dành cho người mua lần đầu hoặc mua lại.
Hầu hết các khoản vay MMP đều đi kèm với hỗ trợ trả trước dưới dạng khoản vay hoãn lại 0%. Năm 2026, các lựa chọn bao gồm một khoản cố định $6,000, tương đương 3%, 4%, hoặc 5% của khoản vay thế chấp đầu tiên. Bạn sẽ trả lại khi khoản vay thế chấp đầu tiên kết thúc, ví dụ như khi bạn bán hoặc tái cấp vốn.
Nếu một đối tác được chấp thuận, chẳng hạn như một số nhà tuyển dụng, giúp bạn, MMP có thể đối ứng với mức tăng lên đến $2,500 cho một số khoản vay.
Mỗi người vay phải tham gia một khóa học giáo dục người mua nhà được phê duyệt.
Có các khoản vay đặc biệt dành cho người mua ở Quận Montgomery và Quận Prince George.
Bạn nộp đơn thông qua một nhà cho vay được MMP phê duyệt.

Nhà ở Virginia

Virginia Housing cung cấp các khoản vay mua nhà thông qua các bên cho vay được phê duyệt, với giới hạn thu nhập và giá cả.
Trợ cấp Hỗ trợ Đặt cọc của nó là một khoản trợ cấp thực sự, vì vậy bạn không bao giờ phải trả lại. Nó dành cho người mua lần đầu và những người mua lại ở một số khu vực nhất định, sử dụng khoản vay Nhà ở Virginia đủ điều kiện.
Trợ cấp Hỗ trợ Chi phí Đóng giao dịch có thể giúp người mua nhận khoản vay VA hoặc USDA thông qua Virginia Housing. Khoản trợ cấp này cũng không bao giờ được hoàn trả.
Nhiều khoản vay nhà ở Virginia yêu cầu lớp học miễn phí dành cho người mua nhà. Bạn có thể học trực tiếp hoặc trực tuyến. Khóa học trực tuyến kéo dài khoảng tám giờ.

Một số quận và thành phố trong khu vực cũng có chương trình riêng. Một cố vấn nhà ở được HUD phê duyệt có thể cho bạn biết chương trình nào phù hợp với bạn.

Những quy tắc cần kiểm tra trước khi bạn trông cậy vào sự giúp đỡ

Mỗi chương trình đều có quy định riêng. Hãy đặt những câu hỏi sau trước khi đưa ra đề nghị mua nhà:

Giới hạn thu nhập cho quy mô hộ gia đình của tôi là bao nhiêu?
Có giới hạn giá nhà không?
Chương trình định nghĩa người mua lần đầu như thế nào?
Tôi có nhất thiết phải sống trong ngôi nhà chính của mình không? Bao lâu?
Có bắt buộc phải có lớp học dành cho người mua nhà không? Những lớp nào được tính?
Điểm tín dụng tối thiểu và DTI tối đa tôi cần bao nhiêu?
Tôi phải bỏ bao nhiêu tiền của mình vào?
Đó là khoản trợ cấp hay khoản vay? Nếu là khoản vay, tôi phải trả khi nào: khi bán, tái cấp vốn, chuyển đi, hay sau một số năm nhất định?
Tôi có thể kết hợp nó với các chương trình khác không?
Nó có chấp nhận người mua với tình trạng nhập cư của tôi hay ITIN không?
Tiền đã có sẵn chưa, và việc phê duyệt mất bao lâu?
Những tổ chức cho vay nào được chấp thuận sử dụng chương trình này?

Nhận câu trả lời bằng văn bản. Quy định chương trình và số tiền thay đổi, thường là vào đầu năm tài chính mới.

Bảo hiểm thế chấp: phí PMI và FHA

Khi bạn đặt cọc một khoản nhỏ, bên cho vay sẽ chịu nhiều rủi ro hơn. Bảo hiểm thế chấp bảo vệ bên cho vay nếu bạn ngừng trả. Nó không bảo vệ bạn, nhưng đó là điều giúp bạn có thể đặt cọc thấp.

PMI đối với các khoản vay thông thường

Với khoản đặt cọc dưới 20% cho khoản vay thông thường, bạn thường phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) như một phần của khoản thanh toán hàng tháng. Luật liên bang cho bạn hai cách chính để chấm dứt khoản vay này:

Bạn có thể yêu cầu đơn vị quản lý tài sản bằng văn bản hủy PMI khi số dư khoản vay của bạn dự kiến đạt 80% giá trị ban đầu của ngôi nhà. Bạn cần có lịch sử thanh toán tốt và phải đáp ứng các điều kiện khác, chẳng hạn như chứng minh ngôi nhà không mất giá trị.
Đơn vị phục vụ của bạn phải tự động kết thúc PMI khi số dư của bạn dự kiến đạt 78% giá trị ban đầu, nếu bạn đang thanh toán đúng hạn.

Bảo hiểm thế chấp FHA

Các khoản vay FHA tính hai khoản phí bảo hiểm. Tính đến tháng 9 năm 2026, phí bảo hiểm ban đầu là 1,75% số tiền vay, và có thể được cộng vào khoản vay. Ngoài ra còn có phí bảo hiểm hàng năm, được trả như một phần của khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Đối với hầu hết người mua đặt cọc 3,5%, phí bảo hiểm hàng năm là 0,55% của khoản vay, và nó kéo dài suốt thời hạn khoản vay. Nếu bạn đặt cọc từ 10% trở lên, khoản phí này sẽ kết thúc sau 11 năm. Một số chủ nhà sau đó tái cấp vốn sang khoản vay thông thường để ngừng thanh toán.

$350,000 nhà − $12,250 đặt cọc = $337,750 khoản vay; $337,750 × 0,55% ÷ 12 = khoảng $155 mỗi tháng lúc bắt đầu

Ví dụ

Ví dụ đã hiệu quả: tiền mặt để hoàn tất một căn nhà trị giá $350,000

Mekdes làm việc tại một bệnh viện ở DC. Cô ấy đang mua một căn hộ trị giá 350.000 đô la ở DC với khoản vay FHA và đặt cọc 3,5%. Ước tính khoản vay của cô ấy cho thấy chi phí đóng giao dịch là 10.500 đô la, bao gồm thuế trả trước và bảo hiểm. (Chi phí đóng giao dịch thay đổi rất nhiều. Con số này chỉ là một ví dụ.)

$350,000 × 3,5% = $12,250 đặt cọc

Tiền mặt để hoàn tất cho một ngôi nhà trị giá $350,000, có hoặc không có sự hỗ trợ (ví dụ)
Mục	Không cần sự giúp đỡ	Với khoản vay hỗ trợ đặt cọc
Đặt cọc (3,5%)	$12,250	$12,250
Chi phí đóng giao dịch và các khoản thanh toán trước	$10,500	$10,500
Khoản vay hỗ trợ đặt cọc	$0	−$12,250
Tiền mặt Mekdes phải mang theo	$22,750	$10,500

Khoản vay hỗ trợ này cắt giảm hơn một nửa số tiền mặt để đóng giao dịch. Nhưng đó không phải là tiền miễn phí. Với chương trình như DC Open Doors, cô ấy phải trả lại $12,250 khi bán, tái cấp vốn hoặc chuyển đi, hoặc sau 30 năm. Nếu người bán đồng ý trả một phần chi phí đóng giao dịch, cô ấy sẽ cần ít tiền mặt hơn nữa. Cô ấy cũng nên lên kế hoạch giữ lại khoản tiết kiệm khẩn cấp sau khi đóng giao dịch, thay vì tiêu hết từng đô la mình có.

Cẩn thận

Đừng trả tiền cho danh sách tiền miễn phí

Một số trang web và người gọi hứa sẽ cung cấp tiền chính phủ miễn phí cho khoản đặt cọc nếu bạn trả phí trước. Những người khác yêu cầu bạn cung cấp số An sinh Xã hội hoặc tài khoản ngân hàng để kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện không. Các chương trình thực tế trong bài học này được liệt kê miễn phí trên các trang web chính thức, và các cố vấn được HUD phê duyệt có thể giúp bạn nộp đơn với chi phí thấp hoặc miễn phí. Không bao giờ trả tiền cho danh sách các khoản tài trợ, và đừng bao giờ cung cấp tài khoản ngân hàng cho bất kỳ ai.

Mẹo

Hỏi các bên cho vay câu hỏi đúng đắn

Trước khi chọn nhà cho vay, hãy hỏi: "Bạn đã được duyệt vay với [tên chương trình] chưa? Bạn đã hoàn tất bao nhiêu khoản vay trong năm nay?" Một nhà cho vay sử dụng chương trình thường xuyên có thể giúp bạn tránh được sự chậm trễ.

Những điểm chính rút ra

Một số khoản vay chỉ cần đặt cọc từ 3% đến 3,5%, và các khoản vay VA và USDA có thể yêu cầu không đặt cọc cho người mua đủ điều kiện.
DC, Maryland và Virginia đều có các chương trình hỗ trợ thanh toán tiền đặt cọc hoặc chi phí đóng giao dịch. Nhiều chương trình là khoản vay bạn phải trả khi bán, tái cấp vốn hoặc chuyển nhà.
Trước khi chọn nhà, hãy kiểm tra giới hạn thu nhập của từng chương trình, quy định dành cho người mua lần đầu, yêu cầu về lớp và quy định trả nợ.
Với khoản vay thông thường, bạn có thể yêu cầu hủy PMI khi số dư của bạn dự kiến đạt 80% giá trị ban đầu của ngôi nhà.
Tiền mặt để đóng giao dịch là khoản đặt cọc cộng với chi phí đóng giao dịch, trừ đi bất kỳ khoản hỗ trợ nào. Giữ lại khoản tiết kiệm khẩn cấp sau khi hoàn tất giao dịch.

Đi xa hơn

Các trang web đáng tin cậy nơi bạn có thể tìm hiểu thêm. Những liên kết này dẫn đến các trang web khác mà Dollar Scholars không vận hành.

Chương trình Hỗ trợ Mua Nhà (HPAP) (một trang web khác)
DC Department of Housing and Community Development (DHCD) · Ngôn ngữ: English

Các khoản vay không lãi suất của DC dành cho người mua lần đầu có thu nhập thấp và trung bình, với bảng thu nhập và hỗ trợ hiện tại.
DC Open Doors (một trang web khác)
DC Housing Finance Agency (DCHFA) · Ngôn ngữ: English

Các khoản vay mua nhà có tiền đặt cọc giúp đỡ người mua lần đầu và mua lại nhiều lần tại DC.
Chương trình Thế chấp Maryland (một trang web khác)
Maryland Department of Housing and Community Development · Ngôn ngữ: English

Các khoản vay mua nhà ở Maryland với hỗ trợ chi phí đặt cọc và chi phí đóng giao dịch, cùng các công cụ giới hạn thu nhập và giá cả.
Virginia Housing: người mua nhà (một trang web khác)
Virginia Housing · Ngôn ngữ: English

Các khoản vay cho người mua nhà lần đầu tại Virginia, trợ cấp trả trước và chi phí đóng giao dịch, cùng các lớp học miễn phí cho người mua.

Bài học này là giáo dục tài chính chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính. Quy định và số tiền thay đổi, vì vậy hãy kiểm tra các con số quan trọng với nguồn chính thức.