شراء منزل والحصول على رهن عقاري · درس 2 3
مساعدة في الدفعة الأولى وأنواع القروض في واشنطن العاصمة وميريلاند وفيرجينيا
قارن أنواع القروض الشائعة، واحصل على المساعدة في الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق في واشنطن العاصمة، ماريلاند، وفيرجينيا، وفهم تأمين الرهن العقاري، وحساب أموالك لإغلاق القروض.
تم الانتهاء على هذا الجهاز
في هذا الدرس
ما ستتعلمه
- قارن بين القروض التقليدية، FHA، VA، وUSDA والقروض الدنيا للدفعات الأولى.
- ابحث عن مساعدة في الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق في واشنطن العاصمة وميريلاند وفيرجينيا، وتحقق من قواعد كل برنامج.
- اشرح تأمين الرهن العقاري ومتى يمكن إزالة التأمين الخاص على الرهن العقاري.
- احسب المبلغ النقدي الذي تحتاجه عند الإغلاق، سواء مع المساعدة أو بدونه.
كيف يرتبط هذا بالطبقة: في الصف تعلمت عن أنواع الرهون العقارية وكيفية عملها. يضيف هذا الدرس البرامج المحلية التي يمكن أن تساعد المشترين في منطقة واشنطن العاصمة في الدفعة الأولى، والقواعد التي يجب التحقق منها، ومثال من النقد المكتمل حتى الإغلاق.
كلمات يجب معرفتها
- القرض التقليدي (Conventional loan)
- رهن عقاري غير مؤمن أو مضمون من جهة حكومية. يتم بيع العديد منها لفاني ماي أو فريدي ماك.
- قرض FHA (FHA loan)
- رهن عقاري مؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية، وهي جزء من HUD. يسمح بدفع دفعة أولى منخفضة لكنه يفرض تحصيلا على تأمين الرهن العقاري.
- تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- التأمين الذي يحمي المقرض، وليس أنت، إذا توقفت عن سداد قرض تقليدي. عادة ما يكون مطلوبا عندما تدفع أقل من 20٪.
- المساعدة في الدفعة الأولى (Down payment assistance)
- أموال من برنامج يساعدك في دفع الدفعة الأولى أو تكاليف الإغلاق. قد تكون منحة لا تسددها، أو قرضا.
- الإعارة المؤجلة (Deferred loan)
- قرض بدون دفعات شهرية لفترة من الزمن. تقوم بسداده لاحقا، عادة عند البيع أو إعادة التمويل أو التوقف عن العيش فيه.
- نقدا للإغلاق (Cash to close)
- المبلغ الإجمالي الذي يجب أن تدفعه عند الإغلاق: الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق، مطروحا منه أي اعتمادات أو مساعدة.
- مشتري منزل لأول مرة (First-time homebuyer)
- بالنسبة للعديد من البرامج، الشخص الذي لم يملك منزلا خلال السنوات الثلاث الماضية. كل برنامج يضع قاعدته الخاصة.
أنواع القروض من نظرة سريعة
معظم المشترين يستخدمون أحد أنواع الرهن العقاري الأربعة. أكبر الفروقات هي كم يجب أن تدفع، ومن يمكنه التأهل، ونوع تأمين الرهن العقاري الذي تدفعه.
| نوع القرض | الدفعة الأولى | معلومة جيدة |
|---|---|---|
| التقليدية | حتى 3٪ لبعض القروض | مع أقل من 20٪ مقدم، عادة تدفع PMI. يمكنك إزالة PMI لاحقا. |
| FHA | حتى 3.5٪ | لديه تأمين رهن عقاري، غالبا طوال مدة القرض. منذ 25 مايو 2025، لا يمكن للمقيمين غير الدائمين، مثل الحاصلين على تأشيرات عمل، الحصول على قروض FHA. |
| VA | لا يوجد دفعة أولى للمشترين المؤهلين إذا لم يكن السعر أعلى من القيمة المقدرة | لأفراد الخدمة المؤهلين، والمحاربين القدامى، وبعض الأزواج الباقين على قيد الحياة. لا يوجد تأمين شهري على الرهن العقاري، لكن قد تدفع رسوم تمويل لمرة واحدة. |
| وزارة الزراعة الأمريكية | لا يوجد دفعة أولى للمشترين المؤهلين | للمشترين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في المناطق الريفية المؤهلة. المنازل في مدن مثل واشنطن العاصمة لا تستوفي المؤهلات. يمكنك التحقق من عنوان على موقع الأهلية الخاص بوزارة الزراعة الأمريكية. |
إذا لم تكن مواطنا أمريكيا أو حامل البطاقة الخضراء، اسأل كل مقرض عن القروض التي يمكنك الحصول عليها. قواعد القروض التقليدية تختلف عن قواعد FHA، وبعض المقرضين المحليين يقدمون قروضهم الخاصة للمقترضين ITIN. يمكن لمستشار الإسكان مساعدتك في العثور عليهم. منذ يونيو 2026، طلبت الجهات التنظيمية الفيدرالية من البنوك النظر عن كثب في العملاء الذين يستخدمون ITIN. قد يطلب البعض المزيد من المستندات أو يقول لا، لذا اسأل قبل التقديم.
المساعدة في واشنطن العاصمة: HPAP وDC Open Doors
برنامج المساعدة في شراء المنازل (HPAP)
تدير إدارة الإسكان والتنمية المجتمعية في واشنطن العاصمة (DHCD) برنامج HPAP، وتساعد وكالة تمويل الإسكان في واشنطن العاصمة (DCHFA) في إدارته. تقدم HPAP قروضا بدون فوائد لمساعدة المشترين لأول مرة من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في شراء منزل في واشنطن العاصمة.
- من: المشترون لأول مرة. بالنسبة ل HPAP، هذا يعني أنك لم تملك أي منزل أو عقار سكني آخر خلال السنوات الثلاث الماضية. سكان العاصمة هم الأولوية. بعض الأشخاص الذين عملوا في واشنطن العاصمة لمدة لا تقل عن عام يمكنهم أيضا التقديم.
- أين: يجب أن يكون المنزل في واشنطن العاصمة، ويجب أن يكون منزلك الرئيسي.
- كم: يعتمد على دخلك وحجم الأسرة. تقوم DHCD بتحديث جدولها كل عام.
- السداد: المشترون ذوو الدخل المنخفض لا يدفعون أي دفعات شهرية. يبدأ المشترون ذوو الدخل المتوسط في دفع المدفوعات في السنة السادسة. القرض الكامل مستحق إذا بعت أو أعدت التمويل (مع بعض الاستثناءات)، أو توقفت عن العيش في المنزل.
- كيفية التقديم: من خلال منظمة مجتمعية، مثل خدمات الإرشاد الإسكاني، أو مركز التنمية الاقتصادية اللاتينية (LEDC)، أو MANNA.
أموال HPAP محدودة. بالنسبة للسنة المالية 2026، قالت DHCD إنها ستساعد المتقدمين حسب أسبقية الوصول. يمكن أن تتغير التمويل والقواعد كل سنة مالية. تبدأ السنة المالية في واشنطن العاصمة في الأول من أكتوبر، لذا اسأل مستشارا مبكرا عن التوقيت.
أبواب واشنطن المفتوحة
تقدم DC Open Doors، من DCHFA، قروض منازك مع دعم دفعة أولى للمنازل في واشنطن العاصمة. حتى سبتمبر 2026، قال موقعها الإلكتروني:
- المشترين لأول مرة أو المتكررين يمكنهم استخدامها، ولا تحتاج للعيش في واشنطن العاصمة الآن.
- هناك حد للدخل، ودرجة الائتمان الدنيا هي 640.
- قرض المساعدة في الدفعة الأولى يمكن أن يغطي الحد الأدنى الكامل للدفعة الأولى.
- هذا القرض له فائدة 0٪ ولا توجد دفعات شهرية. يجب استحقه بعد 30 سنة، أو قبل ذلك إذا بعت أو أعدت التمويل أو توقفت عن العيش في المنزل.
المساعدة في ماريلاند وفيرجينيا
برنامج الرهن العقاري في ماريلاند (MMP)
- قروض ميزة المرة الأولى مخصصة للمشترين لأول مرة. يشمل ذلك الأشخاص الذين لم يملكون منزلا رئيسيا خلال السنوات الثلاث الماضية. بعض المحاربين القدامى وبعض المشترين في مناطق معينة يمكنهم أيضا التأهل.
- القروض المرنة مخصصة للمشترين لأول مرة أو للمشترين المتكررين.
- معظم قروض MMP تأتي مع مساعدة في الدفعة الأولى كقرض مؤجل بنسبة 0٪. في عام 2026، كانت الخيارات تشمل مبلغا ثابتا بقيمة 6,000 دولار، أو مبلغ يساوي 3٪، 4٪، أو 5٪ من الرهن العقاري الأول. تقوم بسداده عند انتهاء الرهن العقاري الأول، على سبيل المثال عند البيع أو إعادة التمويل.
- إذا قدم لك شريك معتمد، مثل بعض أصحاب العمل، مساعدتك، قد يعادل MMP ما يصل إلى 2,500 دولار إضافية على بعض القروض.
- يجب على كل مقترض حضور دورة تعليمية معتمدة لمشتري المنزل.
- هناك قروض خاصة للمشترين في مقاطعتي مونتغومري ومقاطعة برينس جورج.
- تتقدم من خلال جهة تمويل معتمدة من برنامج MMP.
سكن فيرجينيا
- تقدم فيرجينيا هاوسينج قروض معقدن من خلال مقرضين معتمدين، مع حدود للدخل والأسعار.
- منحة المساعدة على الدفعة الأولى هي منحة حقيقية، لذا لن تسددها أبدا. هي مخصصة للمشترين لأول مرة، وللمشترين المتكررين في بعض المناطق الذين يستخدمون قرض سكني مؤهل من فيرجينيا.
- يمكن لمنحة المساعدة في تكاليف الإغلاق أن تساعد المشترين الذين يحصلون على قرض من وزارة شؤون المحاربين القدامى أو وزارة الزراعة الأمريكية عبر شركة فيرجينيا للإسكان. كما أنه لا يتم سدادها أبدا.
- تتطلب العديد من قروض الإسكان في فيرجينيا دورة مشتري منزل مجانية. يمكنك حضورها شخصيا أو عبر الإنترنت. الدورة عبر الإنترنت تستغرق حوالي ثماني ساعات.
بعض المقاطعات والمدن في المنطقة تدير برامجها الخاصة أيضا. يمكن لمستشار سكني معتمد من وزارة الإسكان أن يخبرك أيها يناسبك.
قواعد يجب التحقق منها قبل أن تعتمد على المساعدة
لكل برنامج قواعده الخاصة. اسأل هذه الأسئلة قبل أن تقدم عرضا على منزل:
- ما هو الحد الأقصى للدخل لحجم الأسرة؟
- هل هناك حد لسعر المنزل؟
- كيف يعرف البرنامج المشتري لأول مرة؟
- هل يجب أن أعيش في المنزل كمنزلي الرئيسي؟ إلى متى؟
- هل مادة مشتري المنزل مطلوبة؟ أي المواد تحتسب؟
- ما هو الحد الأدنى لدرجة الائتمان والحد الأقصى لدخل الدين الذي أحتاجه؟
- كم من مالي الخاص يجب أن أضعه؟
- هل هو منحة أم قرض؟ إذا كان قرضا، متى يجب أن أسدده: عند البيع، إعادة التمويل، الانتقال، أو بعد عدد محدد من السنوات؟
- هل يمكنني دمجه مع برامج أخرى؟
- هل يقبل المشترين الذين لديهم حالة هجرة أو ITIN؟
- هل المال متاح الآن، وكم تستغرق الموافقة؟
- أي المقرضين المعتمدون على استخدام هذا البرنامج؟
احصل على الإجابات كتابة. تتغير قواعد البرنامج ومبالغ المال، غالبا في بداية السنة المالية الجديدة.
تأمين الرهن العقاري: أقساط PMI وFHA
عندما تدفع مبلغا صغيرا، يتحمل المقرض مخاطر أكبر. تأمين الرهن العقاري يحمي المقرض إذا توقفت عن الدفع. لا يحمك، لكنه ما يجعل دفعة أولى منخفضة ممكنة.
مؤشر مديري المشتريات على القروض التقليدية
مع أقل من 20٪ دفعة أولى على قرض تقليدي، عادة ما تدفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) كجزء من دفعتك الشهرية. القانون الفيدرالي يمنحك طريقتين رئيسيتين لإنهاء القرض:
- يمكنك طلب من مقدم الخدمة كتابيا إلغاء PMI عندما يكون رصيد قرضك من المقرر أن يصل إلى 80٪ من القيمة الأصلية للمنزل. تحتاج إلى سجل دفع جيد ويجب أن تستوفي شروط أخرى، مثل إثبات أن المنزل لم يفقد قيمته.
- يجب على مقدم الخدمة إنهاء PMI تلقائيا عندما يكون رصيدك مجدلا ليصل إلى 78٪ من القيمة الأصلية، إذا كنت مسددا في دفعاتك.
تأمين الرهن العقاري على FHA
تفرض قروض FHA قسطين. اعتبارا من سبتمبر 2026، القسط المسبق هو 1.75٪ من مبلغ القرض، ويمكن إضافتها إلى القرض. هناك أيضا قسط سنوي يدفع كجزء من دفعتك الشهرية. بالنسبة لمعظم المشترين الذين يدفعون 3.5٪، فإن القسط السنوي هو 0.55٪ من القرض، ويستمر طوال فترة القرض. إذا دفعت 10٪ أو أكثر، ينتهي بعد 11 سنة. يقوم بعض المالكين لاحقا بإعادة التمويل إلى قرض تقليدي لإيقاف سداده.
350,000 دولار منزل − 12,250 دولار مقدمة = 337,750 دولار قرض؛ 337,750 دولار × 0.55٪ ÷ 12 = حوالي 155 دولار شهريا في البداية
مثال
مثال عملي: نقدا لإغلاق شراء منزل بقيمة 350,000 دولار
ميكديس تعمل في مستشفى في واشنطن العاصمة. هي تشتري شقة بقيمة 350,000 دولار في واشنطن العاصمة بقرض FHA ومقدمة 3.5٪. تقدير قرضها يظهر أن تكاليف الإغلاق بقيمة 10,500 دولار، بما في ذلك الضرائب المدفوعة مسبقا والتأمين. (تكاليف الإغلاق تختلف كثيرا. هذا الرقم مجرد مثال.)
350,000 دولار × 3.5٪ = 12,250 دولار دفعة أولى
| العنصر | بدون مساعدة | مع قرض دعم للدفعة الأولى |
|---|---|---|
| الدفعة الأولى (3.5٪) | 12,250 دولار | 12,250 دولار |
| تكاليف الإغلاق والعناصر المدفوعة مسبقا | 10,500 دولار | 10,500 دولار |
| قرض المساعدة في الدفعة الأولى | 0 دولار | −12,250 دولار |
| يجب على ميكديس أن يجلبها كاش | 22,750 دولار | 10,500 دولار |
قرض المساعدة يقلل من أموالها لتغلق المبلغ بأكثر من النصف. لكنه ليس مالا مجانيا. مع برنامج مثل DC Open Doors، يجب عليها سداد 12,250 دولار عند البيع أو إعادة التمويل أو الانتقال، أو بعد 30 عاما. إذا وافق البائع على دفع جزء من تكاليف الإغلاق الخاصة بها، فستحتاج إلى نقد أقل. يجب عليها أيضا التخطيط للاحتفاظ بمدخرات طارئة بعد الإغلاق، بدلا من إنفاق كل دولار لديها.
احترس
لا تدفع مقابل قوائم المال المجاني
بعض المواقع والمتصلين يعدون بأموال حكومية مجانية للدفعة الأولى إذا دفعت رسوما أولا. يطلب آخرون رقم الضمان الاجتماعي أو تسجيل الدخول إلى البنك للتحقق مما إذا كنت مؤهلا. البرامج الحقيقية في هذا الدرس مدرجة مجانا على المواقع الرسمية، ويمكن للمستشارين المعتمدين من HUD مساعدتك في التقديم مقابل تكلفة قليلة أو بدون تكلفة. لا تدفع أبدا مقابل قائمة منح، ولا تعطي تسجيل الدخول إلى البنك لأي شخص.
نصيحة
اسأل المقرضين السؤال الصحيح
قبل أن تختار المقرض، اسأل: "هل تمت الموافقة عليك لمنح قروض باستخدام [اسم البرنامج]؟ كم عدد هذه القروض التي أغلقتها هذا العام؟" المقرض الذي يستخدم البرنامج بشكل متكرر يمكنه مساعدتك على تجنب التأخيرات.
النقاط الرئيسية
- بعض القروض تتطلب فقط 3٪ أو 3.5٪ أولا، وقروض VA وUSDA لا تحتاج إلى أي مقدمة للمشترين المؤهلين.
- واشنطن العاصمة وماريلاند وفيرجينيا جميعها لديها برامج تساعد في دفع الدفعة الأولى أو تكاليف الإغلاق. العديد منها قروض تسددها عند البيع أو إعادة التمويل أو الانتقال.
- قبل اختيار منزل، تحقق من حد دخل كل برنامج، وقاعدة المشتري لأول مرة، ومتطلبات الفئة، وقواعد السداد.
- مع القرض التقليدي، يمكنك طلب إلغاء التأمين المالي عندما يكون رصيده مقررا للوصول إلى 80٪ من القيمة الأصلية للمنزل.
- نقدا للإغلاق هو دفعتك الأولى بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق، بدون أي مساعدة. احتفظ بمدخرات الطوارئ بعد الإغلاق أيضا.
تحقق من فهمك
أجب على الأسئلة، ثم اختر تحقق من إجاباتي. احصل على 5 6 الحق لإكمال هذا الدرس. هذا تدريب: لا يوجد حد زمني، ولا نحتفظ بإجاباتك.
اذهب أبعد من ذلك
مواقع موثوقة يمكنك من خلالها معرفة المزيد. هذه الروابط تذهب إلى مواقع أخرى لا تديرها Dollar Scholars.
-
برنامج المساعدة في شراء المنازل (HPAP) (موقع إلكتروني آخر)
قروض DC بدون فوائد للمشترين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط لأول مرة، مع جداول الدخل والمساعدات الحالية.
-
أبواب واشنطن المفتوحة (موقع إلكتروني آخر)
قروض المنازل مع المساعدة في الدفعة الأولى للمشترين لأول مرة والمتكررين في واشنطن العاصمة.
-
برنامج الرهن العقاري في ماريلاند (موقع إلكتروني آخر)
قروض المنازل في ماريلاند مع الدفعة الأولى ومساعدة في تكاليف الإغلاق، بالإضافة إلى أدوات الدخل وحدود الأسعار.
-
سكن فيرجينيا: مشترو المنازل (موقع إلكتروني آخر)
قروض المشترين لأول مرة في فيرجينيا، ومنح الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق، ودروس مجانية لمشتري المنازل.
هذا الدرس هو تعليم مالي عام، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد والمبالغ تتغير، لذا تحقق من الأرقام المهمة من مصدر رسمي.