De la estimarea împrumutului până la ziua închiderii (și păstrarea casei)

1. Cere cel puțin trei creditori o estimare a împrumutului, de exemplu o bancă, o cooperativă de credit și o companie ipotecară. Creditorul trebuie să o trimită în termen de trei zile lucrătoare de la cerere.
2. Aplică într-un timp scurt, cum ar fi două săptămâni. Scorurile de credit includ mai multe verificări de credit făcute de creditori ipotecare ca o singură interogare. În funcție de scor, acea fereastră este între 14 și 45 de zile.
3. Asigură-te că fiecare estimare este pentru același tip de împrumut, aceeași sumă și același avans, astfel încât să poți compara corect.
4. Compară rata dobânzii, punctele, APR, plata lunară, costurile de închidere și numerarul până la închidere.
5. Cere fiecărui creditor să explice orice taxă pe care nu o înțelegi. Poți întreba: "Poți reduce această taxă sau să egalezi această altă ofertă?"
6. La pagina 1, verifică dacă există o penalizare pentru rambursarea anticipată (o taxă pentru rambursarea anticipată a împrumutului) sau o plată globală (o plată foarte mare care trebuie să se termine la final). Majoritatea cumpărătorilor ar trebui să evite ambele.

Ratele ipotecare se schimbă în fiecare zi. Un blocaj al ratei menține rata pentru o perioadă fixă, adesea 30, 45 sau 60 de zile, atâta timp cât închei în timp și nu se schimbă nimic în cererea ta. Cere blocajul în scris.

Chiar și cu un blocaj, tariful sau costurile pot varia dacă:

• Schimbi tipul de împrumut sau suma avansului,
• evaluarea (o estimare profesională a valorii locuinței) este mai mare sau mai mică decât se aștepta,
• scorul tău de credit se schimbă, sau
• Creditorul nu poate documenta o parte din veniturile tale, cum ar fi orele suplimentare sau bonusurile.

Întreabă-ți creditorul: "Cât durează lacătul meu? Cât va costa prelungirea dacă închiderea este întârziată?" Prelungirile pot fi costisitoare.

Creditorul trebuie să vă ofere Declarația de Închidere cu cel puțin trei zile lucrătoare înainte de încheiere. (În zona DC, închiderea este adesea numită decontare.) Folosiți aceste zile pentru a o compara cu cea mai recentă estimare a împrumutului, rând cu rând.

Care costuri pot varia

• Nu poate crește (decât dacă s-a schimbat ceva în cererea sau împrumutul tău, sau rata nu a fost încă blocată): taxele plătite creditorului sau brokerului ipotecar, cum ar fi puncte și taxe de origine, taxe pentru servicii obligatorii pe care nu aveai voie să le achiziționezi și taxe pe transfer.
• Poate crește, dar nu cu mai mult de 10% în total: taxele de înregistrare și taxele pentru serviciile necesare atunci când alegi un furnizor din lista creditorului.
• Poate varia cu orice sumă: dobândă plătită în avans, asigurare de locuință, depozite escrow și servicii pe care creditorul nu le solicită.

Un cont escrow reprezintă banii pe care administratorul tău îi colectează la fiecare plată lunară pentru a plăti taxele pe proprietate și asigurarea locuinței pentru tine. La încheierea tranzacției, de obicei pui niște bani la început.

Dacă o taxă a crescut mai mult decât permit regulile și nu s-a schimbat nimic, ai dreptul la rambursarea sumei suplimentare. Unele modificări îți oferă și o nouă perioadă de așteptare de trei zile: rata anuală la un împrumut cu rată fixă crește cu mai mult de 1/8 de punct procentual, se adaugă o penalizare de rambursare anticipată sau tipul împrumutului se schimbă, de exemplu de la fix la ajustabil.

Lista de verificare pentru săptămâna de închidere

• Compară Declarația de închidere cu estimarea împrumutului: suma împrumutului, rata, rata lunară, punctele, comisioanele și numerarul de încheiere.
• Întreabă creditorul despre fiecare diferență înainte de ziua închiderii.
• Înființează asigurare pentru locuință. Creditorii o cer.
• Confirmă cum să plătești banii pentru închidere sunând la un număr de telefon în care ai deja încredere.
• Fă o ultimă inspecție: vizitează casa pentru a verifica dacă este în starea la care ai fost de acord.
• Ia un act de identitate cu fotografie. Dacă ai nevoie de un interpret, aranjează unul din timp sau adu pe cineva în care ai încredere.
• Nu semna nimic ce nu înțelegi și nu semna niciodată pagini goale. Păstrează copii ale tuturor.

Mai puține ore de muncă, o concediere sau o factură medicală pot face dificilă plata. Cel mai important pas este să acționezi din timp. Executarea silită este procesul legal pe care un creditor îl folosește pentru a prelua și vinde casa ta atunci când încetezi să plătești ipoteca. În general, procesul de executare silită nu poate începe până când nu ai mai mult de 120 de zile în întârziere. Folosește acel timp.

1. Sună-ți administratorul imediat ce știi că ai putea rata o plată. Numărul de telefon este pe extrasul tău lunar.
2. Întreabă despre opțiuni de atenuare a pierderilor , cum ar fi un plan de rambursare, o amânare (o pauză scurtă sau plăți mai mici) sau o modificare a împrumutului (o modificare permanentă a termenilor împrumutului).
3. Trimite rapid o cerere completă. Dacă administratorul tău o primește înainte de începerea executării silite, de obicei trebuie să o revizuiască înainte să poată începe executarea silită.
4. Sună la un consilier pentru locuințe aprobat de HUD la 800-569-4287. Ei te pot ajuta cu cererea, adesea gratuit.
5. Deschide fiecare scrisoare de la administrator și de la instanță. Dacă ratezi un termen limită, poți pierde unele opțiuni.

Bună, numele meu este [numele dumneavoastră]. Numărul meu de împrumut este [număr împrumut]. Venitul meu a fost redus la [dată] din cauza [motivului]. Vreau să-mi păstrez casa, dar s-ar putea să nu pot să-mi plătesc plata la [data scadentă]. Ce opțiuni de reducere a pierderilor am? Vă rog să-mi trimiteți o cerere și să-mi spuneți toate documentele de care aveți nevoie și termenul limită. Îmi pot da numele dumneavoastră și un număr de referință pentru acest apel?

Ajutor local

• DC: sunați la Linia Telefonică pentru Prevenirea Executărilor Silite la (202) 265-2255. După ce primiți o notificare de neplată, puteți folosi Programul de Mediere pentru Executări Silite din DC, unde dumneavoastră și creditorul vă întâlniți cu un mediator neutru. Legal Aid DC și Centrul Pro Bono al Baroului din DC oferă asistență juridică gratuită persoanelor care se califică.
• Maryland: sunați la linia telefonică de asistență pentru proprietari la 1-877-462-7555. Maryland are, de asemenea, medierea executărilor silite pentru persoanele care locuiesc în casă. Trebuie să solicitați instanța în termen de 25 de zile după ce primiți actele judiciare care încep executarea silită, iar aceasta este o taxă. Asistența Juridică din Maryland ajută persoanele care se califică.
• Virginia: sună devreme un consilier aprobat de HUD. Legal Services of Northern Virginia ajută persoanele care se califică.

Pentru mai mulți pași când venitul scade, vezi Când se oprește venitul: Primele tale 30 de zile.