Cumpărarea unei locuințe și obținerea unui credit ipotecar · Lecția 3 a 3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
Finalizat pe acest dispozitiv
Părți din această lecție nu sunt încă traduse în limba ta, așa că sunt prezentate în engleză.
În această lecție
Ce vei învăța
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
Cum se leagă acest lucru de cursurile noastre: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
Cuvinte de știut
- Estimarea împrumutului (Loan Estimate)
- Un formular de trei pagini pe care un creditor trebuie să-l ofere în termen de trei zile lucrătoare de la aplicare. Acesta arată rata estimată, plata lunară și costurile de închidere.
- Dezvăluirea de închidere (Closing Disclosure)
- Un formular de cinci pagini cu termenii și costurile finale ale împrumutului. Trebuie să-l primiți cu cel puțin trei zile lucrătoare înainte de închidere.
- Puncte de reducere (Discount points)
- O taxă inițială pe care o plătești pentru a obține o rată a dobânzii mai mică. Un punct costă 1% din suma împrumutului.
- APR (rată anuală procentuală) (APR (annual percentage rate))
- Costul anual al unui împrumut, inclusiv rata dobânzii plus anumite comisioane și puncte. Te ajută să compari ofertele.
- Blocarea tarifului (Rate lock)
- Un creditor promite să îți păstreze rata dobânzii pentru o anumită perioadă, cum ar fi 30, 45 sau 60 de zile, în timp ce termini de cumpărat locuința.
- Administrator ipotecar (Mortgage servicer)
- Compania care colectează plățile lunare și gestionează împrumutul după încheierea tranzacției. Este posibil să nu fie creditorul care a acordat împrumutul.
- Reducerea pierderilor (Loss mitigation)
- Opțiuni pe care un administrator le poate oferi pentru a vă ajuta să evitați executarea silită, cum ar fi un plan de rambursare, o amânare sau o modificare a împrumutului.
Exemplu
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
Compară cel puțin trei oferte
- Cere cel puțin trei creditori o estimare a împrumutului, de exemplu o bancă, o cooperativă de credit și o companie ipotecară. Creditorul trebuie să o trimită în termen de trei zile lucrătoare de la cerere.
- Aplică într-un timp scurt, cum ar fi două săptămâni. Scorurile de credit includ mai multe verificări de credit făcute de creditori ipotecare ca o singură interogare. În funcție de scor, acea fereastră este între 14 și 45 de zile.
- Asigură-te că fiecare estimare este pentru același tip de împrumut, aceeași sumă și același avans, astfel încât să poți compara corect.
- Compară rata dobânzii, punctele, APR, plata lunară, costurile de închidere și numerarul până la închidere.
- Cere fiecărui creditor să explice orice taxă pe care nu o înțelegi. Poți întreba: "Poți reduce această taxă sau să egalezi această altă ofertă?"
- La pagina 1, verifică dacă există o penalizare pentru rambursarea anticipată (o taxă pentru rambursarea anticipată a împrumutului) sau o plată globală (o plată foarte mare care trebuie să se termine la final). Majoritatea cumpărătorilor ar trebui să evite ambele.
Blocaje de rate: ce se poate schimba încă
Ratele ipotecare se schimbă în fiecare zi. Un blocaj al ratei menține rata pentru o perioadă fixă, adesea 30, 45 sau 60 de zile, atâta timp cât închei în timp și nu se schimbă nimic în cererea ta. Cere blocajul în scris.
Chiar și cu un blocaj, tariful sau costurile pot varia dacă:
- Schimbi tipul de împrumut sau suma avansului,
- evaluarea (o estimare profesională a valorii locuinței) este mai mare sau mai mică decât se aștepta,
- scorul tău de credit se schimbă, sau
- Creditorul nu poate documenta o parte din veniturile tale, cum ar fi orele suplimentare sau bonusurile.
Întreabă-ți creditorul: "Cât durează lacătul meu? Cât va costa prelungirea dacă închiderea este întârziată?" Prelungirile pot fi costisitoare.
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
Fii atent
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
Fii atent
Escrocherii de salvare în caz de executare silită
Persoanele care rămân în urmă primesc adesea apeluri, scrisori și vizite de la companii care promit să le salveze locuința. Unii spun că colaborează cu guvernul sau cu creditorul tău. Fii atent la aceste semne de avertizare:
- Ei cer o taxă înainte să facă ceva. Conform regulilor federale, o companie, în general, nu poate percepe taxe până nu ai o ofertă scrisă de la creditor și nu o accepți.
- Îți spun să încetezi să mai vorbești cu administratorul tău sau să trimiți ratele ipotecii către ei.
- Îți cer să semnezi actul de proprietate (actul care arată cine deține casa). Dacă o faci, poți pierde casa și tot să datorezi ipoteca.
- Ei vor plata prin transfer bancar, cec bancar sau o aplicație de plată.
Ajutorul de la administratorul dumneavoastră și de la consilieri aprobați de HUD este gratuit sau cu costuri reduse. Raportați escrocheriile la FTC la ReportFraud.ftc.gov sau procurorului general al statului dumneavoastră. Consultați și lecția noastră despre identificarea escrocheriilor.
Sfat
Păstrează un dosar de acasă
Păstrează împreună Estimarea Împrumutului, Declarația de închidere, actul de proprietate și polița de asigurare. În fiecare an, citește extrasul tău escrow. Contul tău escrow este un sumă pe care administratorul tău îi colectează lunar pentru a plăti taxele pe proprietate și asigurarea. Dacă taxele sau asigurarea cresc, și plata ta lunară poate crește.
Concluzii cheie
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
Verifică-ți înțelegerea
Răspunde la întrebări, apoi selectează Verifică răspunsurile mele. Obține 5 6 dreptul de a finaliza această lecție. Aceasta este practică: nu există limită de timp și nu păstrăm răspunsurile tale.
Mergi mai departe
Site-uri de încredere unde poți afla mai multe. Aceste linkuri duc către alte site-uri pe care Dollar Scholars nu le administrează.
-
Explicație despre estimarea împrumutului (un alt site)
Un exemplu de estimare de împrumut pe care o poți accesa pentru a vedea ce înseamnă fiecare linie și ce să verifici.
-
Escrocherii pentru reducerea ipotecii (un alt site)
Semne de avertizare ale escrocheriilor de salvare în executare silită, regula împotriva taxelor inițiale și unde poți obține ajutor gratuit.
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (un alt site)
Versiunea spaniolă a ghidului FTC pentru escrocheriile de reducere a creditelor ipotecare.
-
Prevenirea executărilor silite (un alt site)
Linia telefonică de prevenire a executărilor silite din DC, Programul de Mediere a Executărilor Silite și alte forme de ajutor pentru proprietarii de locuințe din DC.
Această lecție este despre educație financiară generală, nu despre sfaturi juridice, fiscale sau financiare. Regulile și sumele se schimbă, așa că verifică cifrele importante cu o sursă oficială.