家の購入と住宅ローンの取得 ·3の教訓3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
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このレッスンの一部はまだあなたの言語に翻訳されていないため、英語で示されています。
この授業では
あなたが学ぶこと
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
これが私たちのクラスにどのようにつながっているか: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
知っておくべき言葉
- ローン見積もり (Loan Estimate)
- 申込後3営業日以内に貸し手が提出しなければならない3ページの書類です。そこには推定金利、月々の支払い額、クロージングコストが記載されています。
- クロージング開示 (Closing Disclosure)
- 最終的なローン条件と費用が記載された5ページのフォームです。クロージングの少なくとも3営業日前には受け取る必要があります。
- 割引ポイント (Discount points)
- 低い金利を得るために前払いの手数料です。1ポイントはローン総額の1%です。
- APR(年率) (APR (annual percentage rate))
- ローンの年間費用、金利に加え特定の手数料やポイントが含まれます。これにより、オファーを比較するのに役立ちます。
- レートロック (Rate lock)
- 貸し手は、購入が完了するまでの間、30日、45日、または60日間、決まった期間金利を維持すると約束します。
- 住宅ローンサービス業者 (Mortgage servicer)
- 毎月の支払いを回収し、クロージング後にローンを処理する会社です。ローンを貸した貸し手とは限りません。
- 損失軽減 (Loss mitigation)
- サービス業者が差し押さえを避けるために提案する選択肢としては、返済計画、猶予猶予、ローン変更などがあります。
例
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
少なくとも3つのオファーを比較してください
- 例えば銀行、信用組合、住宅ローン会社など、少なくとも3つの貸し手に見積もりを依頼してください。貸し手は申請後3営業日以内に見積もりを送付しなければなりません。
- 2週間など短期間で申請してください。クレジットスコアは、住宅ローン貸し手からの複数の信用調査を一つの照会としてまとめてカウントします。スコアによっては、その期間は14日から45日です。
- 見積もりは同じローンの種類、ローン金額、頭金であることを確認し、公平に比較できるようにしましょう。
- 金利、ポイント、APR、月々の支払い、クロージングコスト、クロージングまでの現金を比較してください。
- 各貸し手に、理解できない手数料について説明してもらうよう尋ねてみてください。「この手数料を下げたり、他のオファーに合わせたりできますか?」と尋ねることができます。
- 1ページ目には 、前払いペナルティ (早期返済手数料)や バルーン支払い (非常に大きな支払い)がないか確認してください。ほとんどの購入者はどちらも避けるべきです。
レートロック:まだ変わることは何でしょうか
住宅ローン金利は毎日変動します。金利ロックは、期限内にクロージングし申請書に何も変更がなければ、通常30日、45日、または60日間金利を保持します。書面でロックを依頼してください。
鍵があっても、以下の場合に料金や費用が変わる可能性があります:
- ローンの種類や頭金の額を変えるなら、
- 鑑定(住宅の価値の専門的な見積もり)は、予想よりも高く、または低く評価されます。
- あなたのクレジットスコアが変わる、または
- 貸し手は残業代やボーナスなど一部の収入を記録できません。
貸し手に「私のロックはどのくらいの期間ですか?」と尋ねてください。クロージングが遅れた場合、延長にはどれくらいかかるのでしょうか?延長は高額になることがあります。
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
気をつけて
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
気をつけて
差し押さえ救済詐欺
遅れている人は、家を守ると約束する会社から電話や手紙、訪問を受けることが多くあります。中には政府や貸し手と協力していると言う人もいます。以下の警告サインに注意してください:
- 彼らは何かをする前に手数料を求めます。連邦の規則では、貸し手からの書面によるオファーがあり、それを受け入れるまでは、会社は通常料金を請求できません。
- サービス会社との連絡をやめるか、住宅ローンの支払いを彼らに送るように言われます。
- 彼らは、家の所有者を示す権利書(書類)に署名を求めます。もしそうすると、家を失っても住宅ローンの返済義務が残る可能性があります。
- 彼らは送金、キャッシャーズチェック、または決済アプリでの支払いを求めています。
サービス提供者やHUD認定カウンセラーからの支援は無料または低価格です。詐欺は FTC や州の司法長官に報告 ReportFraud.ftc.gov してください。詐欺を見 抜くレッスンもご覧ください。
ヒント
ホームファイルは保管してください
ローン見積もり、クロージング開示書、権利証書、保険契約書をまとめて保管しましょう。毎年、エスクロー明細書を読みましょう。エスクロー口座とは、サービス提供者が毎月固定資産税や保険料を支払うために回収するお金です。税金や保険料が上がると、月々の支払いも増えることがあります。
主なポイント
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
理解を確認してください
質問に答えてから「答えを確認する」を選択してください。このレッスンを 5 正しく取り 6 。これは練習です。時間制限はなく、回答は残しません。
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ローン見積もり解説 (別のウェブサイト)
各項目が何を意味し、何を確認すべきかを確認するためにクリックできるサンプルのローン見積もりがあります。
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住宅ローン救済詐欺 (別のウェブサイト)
差し押さえ救済詐欺の警告サイン、前払い料金禁止のルール、そして無料支援を受ける場所。
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Estafas de alivio para deudores hipotecarios (別のウェブサイト)
FTCの住宅ローン救済詐欺ガイドのスペイン語版。
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差し押さえ防止 (別のウェブサイト)
DCの差し押さえ防止ホットライン、差し押さえ調停プログラム、その他DCの住宅所有者向けの支援サービス。
このレッスンは一般的な金融教育であり、法律、税務、金融アドバイスではありません。ルールや金額は変わるため、重要な数字は公式な情報源で確認してください。