شراء منزل والحصول على رهن عقاري · درس 3 3
من تقدير القرض حتى يوم الإغلاق (والاحتفاظ بمنزلك)
قارن عروض القروض سطرا بسطر، وافهم شروط أسعار الفائدة والإفصاح عن الإغلاق، واحم أموال الإغلاق من الاحتيال البنكي، واحصل على المساعدة مبكرا إذا تأخرت.
تم الانتهاء على هذا الجهاز
في هذا الدرس
ما ستتعلمه
- قارن بين تقديرين للقرض سطرا بسطر، بما في ذلك السعر والنقاط، والمعدل السنوي، وتكاليف الإغلاق.
- اشرح لك قفل الأسعار والإفصاح عن الإغلاق الذي يجب أن تحصل عليه قبل ثلاثة أيام عمل من الإغلاق.
- احم أموال الإغلاق من الاحتيال التحويلي.
- اتخذ الخطوات الأولى الصحيحة إذا تأخرت في دفع الرهن العقاري، وتجنب عمليات الاحتيال من إنقاذ الرهن العقاري.
كيف يرتبط هذا بالطبقة: في الصف، تدربت على مقارنة تقديرات القروض وتعلمت خطوات الإغلاق. يضيف هذا الدرس مثالا جنبا إلى جنب مع نقاط، وقائمة تحقق لأسبوع الإغلاق، وحماية من الاحتيال البنكي، ومساعدة محلية إذا تأخرت في السداد.
كلمات يجب معرفتها
- تقدير القرض (Loan Estimate)
- يجب على المقرض تقديم نموذج من ثلاث صفحات خلال ثلاثة أيام عمل بعد التقديم. يظهر النموذج المعدل المقدر، والدفعة الشهرية، وتكاليف الإغلاق.
- الإفصاح الختامي (Closing Disclosure)
- نموذج من خمس صفحات يحتوي على شروط القرض النهائية وتكاليفك. يجب أن تستلمها قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإغلاق.
- نقاط الخصم (Discount points)
- رسوم مقدمة تدفعها للحصول على معدل فائدة أقل. نقطة واحدة تكلف 1٪ من مبلغ القرض.
- معدل النسبة السنوية (APR) (APR (annual percentage rate))
- التكلفة السنوية للقرض، بما في ذلك سعر الفائدة بالإضافة إلى بعض الرسوم والنقاط. يساعدك ذلك على مقارنة العروض.
- قفل السعر (Rate lock)
- وعد المقرض بالاحتفاظ بسعر الفائدة لفترة محددة، مثل 30 أو 45 أو 60 يوما، أثناء الانتهاء من شراء المنزل.
- مزود خدمة الرهن العقاري (Mortgage servicer)
- الشركة التي تجمع دفعاتك الشهرية وتدير قرضك بعد الإغلاق. قد لا يكون المقرض هو من قدم القرض.
- تخفيف الخسائر (Loss mitigation)
- خيارات قد يقدمها مقدم الخدمة لمساعدتك على تجنب الحجز، مثل خطة السداد، أو التأجيل على القرض، أو تعديل القرض.
مثال
مثال عملي: تقديرين للقرض جنبا إلى جنب
بينه وثاو يشترون منزلا في فولز تشيرش، فيرجينيا. سيقترضان 300,000 دولار بقرض بسعر فائدة ثابت لمدة 30 سنة. أرسل لهما مقرضان تقديرات للقروض. (هذه الأسعار مجرد أمثلة، وليست معدلات اليوم.)
| العنصر | العرض أ | العرض ب |
|---|---|---|
| سعر الفائدة | 6.50% | 6.25% |
| نقاط الخصم | 0 (0 دولار) | 1 (3,000 دولار) |
| رسوم المقرض الأخرى | 1,200 دولار | 1,200 دولار |
| معدل سنوي (APR) مع هذه الرسوم. | حوالي 6.54٪ | حوالي 6.38٪ |
| الأصل والفائدة الشهرية | 1,896 دولار | 1,847 دولار |
| مدفوع خلال أول 5 سنوات (مدفوعات، نقاط، ورسوم) | 114,972 دولار | 115,029 دولار |
3,000 دولار للنقطة ÷ 49 دولارا مدخرة شهريا = حوالي 61 شهرا، أو حوالي 5 سنوات
العرض B يكلف 3,000 دولار أكثر عند الإغلاق لكنه يوفر 49 دولارا شهريا. يستغرق الأمر حوالي خمس سنوات لاسترداد تكلفة النقطة. بعد خمس سنوات، أصبح سعر العرضين متقاربين تقريبا. إذا كان بينه وثاو يخططان للاحتفاظ بهذا القرض لفترة أطول، فإن العرض B يوفر المال. إذا كان بإمكانهم البيع أو إعادة التمويل في وقت أبكر، فإن العرض A هو الخيار الأفضل، ويترك لهم المزيد من المال للطوارئ.
قارن أيضا معدل الفائدة السنوية السنوي. يشمل النقاط والرسوم، مما يساعدك على مقارنة العروض التي لها تكاليف مختلفة. الصفحة 3 من كل تقدير قرض تظهر أيضا مقدار المبلغ الذي سدفعته خلال السنوات الخمس الأولى.
قارن على الأقل ثلاثة عروض
- اطلب من ثلاثة مقرضين على الأقل تقدير القرض، مثل بنك، اتحاد ائتماني، وشركة رهن عقاري. يجب على المقرض إرساله خلال ثلاثة أيام عمل من تقديم طلبك.
- قدم طلبك خلال فترة قصيرة، مثل أسبوعين. تحتسب درجات الائتمان عدة فحوصات ائتمانية من مقرضي الرهن العقاري تتم متقاربة كاستعلام واحد. اعتمادا على الدرجة، تكون هذه الفترة من 14 إلى 45 يوما.
- تأكد من أن كل تقدير يحمل نفس نوع القرض، ومبلغ القرض، والدفعة الأولى، حتى تتمكن من المقارنة بشكل عادل.
- قارن بين سعر الفائدة، والنقاط، والمعدل السنوي، والدفعة الشهرية، وتكاليف الإغلاق، والنقد المطلوب للإغلاق.
- اطلب من كل مقرض شرح أي رسوم لا تفهمها. يمكنك أن تسأل: "هل يمكنك خفض هذه الرسوم أو مطابقة العرض الآخر؟"
- في الصفحة الأولى، تحقق من غرامة السداد المبكر (رسوم لسداد القرض مبكرا) أو دفعة بالون (دفعة كبيرة جدا مستحقة في النهاية). يجب على معظم المشترين تجنب كلاهما.
قفل الأسعار: ما الذي يمكن أن يتغير
أسعار الرهن العقاري تتغير يوميا. قفل السعر يحافظ على سعر الفائدة لفترة محددة، غالبا 30 أو 45 أو 60 يوما، طالما أنك أغلقت في الوقت المناسب ولم يتغير شيء في طلبك. اطلب القفل كتابيا.
حتى مع وجود قفل، يمكن أن تتغير سعرك أو تكاليفك إذا:
- تغير نوع القرض أو حجم الدفعة الأولى،
- يأتي التقييم (تقدير مهني لقيمة المنزل) بمعدل أعلى أو أقل من المتوقع.
- درجة ائتمانك تغير، أو
- لا يمكن للمقرض توثيق بعض دخلك مثل العمل الإضافي أو المكافآت.
اسأل المقرض الخاص بك: "كم مدة قفلي؟ كم سيكلف تمديده إذا تأخر الإغلاق؟" التمديدات قد تكون مكلفة.
إفصاح الإغلاق: تحقق منه قبل ثلاثة أيام من الإغلاق
يجب على المقرض أن يمنحك إفصاح الإغلاق قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإغلاق. (في منطقة واشنطن العاصمة، غالبا ما يسمى الإغلاق بالتسوية.) استخدم تلك الأيام لمقارنته مع أحدث تقدير للقرض الخاص بك، سطرا بسطر.
أي التكاليف يمكن أن تتغير
- لا يمكن أن يرتفع (إلا إذا تغير شيء في طلبك أو قرضك، أو لم يكن سعر الفائدة مقفلا بعد): الرسوم المدفوعة للمقرض أو وسيط الرهن العقاري، مثل النقاط ورسوم البدء، رسوم الخدمات المطلوبة التي لم يسمح لك بالتسوق لها، وضرائب التحويل.
- يمكن أن ترتفع، لكن لا تزيد عن 10٪ إجمالا: رسوم التسجيل، ورسوم الخدمات المطلوبة عند اختيار مزود من قائمة المقرض.
- يمكن أن يتغير بأي مبلغ: الفائدة المدفوعة مسبقا، تأمين أصحاب المنازل، ودائع الضمان، والخدمات التي لا يحتاجها المقرض.
إذا ارتفعت الرسوم أكثر من القواعد ولم يتغير شيء، يحق لك استرداد المبلغ الإضافي. بعض التغييرات تمنحك أيضا فترة انتظار جديدة مدتها ثلاثة أيام: المعدل السنوي على القرض ذو الفائدة الثابتة يرتفع بأكثر من ثمن نقطة مئوية، أو تضاف غرامة سداد مبكر، أو يتغير نوع القرض، مثلا من ثابت إلى قابل للتعديل.
قائمة التحقق في أسبوع الإغلاق
- قارن الإفصاح الإغلاق مع تقدير القرض: مبلغ القرض، السعر، الدفع الشهري، النقاط، الرسوم، والنقد للإغلاق.
- اسأل المقرض عن كل فروق قبل يوم الإغلاق.
- قم بإعداد تأمين أصحاب المنازل. المقرضون يطلبون ذلك.
- تأكد من كيفية دفع أموالك للإغلاق بالاتصال برقم هاتف تثق به بالفعل.
- قم بجولة أخيرة: قم بزيارة المنزل للتأكد من أنه في الحالة التي وافقت عليها.
- أحضر بطاقة هوية تحمل صورة. إذا كنت بحاجة إلى مترجم، رتب مترجما مسبقا، أو أحضر شخصا تثق به.
- لا توقع على أي شيء لا تفهمه، ولا توقع أبدا على صفحات فارغة. احتفظ بنسخ من كل شيء.
احترس
الاحتيال على التحويل: تحقق قبل الإرسال
المحتالون يقتحمون أو ينسخون حسابات البريد الإلكتروني. قبل أيام قليلة من الإغلاق، يرسلون رسالة تبدو وكأنها من شركة الملكية أو محامي التسوية أو وكيل التأمين الخاص بك. تقول إن تعليمات التوصيل قد تغيرت. إذا أرسلت المال للمحتال، قد يكون من الصعب جدا استعادته.
- في بداية العملية، اكتب أسماء وأرقام هواتف وكيل التسوية وموظف القروض. احصل على الأرقام من عقدك أو اجتماع، وليس من بريد إلكتروني.
- قبل أن ترسل المال، اتصل بشركة الملكية أو محامي التسوية على هذا الرقم. أكد رقم الحساب والمبلغ بصوت عال.
- عامل أي رسالة عن تعليمات دفع جديدة كعلامة تحذير، حتى لو بدت حقيقية. لا تستخدم أرقام هواتف أو روابط في تلك الرسالة.
- إذا أرسلت المال بالفعل، اتصل بالبنك فورا واطلب منه إيقاف أو استدعاء التحويلة. ثم أبلغ مكتب التحقيقات الفيدرالي في ic3.gov.
إذا تأخرت في السداد
ساعات عمل أقل، أو تسريح، أو فاتورة طبية قد تجعل من الصعب عليك الدفع. الخطوة الأهم هي اتخاذ إجراءات مبكرة. بشكل عام، لا يمكن أن تبدأ عملية الحجز إلا بعد تأخرك أكثر من 120 يوما. استخدم هذا الوقت.
- اتصل بمقدم الخدمة بمجرد أن تعلم أنك قد تفوت دفعة. رقم الهاتف موجود في كشف حسابك الشهري.
- اسأل عن خيارات التخفيف من الخسائر ، مثل خطة سداد، أو تأجيل (توقف قصير أو تقليل الدفعات)، أو تعديل القرض (تغيير دائم في شروط القرض).
- أرسل الطلب كاملا بسرعة. إذا استلم مقدم الخدمة الطلب قبل بدء عملية الحجز، فعادة ما يجب على جهة التقديم مراجعتها قبل أن يبدأ عملية الحجز.
- اتصل بمستشار سكني معتمد من HUD على الرقم 800-569-4287. يمكنهم مساعدتك في التقديم، وغالبا مجانا.
- افتح كل رسالة من مقدم الخدمة والمحكمة الخاصة بك. إذا فاتتك موعد نهائي، قد تفقد بعض الخيارات.
مرحبا، اسمي هو [اسمك]. رقم قرضي هو [رقم القرض]. دخلي انخفض في [تاريخ] بسبب [السبب]. أريد الاحتفاظ بمنزلي، لكن قد لا أتمكن من سداد مستحق الدفعة في [تاريخ الاستحقاق]. ما هي خيارات التخفيف من الخسائر المتاحة لي؟ يرجى إرسال طلب وإخباري بكل المستندات التي تحتاجها وتاريخ الموعد النهائي. هل يمكنني الحصول على اسمك ورقم مرجعي لهذه المكالمة؟
المساعدة المحلية
- واشنطن العاصمة: اتصل بخط منع الحجز على الرقم (202) 265-2255. بعد حصولك على إشعار التخلف عن السداد، يمكنك استخدام برنامج الوساطة في الحجز على الرهن في واشنطن العاصمة، حيث تلتقي أنت ومقرضك بوساط محايد. يقدم مركز المساعدة القانونية في العاصمة ومركز المحامين المجاني في واشنطن العاصمة المساعدة القانونية المجانية للأشخاص المؤهلين.
- ماريلاند: اتصل بخط المساعدة الساخن لمساعدة أصحاب المنازل على الرقم 1-877-462-7555. كما توفر ماريلاند وساطة في قضايا الحجز على العقار للأشخاص الذين يعيشون في المنزل. يجب عليك طلب ذلك من المحكمة خلال 25 يوما من استلامك أوراق المحكمة التي تبدأ عملية الحجز، وهناك رسوم. تساعد المساعدة القانونية في ماريلاند الأشخاص المؤهلين.
- فيرجينيا: اتصل بمستشار معتمد من HUD مبكرا. الخدمات القانونية في شمال فيرجينيا تساعد الأشخاص المؤهلين.
لمزيد من الخطوات عند انخفاض الدخل، راجع "عندما يتوقف الدخل: أول 30 يوما لك".
احترس
عمليات إنقاذ الحجز على الرهن
غالبا ما يتلقى الأشخاص الذين يتأخرون مكالمات ورسائل وزيارات من شركات تعد بإنقاذ منزلهم. يقول البعض إنهم يعملون مع الحكومة أو مع المقرض. انتبه لهذه العلامات التحذيرية:
- يطلبون رسوما قبل اتخاذ أي إجراء. بموجب القواعد الفيدرالية، لا يمكن للشركة عادة أن تفرض عليك رسوما حتى تحصل على عرض مكتوب من المقرض وتقبله.
- يطلبون منك التوقف عن التحدث مع مقدم الخدمة الخاص بك، أو إرسال دفعات الرهن العقاري إليهم.
- يطلبون منك توقيع سند الملكية (الورقة التي توضح من يملك المنزل). إذا فعلت ذلك، قد تخسر منزلك وتظل مدينا بالرهن العقاري.
- يريدون الدفع عن طريق التحويل البنكي، أو شيك الكاشير، أو تطبيق دفع.
المساعدة من مقدم الخدمة ومستشارين معتمدين من HUD مجانية أو منخفضة التكلفة. أبلغ عن عمليات الاحتيال إلى لجنة التجارة الفيدرالية في ReportFraud.ftc.gov أو إلى المدعي العام في ولايتك. انظر أيضا درسنا حول اكتشاف الاحتيالات.
نصيحة
احتفظ بملف رئيسي
احتفظ بتقدير القرض، والإفصاح الإغلاقي، وسند الملكية، وبوليصة التأمين معا. كل عام، اقرأ بيان الضمان الخاص بك. حساب الضمان الخاص بك هو مبلغ يجمعه مقدم الخدمة شهريا لدفع ضرائب الممتلكات والتأمين. إذا ارتفعت الضرائب أو التأمين، يمكن أن ترتفع دفعتك الشهرية أيضا.
النقاط الرئيسية
- احصل على تقديرات القروض من ثلاثة مقرضين على الأقل خلال حوالي أسبوعين. تعتبر درجات الائتمان فحوصات ائتمان الرهن العقاري التي أجريت معا كاستفسار واحد.
- النقاط تخفض السعر لكنها تكلف نقدا الآن. اقسم التكلفة على المدخرات الشهرية لترى كم من الوقت يستغرق استردادها.
- يجب أن تحصل على إفصاح الإغلاق قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإغلاق. قارن ذلك بتقدير القرض الخاص بك.
- قبل إرسال أموال الإغلاق، اتصل بشركة الملكية أو محامي التسوية على رقم تعرفه مسبقا.
- إذا قد تفوت دفعة، اتصل بمقدم الخدمة الخاص بك ومستشار معتمد من HUD فورا. لا تدفع أبدا رسوما مقدمة لإنقاذ منزلك.
تحقق من فهمك
أجب على الأسئلة، ثم اختر تحقق من إجاباتي. احصل على 5 6 الحق لإكمال هذا الدرس. هذا تدريب: لا يوجد حد زمني، ولا نحتفظ بإجاباتك.
اذهب أبعد من ذلك
مواقع موثوقة يمكنك من خلالها معرفة المزيد. هذه الروابط تذهب إلى مواقع أخرى لا تديرها Dollar Scholars.
-
شرح تقدير القرض (موقع إلكتروني آخر)
نموذج تقدير قرض يمكنك النقر عليه لمعرفة معنى كل سطر وما يجب التحقق منه.
-
عمليات الاحتيال في تخفيف الرهن العقاري (موقع إلكتروني آخر)
علامات التحذير من عمليات الاحتيال في إنقاذ الحجز على العقارات، القاعدة ضد الرسوم المسبقة، وأين يمكن الحصول على المساعدة المجانية.
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (موقع إلكتروني آخر)
النسخة الإسبانية من دليل لجنة التجارة الفيدرالية لعمليات الاحتيال في تخفيف الرهن العقاري.
-
الوقاية من الحجز على العقارات (موقع إلكتروني آخر)
الخط الساخن لمنع الحجز في واشنطن العاصمة، وبرنامج الوساطة في الحجز على العقار، ومساعدة أخرى لأصحاب المنازل في واشنطن العاصمة.
هذا الدرس هو تعليم مالي عام، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد والمبالغ تتغير، لذا تحقق من الأرقام المهمة من مصدر رسمي.