Dollar Scholars Foundation

Kupnja kuće i dobivanje hipoteke · Lekcija 3 3

Od procjene kredita do dana zatvaranja (i zadržavanja doma)

Usporedite ponude kredita redak po redak, razumite ograničenja kamatnih stopa i Closing Disclosure, zaštitite svoj novac od prijevara putem prijenosa i potražite pomoć na vrijeme ako zaostajete. (About 18 min, 6 quiz questions)

U ovoj lekciji

Što ćeš naučiti

  • Usporedite dvije procjene kredita redak po redak, uključujući kamatnu stopu, bodove, APR i troškove zatvaranja.
  • Objasnite zaključavanja stopa i Obavještenje o zatvaranju koje morate dobiti tri radna dana prije zatvaranja.
  • Zaštitite svoj novac za zatvaranje od prijevara putem prijenosa.
  • Poduzmite prave prve korake ako zaostanete s otplatom hipoteke i izbjegnite prijevare s ovrhom.

Kako se to povezuje s našim kolegijima: Naš tečaj uspoređuje procjene zajmova i pokriva korake do zatvaranja. Ova lekcija dodaje primjer s bodovima, kontrolnom listom za zatvaranje tjedna, zaštitom od prijevara putem interneta i lokalnom pomoći ako ikada zakasnite s plaćanjem.

Riječi koje treba znati

Procjena zajma (Loan Estimate)
Trostrani obrazac koji vam zajmodavac mora dostaviti u roku od tri radna dana nakon podnošenja zahtjeva. Prikazuje procijenjenu stopu, mjesečnu uplatu i troškove zatvaranja.
Završna objava (Closing Disclosure)
Obrazac na pet stranica s konačnim uvjetima i troškovima zajma. Morate ga primiti najmanje tri radna dana prije zatvaranja.
Bodovi za popuste (Discount points)
Unaprijed plaćate naknadu za nižu kamatnu stopu. Jedan bod košta 1% iznosa zajma.
APR (godišnja postotna stopa) (APR (annual percentage rate))
Godišnji trošak zajma, uključujući kamatnu stopu plus određene naknade i bodove. Pomaže vam usporediti ponude.
Zaključavanje stope (Rate lock)
Zajmodavac obećava da će zadržati vašu kamatnu stopu određeno vrijeme, poput 30, 45 ili 60 dana, dok ne završite kupnju kuće.
Serviser hipotekarnih kredita (Mortgage servicer)
Tvrtka koja prikuplja vaše mjesečne uplate i upravlja zajmom nakon zatvaranja. Možda nije zajmodavac koji je odobrio zajam.
Ublažavanje gubitaka (Loss mitigation)
Opcije koje serviser može ponuditi kako bi vam pomogao izbjeći ovrhu, poput plana otplate, odgode otplate ili izmjene kredita.

Primjer

Radni primjer: dvije procjene kredita jedna pored druge

Binh i Thao kupuju kuću u nizu u Falls Churchu, Virginia. Posudit će 300.000 dolara uz 30-godišnji kredit s fiksnom kamatnom stopom. Zajam s fiksnom kamatnom stopom zadržava istu kamatnu stopu za cijeli zajam. Zajam s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) može promijeniti svoju stopu nakon određenog vremena, tako da se uplata može povećati. Dva zajmodavca poslala su im procjene zajma. (Ove stope su samo primjeri, nisu današnje stope.)

Dvije procjene kredita za kredit s fiksnom kamatnom stopom od 300.000 dolara (primjer)
PredmetPonuda APonuda B
Kamatna stopa6.50%6.25%
Bodovi za popuste0 ($0)1 ($3,000)
Ostale naknade zajmodavca$1,200$1,200
APR (s ovim naknadama)oko 6,54%oko 6,38%
Mjesečna glavnica i kamate$1,896$1,847
Isplaćeno u prvih 5 godina (uplate, bodovi i naknade)$114,972$115,029

3.000 dolara za točku ÷ 49 dolara ušteđenih mjesečno = otprilike 61 mjesec, odnosno oko 5 godina

Ponuda B košta 3.000 dolara više pri zatvaranju, ali štedi 49 dolara mjesečno. Potrebno je oko pet godina da se povrati trošak točke. Nakon pet godina, obje ponude koštaju otprilike isto. Ako Binh i Thao planiraju zadržati ovaj zajam duže od toga, Ponuda B štedi novac. Ako bi mogli prodati ili refinancirati ranije, ponuda A je bolji izbor i ostavlja im više novca za hitne slučajeve.

Također usporedite APR. Uključuje bodove i naknade, pa vam pomaže usporediti ponude koje imaju različite cijene. Stranica 3 svake procjene zajma također prikazuje koliko ste platili u prvih pet godina.

Usporedite barem tri ponude

  1. Zatražite procjenu zajma od najmanje tri zajmodavca, primjerice od banke, kreditne unije i hipotekarne tvrtke. Zajmodavac mora poslati procjenu u roku od tri radna dana nakon podnošenja zahtjeva.
  2. Podnesite zahtjev u kratkom roku, primjerice od dva tjedna. Kreditni rejting uključuje nekoliko provjera kreditne sposobnosti od strane hipotekarnih zajmodavaca napravljenih blizu jedan za drugim kao jedan upit. Ovisno o rejtingu, taj rok je od 14 do 45 dana.
  3. Pobrinite se da svaka procjena odgovara istoj vrsti zajma, iznosu zajma i predujmu, kako biste mogli pošteno usporediti.
  4. Usporedite kamatnu stopu, bodove, APR, mjesečnu ratu, troškove zatvaranja i gotovinu za zatvaranje.
  5. Zamolite svakog zajmodavca da objasni bilo koju naknadu koju ne razumijete. Možete pitati: "Možete li smanjiti ovu naknadu ili izjednačiti ovu drugu ponudu?"
  6. Na prvoj stranici provjerite ima li kazne za prijevremenu otplatu (naknada za prijevremenu otplatu kredita) ili balonske uplate (vrlo velika uplata dospjela na kraju). Većina kupaca trebala bi izbjegavati oboje.

Zaključavanja kamatnih stopa: što se još uvijek može promijeniti

Kamatne stope na hipoteku mijenjaju se svaki dan. Zaključavanje kamatne stope zadržava vašu stopu određeno vrijeme, često 30, 45 ili 60 dana, pod uvjetom da zatvorite na vrijeme i ništa se u vašoj prijavi ne mijenja. Zatražite zaključavanje u pisanom obliku.

Čak i s bravom, vaša stopa ili troškovi mogu se promijeniti ako:

  • Mijenjate vrstu zajma ili veličinu predujma,
  • Procjena (profesionalna procjena vrijednosti kuće) dolazi viša ili niža od očekivane,
  • Promjene vašeg kreditnog rejtinga, ili
  • Zajmodavac ne može dokumentirati dio vaših prihoda, poput prekovremenih sati ili bonusa.

Pitajte svog zajmodavca: "Koliko traje moja brava? Koliko će koštati produženje ako se zatvaranje odgodi?" Produženja mogu biti skupa.

Obavještenje o zatvaranju: provjerite ga tri dana prije zatvaranja

Zajmodavac vam mora dostaviti Closure Disclosure najmanje tri radna dana prije zatvaranja. (U području DC-a, zatvaranje se često naziva namirenjem.) Iskoristite te dane za usporedbu s vašom najnovijom procjenom zajma, liniju po liniju.

Koji se troškovi mogu promijeniti

  • Ne može se povećati (osim ako se nešto u vašoj prijavi ili kreditu nije promijenilo, ili vaša stopa još nije bila zaključana): naknade plaćene zajmodavcu ili hipotekarnom posredniku, poput bodova i naknada za odobrenje, naknade za potrebne usluge koje niste smjeli tražiti, te porezi na prijenos.
  • Može porasti, ali ne više od 10% ukupno: naknade za evidentiranje i naknade za potrebne usluge kada odaberete pružatelja s popisa zajmodavca.
  • Može se mijenjati za bilo koji iznos: unaprijed plaćene kamate, osiguranje kuće, depoziti na escrow i usluge koje zajmodavac ne zahtijeva.

Escrow račun je novac koji vaš serviser prikuplja sa svakom mjesečnom uplatom kako bi platio porez na nekretninu i osiguranje kuće za vas. Prilikom zatvaranja obično uplaćujete nešto novca za početak.

Ako je naknada porasla više nego što pravila dopuštaju i ništa se nije promijenilo, imate pravo na povrat dodatnog iznosa. Neke promjene također vam daju novi trodnevni period čekanja: APR na kredit s fiksnom kamatnom stopom raste za više od 1/8 postotnog boda, dodaje se kazna za prijevremenu otplatu ili se vrsta zajma mijenja, primjerice s fiksne na promjenjivu.

Popis za završni tjedan

  • Usporedite Obavještenje o zatvaranju s vašom procjenom zajma: iznos zajma, kamatna stopa, mjesečna uplata, bodovi, naknade i gotovina za zatvaranje.
  • Pitajte zajmodavca o svakoj razlici prije dana zatvaranja.
  • Postavite osiguranje kuće. Zajmodavci to zahtijevaju.
  • Provjerite kako platiti gotovinu za zatvaranje tako da nazovete broj telefona kojem već vjerujete.
  • Obavite završni obilazak: posjetite kuću i provjerite je li u stanju na koji ste se dogovorili.
  • Ponesite osobnu iskaznicu s fotografijom. Ako vam treba prevoditelj, dogovorite ga unaprijed ili dovedite nekoga kome vjerujete.
  • Ne potpisujte ništa što ne razumijete i nikada ne potpisujte prazne stranice. Čuvajte kopije svega.

Pazi

Prijevara putem telegrama: provjerite prije nego što pošaljete

Tvrtka za vlasništvo ili odvjetnik za nagodbu vodi zaključenje. Provjerava je li prodavatelj zaista vlasnik kuće, prikuplja vaš novac za zatvaranje i plaća svima. Zato se prevaranti pretvaraju da su oni.

Prevaranti provaljuju ili kopiraju e-mail račune. Nekoliko dana prije zatvaranja poslali su poruku koja izgleda kao da je od vaše tvrtke za vlasništvo, odvjetnika za nagodbu ili agenta. Piše da su upute za prijenos promijenjene. Ako pošaljete novac prevarantu, može biti vrlo teško vratiti ga.

  1. Rano u procesu zapišite imena i telefonske brojeve svog agenta za nagodbu i službenika za kredite. Brojeve uzmite iz ugovora ili sastanka, a ne iz e-maila.
  2. Prije nego što pošaljete novac, nazovite tvrtku za vlasničke listove ili odvjetnika za nagodbu na taj broj. Potvrdite broj računa i iznos naglas.
  3. Svaku poruku o novim uputama za plaćanje tretirajte kao znak upozorenja, čak i ako izgleda stvarno. Nemojte koristiti telefonske brojeve ili poveznice u toj poruci.
  4. Ako ste već poslali novac, odmah nazovite svoju banku i zamolite je da zaustavi ili povuče doznaku. Zatim to prijavite FBI-ju na ic3.gov.

Ako zakasnite s plaćanjem

Manje radnih sati, otkaz ili medicinski račun mogu otežati plaćanje. Najvažniji korak je djelovati rano. Ovrha je pravni postupak kojim zajmodavac preuzima i prodaje vaš dom kada prestanete plaćati hipoteku. Općenito, postupak ovrhe ne može započeti dok ne kasnite više od 120 dana. Iskoristite to vrijeme.

  1. Nazovite svog servisera čim znate da biste mogli propustiti uplatu. Broj telefona nalazi se na vašem mjesečnom izvodu.
  2. Raspitajte se o opcijama ublažavanja gubitaka , poput plana otplate, odgode otplate (kratka pauza ili niže rate) ili izmjene kredita (trajna promjena uvjeta vašeg zajma).
  3. Pošaljite potpunu prijavu brzo. Ako vaš serviser primi paket prije početka ovrhe, obično ga mora pregledati prije nego što može započeti ovrhu.
  4. Nazovite savjetnika za stanovanje odobrenog od strane HUD-a na 800-569-4287. Oni vam mogu pomoći s prijavom, često besplatno.
  5. Otvorite svako pismo od svog servisera i od suda. Ako propustite rok, možete izgubiti neke opcije.

Pozdrav, moje ime je [vaše ime]. Moj broj zajma je [broj kredita]. Moj prihod je pao na [datum] zbog [razloga]. Želim zadržati svoj dom, ali možda neću moći platiti na [datum dospijeća]. Koje opcije za ublažavanje gubitaka imam? Molim vas pošaljite mi prijavu i navedite sve potrebne dokumente i rok. Mogu li dobiti vaše ime i referentni broj za ovaj poziv?

Lokalna pomoć

  • DC: nazovite Hotline za sprječavanje ovrhe na (202) 265-2255. Nakon što dobijete obavijest o neispunjavanju obveza, možete koristiti DC program medijacije za ovrhu, gdje vi i vaš zajmodavac razgovarate s neutralnim medijatorom. Legal Aid DC i DC Bar Pro Bono Center nude besplatnu pravnu pomoć osobama koje ispunjavaju uvjete.
  • Maryland: nazovite liniju za pomoć vlasnicima kuća na 1-877-462-7555. Maryland također ima medijaciju u slučaju ovrhe za osobe koje žive u domu. Morate zatražiti od suda to u roku od 25 dana nakon što primite sudske papire kojima započinje ovrha, a postoji naknada. Maryland Legal Aid pomaže osobama koje ispunjavaju uvjete.
  • Virginia: nazovite savjetnika odobrenog od strane HUD-a na vrijeme. Pravne službe Sjeverne Virginije pomažu osobama koje ispunjavaju uvjete.

Za više koraka kada prihod opada, pogledajte Kada prihod prestaje: Vaših prvih 30 dana.

Pazi

Prijevare za spašavanje ovrha

Ljudi koji zaostaju često dobivaju pozive, pisma i posjete od tvrtki koje obećavaju spasiti njihov dom. Neki kažu da surađuju s vladom ili vašim zajmodavcem. Obratite pažnju na ove znakove upozorenja:

  • Traže naknadu prije nego što išta poduzmu. Prema saveznim pravilima, tvrtka vam općenito ne može naplatiti dok nemate pisanu ponudu od zajmodavca i ne prihvatite je.
  • Kažu vam da prestanete razgovarati sa svojim serviserom ili da im šaljete rate hipoteke.
  • Traže da potpišete prijenos vlasničkog lista (papir koji pokazuje tko je vlasnik kuće). Ako to učiniš, možeš izgubiti kuću i još uvijek dugovati hipoteku.
  • Žele plaćanje bankovnim prijenosom, čekom ili aplikacijom za plaćanje.

Pomoć vašeg servisera i savjetnika odobrenih od strane HUD-a je besplatna ili povoljna. Prijavite prijevare FTC-u na ReportFraud.ftc.gov ili državnom državnom odvjetniku. Pogledajte i našu lekciju o prepoznavanju prijevara.

Savjet

Vodite kućnu datoteku

Držite zajedno procjenu zajma, obavještenje o zatvaranju, vlasnički list i policu osiguranja. Svake godine pročitajte svoj escrow izvod. Vaš escrow račun je novac koji vaš serviser prikuplja svaki mjesec za plaćanje poreza na nekretnine i osiguranja. Ako porezi ili osiguranje porastu, može porasti i vaša mjesečna uplata.

Ključne zaključke

  • Dobijte procjene kredita od najmanje tri zajmodavca u roku od otprilike dva tjedna. Kreditni rejting računa provjere kredita napravljene blizu jedna drugoj kao jedan upit.
  • Bodovi smanjuju vašu stopu, ali sada koštaju gotovinu. Podijelite trošak s mjesečnom uštedom da vidite koliko vam treba da ih vratite.
  • Morate dobiti Izjavu o zatvaranju najmanje tri radna dana prije zatvaranja. Usporedite je sa svojom procjenom zajma.
  • Prije nego što pošaljete novac za zatvaranje, nazovite svoju tvrtku za vlasničke listove ili odvjetnika za nagodbu na telefonski broj koji već poznajete.
  • Ako možda propustite uplatu, odmah nazovite svog servisera i savjetnika odobrenog od strane HUD-a. Nikada ne plaćajte unaprijed naknade kako biste spasili svoj dom.

Provjerite svoje razumijevanje

Odgovorite na pitanja, zatim odaberite Provjeri moje odgovore. Napravite 5 6 kako biste završili ovu lekciju. Ovo je vježba: nema vremenskog ograničenja i ne čuvamo vaše odgovore.

Pitanje 1 6 Ponuda A ima stopu od 6,50% bez bodova. Ponuda B ima stopu od 6,25%, košta 3.000 dolara više u bodovima i štedi 49 dolara mjesečno. Nadia očekuje prodaju i preseljenje u veći stan za otprilike tri godine. Koja je ponuda vjerojatno bolja za nju?
Pitanje 2 6 Carlos zatvara kupnju stana u Silver Springu. Kada mu zajmodavac mora dati Zatvarajuću objavu?
Pitanje 3 6 Prema Aishinoj procjeni zajma, naknada zajmodavca za odobrenje bila je 1.000 dolara. Na zatvaranju je iznosila 1.400 dolara. Njezina je kamatna stopa bila zaključana kad je dobila procjenu zajma, a ništa u vezi s kreditom, prihodima ili domom nije se promijenilo. Što je istina?
Pitanje 4 6 Dva dana prije zatvaranja, Mei dobiva e-mail koji izgleda kao da je od njezine tvrtke za vlasništvo. Piše da je bankovni račun za njezin novac za zatvaranje promijenjen i daje novi broj telefona za pitanja. Što bi trebala učiniti?
Pitanje 5 6 Andreu su skraćeni sati na poslu u Landoveru i propustit će sljedeću uplatu hipoteke. Tvrtka zove i kaže da može zaustaviti ovrhu uz naknadu od 1.500 dolara plaćenu danas. Što bi Andre trebao učiniti?
Pitanje 6 6 Jin želi procjene kredita od tri zajmodavatelja, ali brine se da će mu nekoliko provjera kreditne sposobnosti naštetiti ocjeni. Što je istina?

Idi dalje

Pouzdane web stranice na kojima možete saznati više. Ove poveznice vode na druge web stranice koje Dollar Scholars ne vodi.

Ova lekcija je opća financijska edukacija, a ne pravni, porezni ili financijski savjeti. Pravila i iznosi se mijenjaju, stoga provjerite važne brojke s službenim izvorom.