घर खरीदना और बंधक प्राप्त करना · 3 का पाठ 3

ऋण अनुमान से लेकर समापन दिवस तक (और अपना घर रखना)

लाइन दर लाइन ऋण प्रस्तावों की तुलना करें, दर ताले और समापन प्रकटीकरण को समझें, अपने समापन धन को तार धोखाधड़ी से बचाएं, और यदि आप पीछे पड़ जाते हैं तो जल्दी सहायता प्राप्त करें। (About 18 min, 6 quiz questions)

इस पाठ में

आप क्या सीखेंगे

दो ऋण अनुमानों की तुलना लाइन दर लाइन करें, जिसमें दर, अंक, एपीआर और समापन लागत शामिल हैं।
दर ताले और समापन प्रकटीकरण की व्याख्या करें जो आपको बंद करने से पहले तीन कार्यदिवस प्राप्त करने होंगे।
अपने क्लोजिंग मनी को वायर धोखाधड़ी से बचाएं।
यदि आप अपने बंधक पर पीछे रह जाते हैं तो सही पहला कदम उठाएं, और फौजदारी बचाव घोटालों से बचें।

यह हमारी कक्षाओं से कैसे जुड़ता है: हमारी कक्षा ऋण अनुमानों की तुलना करती है और समापन के चरणों को कवर करती है। यह पाठ अंकों, एक समापन-सप्ताह चेकलिस्ट, वायर धोखाधड़ी सुरक्षा और स्थानीय सहायता के साथ एक साथ-साथ उदाहरण जोड़ता है यदि आप कभी भी भुगतान में पीछे रह जाते हैं।

जानने के लिए शब्द

ऋण अनुमान (Loan Estimate): एक ऋणदाता को आवेदन करने के तीन व्यावसायिक दिनों के भीतर आपको तीन पृष्ठ का फॉर्म देना होगा। यह अनुमानित दर, मासिक भुगतान और समापन लागत दिखाता है।
समापन प्रकटीकरण (Closing Disclosure): आपकी अंतिम ऋण शर्तों और लागतों के साथ पांच पेज का फॉर्म। बंद करने से कम से कम तीन कार्यदिवस पहले आपको इसे प्राप्त करना होगा।
डिस्काउंट पॉइंट (Discount points): कम ब्याज दर प्राप्त करने के लिए आप एक अग्रिम शुल्क का भुगतान करते हैं। एक अंक की लागत ऋण राशि का 1% है।
एपीआर (वार्षिक प्रतिशत दर) (APR (annual percentage rate)): ऋण की वार्षिक लागत, जिसमें ब्याज दर और कुछ शुल्क और अंक शामिल हैं। यह आपको ऑफ़र की तुलना करने में मदद करता है।
रेट लॉक (Rate lock): एक ऋणदाता का वादा है कि आप घर खरीदते समय 30, 45, या 60 दिनों के लिए आपकी ब्याज दर को एक निर्धारित समय के लिए बनाए रखें।
बंधक सेवाकर्ता (Mortgage servicer): वह कंपनी जो आपके मासिक भुगतान एकत्र करती है और बंद होने के बाद आपके ऋण को संभालती है। हो सकता है कि यह ऋणदाता न हो जिसने ऋण दिया हो।
नुकसान शमन (Loss mitigation): एक सेवाकर्ता आपको फौजदारी से बचने में मदद करने के लिए विकल्प पेश कर सकता है, जैसे कि पुनर्भुगतान योजना, सहनशीलता, या ऋण संशोधन।

उदाहरण

कार्य उदाहरण: दो ऋण अनुमान साथ-साथ

बिन्ह और थाओ वर्जीनिया के फॉल्स चर्च में एक टाउनहाउस खरीद रहे हैं। वे 300,000 साल के निश्चित दर वाले ऋण के साथ $30 उधार लेंगे। एक निश्चित दर वाला ऋण पूरे ऋण के लिए समान ब्याज दर रखता है। एक समायोज्य-दर ऋण (एआरएम) एक निर्धारित समय के बाद अपनी दर बदल सकता है, इसलिए भुगतान बढ़ सकता है। दो ऋणदाताओं ने उन्हें ऋण अनुमान भेजा। (ये दरें केवल उदाहरण हैं, आज की दरें नहीं।

$ 300,000, 30-वर्षीय निश्चित दर ऋण के लिए दो ऋण अनुमान (उदाहरण)
समाचार	प्रस्ताव ए	ऑफर बी
ब्याज दर	6.50%	6.25%
डिस्काउंट पॉइंट	0 ($0)	1 ($3,000)
अन्य ऋणदाता शुल्क	$ 1,200	$ 1,200
एपीआर (इन शुल्कों के साथ)	लगभग 6.54%	लगभग 6.38%
मासिक मूलधन और ब्याज	$ 1,896	$ 1,847
पहले 5 वर्षों में भुगतान किया गया (भुगतान, अंक और शुल्क)	$ 114,972	$ 115,029

$ 3,000 ÷ हर महीने $ 49 की बचत = लगभग 61 महीने, या लगभग 5 वर्ष

ऑफ़र बी को बंद होने पर $3,000 अधिक खर्च होता है लेकिन प्रति माह $49 की बचत होती है। बिंदु की लागत वापस अर्जित करने में लगभग पांच साल लगते हैं। पांच साल बाद, दोनों प्रस्तावों की लागत लगभग समान है। यदि बिन्ह और थाओ इस ऋण को इससे अधिक समय तक रखने की योजना बनाते हैं, तो ऑफर बी पैसे बचाता है। यदि वे जल्दी बेच सकते हैं या पुनर्वित्त कर सकते हैं, तो ऑफर ए बेहतर विकल्प है, और यह उन्हें आपात स्थिति के लिए अधिक नकदी छोड़ देता है।

एपीआर की भी तुलना करें। इसमें अंक और शुल्क शामिल हैं, इसलिए यह आपको अलग-अलग लागतों वाले ऑफ़र की तुलना करने में मदद करता है। प्रत्येक ऋण अनुमान का पृष्ठ 3 यह भी दर्शाता है कि आपने पहले पांच वर्षों में कितना भुगतान किया होगा।

कम से कम तीन प्रस्तावों की तुलना करें

ऋण अनुमान के लिए कम से कम तीन उधारदाताओं से पूछें, उदाहरण के लिए एक बैंक, एक क्रेडिट यूनियन और एक बंधक कंपनी। आपके आवेदन के बाद एक ऋणदाता को इसे तीन व्यावसायिक दिनों के भीतर भेजना होगा।
थोड़े समय के भीतर आवेदन करें, जैसे कि दो सप्ताह। क्रेडिट स्कोर बंधक उधारदाताओं से कई क्रेडिट जांचों की गणना करते हैं जो एक ही जांच के रूप में एक साथ बंद हो जाते हैं। स्कोर के आधार पर, वह विंडो 14 से 45 दिनों की होती है।
सुनिश्चित करें कि प्रत्येक अनुमान समान ऋण प्रकार, ऋण राशि और डाउन पेमेंट के लिए है, ताकि आप निष्पक्ष रूप से तुलना कर सकें।
बंद करने के लिए ब्याज दर, अंक, एपीआर, मासिक भुगतान, समापन लागत और नकदी की तुलना करें।
प्रत्येक ऋणदाता से किसी भी शुल्क की व्याख्या करने के लिए कहें जिसे आप नहीं समझते हैं। आप पूछ सकते हैं, "क्या आप इस शुल्क को कम कर सकते हैं या इस अन्य प्रस्ताव से मेल खा सकते हैं?"
पृष्ठ 1 पर, पूर्व भुगतान जुर्माना (ऋण का शीघ्र भुगतान करने का शुल्क) या गुब्बारा भुगतान (अंत में देय एक बहुत बड़ा भुगतान) की जांच करें। अधिकांश खरीदारों को दोनों से बचना चाहिए।

रेट लॉक: क्या अभी भी बदल सकता है

बंधक दरें हर दिन बदलती हैं। एक दर लॉक आपकी दर को एक निर्धारित समय के लिए रखता है, अक्सर 30, 45, या 60 दिन, जब तक आप समय पर बंद होते हैं और आपके आवेदन में कुछ भी नहीं बदलता है। लिखित रूप में ताला मांगें।

लॉक के साथ भी, आपकी दर या लागत बदल सकती है यदि:

आप ऋण का प्रकार या अपने डाउन पेमेंट का आकार बदलते हैं,
मूल्यांकन (घर के मूल्य का एक पेशेवर अनुमान) अपेक्षा से अधिक या कम आता है,
आपका क्रेडिट स्कोर बदलता है, या
ऋणदाता आपकी कुछ आय का दस्तावेजीकरण नहीं कर सकता है, जैसे ओवरटाइम या बोनस।

अपने ऋणदाता से पूछें: "मेरा ताला कब तक है? यदि बंद होने में देरी हो रही है तो इसे बढ़ाने में क्या खर्च आएगा?" एक्सटेंशन महंगे हो सकते हैं।

समापन प्रकटीकरण: बंद करने से तीन दिन पहले इसकी जांच करें

ऋणदाता को आपको बंद करने से कम से कम तीन कार्यदिवस पहले समापन प्रकटीकरण देना होगा। (डीसी क्षेत्र में, समापन को अक्सर निपटान कहा जाता है। अपने नवीनतम ऋण अनुमान के साथ इसकी तुलना करने के लिए उन दिनों का उपयोग करें, पंक्ति दर पंक्ति।

कौन सी लागत बदल सकती है

ऊपर नहीं जा सकता (जब तक कि आपके आवेदन या ऋण में कुछ बदल नहीं गया हो, या आपकी दर अभी तक लॉक नहीं हुई थी): ऋणदाता या बंधक दलाल को भुगतान की गई फीस, जैसे अंक और उत्पत्ति शुल्क, आवश्यक सेवाओं के लिए शुल्क जिन्हें आपको खरीदारी करने की अनुमति नहीं थी, और करों को स्थानांतरित करने की अनुमति नहीं थी।
ऊपर जा सकता है, लेकिन कुल मिलाकर 10% से अधिक नहीं: रिकॉर्डिंग शुल्क, और आवश्यक सेवाओं के लिए शुल्क जब आप ऋणदाता की सूची से प्रदाता चुनते हैं।
किसी भी राशि से बदल सकते हैं: प्रीपेड ब्याज, घर के मालिकों का बीमा, एस्क्रो जमा, और सेवाएं ऋणदाता को आवश्यकता नहीं है।

एक एस्क्रो खाता वह पैसा है जो आपका सर्विसर आपके लिए आपके संपत्ति करों और गृह बीमा का भुगतान करने के लिए प्रत्येक मासिक भुगतान के साथ एकत्र करता है। समापन पर आप आमतौर पर इसे शुरू करने के लिए कुछ पैसे लगाते हैं।

यदि कोई शुल्क नियमों की अनुमति से अधिक हो जाता है और कुछ भी नहीं बदला है, तो आप अतिरिक्त राशि की वापसी के हकदार हैं। कुछ बदलाव आपको एक नई तीन दिन की प्रतीक्षा अवधि भी देते हैं: एक निश्चित दर वाले ऋण पर एपीआर एक प्रतिशत बिंदु के 1/8 से अधिक बढ़ जाता है, एक पूर्व भुगतान जुर्माना जोड़ा जाता है, या ऋण प्रकार बदल जाता है, उदाहरण के लिए निश्चित से समायोज्य तक।

समापन सप्ताह की चेकलिस्ट

अपने ऋण अनुमान के साथ समापन प्रकटीकरण की तुलना करें: ऋण राशि, दर, मासिक भुगतान, अंक, शुल्क और बंद करने के लिए नकद।
बंद होने के दिन से पहले ऋणदाता से हर अंतर के बारे में पूछें।
गृहस्वामी बीमा स्थापित करें। ऋणदाताओं को इसकी आवश्यकता होती है।
उस फ़ोन नंबर पर कॉल करके अपनी नकदी का भुगतान करने का तरीका सुनिश्चित करें जिस पर आप पहले से ही भरोसा करते हैं।
अंतिम वॉक-थ्रू करें: यह जांचने के लिए घर पर जाएँ कि यह उस स्थिति में है जिसके लिए आप सहमत थे।
एक फोटो आईडी लाओ। यदि आपको एक दुभाषिया की आवश्यकता है, तो समय से पहले एक की व्यवस्था करें, या किसी ऐसे व्यक्ति को लाएं जिस पर आप भरोसा करते हैं।
जो कुछ भी आपको समझ में नहीं आता है उस पर हस्ताक्षर न करें और कभी भी खाली पन्नों पर हस्ताक्षर न करें। हर चीज की प्रतियां रखें।

ध्यान रहे

वायर धोखाधड़ी: भेजने से पहले जांच लें

एक शीर्षक कंपनी या निपटान वकील समापन चलाता है। यह जांचता है कि विक्रेता वास्तव में घर का मालिक है, बंद करने के लिए आपकी नकदी एकत्र करता है, और सभी को भुगतान करता है। इसलिए स्कैमर्स उनके होने का दिखावा करते हैं।

स्कैमर्स ईमेल खातों में सेंध लगाते हैं या कॉपी करते हैं। बंद करने से कुछ दिन पहले, वे एक संदेश भेजते हैं जो ऐसा लगता है कि यह आपकी शीर्षक कंपनी, निपटान वकील या एजेंट से है। यह कहता है कि वायरिंग निर्देश बदल गए हैं। यदि आप घोटालेबाज को पैसे भेजते हैं, तो इसे वापस पाना बहुत कठिन हो सकता है।

प्रक्रिया की शुरुआत में, अपने निपटान एजेंट और ऋण अधिकारी के नाम और फोन नंबर लिखें। अपने अनुबंध या मीटिंग से नंबर प्राप्त करें, ईमेल से नहीं।
पैसे भेजने से पहले, उस नंबर पर टाइटल कंपनी या सेटलमेंट वकील को कॉल करें। खाता संख्या की पुष्टि करें और जोर से राशि दें।
नए भुगतान निर्देशों के बारे में किसी भी संदेश को चेतावनी संकेत के रूप में लें, भले ही वह वास्तविक लगे. उस संदेश में फ़ोन नंबर या लिंक का उपयोग न करें.
यदि आपने पहले ही पैसे भेज दिए हैं, तो तुरंत अपने बैंक को कॉल करें और उसे तार को रोकने या वापस बुलाने के लिए कहें। फिर ic3.gov पर एफबीआई को इसकी रिपोर्ट करें।

अगर आप भुगतान में पिछड़ जाते हैं

कम काम के घंटे, छंटनी, या मेडिकल बिल का भुगतान करना कठिन बना सकता है। सबसे महत्वपूर्ण कदम जल्दी कार्य करना है। फौजदारी वह कानूनी प्रक्रिया है जिसका उपयोग एक ऋणदाता आपके घर को लेने और बेचने के लिए करता है जब आप बंधक का भुगतान करना बंद कर देते हैं। आम तौर पर, फौजदारी प्रक्रिया तब तक शुरू नहीं हो सकती जब तक आप 120 दिन से अधिक पीछे न हों। उस समय का उपयोग करें।

जैसे ही आपको पता चले कि आप भुगतान चूक सकते हैं, अपने सेवाकर्ता को कॉल करें। फ़ोन नंबर आपके मासिक विवरण पर है।
नुकसान कम करने के विकल्पों के बारे में पूछें, जैसे कि पुनर्भुगतान योजना, सहनशीलता (एक छोटा विराम या कम भुगतान), या ऋण संशोधन (आपकी ऋण शर्तों में एक स्थायी परिवर्तन)।
जल्दी से एक पूरा आवेदन भेजें। यदि आपके सर्विसर को फौजदारी शुरू होने से पहले यह मिल जाता है, तो सेवाकर्ता को आमतौर पर फौजदारी शुरू करने से पहले इसकी समीक्षा करनी चाहिए।
HUD-अनुमोदित हाउसिंग काउंसलर को 800-569-4287 पर कॉल करें। वे आवेदन में आपकी सहायता कर सकते हैं, अक्सर मुफ्त में।
अपने सेवाकर्ता और अदालत से हर पत्र खोलें। यदि आप एक समय सीमा चूक जाते हैं, तो आप कुछ विकल्प खो सकते हैं।

नमस्ते, मेरा नाम [आपका नाम] है। मेरा ऋण नंबर [ऋण संख्या] है। [तिथि] को मेरी आय में गिरावट आई क्योंकि [कारण]। मैं अपना घर रखना चाहता हूं, लेकिन मैं [नियत तारीख] पर अपना भुगतान करने में सक्षम नहीं हो सकता हूं। मेरे पास नुकसान कम करने के क्या विकल्प हैं? कृपया मुझे एक आवेदन भेजें और मुझे अपनी ज़रूरत का हर दस्तावेज़ और समय सीमा बताएं। क्या मुझे इस कॉल के लिए आपका नाम और संदर्भ संख्या मिल सकती है?

स्थानीय सहायता

डीसी: फौजदारी रोकथाम हॉटलाइन को (202) 265-2255 पर कॉल करें। डिफ़ॉल्ट की सूचना प्राप्त करने के बाद, आप डीसी फौजदारी मध्यस्थता कार्यक्रम का उपयोग कर सकते हैं, जहां आप और आपका ऋणदाता एक तटस्थ मध्यस्थ से मिलते हैं। कानूनी सहायता डीसी और डीसी बार प्रो बोनो सेंटर योग्य लोगों को मुफ्त कानूनी सहायता प्रदान करते हैं।
मैरीलैंड: गृहस्वामी सहायता हॉटलाइन को 1-877-462-7555 पर कॉल करें। मैरीलैंड में घर में रहने वाले लोगों के लिए फौजदारी मध्यस्थता भी है। फौजदारी शुरू करने वाले अदालती कागजात प्राप्त करने के 25 दिनों के भीतर आपको अदालत से इसके लिए पूछना होगा, और एक शुल्क है। मैरीलैंड लीगल एड उन लोगों की मदद करता है जो अर्हता प्राप्त करते हैं।
वर्जीनिया: HUD-अनुमोदित परामर्शदाता को जल्दी बुलाएं। उत्तरी वर्जीनिया की कानूनी सेवाएं उन लोगों की मदद करती हैं जो अर्हता प्राप्त करते हैं।

आय में गिरावट के बारे में अधिक चरणों के लिए, आय कब रुकती है: आपके पहले 30 दिन देखें।

ध्यान रहे

फौजदारी बचाव घोटाले

जो लोग पीछे रह जाते हैं उन्हें अक्सर उन कंपनियों से कॉल, पत्र और दौरे मिलते हैं जो उनके घर को बचाने का वादा करती हैं। कुछ लोग कहते हैं कि वे सरकार या आपके ऋणदाता के साथ काम करते हैं। इन चेतावनी संकेतों पर नज़र रखें:

वे कुछ भी करने से पहले शुल्क मांगते हैं। संघीय नियमों के तहत, एक कंपनी आम तौर पर आपसे तब तक शुल्क नहीं ले सकती जब तक कि आपके पास अपने ऋणदाता से लिखित प्रस्ताव न हो और आप इसे स्वीकार न कर लें।
वे आपको अपने सेवाकर्ता से बात करना बंद करने के लिए कहते हैं, या उन्हें अपना बंधक भुगतान भेजने के लिए कहते हैं।
वे आपसे विलेख (वह कागज जो दिखाता है कि घर का मालिक कौन है) पर हस्ताक्षर करने के लिए कहते हैं। यदि आप ऐसा करते हैं, तो आप अपना घर खो सकते हैं और फिर भी बंधक का बकाया हो सकते हैं।
वे वायर ट्रांसफर, कैशियर चेक या भुगतान ऐप द्वारा भुगतान चाहते हैं।

आपके सर्विसर और HUD-अनुमोदित परामर्शदाताओं से सहायता निःशुल्क या कम लागत वाली है। ReportFraud.ftc.gov पर FTC को या अपने राज्य के अटॉर्नी जनरल को घोटालों की रिपोर्ट करें। घोटालों का पता लगाने पर हमारा पाठ भी देखें।

टिप

होम फ़ाइल रखें

अपने ऋण अनुमान, समापन प्रकटीकरण, विलेख और बीमा पॉलिसी को एक साथ रखें। हर साल, अपना एस्क्रो स्टेटमेंट पढ़ें। आपका एस्क्रो खाता वह पैसा है जो आपका सर्विसर संपत्ति कर और बीमा का भुगतान करने के लिए हर महीने एकत्र करता है। यदि कर या बीमा बढ़ता है, तो आपका मासिक भुगतान भी बढ़ सकता है।

चाबी छीन लेना

लगभग दो सप्ताह के भीतर कम से कम तीन उधारदाताओं से ऋण अनुमान प्राप्त करें। क्रेडिट स्कोर एक जांच के रूप में एक साथ बंधक क्रेडिट चेक की गणना करते हैं।
अंक आपकी दर को कम करते हैं लेकिन अब नकद खर्च करते हैं। लागत को मासिक बचत से विभाजित करें यह देखने के लिए कि इसे वापस कमाने में कितना समय लगता है।
आपको बंद करने से कम से कम तीन कार्यदिवस पहले समापन प्रकटीकरण प्राप्त करना होगा। इसकी तुलना अपने ऋण अनुमान से करें।
इससे पहले कि आप समापन धन भेजें, अपनी शीर्षक कंपनी या निपटान वकील को उस फ़ोन नंबर पर कॉल करें जिसे आप पहले से जानते हैं।
यदि आप कोई भुगतान चूक सकते हैं, तो तुरंत अपने सर्विसर और HUD-अनुमोदित परामर्शदाता को कॉल करें। अपने घर को बचाने के लिए कभी भी अग्रिम शुल्क का भुगतान न करें।

आगे बढ़ो

विश्वसनीय वेबसाइटें जहां आप अधिक जान सकते हैं। ये लिंक अन्य वेबसाइटों पर जाते हैं जो डॉलर स्कॉलर्स नहीं चलाते हैं।

ऋण अनुमान व्याख्याता (एक और वेबसाइट)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · भाषा: English

एक नमूना ऋण अनुमान आप यह देखने के लिए क्लिक कर सकते हैं कि प्रत्येक पंक्ति का क्या अर्थ है और क्या जांचना है।
बंधक राहत घोटाले (एक और वेबसाइट)
Federal Trade Commission (FTC) · भाषा: English

फौजदारी बचाव घोटालों के चेतावनी संकेत, अग्रिम शुल्क के खिलाफ नियम, और मुफ्त सहायता कहां से प्राप्त करें।
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (एक और वेबसाइट)
Federal Trade Commission (FTC) · भाषा: Español

FTC गाइड का स्पेनिश संस्करण बंधक राहत घोटालों के लिए।
फौजदारी की रोकथाम (एक और वेबसाइट)
DC Department of Insurance, Securities and Banking (DISB) · भाषा: English

डीसी की फौजदारी रोकथाम हॉटलाइन, फौजदारी मध्यस्थता कार्यक्रम, और डीसी घर के मालिकों के लिए अन्य मदद।

यह पाठ सामान्य वित्तीय शिक्षा है, न कि कानूनी, कर या वित्तीय सलाह। नियम और राशियाँ बदलती हैं, इसलिए आधिकारिक स्रोत से महत्वपूर्ण संख्याओं की जाँच करें।