קניית בית וקבלת משכנתא · שיעור 3 3
מהערכת ההלוואה ועד יום הסגירה (ושמירה על הבית שלך)
השווה הצעות הלוואה שורה אחר שורה, הבין את נעילת הריבית ואת גילוי הסגירה, הגן על כספי הסגירה שלך מהונאות בנקאיות, וקבל עזרה מוקדם אם אתה מפגר.
הושלם במכשיר זה
בשיעור הזה
מה שתלמד
- השווה שתי הערכות ההלוואה שורה אחר שורה, כולל ריבית, נקודות, ריבית שנתית ועלויות סגירה.
- הסבר את נעילת הריבית ואת גילוי הסגירה שעליכם לקבל שלושה ימי עסקים לפני הסגירה.
- הגן על כספי הסגירה שלך מפני הונאת בנקאות.
- עשו את הצעדים הראשונים הנכונים אם אתם מאחרים בתשלום המשכנתא, והימנעו מהונאות חילוץ מעיקולים.
איך זה מתחבר לשיעורים שלנו: הכיתה שלנו עוסקת בהשוואת הערכות הלוואה ומכסה את שלבי הסגירה. השיעור הזה מוסיף דוגמה לצד זה עם נקודות, רשימת בדיקה לשבוע הסגירה, הגנה מפני הונאות העברה ועזרה מקומית במקרה שתפגרו בתשלומים.
מילים לדעת
- הערכת הלוואה (Loan Estimate)
- טופס בן שלושה עמודים שמלווה חייב לתת לך תוך שלושה ימי עסקים לאחר ההגשה. הוא מציג את הריבית המשוערת, התשלום החודשי ועלויות הסגירה.
- גילוי סגירה (Closing Disclosure)
- טופס בן חמישה עמודים עם תנאי ההלוואה הסופיים והעלויות שלך. עליך לקבל אותו לפחות שלושה ימי עסקים לפני הסגירה.
- נקודות הנחה (Discount points)
- עמלה ראשונית שאתה משלם כדי לקבל ריבית נמוכה יותר. נקודה אחת עולה 1% מסכום ההלוואה.
- שיעור אחוז שנתי (APR) (APR (annual percentage rate))
- העלות השנתית של הלוואה, כולל שיעור הריבית בתוספת עמלות ונקודות מסוימות. זה עוזר לך להשוות הצעות.
- נעילת ריבית (Rate lock)
- ההבטחה של המלווה לשמור על שיעור הריבית שלך לתקופה מוגדרת, כמו 30, 45 או 60 יום, בזמן שאתה מסיים את רכישת הבית.
- ספק שירות משכנתאות (Mortgage servicer)
- החברה שגובה את התשלומים החודשיים שלך ומטפלת בהלוואה שלך לאחר הסגירה. יכול להיות שזה לא המלווה שנתן את ההלוואה.
- הפחתת אובדן (Loss mitigation)
- אפשרויות שנותן שירות עשוי להציע כדי לעזור לך להימנע מעיקול, כגון תוכנית החזר, השהיית תשלום או שינוי הלוואה.
דוגמה
דוגמה עובדת: שתי הערכות הלוואה זו לצד זו
בין ותאו קונים בית טאון בפולס צ'רץ', וירג'יניה. הם ילוו 300,000 דולר עם הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה. לוואה בריבית קבועה שומרת על אותה ריבית לכל ההלוואה. הלוואה בריבית משתנה (ARM) יכולה לשנות את הריבית שלה לאחר זמן מוגדר, ולכן התשלום יכול לעלות. שני מלווים שלחו להם הערכות הלוואה. (הריביות האלה הן רק דוגמאות, לא הריביות של היום.)
| פריט | הצעה א' | הצעה ב' |
|---|---|---|
| ריבית | 6.50% | 6.25% |
| נקודות הנחה | 0 ($0) | 1 (3,000 דולר) |
| עמלות מלווים נוספות | 1,200 דולר | 1,200 דולר |
| APR (עם עמלות אלו) | כ-6.54% | כ-6.38% |
| קרן חודשית וריבית | $1,896 | 1,847 דולר |
| שולם בחמש השנים הראשונות (תשלומים, נקודות ועמלות) | 114,972 דולר | 115,029 דולר |
3,000 דולר לנקודה ÷ 49 דולר שנחסכים בחודש = בערך 61 חודשים, או כ-5 שנים
הצעה ב' עולה 3,000 דולר יותר בסגירה אך חוסכת 49 דולר בחודש. לוקח כחמש שנים להחזיר את עלות הנקודה. אחרי חמש שנים, שתי ההצעות עלו בערך אותו דבר. אם בין ותאו מתכננים לשמור על ההלוואה הזו יותר מזה, הצעה ב' חוסכת כסף. אם הם עשויים למכור או למחזר מוקדם יותר, הצעה א' היא הבחירה הטובה יותר, והיא משאירה להם יותר כסף למקרי חירום.
השווה גם את ה-APR. הוא כולל נקודות ועמלות, כך שזה עוזר לך להשוות הצעות עם עלויות שונות. עמוד 3 בכל הערכת ההלוואה גם מראה כמה תשלם בחמש השנים הראשונות.
השווה לפחות שלוש הצעות
- בקש לפחות משלושה מלווים הערכת הלוואה, לדוגמה בנק, איגוד אשראי וחברת משכנתאות. המלווה חייב לשלוח אותה תוך שלושה ימי עסקים לאחר ההגשה.
- הגש בקשה תוך זמן קצר, כמו שבועיים. דירוגי האשראי סופרים מספר בדיקות אשראי של מלווים למשכנתאות שנעשו קרוב זו לזו כבירור אחד. בהתאם לדירוג, חלון הזמן הוא 14 עד 45 ימים.
- ודאו שכל הערכה היא לאותו סוג הלוואה, סכום ההלוואה והמקדמה, כדי שתוכלו להשוות בצורה הוגנת.
- השווה את שיעור הריבית, הנקודות, ה-APR, התשלום החודשי, עלויות הסגירה והמזומן לסגירה.
- בקש מכל מלווה להסביר כל עמלה שאתה לא מבין. אתה יכול לשאול, "האם תוכל להוריד את העמלה הזו או להתאים את ההצעה האחרת?"
- בעמוד 1, בדוק אם יש קנס על פירעון מוקדם (עמלה על פירעון מוקדם של ההלוואה) או תשלום בלון (תשלום גדול מאוד שצריך לשלם בסוף). רוב הקונים צריכים להימנע משניהם.
נעילות ריבית: מה עדיין יכול להשתנות
ריביות המשכנתא משתנות מדי יום. נעילת ריבית מחזיקה את הריבית שלך לזמן מוגדר, לעיתים 30, 45 או 60 יום, כל עוד אתה סוגר בזמן ושום דבר בבקשה שלך לא משתנה. בקש את הנעילה בכתב.
גם עם מנעול, התעריף או העלויות שלך יכולים להשתנות אם:
- אתה משנה את סוג ההלוואה או את גודל המקדמה שלך,
- ההערכה (הערכה מקצועית של ערך הבית) מגיעה גבוה או נמוך מהמצופה,
- ציון האשראי שלך משתנה, או
- המלווה אינו יכול לתעד חלק מההכנסה שלך, כמו שעות נוספות או בונוסים.
שאל את המלווה שלך: "כמה זמן המנעול שלי? כמה יעלה להאריך אותו אם הסגירה מתעכבת?" הארכות יכולות להיות יקרות.
גילוי הסגירה: בדקו אותו שלושה ימים לפני הסגירה
המלווה חייב לספק לך את גילוי הסגירה לפחות שלושה ימי עסקים לפני הסגירה. (באזור DC, סגירה נקראת לעיתים קרובות הסגירה.) נצל את הימים האלה כדי להשוות אותה להערכת ההלוואה האחרונה שלך, שורה אחר שורה.
אילו עלויות יכולות להשתנות
- אי אפשר לעלות (אלא אם משהו בבקשה או בהלוואה שלך השתנה, או שהריבית שלך עדיין לא הייתה נעולה): עמלות ששולמו למלווה או למתווך המשכנתא, כמו נקודות ודמי התחלה, עמלות עבור שירותים נדרשים שלא הורשית לקנות, ומיסי העברה.
- יכול לעלות, אך לא יותר מ-10% בסך הכל: עמלות רישום ודמי שירות נדרשים כאשר בוחרים ספק מרשימת המלווים.
- ניתן להשתנות בכל סכום: ריבית מוקדמת, ביטוח דירה, פיקדונות נאמנות ושירותים שהמלווה אינו דורש.
חשבון אסקרו הוא כסף שהמשרת שלך אוסף בכל תשלום חודשי כדי לשלם את מיסי הנכס וביטוח הבית שלך. בסגירה בדרך כלל אתה משקיע כסף כדי להתחיל את זה.
אם העמלה עלתה יותר ממה שהכללים מאפשרים ושום דבר לא השתנה, אתה זכאי להחזר על הסכום הנוסף. חלק מהשינויים גם נותנים לך תקופת המתנה חדשה של שלושה ימים: ה-APR בהלוואה בריבית קבועה עולה ביותר מ-1/8 אחוז, מוסיפים קנס לתשלום מוקדם, או סוג הלהוואה משתנה, למשל מקבוע למשתנה.
רשימת בדיקה לשבוע הסגירה
- השווה את גילוי הסגירה עם הערכת ההלוואה שלך: סכום ההלוואה, ריבית, תשלום חודשי, נקודות, עמלות ומזומן לסגירה.
- שאל את המלווה על כל הפרש לפני יום הסגירה.
- להקים ביטוח דירה. המלווים דורשים זאת.
- אשר כיצד לשלם את הכסף שלך לסגירה על ידי התקשרות למספר טלפון שאתה כבר סומך עליו.
- בצע סיור אחרון: בקר בבית כדי לוודא שהוא במצב שהסכמת.
- תביא תעודת זהות עם תמונה. אם אתה צריך מתורגמן, תסדר אחד מראש, או תביא מישהו שאתה סומך עליו.
- אל תחתום על שום דבר שאתה לא מבין, ולעולם אל תחתום על דפים ריקים. שמור עותקים של הכל.
תיזהר
הונאת קווים: בדוק לפני שאתה שולח
עורך דין של חברת טייטל או פשרים מנהל את הסגירה. הוא בודק שהמוכר באמת הבעלים של הבית, אוסף את הכסף שלך לסגירה, ומשלם לכולם. זו הסיבה שנוכלים מתחזים להם.
נוכלים פורצים או מעתיקים חשבונות דוא"ל. כמה ימים לפני הסגירה, הם שולחים הודעה שנראית כאילו היא מחברת הטייטל שלך, עורך דין להסדרים או מהסוכן שלך. כתוב שהוראות החיווט השתנו. אם תשלח כסף לנוכל, זה יכול להיות מאוד קשה לקבל אותו בחזרה.
- בתחילת התהליך, רשום את השמות ומספרי הטלפון של סוכן ההסדר וקצין ההלוואות שלך. קבל את המספרים מהחוזה או מפגישה, לא ממייל.
- לפני שאתה שולח כסף, התקשר לחברת הכותרת או לעורך הדין להסדר במספר הזה. אשר את מספר החשבון ואת הסכום בקול רם.
- התייחס לכל הודעה על הוראות תשלום חדשות כסימן אזהרה, גם אם היא נראית אמיתית. אל תשתמש במספרי טלפון או קישורים בהודעה הזו.
- אם כבר שלחת כסף, התקשר מיד לבנק שלך ובקש ממנו להפסיק או לקרוא להעברה. אחר כך דווח ל-FBI ב-ic3.gov.
אם אתה מפגר בתשלומים
פחות שעות עבודה, פיטורים או חשבון רפואי עלולים להקשות על התשלום. השלב החשוב ביותר הוא לפעול מוקדם. עיקול הוא התהליך המשפטי שבו המלווה משתמש כדי למכור את הבית שלך כשאתה מפסיק לשלם את המשכנתא. בדרך כלל, תהליך העיקול לא יכול להתחיל עד שאתה מאחר ביותר מ-120 יום. נצל את הזמן הזה.
- התקשר לספק השירות שלך ברגע שאתה יודע שאולי פספסת תשלום. מספר הטלפון מופיע בדוח החודשי שלך.
- שאל לגבי אפשרויות להפחתת הפסדים , כגון תוכנית החזר, השהייה (הפסקה קצרה או תשלומים נמוכים יותר), או שינוי הלוואה (שינוי מתמשך בתנאי ההלוואה שלך).
- שלח בקשה מלאה במהירות. אם המשרת שלך מקבל אותה לפני תחילת העיקול, בדרך כלל על המשרת לבדוק אותה לפני שיוכל להתחיל את העיקול.
- התקשרו ליועץ דיור המאושר על ידי HUD בטלפון 800-569-4287. הם יכולים לעזור לכם עם הבקשה, לעיתים בחינם.
- פתח כל מכתב מהמשרת שלך ומבית המשפט. אם תפספס מועד אחרון, אתה עלול לאבד כמה אפשרויות.
שלום, שמי [שמך]. מספר ההלוואה שלי הוא [מספר הלוואה]. ההכנסה שלי ירדה בתאריך [תאריך] בגלל [סיבה]. אני רוצה לשמור על הבית שלי, אבל ייתכן שלא אוכל לשלם את התשלום בתאריך [מועד הפירעון]. אילו אפשרויות להפחתת הפסדים יש לי? אנא שלח לי בקשה וספר לי כל מסמך שאתה צריך ואת המועד האחרון. האם אפשר לקבל את שמך ומספר המלצה לשיחה הזו?
עזרה מקומית
- DC: התקשר לקו החם למניעת עיקולים בטלפון (202) 265-2255. לאחר קבלת הודעת חדלות פירעון, תוכל להשתמש בתוכנית הגישור בעיקול של DC, שבה אתה והמלווה שלך נפגשים עם מגשר ניטרלי. Legal Aid DC ומרכז הפרו בונו של DC מציעים סיוע משפטי חינם לאנשים הזכאים.
- מרילנד: התקשרו לקו החם לסיוע לבעלי בתים בטלפון 1-877-462-7555. מרילנד מציעה גם גישור עיקולים לאנשים שגרים בבית. עליכם לבקש זאת מבית המשפט תוך 25 יום לאחר קבלת מסמכי בית המשפט שמתחילים את העיקול, ויש תשלום נוסף. סיוע משפטי של מרילנד מסייע לאנשים שעומדים בקריטריונים.
- וירג'יניה: התקשרו ליועץ המאושר על ידי HUD מוקדם. שירותים משפטיים של צפון וירג'יניה מסייעים לאנשים שעומדים בדרישות.
לעוד שלבים כאשר ההכנסה יורדת, ראו מתי ההכנסה מפסיקת: 30 הימים הראשונים שלך.
תיזהר
הונאות חילוץ עיקולים
אנשים שמאחרים לעיתים קרובות מקבלים שיחות, מכתבים וביקורים מחברות שמבטיחות להציל את ביתם. חלקם אומרים שהם עובדים עם הממשלה או עם המלווה שלך. שימו לב לסימני האזהרה הבאים:
- הם מבקשים תשלום לפני שהם עושים משהו. לפי החוקים הפדרליים, חברה בדרך כלל לא יכולה לגבות ממך תשלום עד שיש לך הצעה בכתב מהמלווה ואתה מקבל אותה.
- הם אומרים לך להפסיק לדבר עם המשרת שלך, או לשלוח לו את תשלומי המשכנתא.
- הם מבקשים ממך לחתום על שטר הבעלות (הנייר שמראה מי הבעלים של הבית). אם תעשה זאת, אתה עלול לאבד את הבית ועדיין להישאר חייב את המשכנתא.
- הם רוצים תשלום בהעברה בנקאית, צ'ק קופאי או אפליקציית תשלום.
העזרה מהמשרת שלך ומיועצים המאושרים על ידי HUD היא חינמית או בעלות נמוכה. דווח על הונאות ל-FTC ב-ReportFraud.ftc.gov או לתובע הכללי של מדינתך. ראה גם את השיעור שלנו על זיהוי הונאות.
טיפ
שמור תיק בית
שמור את הערכת ההלוואה, גילוי הסגירה, שטר הבעלות ופוליסת הביטוח יחד. בכל שנה, קרא את דוח הנאמנות שלך. חשבון הנאמנות שלך הוא כסף שהמטפל שלך גובה מדי חודש כדי לשלם מיסי רכוש וביטוח. אם המסים או הביטוח עולים, גם התשלום החודשי שלך יכול לעלות.
תובנות מרכזיות
- קבל הצעות מחיר מהלוואות לפחות משלושה מלווים בתוך כשבועיים. דירוגי אשראי סופרים בדיקות אשראי משכנתא שנעשו קרוב זו לזו כבירור אחד.
- נקודות מורידות את הריבית שלך אבל עולות כסף עכשיו. חלק את העלות בחיסכון החודשי כדי לראות כמה זמן לוקח להרוויח אותו חזרה.
- עליך לקבל את גילוי הסגירה לפחות שלושה ימי עסקים לפני הסגירה. השווה זאת להערכת ההלוואה שלך.
- לפני שאתה שולח כספי סגירה, התקשר לעורך הדין של חברת הכותרת או לעורך הדין לפיצוי למספר טלפון שאתה כבר מכיר.
- אם ייתכן שתפספס תשלום, התקשר מיד לשירות וליועץ המאושר על ידי HUD. לעולם אל תשלם דמי שירות מראש כדי להציל את הבית שלך.
בדוק את ההבנה שלך
ענה על השאלות, ואז בחר בדוק את התשובות שלי. קבל 5 6 הזכות להשלים את השיעור הזה. זהו תרגול: אין הגבלת זמן, ואנחנו לא שומרים את התשובות שלך.
לך רחוק יותר
אתרים אמינים שבהם תוכל ללמוד עוד. הקישורים האלה מגיעים לאתרים אחרים ש-Dollar Scholars לא מנהלת.
-
הסבר להערכת ההלוואה (אתר אחר)
דוגמה להערכת ההלוואה שאפשר ללחוץ עליה כדי לראות מה כל שורה אומרת ומה לבדוק.
-
הונאות להקלה על משכנתא (אתר אחר)
סימני אזהרה להונאות חילוץ מעיקולים, הכלל נגד תשלום מראש, ואיפה לקבל עזרה חינם.
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (אתר אחר)
הגרסה הספרדית של מדריך ה-FTC להונאות להקלה על משכנתאות.
-
מניעת עיקולים (אתר אחר)
קו החם למניעת עיקולים של DC, תוכנית הגישור על עיקולים, ועזרה נוספת לבעלי בתים בוושינגטון די.סי.
השיעור הזה הוא חינוך פיננסי כללי, לא ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. החוקים והסכומים משתנים, לכן בדוק מספרים חשובים עם מקור רשמי.