خيارات الإيجار والسكن · درس 2 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
تم الانتهاء على هذا الجهاز
أجزاء من هذا الدرس لم تترجم إلى لغتك بعد، لذا فهي تعرض بالإنجليزية.
في هذا الدرس
ما ستتعلمه
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
كيف يرتبط هذا بصفوفنا: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
كلمات يجب معرفتها
- رأس المال والفائدة (Principal and interest)
- الجزآن من دفعة الرهن العقاري. رأس المال يسدد المبلغ الذي اقترضته. الفائدة هي ما يفرضه عليك المقرض مقابل اقتراضه.
- رسوم الشقة أو جمعية الملاك (Condo or HOA fee)
- رسوم شهرية يدفعها أعضاء جمعية الشقق أو ملاك المنازل مقابل التكاليف المشتركة مثل إصلاحات المبنى، والمناطق المشتركة، وأحيانا المياه أو القمامة.
- تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- قد تضطر لدفع التأمين عندما تضع أقل من 20٪ دفعة أولى على قرض تقليدي. هذا التأمين يحمي المقرض، وليس أنت.
- تكاليف الإغلاق (Closing costs)
- الرسوم التي تدفعها لإتمام شراء منزل، مثل رسوم المقرض، التقييم، تأمين الملكية، الضرائب الحكومية، وضريبة الممتلكات والتأمين المدفوع مسبقا.
- الملكية (Equity)
- الجزء الذي تملكه من منزلك. هو قيمة المنزل مطروحا منه ما لا تزال مدينا به على الرهن العقاري.
- نقطة التعادل (Break-even point)
- النقطة الزمنية التي تصبح فيها التكلفة الإجمالية للشراء أقل من إجمالي تكلفة الإيجار.
- الدفعة الأولى (Down payment)
- الجزء من سعر المنزل الذي تدفعه نقدا في البداية. تقترض الباقي من خلال الرهن العقاري.
- قم بتفصيل (Itemize)
- لإدراج بعض التكاليف، مثل فوائد الرهن العقاري وضريبة الممتلكات، في إقرارك الضريبي الفيدرالي لتقليل الدخل الذي تدفع عليه الضريبة. تفعل ذلك بدلا من أخذ الخصم القياسي.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
مثال
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
النقود التي تحتاجها قبل أن تحصل على المفاتيح
الشراء يتطلب أيضا الكثير من المال في البداية. في المثال، يحتاج كوامي وأما على:
- الدفعة الأولى: 5٪ من 320,000 دولار تساوي 16,000 دولار.
- تكاليف الإغلاق: حوالي 9,000 دولار في هذا المثال. يجب على المقرض أن يعطيك تقدير القرض خلال ثلاثة أيام عمل بعد التقديم. يظهر هذا الرقم تكاليف الإغلاق الحقيقية الخاصة بك.
- النقل والإصلاحات المبكرة أو الأثاث: حوالي 2,000 دولار.
16,000 دولار + 9,000 + 2,000 = 27,000 دولار قبل يوم الانتقال
يجب عليهم أيضا الاحتفاظ بصندوق طوارئ بعد دفع كل هذه المبلغات. قد تساعد البرامج في واشنطن العاصمة وميريلاند وفيرجينيا المشترين لأول مرة في دفع الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق. اطلع على درسنا حول المساعدة في الدفعة الأولى.
بموجب القانون، يمكنك طلب من مقدم خدمة القرض كتابيا إلغاء PMI عندما يكون رصيد قرضك مجدلا للوصول إلى 80٪ من القيمة الأصلية للمنزل، إذا استوفيت شروطا معينة، مثل سجل دفع جيد. في هذا المثال، يستغرق ذلك ما يقرب من 11 سنة.
مثال
بعد خمس سنوات: كم كلف كل اختيار؟
تخيل الآن أن كوامي وأما يجب أن ينتقلا بعد خمس سنوات. نفترض أن الإيجار يرتفع بنسبة 3٪ سنويا، وتكاليف المالك غير دفع القرض وPMI ترتفع بنسبة 3٪ سنويا، وقيمة الشقة ترتفع بنسبة 3٪ سنويا، وتكاليف البيع تصبح 6٪ من سعر البيع.
الإيجار: 127,419 دولار إيجار + 900 دولار تأمين المستأجر = 128,319 دولار
| العنصر | المبلغ |
|---|---|
| نقدا في البداية | 27,000 دولار |
| التكاليف الشهرية لمدة 60 شهرا | 180,265 دولار |
| إجمالي الأجور | 207,265 دولار |
| سعر البيع بعد خمس سنوات | 370,968 دولار |
| ناقص تكاليف البيع (6٪) | −22,258 دولار |
| ناقص رصيد القرض الذي تم سداده عند البيع | −286,160 دولار |
| استرداد نقدي عند البيع | 62,550 دولار |
| التكلفة الصافية للشراء (207,265 دولار − 62,550 دولار) | 144,715 دولار |
خلال خمس سنوات، كان الإيجار أقل ب 16,396 دولارا. لماذا؟ في السنوات الخمس الأولى، يدفع كوامي وأما 121,351 دولارا كأصل وفوائد، لكن 103,511 دولارا منها فوائد. فقط 17,840 دولارا تسدد القرض.
إذا لم ترتفع قيمة الشقة على الإطلاق، فإن الاسترداد النقدي عند البيع يكون فقط 14,640 دولارا، ويرتفع صافي تكلفة الشراء إلى 192,625 دولار. يمكن أن تبقى أسعار المنازل ثابتة أو حتى تنخفض. أيضا، احتفظ المستأجرون بمبلغ 27,000 دولار وأنفقوا أقل شهريا. إذا ادخروا هذا المال، سيبدو الإيجار أفضل في هذا المثال.
نقطة التعادل: لماذا يهم عدد السنوات
تكاليف الشراء والبيع لمرة واحدة موزعة على السنوات التي تقيم فيها. كلما طالت مدة إقامتك، قلت هذه التكاليف لكل سنة. كما أنك تسدد جزءا أكبر من القرض كل عام. إليك نفس المثال على فترات زمنية مختلفة، إذا ارتفعت قيمة الشقة بنسبة 3٪ سنويا.
| السنوات | الإيجار | الشراء | أي منها أقل تكلفة؟ |
|---|---|---|---|
| 3 | 74,722 دولار | 99,601 دولار | الإيجار، بمبلغ 24,879 دولار |
| 5 | 128,319 دولار | 144,715 دولار | الإيجار، بقيمة 16,396 دولار |
| 7 | 185,159 دولار | 188,737 دولار | الإيجار، بمبلغ 3,578 دولار |
| 8 | 214,856 دولار | 210,285 دولار | الشراء بقيمة 4,571 دولار |
| 10 | 276,933 دولار | 252,338 دولار | الشراء، بمبلغ 24,595 دولار |
في هذا المثال، نقطة التعادل تأتي في السنة الثامنة. مع اختلاف الأسعار أو الأسعار أو الرسوم، قد تأتي عاجلا أو متأخرا بكثير. إذا بقيت قيمة المنزل ثابتة، فإن تكلفة الشراء أعلى من الإيجار لمدة عشر سنوات.
بعض المالكين يمكنهم خصم فوائد الرهن العقاري وضريبة العقار في إقرارهم الضريبي الفيدرالي، ولكن فقط إذا قاموا بتفصيل الخصومات. الكثير من الناس يأخذون الخصم القياسي بدلا من ذلك، لذا لا يحصلون على توفير ضريبي إضافي. يمكن لمتطوع ضريبي مجاني في VITA أن يخبرك بما ينطبق عليك.
احترس
الفخاخ الشائعة في طريق الشراء
- "دفع الإيجار مضيعة للمال." الإيجار يدفع مقابل مكان للعيش وحرية التنقل. في السنوات الأولى، معظم دفعات الرهن العقاري هي فائدة، والتي لا تستردها أيضا.
- صفقات الإيجار مع خيار التملك أو "عقد الإيجار والشراء". قد تدفع مبلغا إضافيا كل شهر لشراء المنزل لاحقا. إذا فاتتك دفعة أو لم تستطع الحصول على الرهن العقاري في الوقت المحدد، قد تخسر كل ذلك المال الإضافي. بعض هذه العقود تجبرك أيضا على دفع تكاليف الإصلاحات. اطلب من مستشار سكن أو محام مراجعة أي عقد قبل توقيعك. في واشنطن العاصمة، يمكنك الإبلاغ عن الصفقات غير العادلة إلى مكتب المدعي العام.
- شراء أغلى منزل يوافق عليه المقرض. موافقة المقرض ليست ميزانية. تأكد من أن التكلفة الشهرية الكاملة لا تزال تتيح لك الادخار كل شهر.
- تخطي أوراق الشقة. قبل أن تشتري شقة، اطلب ميزانية الجمعية، ومدخراتها للإصلاحات، وأي تقييمات خاصة مخطط لها.
بعيدا عن المال، وقائمة الجاهزية
المال ليس السؤال الوحيد. فكر في:
- المرونة: يمكن للمستأجرين الانتقال بسهولة أكبر لوظيفة جديدة أو احتياجات عائلية.
- الاستقرار: المالكون الذين يتابعون الرهن العقاري يسيطرون على منزلهم ولا يمكن إبلاغهم بالمغادرة عند انتهاء عقد الإيجار.
- التنقل: المنزل الأرخص بعيدا عن العمل أو المترو قد يكلف أكثر من حيث الوقت والوقود والأسعار.
- المدارس: في واشنطن العاصمة والمقاطعات المجاورة، عادة ما يحدد عنوانك المدرسة العامة المعينة.
- الوقت والعمل: المالكون يتولى أو يدفعون مقابل كل إصلاح.
ضع علامة على كل خانة صحيحة بالنسبة لك:
- نخطط للبقاء في المنطقة لسنوات عديدة. في مثالنا، بدأ الشراء يصبح أقل تكلفة فقط في السنة الثامنة.
- لدينا نقود للدفعة الأولى، وتكاليف الإغلاق، والانتقال، وسنظل نملك صندوق طوارئ بعد الشراء.
- دخلنا ثابت. غالبا ما ينظر المقرضون إلى آخر سنتين من تاريخ العمل. إذا كنا نعمل لحسابنا الخاص أو نتقاضى أجرا نقدا، فإن إقراراتنا الضريبية تظهر هذا الدخل.
- قمنا بمراجعة تقارير الائتمان الخاصة بنا من جميع مكاتب الائتمان الثلاثة مجانا في AnnualCreditReport.com وقمنا بإصلاح أي أخطاء.
- يمكننا دفع التكلفة الشهرية الكاملة للامتلاك، وليس فقط الرهن العقاري، ومع ذلك نوفر كل شهر.
- أما دفعات ديوننا الشهرية الأخرى فهي منخفضة. اطلع على درسنا حول الاستعداد للرهن العقاري لتتعلم كيف يقيس المقرضون ذلك.
- التقينا بمستشار سكني معتمد من HUD أو أخذنا دورة تعليمية لمشتري المنازل.
لا يوجد رقم ضمان اجتماعي؟ معظم برامج الرهن العقاري القياسية، بما في ذلك قروض FHA، تتطلب واحدا. منذ مايو 2025، أصبحت قروض FHA مخصصة فقط للمواطنين الأمريكيين، والمقيمين الدائمين القانونيين (حاملي البطاقة الخضراء)، وعدد قليل من المجموعات الصغيرة الأخرى. بعض البنوك والاتحادات الائتمانية والمقرضين المجتمعيين تقدم رهونا عقارية للمقترضين الذين لديهم رمز ITIN. يمكن لمستشار الإسكان مساعدتك في العثور عليهم.
نصيحة
ابدأ بمستشار سكني، وليس بمندوب مبيعات
مستشار الإسكان المعتمد من HUD يعمل لدى جهة غير ربحية أو عامة، وليس لدى مقرض أو بائع. يمكن للمستشار مراجعة ميزانيتك وائتمانك ومدخراتك، ويمكنه إخبارك عن برامج المشترين لأول مرة في واشنطن العاصمة أو ماريلاند أو فيرجينيا. تتطلب العديد من برامج المساعدة في الدفعة الأولى دورة تعليمية لمشتري المنازل، وغالبا ما يدرسون واحدا منها. ابحث حسب الرمز البريدي باستخدام أداة البحث عن مستشاري الإسكان التابعة لمكتب حماية المستهلك المالي (CFPB).
إذا فاتك بعض المربعات في القائمة، فهذا أمر طبيعي. استخدم سنوات الإيجار للادخار، وبناء ائتمانك، وسداد الديون. ثم راجع القائمة مرة أخرى في العام القادم.
النقاط الرئيسية
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
تحقق من فهمك
أجب على الأسئلة، ثم اختر تحقق من إجاباتي. احصل على 4 5 الحق لإكمال هذا الدرس. هذا تدريب: لا يوجد حد زمني، ولا نحتفظ بإجاباتك.
اذهب أبعد من ذلك
مواقع موثوقة يمكنك من خلالها معرفة المزيد. هذه الروابط تذهب إلى مواقع أخرى لا تديرها Dollar Scholars.
-
شراء منزل: الأدوات والموارد للمشترين (موقع إلكتروني آخر)
أدلة خطوة بخطوة للتحضير للشراء، ومقارنة عروض القروض، وفهم تقدير القرض وأوراق الإغلاق.
-
ابحث عن مستشار سكني (موقع إلكتروني آخر)
ابحث حسب الرمز البريدي عن مستشارين معتمدين من HUD يساعدون في الشراء والإيجار والائتمان، غالبا بتكلفة قليلة أو بدون تكلفة.
-
معدلات ضريبة العقارات (موقع إلكتروني آخر)
معدلات ضريبة العقارات الحالية في واشنطن العاصمة، لذا يمكنك تقدير الضريبة على المنزل الذي تفكر في شرائه.
هذا الدرس هو تعليم مالي عام، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد والمبالغ تتغير، لذا تحقق من الأرقام المهمة من مصدر رسمي.