Lựa chọn thuê nhà và nhà ở · Bài học 1 2

Thuê nhà tại khu vực DC: Hợp đồng thuê, Đặt cọc và Quyền lợi của bạn

Danh sách kiểm tra hợp đồng thuê, quy định về tiền đặt cọc và phí ở DC, Maryland và Virginia, quy trình chụp ảnh khi chuyển vào, và nơi nhận trợ giúp miễn phí về sửa chữa, tăng tiền thuê hoặc trục xuất.

Khoảng 18 phút
Câu hỏi trắc nghiệm: 6
Kiểm tra lần cuối: Tháng 9 2026
Xây dựng dựa trên: Thông minh về tiền cho người lớn, Mô-đun 12: Đưa ra quyết định về nhà ở (Mục 3)

Trong bài học này

Những gì bạn sẽ học được

Xem lại hợp đồng thuê và tìm các điều khoản chính: tiền thuê, phí, thời gian, gia hạn, sửa chữa và cách chấm dứt hợp đồng.
So sánh các quy định về tiền đặt cọc, phí và thông báo tại DC, Maryland và Virginia.
Ghi lại tình trạng căn hộ khi chuyển vào và chuyển đi để bảo vệ tiền đặt cọc của bạn.
Tìm sự trợ giúp miễn phí tại địa phương về sửa chữa, tăng giá thuê, khóa cửa hoặc thông báo trục xuất.

Cách điều này liên quan đến lớp nhân vật: Trong lớp, Mô-đun 12 hướng dẫn các bước về việc thuê nhà, đọc hợp đồng thuê, bảo hiểm người thuê nhà và các quyền cơ bản của bạn với tư cách là người thuê. Bài học này bổ sung các quy định thực tế ở DC, Maryland và Virginia, danh sách kiểm tra hợp đồng thuê, quy trình chụp ảnh bảo vệ tiền đặt cọc của bạn, và các địa điểm địa phương để nhận trợ giúp miễn phí.

Những từ cần biết

Hợp đồng thuê (Lease): Một hợp đồng bằng văn bản giữa bạn và chủ nhà. Nó liệt kê tiền thuê, thời gian bạn có thể sống ở đó, phí và các quy định cho cả hai.
Tiền đặt cọc an ninh (Security deposit): Tiền bạn trả cho chủ nhà trước khi chuyển vào. Chủ nhà có thể dùng số tiền đó cho tiền thuê chưa trả hoặc thiệt hại bạn gây ra. Phần còn lại phải trả lại cho bạn sau khi bạn chuyển đi.
Hao mòn bình thường (Normal wear and tear): Những thay đổi nhỏ xảy ra khi người ta sống trong nhà theo cách thông thường, như sơn phai màu hoặc thảm bị mòn do đi bộ. Chủ nhà không thể giữ lại tiền đặt cọc của bạn.
Bảo hiểm người thuê nhà (Renter's insurance): Bảo hiểm cho người thuê nhà. Bảo hiểm giúp bạn chi trả để thay thế đồ đạc sau khi xảy ra hỏa hoạn hoặc trộm cắp, và bảo vệ bạn nếu có người bị thương trong nhà.
được khấu trừ (Deductible): Phần thiệt hại bạn tự trả trước khi bảo hiểm chi trả. Với khoản khấu trừ 500 đô la và tổn thất 1.200 đô la, bảo hiểm trả 700 đô la.
Kiểm soát giá thuê (Rent control): Các quy định giới hạn mức giá thuê mà chủ nhà có thể tăng mỗi năm. Ở DC, nhiều tòa nhà cho thuê cũ được bảo hiểm. DC cũng gọi đây là sự ổn định giá thuê.
Trục xuất (Eviction): Quy trình pháp lý mà chủ nhà sử dụng để buộc người thuê phải rời khỏi nhà. Ở DC, Maryland và Virginia, chỉ tòa án mới có thể ra lệnh.
cho thuê lại (Sublet): Cho thuê toàn bộ hoặc một phần ngôi nhà của bạn cho người khác trong khi tên bạn vẫn còn trên hợp đồng thuê. Nhiều hợp đồng thuê đòi hỏi sự cho phép bằng văn bản của chủ nhà trước.

Trước khi đăng ký: phí và kiểm tra

Hầu hết chủ nhà đều kiểm tra thu nhập, lịch sử thuê nhà và tín dụng của bạn. Nhiều người thu phí đăng ký cho việc này. Hãy hỏi chủ nhà yêu cầu gì trước khi bạn thanh toán, và chỉ nộp đơn ở những nơi bạn có khả năng được chấp nhận. Luật giới hạn các khoản phí này:

DC: Năm 2026, giới hạn là $54.
Maryland: Chủ nhà có năm căn hộ trở lên chỉ được giữ lại $25, trừ khi chi phí kiểm tra thực tế cao hơn và phải hoàn lại phần còn lại.
Virginia: Không vượt quá 50 đô la, cộng với chi phí thực tế của một cuộc kiểm tra lý lịch bên ngoài.

Không có số An sinh Xã hội hoặc lịch sử tín dụng? Hãy hỏi chủ nhà chấp nhận những gì khác, như ITIN, phiếu lương, sao kê ngân hàng hoặc thư từ chủ nhà cũ. Xem bài học của chúng tôi về tín dụng xây dựng.

Luật nhà ở công bằng khiến việc từ chối cho bạn thuê nhà vì chủng tộc, màu da, nguồn gốc quốc gia, tôn giáo, giới tính, khuyết tật hoặc con cái là bất hợp pháp. Luật DC, Maryland và Virginia cũng bảo vệ nguồn thu nhập của bạn, chẳng hạn như phiếu mua nhà, trong hầu hết các trường hợp.

Cẩn thận

Tin thuê giả mạo

Kẻ lừa đảo sao chép các danh sách thật, giảm giá và yêu cầu đặt cọc hoặc phí trước khi bạn xem nhà. Dấu hiệu cảnh báo:

Giá thuê thấp hơn nhiều so với các căn nhà tương tự gần đó.
"Chủ nhà" đang đi vắng và không thể dẫn bạn xem nhà.
Bạn bị ép phải trả tiền hôm nay.
Họ muốn chuyển khoản ngân hàng, thẻ quà tặng, tiền điện tử hoặc ứng dụng thanh toán.

Hãy đến thăm ngôi nhà trực tiếp. Tìm kiếm địa chỉ trực tuyến cùng một ngôi nhà với giá khác hoặc dưới tên khác. Tìm kiếm chủ sở hữu trong hồ sơ thuế tài sản. Không bao giờ gửi tiền trước khi bạn xem nhà và ký hợp đồng thuê. Xem thêm cách phát hiện các chiêu trò lừa đảo nhắm vào người mới.

Danh sách kiểm tra hợp đồng thuê của bạn

Hợp đồng thuê là một hợp đồng pháp lý. Hãy đọc tất cả trước khi ký. Nếu tiếng Anh khó với bạn, hãy nhờ người bạn tin tưởng hoặc trợ lý pháp lý miễn phí đọc cùng bạn. Kiểm tra:

Số tiền thuê, ngày đến hạn và cách thanh toán
Phí trễ hạn: bao nhiêu và sau bao nhiêu ngày
Thời hạn hợp đồng thuê, và liệu nó có tự gia hạn hay không
Bạn phải gửi bao nhiêu thông báo bằng văn bản trước khi chuyển đi
Những hóa đơn bạn phải trả: điện, gas, nước, rác, internet
Cách yêu cầu sửa chữa và gọi ai trong trường hợp khẩn cấp
Quy định dành cho khách, bạn cùng phòng, thú cưng và cho thuê lại
Điều gì xảy ra nếu bạn phải chấm dứt hợp đồng thuê sớm
Mỗi khoản phí bổ sung, và liệu có cần bảo hiểm người thuê hay không

Các điều khoản cần đặt câu hỏi trước khi ký

Một điều khoản nói rằng bạn từ bỏ quyền pháp lý hoặc quyền được xét xử bởi bồi thẩm đoàn, hoặc bạn "thừa nhận phán quyết." Thừa nhận phán quyết có nghĩa là bạn đồng ý trước để chủ nhà thắng kiện. Hợp đồng thuê Maryland có thể không bao gồm các điều khoản này. Hợp đồng thuê Virginia không được bao gồm lời thú nhận phán quyết hoặc bắt bạn từ bỏ quyền theo luật thuê nhà của tiểu bang.
Phí sửa chữa hoặc dịch vụ cơ bản. Chủ nhà Virginia không thể thu phí bảo trì hoặc sửa chữa mà bạn không gây ra. Kể từ ngày 14 tháng 8 năm 2026, chủ nhà DC không được thu phí riêng cho các dịch vụ cần thiết để giữ cho ngôi nhà có thể sống được, như dịch vụ xử lý rác hoặc khóa.
Phí trễ hạn vượt quá giới hạn địa phương (xem phần tiếp theo).
Khoảng trống. Đừng bao giờ ký hợp đồng thuê có chỗ trống.

Hãy giữ một bản sao đầy đủ của hợp đồng thuê đã ký. Ở Maryland, Tuyên ngôn Quyền lợi của Người thuê Maryland phải được đính kèm với đó. Ở Virginia, bạn phải nhận được Bản Tuyên bố Quyền và Trách nhiệm của Người thuê nhà của bang kèm theo hợp đồng thuê bằng văn bản.

Ví dụ

DC, Maryland và Virginia, với các con số thực

Quy định phụ thuộc vào vị trí của ngôi nhà. Một số quận và thành phố bổ sung thêm nhiều biện pháp bảo vệ hơn.

Quy định về người thuê chìa khóa tính đến tháng 9 năm 2026
Quy tắc	DC	Maryland	Virginia
Tiền đặt cọc lớn nhất	Tiền thuê một tháng	Tiền thuê một tháng cho hầu hết các hợp đồng thuê từ ngày 1 tháng 10 năm 2024 trở đi	Tiền thuê hai tháng
Hạn chót sau khi bạn chuyển ra ngoài	45 ngày để trả lại kèm lãi suất hoặc ghi rõ bằng văn bản những gì sẽ được giữ lại	45 ngày để trả lại phần còn lại kèm lãi và danh sách các khoản phí	45 ngày để trả lại kèm danh sách các khoản khấu trừ
Phí trễ lớn nhất	5% tiền thuê phải trả, chỉ sau khi trễ 5 ngày thuê	5% tiền thuê muộn	10% tiền thuê hàng tháng hoặc số dư chưa thanh toán, tùy cái nào nhỏ hơn
Thông báo bằng văn bản trước khi xử lý vụ trục xuất vì tiền thuê chưa trả	10 ngày, chỉ khi bạn nợ $600 trở lên	10 ngày	14 ngày

Bây giờ dùng số liệu đi. Rosa muốn một căn hộ một phòng ngủ ở Columbia Heights với giá 1.800 đô la một tháng. Đây là số tiền mặt cô ấy cần nhiều nhất vào ngày chuyển nhà:

Tiền mặt chuyển vào của Rosa cho căn hộ DC 1.800 đô la
Chi phí	Số tiền
Phí đăng ký (giới hạn DC cho năm 2026)	$54
Tiền đặt cọc an ninh (tối đa một tháng tiền thuê)	$1,800
Tiền thuê tháng đầu tiên	$1,800
Bảo hiểm người thuê, tháng đầu tiên	$15
Xe tải chuyển nhà và vật tư	$200
Tổng cộng	$3,869

Ở Virginia, chủ nhà có thể yêu cầu đặt cọc lên đến $3,600 cho cùng mức tiền thuê. Ở Maryland, bạn không được yêu cầu trả nhiều hơn số tiền thuê tháng đầu tiên cộng với tiền đặt cọc trước khi chuyển vào.

Giới hạn phí trễ hạn ở DC hoặc Maryland: $1,800 × 5% = $90

Giới hạn phí trễ hạn tại Virginia: $1,800 × 10% = $180

Bảo vệ khoản đặt cọc của bạn bằng hình ảnh

Nhiều tranh cãi về tiền đặt cọc xoay quanh một câu hỏi: thiệt hại có tồn tại trước khi bạn chuyển vào không? Ảnh chụp cũ và danh sách bằng văn bản đã trả lời câu trả lời.

Trước khi chuyển đồ vào, hãy chụp ảnh cũ và quay video chậm từng phòng: tường, sàn, cửa sổ, cửa, thiết bị, phòng tắm và bất kỳ hư hại nào. Tự gửi email các file cho mình trong cùng ngày.
Liệt kê mọi vấn đề, chẳng hạn như "vết bẩn trên thảm phòng ngủ." Kiểm tra đèn, vòi nước, hệ thống sưởi, điều hòa không khí và báo khói.
Gửi danh sách và một số ảnh cho chủ nhà bằng văn bản, và giữ một bản sao. Ở Maryland, bạn có thể yêu cầu kiểm tra chuyển vào qua thư đảm bảo trong vòng 15 ngày sau khi chuyển vào. Ở Virginia, chủ nhà phải cung cấp báo cáo chuyển vào trong vòng 5 ngày, và bạn có 5 ngày để phản đối bằng văn bản.
Khi bạn chuyển đi, hãy dọn dẹp, rồi chụp ảnh và quay video mới ở những nơi cũ.
Trả lại tất cả chìa khóa và gửi địa chỉ mới bằng văn bản cho chủ nhà. Ở Maryland, để có mặt trong buổi kiểm tra chuyển đi, hãy gửi thư đảm bảo ít nhất 15 ngày trước khi bạn rời đi. Ở Virginia, bạn có quyền có mặt nếu bạn yêu cầu chủ nhà bằng văn bản.

Chủ nhà không thể giữ tiền đặt cọc của bạn cho thời gian sử dụng thông thường. Ở DC, kể từ tháng 8 năm 2026, chủ nhà nói bạn nợ tiền phải gửi ảnh hoặc bằng chứng khác, và bạn có 30 ngày để tranh chấp.

Thư mẫu: yêu cầu đặt cọc của bạn

Kính gửi [tên chủ nhà],
Tôi đã chuyển ra khỏi [địa chỉ và số căn hộ] vào [ngày] và trả lại tất cả chìa khóa. Tôi để căn hộ sạch sẽ và trong tình trạng như khi chuyển vào, ngoại trừ hao mòn bình thường. Ảnh của tôi được đính kèm.
Vui lòng gửi tiền đặt cọc $[số tiền], cộng với bất kỳ khoản lãi nào theo luật, đến [địa chỉ mới]. Nếu bạn định giữ bất kỳ phần nào, vui lòng gửi cho tôi danh sách chi tiết các khoản phí và bằng chứng của bạn.
Cảm ơn bạn,
[Tên bạn], [số điện thoại], [ngày]

Giữ bản sao và bằng chứng ngày bạn gửi.

Mẹo

Bảo hiểm người thuê nhà: những gì nó chi trả, kèm theo chi phí mẫu

Bảo hiểm của chủ nhà chi trả cho tòa nhà, không phải đồ đạc của bạn. Bảo hiểm người thuê nhà có thể chi trả để thay thế đồ đạc của bạn sau hỏa hoạn, ống nước vỡ hoặc trộm cắp. Bảo hiểm cũng bảo vệ bạn nếu khách bị thương trong nhà, và nhiều hợp đồng bảo hiểm chi trả cho khách sạn trong khi nhà bạn đang sửa chữa. Một số hợp đồng thuê yêu cầu điều này.

Ví dụ, Rosa được báo giá 15 đô la một tháng, hoặc 180 đô la một năm, cho 20.000 đô la bảo hiểm tài sản của cô, với khoản khấu trừ 500 đô la. Sau đó, có người đột nhập và lấy cắp chiếc laptop trị giá 1.200 đô la của cô.

Lỗ $1,200 − khấu trừ $500 = $700 được bảo hiểm trả

Giá cả phụ thuộc vào công ty, mã ZIP của bạn, phạm vi bảo hiểm và mức khấu trừ, vì vậy hãy so sánh hai hoặc ba báo giá. Bảo hiểm người thuê tiêu chuẩn thường không bao gồm lũ lụt.

Cẩn thận

Khóa cửa không phải là trục xuất hợp pháp

Ở DC, Maryland và Virginia, chỉ tòa án mới có quyền ra lệnh trục xuất. Chủ nhà không được thay ổ khóa, tháo đồ đạc của bạn hoặc tắt hệ thống sưởi, nước hoặc điện để ép bạn ra ngoài. Sau lệnh của tòa án, Cơ quan Cảnh sát trưởng Hoa Kỳ tiến hành trục xuất ở DC, còn cảnh sát trưởng làm ở Maryland và Virginia.

Nếu bạn bị khóa ngoài, hãy gọi cảnh sát và hỗ trợ pháp lý ngay lập tức. Ở DC, cũng hãy gọi cho Văn phòng Người Bảo vệ Người thuê nhà.

Nếu bạn có giấy tờ tòa án, hãy đến ngày ra tòa. Bạn có thể ngăn chặn việc trục xuất vì tiền thuê chưa trả bằng cách trả số tiền tòa cho rằng bạn nợ trước ngày trục xuất. Hãy tìm sự giúp đỡ pháp lý nhanh chóng.

Chủ nhà cũng có thể không phạt bạn vì yêu cầu sửa chữa hoặc báo cáo các vấn đề về quy định, chẳng hạn như tăng tiền thuê. Ở Maryland, việc yêu cầu tiền hoặc bất cứ thứ gì có giá trị bằng cách đe dọa báo cáo tình trạng nhập cư của ai đó là tội phạm.

Sửa chữa, tăng tiền thuê và hỗ trợ miễn phí

Sửa chữa

Hãy yêu cầu sửa chữa bằng văn bản, chẳng hạn như qua email hoặc tin nhắn, và giữ một bản sao. Ở DC, bạn có thể yêu cầu Sở Xây dựng kiểm tra nhà ở trực tuyến hoặc qua số (202) 671-3500. Ở Maryland và Virginia, hãy gọi cho văn phòng thực thi quy định địa phương. Đừng đơn giản ngừng trả tiền thuê nhà. Maryland và Virginia có quy trình tòa án mà bạn phải trả tiền thuê cho tòa án cho đến khi sửa chữa xong. Hãy tìm tư vấn pháp lý trước.

Tăng giá thuê nhà

DC: Nhiều tòa nhà cũ có kiểm soát giá thuê. Từ ngày 1 tháng 5 năm 2026 đến ngày 30 tháng 4 năm 2027, giá thuê trên một căn hộ kiểm soát giá thuê có thể tăng tối đa 4,1%, tương đương 2,1% đối với người thuê lớn tuổi đủ điều kiện và người thuê có khuyết tật. Hãy hỏi Văn phòng Bảo vệ Người thuê nhà xem căn hộ của bạn có được bảo hiểm không.
Maryland: Tiền thuê chỉ có thể tăng khi hợp đồng thuê được gia hạn, trong hầu hết các trường hợp với 90 ngày thông báo bằng văn bản. Không có giới hạn trên toàn bang, nhưng một số chính quyền địa phương có giới hạn.
Virginia: Chủ nhà sở hữu hơn bốn căn hộ cho thuê phải gửi thông báo bằng văn bản về việc tăng tiền thuê ít nhất 60 ngày trước khi hợp đồng thuê có thể gia hạn kết thúc. Bắt đầu từ ngày 1 tháng 7 năm 2027, thời gian thông báo này trở thành 90 ngày.

Hỗ trợ miễn phí

DC: Văn phòng Luật sư Người thuê nhà, (202) 719-6560, 899 North Capitol Street NE (thông tin bằng tiếng Tây Ban Nha). Legal Aid DC, (202) 628-1161.
Maryland: Văn phòng Quan hệ Người thuê và Chủ nhà, 855-511-3423. Để có luật sư miễn phí trong vụ trục xuất, hãy gọi 211 hoặc đến legalhelpmd.org để xem bạn có đủ điều kiện không.
Virginia: Virginia Legal Aid, (866) 534-5243. Tại Bắc Virginia, Dịch vụ Pháp lý Bắc Virginia, (703) 778-6800.
Bất cứ đâu: Một cố vấn nhà ở được HUD phê duyệt có thể giúp giải quyết các vấn đề về thuê nhà và ngân sách, thường với chi phí rất thấp hoặc miễn phí.

Nếu mất việc hoặc khẩn cấp khiến tiền thuê nhà khó trả, hãy nói chuyện với chủ nhà trước khi tiền thuê bị trễ, và xem bài học của chúng tôi về cách xử lý khi thu nhập giảm.

Những điểm chính rút ra

Không bao giờ đặt cọc hoặc phí cho ngôi nhà bạn chưa từng thấy, và đừng bao giờ thanh toán bằng thẻ quà tặng, chuyển khoản ngân hàng hoặc tiền điện tử.
Đọc toàn bộ hợp đồng thuê trước khi ký. Hỏi về từng khoản phí và giữ một bản sao có chữ ký.
DC và Maryland giới hạn hầu hết các khoản đặt cọc an ninh ở mức một tháng tiền thuê. Virginia cho phép tối đa hai tháng. Cả ba đều cho chủ nhà 45 ngày sau khi bạn chuyển đi để trả lại hoặc giải thích bằng văn bản những gì họ sẽ giữ.
Chụp ảnh và quay video có ngày tháng khi bạn chuyển vào và khi chuyển đi, và gửi danh sách các vấn đề cho chủ nhà bằng văn bản.
Chỉ tòa án mới có thể ra lệnh trục xuất. Nếu bạn có giấy tờ tòa án, hãy đến ngày ra tòa và gọi ngay sự trợ giúp pháp lý miễn phí.

Đi xa hơn

Các trang web đáng tin cậy nơi bạn có thể tìm hiểu thêm. Những liên kết này dẫn đến các trang web khác mà Dollar Scholars không vận hành.

Văn phòng Luật sư Người thuê nhà (OTA) (một trang web khác)
DC government · Ngôn ngữ: English

Hỗ trợ miễn phí cho người thuê nhà ở DC: tư vấn pháp lý và đại diện, hỗ trợ nhà ở khẩn cấp, thông tin kiểm soát giá thuê và giới hạn phí đăng ký hiện tại.
Tuyên ngôn Quyền lợi của Người thuê nhà Maryland (một trang web khác)
Maryland Department of Housing and Community Development · Ngôn ngữ: English

Bản tóm tắt hàng năm về quyền lợi của người thuê nhà tại Maryland, kèm theo bản dịch sang tiếng Tây Ban Nha và nhiều ngôn ngữ khác.
Tài nguyên cho người thuê và chủ nhà (một trang web khác)
Virginia Department of Housing and Community Development · Ngôn ngữ: English

Tuyên bố Quyền và Trách nhiệm của Người thuê Virginia, cập nhật ngày 1 tháng 7 năm 2026, bằng tiếng Anh, Tây Ban Nha, Ả Rập, Trung Quốc, Hàn Quốc và Tagalog.
Lừa đảo đăng nhà cho thuê (một trang web khác)
Federal Trade Commission (FTC) · Ngôn ngữ: English

Dấu hiệu cảnh báo quảng cáo cho thuê giả và cách kiểm tra danh sách trước khi thanh toán.
Estafas de listados de propiedades en alquiler (một trang web khác)
Federal Trade Commission (FTC) · Ngôn ngữ: Español

Lời khuyên của FTC về việc đăng tin thuê giả, bằng tiếng Tây Ban Nha.

Bài học này là giáo dục tài chính chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính. Quy định và số tiền thay đổi, vì vậy hãy kiểm tra các con số quan trọng với nguồn chính thức.