Купівля житла та отримання іпотеки · Урок 3 3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
Завершено на цьому пристрої
Частини цього уроку ще не перекладені вашою мовою, тому вони показані англійською.
У цьому уроці
Що ви дізнаєтеся
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
Як це пов'язано з нашими класами: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
Слова, які варто знати
- Оцінка кредиту (Loan Estimate)
- Тристорінкову форму, яку кредитор повинен надати протягом трьох робочих днів після подачі заявки. Вона містить орієнтовну ставку, щомісячний платіж і витрати на закриття угоди.
- Закриття розкриття (Closing Disclosure)
- П'ятисторінкова форма з остаточними умовами кредиту та вартістю. Ви повинні отримати її щонайменше за три робочі дні до закриття угоди.
- Дисконтні бали (Discount points)
- Початкова комісія, яку ви сплачуєте, щоб отримати нижчу відсоткову ставку. Один бал коштує 1% від суми кредиту.
- APR (річна відсоткова ставка) (APR (annual percentage rate))
- Річна вартість кредиту, включаючи відсоткову ставку, а також певні комісії та бали. Це допомагає порівняти пропозиції.
- Блокування швидкості (Rate lock)
- Обіцянка кредитора утримувати вашу відсоткову ставку протягом певного часу, наприклад 30, 45 або 60 днів, поки ви закінчуєте купівлю житла.
- Сервісер іпотеки (Mortgage servicer)
- Компанія, яка збирає ваші щомісячні платежі та обробляє кредит після закриття угоди. Можливо, це не кредитор, який видав кредит.
- Пом'якшення втрат (Loss mitigation)
- Варіанти, які сервіс може запропонувати, щоб допомогти уникнути вилучення майна, такі як план погашення, відстрочка або модифікація кредиту.
Приклад
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
Порівняйте щонайменше три пропозиції
- Попросіть щонайменше трьох кредиторів надати оцінку кредиту, наприклад банк, кредитну спілку та іпотечну компанію. Кредитор повинен надіслати її протягом трьох робочих днів після вашої заявки.
- Подайте заявку протягом короткого часу, наприклад, за два тижні. Кредитні рейтинги рахують кілька перевірок кредитної історії від іпотечних кредиторів, проведених поруч, як один запит. Залежно від балу, цей період становить від 14 до 45 днів.
- Переконайтеся, що кожна оцінка відповідає одному типу кредиту, сумі кредиту та початковому внеску, щоб можна було справедливо порівнювати.
- Порівняйте відсоткову ставку, бали, APR, щомісячний платіж, витрати на закриття угоди та готівку для закриття.
- Попросіть кожного кредитора пояснити будь-яку комісію, яку ви не розумієте. Ви можете запитати: «Чи можете ви знизити цю комісію або зрівняти з іншою пропозицією?»
- На першій сторінці перевірте штраф за дострокове погашення (комісія за дострокове погашення кредиту) або балонний платіж (дуже великий платіж наприкінці). Більшість покупців повинні уникати обох варіантів.
Блокування ставок: що ще може змінитися
Іпотечні ставки змінюються щодня. Блокування ставки утримує вашу ставку на визначений час, часто 30, 45 або 60 днів, якщо ви встигаєте закрити і у вашій заявці нічого не змінюється. Попросіть письмову фіксацію.
Навіть із блокуванням ваша ставка або витрати можуть змінитися, якщо:
- Ви змінюєте тип кредиту або розмір початкового внеску,
- оцінка (професійна оцінка вартості будинку) виявляється вищою або нижчою за очікувану,
- Змінюється ваш кредитний рейтинг, або
- Кредитор не може документувати частину вашого доходу, наприклад, понаднормову роботу чи бонуси.
Запитайте у свого кредитора: «Скільки триває мій замок? Скільки коштуватиме його продовження, якщо закриття затримається?» Продовження можуть бути дорогими.
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
Обережно
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
Обережно
Шахрайства з порятунку після вилучення майна
Люди, які відстають, часто отримують дзвінки, листи та візити від компаній, які обіцяють врятувати їхній будинок. Дехто каже, що співпрацює з урядом або вашим кредитором. Звертайте увагу на ці попереджувальні ознаки:
- Вони вимагають оплату перед тим, як щось робити. Згідно з федеральними правилами, компанія зазвичай не може стягувати з вас плату, доки ви не отримаєте письмову пропозицію від кредитора і не приймете її.
- Вони радять припинити спілкування з сервісним сервісом або надсилати їм іпотечні платежі.
- Вони просять вас підписати акт власності (документ, що вказує, хто власник будинку). Якщо ви це зробите, можете втратити будинок і все одно залишитися винними за іпотекою.
- Вони хочуть оплату банківським переказом, касовим чеком або додатком для оплати.
Допомога від вашого сервісного провайдера та консультантів, затверджених HUD, є безкоштовною або недорогою. Повідомляйте про шахрайство до FTC у ReportFraud.ftc.gov або генеральному прокурору вашого штату. Дивіться також наш урок про виявлення шахрайств.
Порада
Ведіть домашню справу
Зберігайте свою оцінку кредиту, розкриття угоди про закриття, акт власності та страховий поліс разом. Щороку читайте свою ескроу-виписку. Ваш ескроу-рахунок — це гроші, які ваш сервісний агент збирає щомісяця для сплати податків на нерухомість і страхування. Якщо податки чи страхування зростають, ваш щомісячний платіж також може збільшитися.
Основні висновки
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
Перевірте своє розуміння
Відповідайте на запитання, потім виберіть «Перевірити мої відповіді». Отримайте 5 6 правильно, щоб завершити цей урок. Це практика: немає обмежень за часом, і ми не зберігаємо ваші відповіді.
Іди далі
Надійні сайти, де ви можете дізнатися більше. Ці посилання ведуть на інші сайти, які Dollar Scholars не підтримує.
-
Пояснення оцінки кредиту (інший вебсайт)
Зразок оцінки кредиту, на який можна натиснути, щоб побачити, що означає кожен рядок і що перевірити.
-
Шахрайства з полегшенням іпотеки (інший вебсайт)
Попереджувальні ознаки шахрайств з порятунком при вилученні, правило проти авансових платежів і де отримати безкоштовну допомогу.
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (інший вебсайт)
Іспанська версія посібника FTC щодо шахрайств із іпотечним полегшенням.
-
Запобігання вилученню майна (інший вебсайт)
Гаряча лінія з попередження вилучення майна у Вашингтоні, Програма медіації при вилученні майна та інша допомога для власників житла у Вашингтоні.
Цей урок — загальна фінансова освіта, а не юридична, податкова чи фінансова консультація. Правила та суми змінюються, тому перевіряйте важливі цифри з офіційним джерелом.