Купівля житла та отримання іпотеки · Урок 3 3

Від оцінки кредиту до дня закриття угоди (і збереження вашого будинку)

Порівнюйте кредитні пропозиції рядок за рядком, розумійте блокування ставок і розкриття угоди про закриття, захистіть свої кошти від банківського шахрайства та отримайте допомогу на ранньому етапі, якщо ви відстаєте. (About 18 min, 6 quiz questions)

У цьому уроці

Що ви дізнаєтеся

Порівняйте дві оцінки кредиту порядок, включаючи ставку, бали, APR та витрати на закриття.
Поясніть блокування ставок і розкриття інформації про закриття, яке ви повинні отримати за три робочі дні до закриття.
Захистіть свої кошти на закриття від банківського шахрайства.
Зробіть правильні перші кроки, якщо ви відстаєте з іпотекою, і уникайте шахрайств з порятунком при вилученні.

Як це пов'язано з нашими класами: Наш клас практикує порівнювання оцінок кредитів і охоплює кроки до закриття угоди. Цей урок додає приклад поруч із балами, чек-лист на тиждень закриття, захист від шахрайства з банківськими переліками та місцеву допомогу, якщо ви відстаєте з платежами.

Слова, які варто знати

Оцінка кредиту (Loan Estimate): Тристорінкову форму, яку кредитор повинен надати протягом трьох робочих днів після подачі заявки. Вона містить орієнтовну ставку, щомісячний платіж і витрати на закриття угоди.
Закриття розкриття (Closing Disclosure): П'ятисторінкова форма з остаточними умовами кредиту та вартістю. Ви повинні отримати її щонайменше за три робочі дні до закриття угоди.
Дисконтні бали (Discount points): Початкова комісія, яку ви сплачуєте, щоб отримати нижчу відсоткову ставку. Один бал коштує 1% від суми кредиту.
APR (річна відсоткова ставка) (APR (annual percentage rate)): Річна вартість кредиту, включаючи відсоткову ставку, а також певні комісії та бали. Це допомагає порівняти пропозиції.
Блокування швидкості (Rate lock): Обіцянка кредитора утримувати вашу відсоткову ставку протягом певного часу, наприклад 30, 45 або 60 днів, поки ви закінчуєте купівлю житла.
Сервісер іпотеки (Mortgage servicer): Компанія, яка збирає ваші щомісячні платежі та обробляє кредит після закриття угоди. Можливо, це не кредитор, який видав кредит.
Пом'якшення втрат (Loss mitigation): Варіанти, які сервіс може запропонувати, щоб допомогти уникнути вилучення майна, такі як план погашення, відстрочка або модифікація кредиту.

Приклад

Робочий приклад: дві оцінки кредиту поруч

Бінь і Тхао купують таунхаус у Фоллс-Черч, Вірджинія. Вони позичать $300,000 за 30-річним кредитом з фіксованою ставкою. Кредит з фіксованою ставкою зберігає однакову відсоткову ставку протягом усього кредиту. Кредит з регульованою ставкою (ARM) може змінювати ставку після певного часу, щоб платіж міг підвищуватися. Два кредитори надіслали їм оцінки кредиту. (Ці ставки — лише приклади, а не сьогоднішні.)

Два оцінки кредиту для кредиту з фіксованою ставкою на 300 000 доларів (приклад)
Предмет	Пропозиція A	Пропозиція B
Відсоткова ставка	6.50%	6.25%
Дисконтні бали	0 ($0)	1 ($3,000)
Інші комісії кредитора	$1,200	$1,200
APR (з цими зборами)	близько 6,54%	близько 6,38%
Щомісячна основна сума та відсотки	$1,896	$1,847
Оплачено за перші 5 років (платежі, бали та комісія)	$114,972	$115,029

$3,000 за пункт ÷ $49 заощаджених щомісяця = близько 61 місяця, або близько 5 років

Пропозиція B коштує на $3,000 дорожче при закритті, але економить $49 на місяць. Потрібно близько п'яти років, щоб повернути вартість балу. Після п'яти років обидві пропозиції коштують приблизно однаково. Якщо Бінь і Тхао планують тримати цей кредит довше, Пропозиція B заощаджує гроші. Якщо вони можуть продати або рефінансувати їх раніше, Пропозиція A — кращий вибір, і це залишає їм більше грошей на випадок надзвичайних ситуацій.

Також порівняйте APR. Вона включає бали та комісії, що допомагає порівнювати пропозиції з різною вартістю. Сторінка 3 кожної оцінки кредиту також показує, скільки ви сплатили за перші п'ять років.

Порівняйте щонайменше три пропозиції

Попросіть щонайменше трьох кредиторів надати оцінку кредиту, наприклад банк, кредитну спілку та іпотечну компанію. Кредитор повинен надіслати її протягом трьох робочих днів після вашої заявки.
Подайте заявку протягом короткого часу, наприклад, за два тижні. Кредитні рейтинги рахують кілька перевірок кредитної історії від іпотечних кредиторів, проведених поруч, як один запит. Залежно від балу, цей період становить від 14 до 45 днів.
Переконайтеся, що кожна оцінка відповідає одному типу кредиту, сумі кредиту та початковому внеску, щоб можна було справедливо порівнювати.
Порівняйте відсоткову ставку, бали, APR, щомісячний платіж, витрати на закриття угоди та готівку для закриття.
Попросіть кожного кредитора пояснити будь-яку комісію, яку ви не розумієте. Ви можете запитати: «Чи можете ви знизити цю комісію або зрівняти з іншою пропозицією?»
На першій сторінці перевірте штраф за дострокове погашення (комісія за дострокове погашення кредиту) або балонний платіж (дуже великий платіж наприкінці). Більшість покупців повинні уникати обох варіантів.

Блокування ставок: що ще може змінитися

Іпотечні ставки змінюються щодня. Блокування ставки утримує вашу ставку на визначений час, часто 30, 45 або 60 днів, якщо ви встигаєте закрити і у вашій заявці нічого не змінюється. Попросіть письмову фіксацію.

Навіть із блокуванням ваша ставка або витрати можуть змінитися, якщо:

Ви змінюєте тип кредиту або розмір початкового внеску,
оцінка (професійна оцінка вартості будинку) виявляється вищою або нижчою за очікувану,
Змінюється ваш кредитний рейтинг, або
Кредитор не може документувати частину вашого доходу, наприклад, понаднормову роботу чи бонуси.

Запитайте у свого кредитора: «Скільки триває мій замок? Скільки коштуватиме його продовження, якщо закриття затримається?» Продовження можуть бути дорогими.

Розкриття інформації про закриття: перевірте за три дні до закриття угоди

Кредитор повинен надати вам розкриття угоди про закриття угоди щонайменше за три робочі дні до закриття. (У районі округу Колумбія закриття часто називають врегулюванням.) Використовуйте ці дні, щоб порівняти його з вашим останнім Оцінкою кредиту, рядок за рядком.

Які витрати можуть змінюватися

Не можна підвищувати (якщо тільки у вашій заявці чи кредиті щось не змінилося, або ставка ще не була заблокована): сплачені комісії кредитору або іпотечному брокеру, такі як бали та комісії за оформлення, комісії за необхідні послуги, які вам не дозволяли шукати, і податки на переказ.
Може зростати, але не більше ніж на 10% загалом: комісія за реєстрацію та комісії за необхідні послуги, коли ви обираєте провайдера зі списку кредитора.
Може змінюватися на будь-яку суму: передплачені відсотки, страхування житла, депозити ескроу та послуги, які кредитор не потребує.

Ескроу-рахунок — це кошти, які ваш сервісний агент збирає з кожного щомісячного платежу для сплати податків на нерухомість і страхування житла. Під час закриття угоди ви зазвичай вкладаєте частину грошей на початок процесу.

Якщо комісія зросла більше, ніж дозволяють правила, і нічого не змінилося, ви маєте право на повернення додаткової суми. Деякі зміни також дають новий триденний період очікування: APR за кредитом з фіксованою ставкою зростає більш ніж на 1/8 відсоткового пункту, додається штраф за дострокове погашення або тип кредиту змінюється, наприклад, з фіксованого на регульований.

Контрольний список на закриття тижня

Порівняйте розкриття угоди про закриття з оцінкою кредиту: сума кредиту, ставка, щомісячний платіж, бали, комісії та готівка для закриття.
Запитайте кредитора про всі відмінності до дня закриття.
Оформіть страхування житла. Кредитори цього вимагають.
Перевірте, як оплатити готівку для закриття угоди, зателефонувавши за номером, якому ви вже довіряєте.
Зробіть фінальний огляд: відвідайте будинок, щоб переконатися, що він у такому стані, про який ви погодилися.
Візьміть з собою посвідчення особи з фотографією. Якщо потрібен перекладач, домовтеся про нього заздалегідь або приведіть когось, кому довіряєте.
Не підписуйте нічого, чого не розумієте, і ніколи не підписуйте порожні сторінки. Зберігайте копії всього.

Обережно

Банківське шахрайство: перевірте перед відправкою

Титульна компанія або адвокат з врегулювання проводить закриття угоди. Вона перевіряє, що продавець справді володіє будинком, збирає ваші гроші для закриття угоди і платить усім. Ось чому шахраї прикидаються ними.

Шахраї зламують або копіюють електронні адреси. За кілька днів до закриття угоди вони надсилають повідомлення, яке виглядає так, ніби це від вашої титульної компанії, адвоката з врегулювання або агента. Там зазначено, що інструкції з перепискою змінилися. Якщо ви надсилаєте гроші шахраю, повернути їх може бути дуже складно.

На початку процесу запишіть імена та номери телефонів вашого агента з врегулювання та кредитного офіцера. Отримайте номери з контракту або зустрічі, а не з електронної пошти.
Перед тим, як надсилати гроші, зателефонуйте до титульної компанії або адвоката з врегулювання за цим номером. Підтвердіть номер рахунку та суму вголос.
Сприймайте будь-яке повідомлення про нові інструкції щодо оплати як попереджувальний знак, навіть якщо воно виглядає правдиво. Не використовуйте номери телефонів чи посилання в цьому повідомленні.
Якщо ви вже надіслали гроші, одразу зателефонуйте у банк і попросіть припинити або відкликати переказ. Потім повідомте про це ФБР у ic3.gov.

Якщо ви відстаєте з платежами

Менше робочих годин, звільнення або медичний рахунок можуть ускладнити оплату. Найважливіший крок — діяти рано. Вилучення майна — це юридичний процес, який кредитор використовує, щоб отримати і продати ваш будинок, коли ви припиняєте сплачувати іпотеку. Зазвичай процес вилучення не може розпочатися, поки ви не відстаєте більше ніж на 120 днів. Використовуйте цей час.

Зателефонуйте своєму сервісному компанію, щойно дізнаєтеся, що можете пропустити платіж. Номер телефону вказаний у вашій щомісячній виписці.
Запитайте про варіанти пом'якшення збитків , такі як план погашення, відстрочка (коротка пауза або нижчі платежі) або модифікація кредиту (тривала зміна умов вашого кредиту).
Надішліть повну заявку швидко. Якщо ваш сервісер отримує її до початку процесу вилучення, зазвичай сервісер повинен розглянути її перед тим, як розпочати вилучення.
Зателефонуйте житловому консультанту, затвердженому HUD, за номером 800-569-4287. Вони можуть допомогти вам із заявкою, часто безкоштовно.
Відкрийте кожен лист від вашого сервісного агента та від суду. Якщо ви пропустите дедлайн, можете втратити деякі варіанти.

Привіт, мене звати [ваше ім'я]. Мій номер кредиту — [номер кредиту]. Мій дохід знизився на [дату] через [причину]. Я хочу зберегти свій будинок, але, можливо, не зможу здійснити платіж у [дату погашення]. Які у мене є варіанти пом'якшення збитків? Будь ласка, надішліть мені заявку та вкажіть усі необхідні документи та дедлайн. Чи можу я отримати ваше ім'я та референсний номер для цього дзвінка?

Місцева допомога

DC: зателефонуйте на гарячу лінію з запобігання вилученню майна за номером (202) 265-2255. Після отримання повідомлення про невиконання ви можете скористатися програмою медіації при вилученні майна у Вашингтоні, де ви та ваш кредитор зустрічаєтеся з нейтральним медіатором. Legal Aid DC та Центр про боно адвокатури DC пропонують безкоштовну юридичну допомогу тим, хто має право.
Меріленд: зателефонуйте на гарячу лінію допомоги власнику житла за номером 1-877-462-7555. У Меріленді також є медіація щодо вилучення майна для людей, які проживають у цьому будинку. Ви повинні звернутися до суду з проханням про це протягом 25 днів після отримання судових документів, що розпочинають вилучення, і за це стягується плата. Maryland Legal Aid допомагає тим, хто має право на вилучення.
Вірджинія: зателефонуйте консультанту, затвердженому HUD, раніше. Юридичні служби Північної Вірджинії допомагають тим, хто відповідає вимогам.

Для додаткових кроків при падінні доходу дивіться у розділі «Коли дохід зупиняється: ваші перші 30 днів».

Обережно

Шахрайства з порятунку після вилучення майна

Люди, які відстають, часто отримують дзвінки, листи та візити від компаній, які обіцяють врятувати їхній будинок. Дехто каже, що співпрацює з урядом або вашим кредитором. Звертайте увагу на ці попереджувальні ознаки:

Вони вимагають оплату перед тим, як щось робити. Згідно з федеральними правилами, компанія зазвичай не може стягувати з вас плату, доки ви не отримаєте письмову пропозицію від кредитора і не приймете її.
Вони радять припинити спілкування з сервісним сервісом або надсилати їм іпотечні платежі.
Вони просять вас підписати акт власності (документ, що вказує, хто власник будинку). Якщо ви це зробите, можете втратити будинок і все одно залишитися винними за іпотекою.
Вони хочуть оплату банківським переказом, касовим чеком або додатком для оплати.

Допомога від вашого сервісного провайдера та консультантів, затверджених HUD, є безкоштовною або недорогою. Повідомляйте про шахрайство до FTC у ReportFraud.ftc.gov або генеральному прокурору вашого штату. Дивіться також наш урок про виявлення шахрайств.

Порада

Ведіть домашню справу

Зберігайте свою оцінку кредиту, розкриття угоди про закриття, акт власності та страховий поліс разом. Щороку читайте свою ескроу-виписку. Ваш ескроу-рахунок — це гроші, які ваш сервісний агент збирає щомісяця для сплати податків на нерухомість і страхування. Якщо податки чи страхування зростають, ваш щомісячний платіж також може збільшитися.

Основні висновки

Отримайте оцінки кредиту щонайменше від трьох кредиторів протягом приблизно двох тижнів. Кредитні рейтинги враховують перевірки кредитної історії як один запит.
Бали знижують ставку, але зараз коштують готівкою. Розділіть вартість на щомісячні заощадження, щоб побачити, скільки часу потрібно, щоб їх повернути.
Ви повинні отримати розкриття угоди про закриття угоди щонайменше за три робочі дні до закриття угоди. Порівняйте його з вашим оцінкою кредиту.
Перед тим, як надсилати гроші на закриття, зателефонуйте до своєї титульної компанії або адвоката з врегулювання за телефоном, який ви вже знаєте.
Якщо ви можете пропустити платіж, одразу зателефонуйте своєму сервісному компанію та консультанту, затвердженому HUD. Ніколи не сплачуйте наперед, щоб зберегти свій будинок.

Іди далі

Надійні сайти, де ви можете дізнатися більше. Ці посилання ведуть на інші сайти, які Dollar Scholars не підтримує.

Пояснення оцінки кредиту (інший вебсайт)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Мова: English

Зразок оцінки кредиту, на який можна натиснути, щоб побачити, що означає кожен рядок і що перевірити.
Шахрайства з полегшенням іпотеки (інший вебсайт)
Federal Trade Commission (FTC) · Мова: English

Попереджувальні ознаки шахрайств з порятунком при вилученні, правило проти авансових платежів і де отримати безкоштовну допомогу.
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (інший вебсайт)
Federal Trade Commission (FTC) · Мова: Español

Іспанська версія посібника FTC щодо шахрайств із іпотечним полегшенням.
Запобігання вилученню майна (інший вебсайт)
DC Department of Insurance, Securities and Banking (DISB) · Мова: English

Гаряча лінія з попередження вилучення майна у Вашингтоні, Програма медіації при вилученні майна та інша допомога для власників житла у Вашингтоні.

Цей урок — загальна фінансова освіта, а не юридична, податкова чи фінансова консультація. Правила та суми змінюються, тому перевіряйте важливі цифри з офіційним джерелом.