การซื้อบ้านและการขอสินเชื่อบ้าน ·บทเรียน 3 ของ 3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
เสร็จสิ้นบนอุปกรณ์นี้
บางส่วนของบทเรียนนี้ยังไม่ได้รับการแปลเป็นภาษาของคุณ ดังนั้นจะแสดงเป็นภาษาอังกฤษ
ในบทเรียนนี้
สิ่งที่คุณจะได้เรียนรู้
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
สิ่งนี้เชื่อมโยงกับคลาสของเราอย่างไร: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
คําที่ควรรู้
- ประมาณการเงินกู้ (Loan Estimate)
- แบบฟอร์มสามหน้าที่ผู้ให้กู้ต้องมอบให้คุณภายในสามวันทําการหลังจากที่คุณสมัครแบบฟอร์มจะแสดงอัตราค่าโดยประมาณ การชําระเงินรายเดือน และค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย
- การเปิดเผยข้อมูลปิดการขาย (Closing Disclosure)
- แบบฟอร์มความยาวห้าหน้า พร้อมเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายสินเชื่อสุดท้ายของคุณคุณต้องได้รับอย่างน้อยสามวันทําการก่อนปิดการขาย
- คะแนนส่วนลด (Discount points)
- ค่าธรรมเนียมล่วงหน้าที่จ่ายเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ําลงหนึ่งคะแนนมีค่าใช้จ่าย 1% ของยอดเงินกู้
- APR (อัตราร้อยละต่อปี) (APR (annual percentage rate))
- ค่าใช้จ่ายประจําปีของสินเชื่อ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมและคะแนนบางส่วนช่วยให้คุณเปรียบเทียบข้อเสนอได้
- ล็อกอัตรา (Rate lock)
- คํามั่นของผู้ให้กู้จะถืออัตราดอกเบี้ยของคุณไว้เป็นระยะเวลาที่กําหนด เช่น 30, 45 หรือ 60 วัน ขณะที่คุณยังซื้อบ้านให้เสร็จ
- ผู้ให้บริการสินเชื่อจํานอง (Mortgage servicer)
- บริษัทที่เก็บเงินชําระรายเดือนของคุณและจัดการเงินกู้หลังจากปิดการขายอาจไม่ใช่ผู้ให้กู้ที่ให้เงินกู้
- การบรรเทาความเสียหาย (Loss mitigation)
- ตัวเลือกที่ผู้ให้บริการสินเชื่ออาจเสนอให้คุณเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกยึดทรัพย์ เช่น แผนการชําระเงินคืน การพักชําระหนี้ หรือการปรับเปลี่ยนเงินกู้
ตัวอย่าง
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
เปรียบเทียบข้อเสนออย่างน้อยสามรายการ
- ขอประมาณการสินเชื่อจากผู้ให้กู้อย่างน้อยสามราย เช่น ธนาคาร สหกรณ์เครดิต และบริษัทจํานองผู้ให้กู้ต้องส่งประมาณการภายในสามวันทําการหลังจากที่คุณสมัคร
- สมัครภายในระยะเวลาสั้น ๆ เช่น สองสัปดาห์คะแนนเครดิตจะนับการตรวจสอบเครดิตหลายครั้งจากผู้ให้กู้จํานองที่ทําใกล้เคียงกันเป็นการสอบถามครั้งเดียวขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิต ช่วงเวลานั้นจะอยู่ที่ 14 ถึง 45 วัน
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าแต่ละการประเมินเป็นประเภทเงินกู้ จํานวนเงินกู้ และเงินดาวน์เดียวกัน เพื่อให้เปรียบเทียบได้อย่างเป็นธรรม
- เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย คะแนน APR การชําระเงินรายเดือน ค่าปิดการขาย และเงินสดก่อนปิดการขาย
- ขอให้ผู้ให้กู้แต่ละรายอธิบายค่าธรรมเนียมที่คุณไม่เข้าใจคุณสามารถถามว่า "คุณสามารถลดค่าธรรมเนียมนี้หรือเทียบเท่าข้อเสนออื่นได้หรือไม่?"
- ในหน้าที่ 1 ให้ตรวจสอบค่าปรับการ ชําระก่อนกําหนด (ค่าธรรมเนียมสําหรับการชําระคืนก่อนกําหนด) หรือ การชําระเงินแบบบอลลูน (ซึ่งเป็นการชําระเงินจํานวนมากที่ต้องชําระตอนท้าย)ผู้ซื้อส่วนใหญ่ควรหลีกเลี่ยงทั้งสองอย่าง
การล็อกอัตรา: สิ่งที่ยังเปลี่ยนแปลงได้
อัตราดอกเบี้ยจํานองเปลี่ยนแปลงทุกวันอัตราดอกเบี้ยจะถูกล็อกไว้เป็นระยะเวลาที่กําหนด โดยปกติจะ 30, 45 หรือ 60 วัน ตราบใดที่คุณปิดสัญญาทันเวลาและไม่มีการเปลี่ยนแปลงในใบสมัครของคุณขอรหัสล็อกเป็นลายลักษณ์อักษร
แม้จะมีการล็อก อัตราค่าเบี้ยประกันหรือค่าใช้จ่ายของคุณก็อาจเปลี่ยนแปลงได้หาก:
- คุณเปลี่ยนประเภทเงินกู้หรือขนาดเงินดาวน์ของคุณ
- การประเมินมูลค่าบ้าน (การประเมินมูลค่าบ้านอย่างมืออาชีพ) จะสูงกว่าหรือต่ํากว่าที่คาดไว้
- คะแนนเครดิตของคุณเปลี่ยนแปลง หรือ
- ผู้ให้กู้ไม่สามารถบันทึกรายได้บางส่วนของคุณ เช่น ค่าล่วงเวลาหรือโบนัสได้
ถามผู้ให้กู้ของคุณว่า: "กุญแจของฉันมีระยะเวลาเท่าไหร่?ถ้าการปิดการขายล่าช้า จะต้องใช้เงินเท่าไหร่ในการขยายเวลา?"การขยายเวลาอาจมีค่าใช้จ่ายสูง
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
ระวัง
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
ระวัง
กลโกงช่วยเหลือการยึดทรัพย์
ผู้ที่ล่าไม่ทันมักได้รับโทรศัพท์ จดหมาย และการเยี่ยมเยียนจากบริษัทที่สัญญาว่าจะรักษาบ้านของพวกเขาไว้บางคนบอกว่าพวกเขาทํางานร่วมกับรัฐบาลหรือผู้ให้กู้ของคุณสังเกตสัญญาณเตือนเหล่านี้:
- พวกเขาขอค่าธรรมเนียมก่อนดําเนินการใด ๆตามกฎของรัฐบาลกลาง บริษัทโดยทั่วไปไม่สามารถเรียกเก็บเงินคุณได้จนกว่าคุณจะได้รับข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้กู้และคุณยอมรับ
- พวกเขาบอกให้คุณหยุดคุยกับผู้ให้บริการสินเชื่อ หรือส่งเงินกู้บ้านให้พวกเขา
- พวกเขาขอให้คุณเซ็นโอนโฉนด (เอกสารที่แสดงว่าใครเป็นเจ้าของบ้าน)ถ้าคุณเซ็น คุณอาจเสียบ้านและยังต้องจ่ายค่าจํานองอยู่
- พวกเขาต้องการชําระเงินผ่านการโอนเงินผ่านธนาคาร เช็คแคชเชียร์ หรือแอปชําระเงิน
ความช่วยเหลือจากผู้ให้บริการบริการและที่ปรึกษาที่ได้รับอนุมัติจาก HUD นั้นฟรีหรือมีค่าใช้จ่ายต่ํารายงานการหลอกลวงไปยัง FTC ที่ ReportFraud.ftc.gov หรือต่ออัยการสูงสุดของรัฐของคุณดูบทเรียนของเราเกี่ยวกับการ สังเกตการหลอกลวงด้วย
เคล็ดลับ
เก็บไฟล์บ้าน
เก็บประมาณการสินเชื่อ การเปิดเผยการปิดการขาย โฉนด และกรมธรรม์ประกันภัยไว้ด้วยกันทุกปี ให้อ่านใบแจ้งยอดเอสโครว์ของคุณบัญชีเอสโครว์ของคุณคือเงินที่ผู้ให้บริการบริการของคุณเก็บได้ทุกเดือนเพื่อชําระภาษีทรัพย์สินและประกันภัยถ้าภาษีหรือประกันเพิ่มขึ้น ยอดชําระรายเดือนของคุณก็อาจเพิ่มขึ้นได้เช่นกัน
ข้อคิดสําคัญ
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
ตรวจสอบความเข้าใจของคุณ
ตอบคําถาม จากนั้นเลือก ตรวจสอบคําตอบของฉัน 5 6 สิทธิ์เพื่อทําบทเรียนนี้ให้สําเร็จนี่คือการฝึกฝน: ไม่มีการจํากัดเวลา และเราไม่เก็บคําตอบของคุณ
ไปให้ไกลกว่านั้น
เว็บไซต์ที่เชื่อถือได้ซึ่งคุณสามารถเรียนรู้เพิ่มเติมได้ลิงก์เหล่านี้จะนําไปสู่เว็บไซต์อื่นที่ Dollar Scholars ไม่ได้ดําเนินการ
-
คําอธิบายประมาณการเงินกู้ (เว็บไซต์อื่น)
ตัวอย่างประมาณการเงินกู้ที่คุณสามารถคลิกเพื่อดูความหมายของแต่ละบรรทัดและสิ่งที่ควรตรวจสอบ
-
กลโกงบรรเทาภาระจํานอง (เว็บไซต์อื่น)
สัญญาณเตือนของการหลอกลวงช่วยเหลือการยึดทรัพย์ กฎห้ามเก็บค่าธรรมเนียมล่วงหน้า และสถานที่ขอความช่วยเหลือฟรี
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (เว็บไซต์อื่น)
เวอร์ชันภาษาสเปนของคู่มือ FTC เกี่ยวกับการหลอกลวงบรรเทาภาระจํานอง
-
การป้องกันการยึดทรัพย์ (เว็บไซต์อื่น)
สายด่วนป้องกันการยึดบ้านของ DC โปรแกรมไกล่เกลี่ยการยึดบ้าน และความช่วยเหลืออื่น ๆ สําหรับเจ้าของบ้านในดีซี
บทเรียนนี้เป็นการศึกษาทางการเงินทั่วไป ไม่ใช่คําแนะนําทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงินกฎและจํานวนเงินเปลี่ยนแปลงได้ ดังนั้นควรตรวจสอบตัวเลขสําคัญกับแหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการ