Kununua Nyumba na Kupata Rehani · Somo 3 la 3

Kutoka kwa makadirio ya mkopo hadi siku ya kufunga (na kuweka nyumba yako)

Linganisha matoleo ya mkopo mstari kwa mstari, elewa kufuli kwa viwango na Ufichuzi wa Kufunga, linda pesa zako za kufunga dhidi ya ulaghai wa waya, na upate usaidizi mapema ikiwa utarudi nyuma. (About 18 min, 6 quiz questions)

Katika somo hili

Utajifunza nini

Linganisha Makadirio mawili ya Mkopo mstari kwa mstari, ikijumuisha kiwango, pointi, APR, na gharama za kufunga.
Eleza kufuli kwa kiwango na Ufichuzi wa Kufunga lazima upokee siku tatu za kazi kabla ya kufunga.
Linda pesa zako za kufunga kutoka kwa ulaghai wa waya.
Chukua hatua sahihi za kwanza ikiwa utarudi nyuma kwenye rehani yako, na uepuke ulaghai wa uokoaji wa utabiri.

Jinsi hii inaunganisha na madarasa yetu: Darasa letu linazoea kulinganisha Makadirio ya Mkopo na inashughulikia hatua za kufunga. Somo hili linaongeza mfano wa upande kwa upande na alama, orodha ya wiki ya kufunga, ulinzi wa ulaghai wa waya, na usaidizi wa ndani ikiwa utawahi kurudi nyuma kwenye malipo.

Maneno ya kujua

Makadirio ya Mkopo (Loan Estimate): Fomu ya kurasa tatu ambayo mkopeshaji lazima akupe ndani ya siku tatu za kazi baada ya kutuma ombi. Inaonyesha kiwango kilichokadiriwa, malipo ya kila mwezi, na gharama za kufunga.
Ufichuzi wa kufunga (Closing Disclosure): Fomu ya kurasa tano na masharti na gharama zako za mwisho za mkopo. Lazima uipokee angalau siku tatu za kazi kabla ya kufunga.
Pointi za punguzo (Discount points): Ada ya mapema unayolipa ili kupata kiwango cha chini cha riba. Pointi moja inagharimu 1% ya kiasi cha mkopo.
APR (kiwango cha asilimia ya kila mwaka) (APR (annual percentage rate)): Gharama ya kila mwaka ya mkopo, pamoja na kiwango cha riba pamoja na ada na pointi fulani. Inakusaidia kulinganisha matoleo.
Kufuli kwa kiwango (Rate lock): Ahadi ya mkopeshaji ya kushikilia kiwango chako cha riba kwa muda uliowekwa, kama vile siku 30, 45, au 60, unapomaliza kununua nyumba.
Mhudumu wa rehani (Mortgage servicer): Kampuni inayokusanya malipo yako ya kila mwezi na kushughulikia mkopo wako baada ya kufungwa. Huenda isiwe mkopeshaji aliyetoa mkopo.
Kupunguza hasara (Loss mitigation): Chaguzi ambazo mhudumu anaweza kutoa ili kukusaidia kuepuka utabiri, kama vile mpango wa ulipaji, uvumilivu, au marekebisho ya mkopo.

Mfano

Mfano uliofanyiwa kazi: Makadirio mawili ya Mkopo bega kwa bega

Binh na Thao wananunua nyumba ya jiji katika Kanisa la Falls, Virginia. Watakopa $300,000 kwa mkopo wa kiwango kisichobadilika wa miaka 30. Mkopo wa kiwango kisichobadilika huweka kiwango sawa cha riba kwa mkopo mzima. Mkopo wa kiwango kinachoweza kubadilishwa (ARM) unaweza kubadilisha kiwango chake baada ya muda uliowekwa, ili malipo yaweze kupanda. Wakopeshaji wawili waliwatumia Makadirio ya Mkopo. (Viwango hivi ni mifano tu, sio viwango vya leo.)

Makadirio Mawili ya Mkopo kwa $300,000, mkopo wa kiwango kisichobadilika wa miaka 30 (mfano)
Kipengee	Kutoa A	Ofa B
Kiwango cha riba	6.50%	6.25%
Pointi za punguzo	0 ($0)	1 ($3,000)
Ada zingine za mkopeshaji	Dola 1,200	Dola 1,200
APR (pamoja na ada hizi)	Takriban 6.54%	Takriban 6.38%
Mkuu wa kila mwezi na riba	$ 1,896	$ 1,847
Imelipwa katika miaka 5 ya kwanza (malipo, pointi, na ada)	$ 114,972	$ 115,029

$3,000 kwa uhakika ÷ $49 iliyohifadhiwa kila mwezi = takriban miezi 61, au takriban miaka 5

Ofa B inagharimu $3,000 zaidi wakati wa kufunga lakini huokoa $49 kwa mwezi. Inachukua kama miaka mitano kupata gharama ya uhakika. Baada ya miaka mitano, matoleo hayo mawili yamegharimu sawa. Ikiwa Binh na Thao wanapanga kuweka mkopo huu kwa muda mrefu zaidi ya hapo, Ofa B huokoa pesa. Ikiwa wanaweza kuuza au kufadhili upya mapema, Ofa A ndio chaguo bora zaidi, na inawaachia pesa zaidi kwa dharura.

Pia linganisha APR. Inajumuisha pointi na ada, kwa hivyo inakusaidia kulinganisha matoleo ambayo yana gharama tofauti. Ukurasa wa 3 wa kila Makadirio ya Mkopo pia unaonyesha ni kiasi gani utakuwa umelipa katika miaka mitano ya kwanza.

Linganisha angalau matoleo matatu

Uliza angalau wakopeshaji watatu kwa Makadirio ya Mkopo, kwa mfano benki, chama cha mikopo, na kampuni ya rehani. Mkopeshaji lazima atume ndani ya siku tatu za kazi baada ya kutuma ombi.
Omba ndani ya muda mfupi, kama vile wiki mbili. Alama za mkopo huhesabu hundi kadhaa za mkopo kutoka kwa wakopeshaji wa rehani zilizofanywa karibu kama uchunguzi mmoja. Kulingana na alama, dirisha hilo ni siku 14 hadi 45.
Hakikisha kila makadirio ni ya aina sawa ya mkopo, kiasi cha mkopo, na malipo ya awali, ili uweze kulinganisha kwa haki.
Linganisha kiwango cha riba, pointi, APR, malipo ya kila mwezi, gharama za kufunga, na pesa taslimu ili kufunga.
Uliza kila mkopeshaji aeleze ada yoyote ambayo huelewi. Unaweza kuuliza, "Je, unaweza kupunguza ada hii au kuendana na ofa hii nyingine?"
Katika ukurasa wa 1, angalia adhabu ya malipo ya mapema (ada ya kulipa mkopo mapema) au malipo ya puto (malipo makubwa sana yanayostahili mwishoni). Wanunuzi wengi wanapaswa kuepuka zote mbili.

Kufuli za kiwango: ni nini bado kinaweza kubadilika

Viwango vya rehani hubadilika kila siku. Kufuli ya kiwango hushikilia kiwango chako kwa muda uliowekwa, mara nyingi siku 30, 45, au 60, mradi tu unafunga kwa wakati na hakuna chochote katika programu yako kinachobadilika. Uliza kufuli kwa maandishi.

Hata kwa kufuli, kiwango au gharama zako zinaweza kubadilika ikiwa:

unabadilisha aina ya mkopo au saizi ya malipo yako ya awali,
tathmini (makadirio ya kitaalamu ya thamani ya nyumba) huja juu au chini kuliko inavyotarajiwa,
alama yako ya mkopo inabadilika, au
Mkopeshaji hawezi kuandika baadhi ya mapato yako, kama vile saa za ziada au bonasi.

Muulize mkopeshaji wako: "Kufuli yangu ni ya muda gani? Itagharimu nini kuipanua ikiwa kufunga kumechelewa?" Upanuzi unaweza kuwa ghali.

Ufichuzi wa Kufunga: iangalie siku tatu kabla ya kufunga

Mkopeshaji lazima akupe Ufichuzi wa Kufunga angalau siku tatu za kazi kabla ya kufunga. (Katika eneo la DC, kufunga mara nyingi huitwa makazi.) Tumia siku hizo kulinganisha na Makadirio yako ya hivi karibuni ya Mkopo, mstari kwa mstari.

Ni gharama gani zinaweza kubadilika

Haiwezi kupanda (isipokuwa kitu katika ombi lako au mkopo kimebadilika, au kiwango chako hakijafungwa bado): ada zinazolipwa kwa mkopeshaji au wakala wa rehani, kama vile pointi na ada za uanzishaji, ada za huduma zinazohitajika ambazo hukuruhusiwa kununua, na ushuru wa uhamisho.
Inaweza kupanda, lakini kwa si zaidi ya 10% kwa jumla: ada za kurekodi, na ada za huduma zinazohitajika wakati ulichagua mtoa huduma kutoka kwenye orodha ya mkopeshaji.
Inaweza kubadilika kwa kiasi chochote: riba ya kulipia kabla, bima ya wamiliki wa nyumba, amana za escrow, na huduma ambazo mkopeshaji hahitaji.

Akaunti ya escrow ni pesa ambazo mhudumu wako hukusanya kwa kila malipo ya kila mwezi ili kulipa ushuru wako wa mali na bima ya nyumba kwako. Wakati wa kufunga kawaida huweka pesa ili kuianzisha.

Ikiwa ada ilipanda zaidi ya sheria inaruhusu na hakuna kilichobadilika, una haki ya kurejeshewa pesa ya ziada. Baadhi ya mabadiliko pia hukupa muda mpya wa kusubiri wa siku tatu: APR kwenye mkopo wa kiwango kisichobadilika hupanda kwa zaidi ya 1/8 ya asilimia, adhabu ya malipo ya mapema huongezwa, au aina ya mkopo inabadilika, kwa mfano kutoka fasta hadi inayoweza kubadilishwa.

Orodha ya wiki ya kufunga

Linganisha Ufichuzi wa Kufunga na Makadirio yako ya Mkopo: kiasi cha mkopo, kiwango, malipo ya kila mwezi, pointi, ada, na pesa taslimu ili kufunga.
Muulize mkopeshaji kuhusu kila tofauti kabla ya siku ya kufunga.
Weka bima ya wamiliki wa nyumba. Wakopeshaji wanahitaji.
Thibitisha jinsi ya kulipa pesa zako ili kufunga kwa kupiga nambari ya simu ambayo tayari unaiamini.
Fanya matembezi ya mwisho: tembelea nyumba ili kuangalia ikiwa iko katika hali uliyokukubali.
Lete kitambulisho cha picha. Ikiwa unahitaji mkalimani, panga moja kabla ya wakati, au umlete mtu unayemwamini.
Usisaini chochote usichoelewa, na kamwe usisaini kurasa tupu. Weka nakala za kila kitu.

Jihadharini

Udanganyifu wa waya: angalia kabla ya kutuma

Kampuni ya kichwa au wakili wa makazi anaendesha kufunga. Inaangalia kuwa muuzaji anamiliki nyumba, anakusanya pesa zako ili kufunga, na hulipa kila mtu. Ndio sababu walaghai hujifanya kuwa wao.

Walaghai huingia au kunakili akaunti za barua pepe. Siku chache kabla ya kufungwa, wanatuma ujumbe ambao unaonekana kama unatoka kwa kampuni yako ya kichwa, wakili wa makazi, au wakala. Inasema maagizo ya wiring yamebadilika. Ikiwa unatuma pesa kwa tapeli inaweza kuwa ngumu sana kuirejesha.

Mapema katika mchakato, andika majina na nambari za simu za wakala wako wa makazi na afisa wa mkopo. Pata nambari kutoka kwa mkataba wako au mkutano, sio kutoka kwa barua pepe.
Kabla ya kutuma pesa, piga simu kwa kampuni ya jina au wakili wa malipo kwa nambari hiyo. Thibitisha nambari ya akaunti na kiasi kwa sauti.
Chukulia ujumbe wowote kuhusu maagizo mapya ya malipo kama ishara ya onyo, hata kama inaonekana halisi. Usitumie nambari za simu au viungo katika ujumbe huo.
Ikiwa tayari umetuma pesa, piga simu benki yako mara moja na uiulize isimamishe au ikumbuke waya. Kisha ripoti kwa FBI saa ic3.gov.

Ikiwa utarudi nyuma kwenye malipo

Saa chache za kazi, kuachishwa kazi, au bili ya matibabu inaweza kufanya iwe vigumu kulipa. Hatua muhimu zaidi ni kuchukua hatua mapema. Utabiri ni mchakato wa kisheria ambao mkopeshaji hutumia kuchukua na kuuza nyumba yako unapoacha kulipa rehani. Kwa ujumla, mchakato wa utabiri hauwezi kuanza hadi uwe nyuma zaidi ya siku 120. Tumia wakati huo.

Piga simu kwa mhudumu wako mara tu unapojua kuwa unaweza kukosa malipo. Nambari ya simu iko kwenye taarifa yako ya kila mwezi.
Uliza kuhusu chaguo za kupunguza hasara , kama vile mpango wa ulipaji, uvumilivu (kusitishwa kwa muda mfupi au malipo ya chini), au marekebisho ya mkopo (mabadiliko ya kudumu kwa masharti yako ya mkopo).
Tuma maombi kamili haraka. Ikiwa mhudumu wako ataipata kabla ya utabiri kuanza, mhudumu kwa ujumla lazima aikague kabla ya kuanza utabiri.
Piga simu kwa mshauri wa makazi aliyeidhinishwa na HUD kwa 800-569-4287. Wanaweza kukusaidia kwa maombi, mara nyingi bila malipo.
Fungua kila barua kutoka kwa mhudumu wako na kutoka kwa mahakama. Ukikosa tarehe ya mwisho, unaweza kupoteza chaguzi kadhaa.

Halo, jina langu ni [jina lako]. Nambari yangu ya mkopo ni [nambari ya mkopo]. Mapato yangu yalishuka mnamo [tarehe] kwa sababu [sababu]. Ninataka kuweka nyumba yangu, lakini huenda nisiwe na uwezo wa kulipa malipo yangu kwa [tarehe ya mwisho]. Je, nina chaguzi gani za kupunguza hasara? Tafadhali nitumie maombi na uniambie kila hati unayohitaji na tarehe ya mwisho. Je, ninaweza kuwa na jina lako na nambari ya kumbukumbu ya simu hii?

Msaada wa ndani

DC: piga simu kwa Nambari ya Dharura ya Kuzuia Utabiri kwa (202) 265-2255. Baada ya kupata notisi ya chaguo-msingi, unaweza kutumia Mpango wa Usuluhishi wa DC, ambapo wewe na mkopeshaji wako mnakutana na mpatanishi asiyeegemea upande wowote. Msaada wa Kisheria DC na Kituo cha DC Bar Pro Bono hutoa usaidizi wa kisheria bila malipo kwa watu wanaohitimu.
Maryland: piga simu ya dharura ya usaidizi wa mmiliki wa nyumba kwa 1-877-462-7555. Maryland pia ina upatanishi wa utabiri kwa watu wanaoishi nyumbani. Lazima uombe mahakama ndani ya siku 25 baada ya kupokea karatasi za mahakama zinazoanza utabiri, na kuna ada. Msaada wa Kisheria wa Maryland husaidia watu wanaohitimu.
Virginia: piga simu mshauri aliyeidhinishwa na HUD mapema. Huduma za Kisheria za Kaskazini mwa Virginia husaidia watu wanaohitimu.

Kwa hatua zaidi mapato yanaposhuka, angalia Wakati Mapato Yanasimama: Siku Zako 30 za Kwanza.

Jihadharini

Ulaghai wa uokoaji wa utabiri

Watu ambao wanarudi nyuma mara nyingi hupokea simu, barua, na kutembelewa kutoka kwa kampuni ambazo zinaahidi kuokoa nyumba zao. Wengine wanasema wanafanya kazi na serikali au mkopeshaji wako. Tazama ishara hizi za onyo:

Wanaomba ada kabla ya kufanya chochote. Chini ya sheria za shirikisho, kampuni kwa ujumla haiwezi kukutoza hadi uwe na ofa iliyoandikwa kutoka kwa mkopeshaji wako na ukubali.
Wanakuambia uache kuzungumza na mhudumu wako, au utume malipo yako ya rehani kwao.
Wanakuuliza utie saini hati (karatasi inayoonyesha ni nani anayemiliki nyumba). Ukifanya hivyo, unaweza kupoteza nyumba yako na bado unadaiwa rehani.
Wanataka malipo kwa uhamisho wa kielektroniki, hundi ya keshia, au programu ya malipo.

Usaidizi kutoka kwa mhudumu wako na kutoka kwa washauri walioidhinishwa na HUD ni bure au kwa gharama nafuu. Ripoti ulaghai kwa FTC saa ReportFraud.ftc.gov au kwa mwanasheria mkuu wa serikali. Tazama pia somo letu juu ya kuona ulaghai.

Kidokezo

Weka faili ya nyumbani

Weka Makadirio yako ya Mkopo, Ufichuzi wa Kufunga, hati, na sera ya bima pamoja. Kila mwaka, soma taarifa yako ya escrow. Akaunti yako ya escrow ni pesa ambazo mhudumu wako hukusanya kila mwezi kulipa ushuru wa mali na bima. Ikiwa ushuru au bima itapanda, malipo yako ya kila mwezi yanaweza kupanda pia.

Mambo muhimu ya kuchukua

Pata Makadirio ya Mkopo kutoka kwa angalau wakopeshaji watatu ndani ya wiki mbili. Alama za mkopo huhesabu hundi za mkopo wa rehani zilizofanywa karibu kama uchunguzi mmoja.
Pointi hupunguza kiwango chako lakini hugharimu pesa taslimu sasa. Gawanya gharama kwa akiba ya kila mwezi ili kuona inachukua muda gani kuipata.
Lazima upate Ufichuzi wa Kufunga angalau siku tatu za kazi kabla ya kufunga. Linganisha na Makadirio yako ya Mkopo.
Kabla ya kutuma pesa za kufunga, piga simu kwa kampuni yako ya kichwa au wakili wa makazi kwa nambari ya simu ambayo tayari unaijua.
Ikiwa unaweza kukosa malipo, piga simu kwa mhudumu wako na mshauri aliyeidhinishwa na HUD mara moja. Kamwe usilipe ada za mapema ili kuokoa nyumba yako.

Nenda mbali zaidi

Tovuti zinazoaminika ambapo unaweza kujifunza zaidi. Viungo hivi huenda kwenye tovuti zingine ambazo Dollar Scholars haiendeshi.

Maelezo ya Makadirio ya Mkopo (tovuti nyingine)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Lugha: English

Mfano wa Makadirio ya Mkopo unaweza kubofya ili kuona nini kila mstari unamaanisha na nini cha kuangalia.
Ulaghai wa Misaada ya Rehani (tovuti nyingine)
Federal Trade Commission (FTC) · Lugha: English

Ishara za onyo za ulaghai wa uokoaji wa utabiri, sheria dhidi ya ada za awali, na mahali pa kupata usaidizi wa bure.
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (tovuti nyingine)
Federal Trade Commission (FTC) · Lugha: Español

Toleo la Kihispania la mwongozo wa FTC kwa ulaghai wa misaada ya rehani.
Kuzuia utabiri (tovuti nyingine)
DC Department of Insurance, Securities and Banking (DISB) · Lugha: English

Nambari ya dharura ya kuzuia utabiri wa DC, Mpango wa Upatanishi wa Utabiri, na usaidizi mwingine kwa wamiliki wa nyumba za DC.

Somo hili ni elimu ya jumla ya kifedha, sio ushauri wa kisheria, ushuru au kifedha. Sheria na kiasi hubadilika, kwa hivyo angalia nambari muhimu na chanzo rasmi.