Od odhadu úveru až po deň uzavretia (a ako si udržať svoj domov)

1. Požiadajte aspoň troch veriteľov o odhad pôžičky, napríklad banku, úverovú úniu a hypotekárnu spoločnosť. Veriteľ ju musí poslať do troch pracovných dní po podaní žiadosti.
2. Podajte žiadosť v krátkom čase, napríklad do dvoch týždňov. Kreditné skóre zahŕňa niekoľko úverových kontrol od hypotekárnych veriteľov vykonaných tesne za sebou ako jeden dopyt. V závislosti od skóre je toto obdobie 14 až 45 dní.
3. Uistite sa, že každý odhad je pre rovnaký typ úveru, výšku úveru a zálohu, aby ste mohli spravodlivo porovnať.
4. Porovnajte úrokovú sadzbu, body, APR, mesačnú splátku, náklady na uzavretie a hotovosť na uzavretie.
5. Požiadajte každého veriteľa, aby vysvetlil akýkoľvek poplatok, ktorému nerozumiete. Môžete sa opýtať: "Môžete znížiť tento poplatok alebo vyrovnať túto inú ponuku?"
6. Na prvej strane skontrolujte pokutu za predčasné splatenie (poplatok za predčasné splatenie úveru) alebo balónovú platbu (veľmi vysokú splátku splatnú na konci). Väčšina kupujúcich by sa mala vyhnúť obom.

Hypotekárne sadzby sa menia každý deň. Zámok úrokovej sadzby drží vašu sadzbu na určitý čas, často 30, 45 alebo 60 dní, pokiaľ uzavriete včas a vo vašej žiadosti sa nič nemení. Požiadajte o zámok písomne.

Aj keď máte zámok, vaša sadzba alebo náklady sa môžu zmeniť, ak:

• Zmeníte typ úveru alebo výšku zálohy,
• odhad (profesionálny odhad hodnoty domu) je vyšší alebo nižší, než sa očakávalo,
• Zmeny vášho kreditného skóre, alebo
• Veriteľ nemôže zdokumentovať časť vašich príjmov, ako sú nadčasy alebo bonusy.

Opýtajte sa svojho veriteľa: "Ako dlho trvá môj zámok? Koľko bude stáť jeho predĺženie, ak sa uzatvorenie oneskorí?" Predĺženia môžu byť drahé.

Veriteľ vám musí poskytnúť záverečné oznámenie aspoň tri pracovné dni pred uzatvorením. (V oblasti DC sa uzatváranie často nazýva vyrovnanie.) Využite tieto dni na porovnanie s vaším najnovším odhadom úveru, riadok po riadku.

Ktoré náklady sa môžu meniť

• Nemôžu stúpať (pokiaľ sa vo vašej žiadosti alebo úvere niečo nezmenilo, alebo vaša sadzba ešte nebola uzamknutá): poplatky zaplatené veriteľovi alebo hypotekárnemu maklérovi, ako sú body a poplatky za sprostredkovanie, poplatky za požadované služby, ktoré ste si nemohli vyhľadať, a dane z prevodu.
• Môže stúpnuť, ale nie viac ako o 10 % celkovo: poplatky za registráciu a poplatky za potrebné služby, keď si vyberiete poskytovateľa zo zoznamu veriteľa.
• Môže sa meniť o akúkoľvek sumu: predplatené úroky, poistenie domácnosti, depozity a služby, ktoré veriteľ nevyžaduje.

Escrow účet je peniaze, ktoré váš správca zbiera pri každej mesačnej splátke na zaplatenie daní z nehnuteľnosti a poistenia domu za vás. Pri uzatváraní zvyčajne vložíte nejaké peniaze na začiatok.

Ak sa poplatok zvýšil viac, než pravidlá povoľujú, a nič sa nezmenilo, máte nárok na vrátenie tejto dodatočnej sumy. Niektoré zmeny vám tiež dávajú novú trojdňovú čakaciu lehotu: APR pri fixnej úrokovej sadzbe sa zvýši o viac ako 1/8 percentuálneho bodu, pridá sa pokuta za predčasné splatenie alebo sa typ úveru zmení, napríklad z fixného na nastaviteľný.

Kontrolný zoznam na záverečný týždeň

• Porovnajte záverečné vyhlásenie s vaším odhadom pôžičky: suma úveru, sadzba, mesačná splátka, body, poplatky a hotovosť na uzavretie.
• Opýtajte sa veriteľa na každý rozdiel pred dňom uzavretia.
• Zriaďte si poistenie domácnosti. Veritelia ho vyžadujú.
• Potvrďte si, ako zaplatiť hotovosť, zavolajte na telefónne číslo, ktorému už dôverujete.
• Urobte poslednú prehliadku: navštívte dom a skontrolujte, či je v stave, na ktorom ste sa dohodli.
• Prineste si preukaz totožnosti s fotografiou. Ak potrebujete tlmočníka, dohodnite si ho vopred alebo priveďte niekoho, komu dôverujete.
• Nepodpisujte nič, čomu nerozumiete, a nikdy nepodpisujte prázdne stránky. Uchovávajte kópie všetkého.

Menej pracovných hodín, prepustenie alebo lekársky účet môžu sťažiť platenie. Najdôležitejším krokom je konať včas. Exekúcia je právny proces, ktorý veriteľ používa na prevzatie a predaj vášho domu, keď prestanete platiť hypotéku. Vo všeobecnosti sa proces exekúcie nemôže začať, kým nie ste viac ako 120 dní pozadu. Využite tento čas.

1. Zavolajte svojmu správcovi hneď, ako viete, že môžete zmeškať platbu. Telefónne číslo je uvedené na vašom mesačnom výpise.
2. Opýtajte sa na možnosti zmierňovania strát , ako je splátkový plán, odklad splátok (krátka prestávka alebo nižšie splátky) alebo úprava úveru (trvalá zmena podmienok vášho úveru).
3. Pošlite kompletnú žiadosť rýchlo. Ak ju váš správca dostane pred začiatkom exekúcie, zvyčajne ju musí skontrolovať pred začatím exekúcie.
4. Zavolajte ubytovacieho poradcu schváleného HUD na číslo 800-569-4287. Môžu vám pomôcť s žiadosťou, často zadarmo.
5. Otvorte každý list od svojho správcu a od súdu. Ak zmeškáte termín, môžete prísť o niektoré možnosti.

Dobrý deň, volám sa [vaše meno]. Moje číslo úveru je [číslo úveru]. Môj príjem klesol na [dátum] kvôli [dôvod]. Chcem si ponechať svoj dom, ale možno nebudem schopný splatiť splátku na [dátum splatnosti]. Aké mám možnosti zmiernenia straty? Prosím, pošlite mi žiadosť a uveďte všetky potrebné dokumenty a termín. Môžem dostať vaše meno a referenčné číslo pre tento hovor?

Miestna pomoc

• DC: zavolajte na linku prevencie exekúcií na čísle (202) 265-2255. Po obdržaní oznámenia o nesplácaní môžete využiť program mediácie pri exekúciách v DC, kde sa vy a váš veriteľ stretnete s neutrálnym mediátorom. Legal Aid DC a DC Bar Pro Bono Center ponúkajú bezplatnú právnu pomoc ľuďom, ktorí spĺňajú podmienky.
• Maryland: zavolajte na linku pomoci majiteľom domov na čísle 1-877-462-7555. Maryland má tiež mediáciu exekúcie pre ľudí, ktorí žijú v dome. Musíte o to požiadať súd do 25 dní po obdržaní súdnych dokumentov, ktoré začínajú exekúciu, a je za to účtovaný poplatok. Maryland Legal Aid pomáha ľuďom, ktorí spĺňajú podmienky.
• Virgínia: zavolajte poradcu schváleného HUD včas. Právne služby Severnej Virgínie pomáhajú ľuďom, ktorí spĺňajú podmienky.

Pre viac krokov pri poklese príjmu pozri Keď príjem prestane: Vašich prvých 30 dní.