Od szacunku kredytu do dnia zamknięcia (i utrzymania domu)

1. Poproś co najmniej trzech pożyczkodawców o wycenę pożyczki, na przykład bank, unie kredytowe i firmę hipoteczną. Pożyczkodawca musi przesłać ją w ciągu trzech dni roboczych od złożenia wniosku.
2. Złoż wniosek w krótkim czasie, na przykład w ciągu dwóch tygodni. Oceny kredytowe liczą kilka kontroli kredytowej wykonanych blisko siebie jako jedno zapytanie. W zależności od wyniku ten okres ten wynosi od 14 do 45 dni.
3. Upewnij się, że każda wycena dotyczy tego samego rodzaju pożyczki, kwoty i wkładu własnego, aby móc uczciwie porównać.
4. Porównaj oprocentowanie, punkty, APRSO, miesięczną ratę, koszty zamknięcia oraz gotówkę do zamknięcia.
5. Poproś każdego pożyczkodawcę o wyjaśnienie opłaty, której nie rozumiesz. Możesz zapytać: "Czy możesz obniżyć tę opłatę lub dopasować tę inną ofertę?"
6. Na stronie 1 sprawdź karę za wcześniejszą spłatę (opłatę za wcześniejszą spłatę pożyczki) lub balonową ratę (bardzo dużą ratę należną na końcu). Większość kupujących powinna unikać obu.

Stopy procentowe zmieniają się codziennie. Blokada oprocentowania utrzymuje Twoją stopę na określony czas, często 30, 45 lub 60 dni, pod warunkiem, że zamkniesz transakcję na czas i nic się nie zmieni w Twoim wniosku. Poproś o blokadę na piśmie.

Nawet przy zabezpieczeniu Twoja stawka lub koszty mogą się zmienić, jeśli:

• Zmieniasz rodzaj pożyczki lub wysokość wkładu własnego,
• wycena (profesjonalna ocena wartości domu) jest wyższa lub niższa niż oczekiwano,
• Zmiana twojej oceny kredytowej, lub
• Pożyczkodawca nie może udokumentować części Twoich dochodów, takich jak nadgodziny czy premie.

Zapytaj swojego pożyczkodawcę: "Jak długo trwa mój zamek? Ile będzie kosztować przedłużenie, jeśli zamknięcie transakcji zostanie opóźnione?" Przedłużenia mogą być kosztowne.

Pożyczkodawca musi przekazać Ci Ujawnienie Zamknięcia co najmniej trzy dni robocze przed zamknięciem. (W rejonie DC zamknięcie często nazywa się ugodą.) Wykorzystaj te dni, aby porównać to z najnowszym Kosztorysem Pożyczki, linijka po linijce.

Które koszty mogą się zmieniać

• Nie można wznosić (chyba że coś w Twoim wniosku lub kredycie się zmieniło, albo stopa nie została jeszcze ustalona): opłaty płacone pożyczkodawcy lub brokerowi hipotecznemu, takie jak punkty i opłaty za uproszczenie, opłaty za wymagane usługi, których nie mogłeś wybrać, oraz podatki od transferu.
• Może wzrosnąć, ale nie więcej niż o 10% łącznie: opłaty za rejestrację oraz opłaty za wymagane usługi, gdy wybierasz dostawcę z listy pożyczkodawcy.
• Mogą się różnić o dowolną kwotę: przedpłacone odsetki, ubezpieczenie domu, depozyty escrow oraz usługi, których pożyczkodawca nie wymaga.

Konto escrow to pieniądze, które Twój serwisant zbiera przy każdej miesięcznej wpłatie, aby opłacić podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu za Ciebie. Przy zamknięciu transakcji zwykle wpłacasz trochę pieniędzy na rozpoczęcie transakcji.

Jeśli opłata wzrosła powyżej dozwolonej przez przepisy i nic się nie zmieniło, masz prawo do zwrotu dodatkowej kwoty. Niektóre zmiany dają również nowy trzydniowy okres oczekiwania: APR dla kredytu o stałym oprocentowaniu wzrasta o ponad 1/8 punktu procentowego, dodana jest kara za wcześniejszą spłatę lub rodzaj pożyczki zmienia się, na przykład ze stałego na regulowany.

Lista kontrolna na koniec tygodnia

• Porównaj Oświadczenie Zamknięcia z Szacunkiem Pożyczki: kwota pożyczki, stopa, miesięczna rata, punkty, opłaty i gotówka do zamknięcia.
• Zapytaj pożyczkodawcę o każdą różnicę przed dniem zamknięcia transakcji.
• Załóż ubezpieczenie domu. Pożyczkodawcy tego wymagają.
• Sprawdź, jak zapłacić gotówką na zakończenie, dzwoniąc pod numer, który już ufasz.
• Zrób ostatni obejrz: odwiedź dom, aby upewnić się, że jest w stanie, na jaki się umówiłeś.
• Weź ze sobą dowód ze zdjęciem. Jeśli potrzebujesz tłumacza, umów go wcześniej lub przyprowadź kogoś, komu ufasz.
• Nie podpisuj niczego, czego nie rozumiesz, i nigdy nie podpisuj pustych stron. Zachowaj kopie wszystkiego.

Mniej godzin pracy, zwolnienie czy rachunek medyczny mogą utrudnić spłatę. Najważniejszym krokiem jest podjęcie działań wcześniej. Egzekucja to proces prawny, którego pożyczkodawca używa, aby przejąć i sprzedać Twój dom, gdy przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny. Zazwyczaj proces egzekucji nie może się rozpocząć, dopóki nie będziesz ponad 120 dni do zaległości. Wykorzystaj ten czas.

1. Zadzwoń do swojego serwisanta, gdy tylko wiesz, że możesz przegapić płatności. Numer telefonu jest na Twoim miesięcznym wyciągu.
2. Zapytaj o opcje łagodzenia strat, takie jak plan spłaty, odroczenie (krótka przerwa lub niższe raty) lub modyfikacja pożyczki (trwała zmiana warunków pożyczki).
3. Wyślij pełny wniosek szybko. Jeśli Twój serwisant otrzyma go przed rozpoczęciem egzekucji, zazwyczaj musi go przejrzeć, zanim może rozpocząć egzekucję.
4. Zadzwoń do doradcy mieszkaniowego zatwierdzonego przez HUD pod numer 800-569-4287. Mogą pomóc Ci z aplikacją, często za darmo.
5. Otwórz każdy list od swojego serwisanta i od sądu. Jeśli przegapisz termin, możesz stracić niektóre opcje.

Cześć, nazywam się [Twoje imię]. Mój numer pożyczki to [numer pożyczki]. Mój dochód spadł w dniu [data] z powodu [powód]. Chcę zachować dom, ale mogę nie być w stanie spłacić płatności w [terminie]. Jakie mam opcje ograniczania strat? Proszę wysłać mi wniosek i podać wszystkie potrzebne dokumenty oraz termin. Czy mogę prosić o Pana imię i numer referencyjny do tej rozmowy?

Pomoc lokalna

• DC: zadzwoń na infolinię ds. zapobiegania przejęciom nieruchomości pod numer (202) 265-2255. Po otrzymaniu powiadomienia o niewypłacalności możesz skorzystać z programu mediacji w sprawie przejęć nieruchomości w DC, gdzie ty i twój pożyczkodawca spotykacie się z neutralnym mediatorem. Legal Aid DC oraz DC Bar Pro Bono Center oferują bezpłatną pomoc prawną osobom spełniającym wymagania.
• Maryland: zadzwoń na infolinię wsparcia właścicieli pod numer 1-877-462-7555. Maryland oferuje również mediację w sprawie egzekucji nieruchomości dla osób mieszkających w domu. Musisz zwrócić się o nią do sądu w ciągu 25 dni od otrzymania dokumentów sądowych rozpoczynających egzekucję, a opłata jest pobierana. Maryland Legal Aid pomaga osobom, które się kwalifikują.
• Wirginia: zadzwoń wcześniej do doradcy zatwierdzonego przez HUD. Legal Services of Northern Virginia pomaga osobom, które spełniają wymagania.

Więcej kroków w przypadku spadku dochodu znajdziesz w artykule "Kiedy dochody się zatrzymują: Twoje pierwsze 30 dni".