Kupno domu i uzyskanie kredytu hipotecznego · Lekcja 3 3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
Ukończone na tym urządzeniu
Części tej lekcji nie zostały jeszcze przetłumaczone na twój język, więc są pokazywane po angielsku.
W tej lekcji
Czego się nauczysz
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
Jak to się łączy z naszymi zajęciami: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
Słowa do poznania
- Szacunkowa kwota pożyczki (Loan Estimate)
- Trzystronicowy formularz, który pożyczkodawca musi dostarczyć w ciągu trzech dni roboczych od złożenia wniosku. Pokazuje on szacunkową stawkę, miesięczną ratę oraz koszty zamknięcia.
- Ujawnienie zamknięcia (Closing Disclosure)
- Pięciostronicowy formularz z ostatecznymi warunkami i kosztami pożyczki. Musisz go otrzymać co najmniej trzy dni robocze przed zamknięciem transakcji.
- Punkty rabatowe (Discount points)
- Opłata z góry za obniżenie oprocentowania. Jeden punkt kosztuje 1% kwoty pożyczki.
- APR (roczna stopa procentowa) (APR (annual percentage rate))
- Roczny koszt pożyczki, w tym oprocentowanie oraz określone opłaty i punkty. Pomaga porównać oferty.
- Blokada ratunkowa (Rate lock)
- Pożyczkodawca obiecuje utrzymać Twoje oprocentowanie przez określony czas, na przykład 30, 45 lub 60 dni, dopóki nie skończysz kupna domu.
- Obsługa kredytów hipotecznych (Mortgage servicer)
- Firma, która pobiera twoje miesięczne raty i zajmuje się pożyczką po zamknięciu transakcji. Może to nie być pożyczkodawca, który udzielił pożyczki.
- Redukcja strat (Loss mitigation)
- Opcje, które może zaoferować serwisant, aby pomóc Ci uniknąć przejęcia nieruchomości, takie jak plan spłaty, odroczenie spłaty lub modyfikacja pożyczki.
Przykład
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
Porównaj co najmniej trzy oferty
- Poproś co najmniej trzech pożyczkodawców o wycenę pożyczki, na przykład bank, unie kredytowe i firmę hipoteczną. Pożyczkodawca musi przesłać ją w ciągu trzech dni roboczych od złożenia wniosku.
- Złoż wniosek w krótkim czasie, na przykład w ciągu dwóch tygodni. Oceny kredytowe liczą kilka kontroli kredytowej wykonanych blisko siebie jako jedno zapytanie. W zależności od wyniku ten okres ten wynosi od 14 do 45 dni.
- Upewnij się, że każda wycena dotyczy tego samego rodzaju pożyczki, kwoty i wkładu własnego, aby móc uczciwie porównać.
- Porównaj oprocentowanie, punkty, APRSO, miesięczną ratę, koszty zamknięcia oraz gotówkę do zamknięcia.
- Poproś każdego pożyczkodawcę o wyjaśnienie opłaty, której nie rozumiesz. Możesz zapytać: "Czy możesz obniżyć tę opłatę lub dopasować tę inną ofertę?"
- Na stronie 1 sprawdź karę za wcześniejszą spłatę (opłatę za wcześniejszą spłatę pożyczki) lub balonową ratę (bardzo dużą ratę należną na końcu). Większość kupujących powinna unikać obu.
Blokady stawek: co jeszcze może się zmienić
Stopy procentowe zmieniają się codziennie. Blokada oprocentowania utrzymuje Twoją stopę na określony czas, często 30, 45 lub 60 dni, pod warunkiem, że zamkniesz transakcję na czas i nic się nie zmieni w Twoim wniosku. Poproś o blokadę na piśmie.
Nawet przy zabezpieczeniu Twoja stawka lub koszty mogą się zmienić, jeśli:
- Zmieniasz rodzaj pożyczki lub wysokość wkładu własnego,
- wycena (profesjonalna ocena wartości domu) jest wyższa lub niższa niż oczekiwano,
- Zmiana twojej oceny kredytowej, lub
- Pożyczkodawca nie może udokumentować części Twoich dochodów, takich jak nadgodziny czy premie.
Zapytaj swojego pożyczkodawcę: "Jak długo trwa mój zamek? Ile będzie kosztować przedłużenie, jeśli zamknięcie transakcji zostanie opóźnione?" Przedłużenia mogą być kosztowne.
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
Uważaj
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
Uważaj
Oszustwa ratunkowe związane z przejęciem nieruchomości
Osoby, które pozostają w tyle, często otrzymują telefony, listy i wizyty od firm, które obiecują uratować ich dom. Niektórzy mówią, że współpracują z rządem lub Twoim pożyczkodawcą. Zwróć uwagę na te sygnały ostrzegawcze:
- Żądają opłaty zanim cokolwiek zrobią. Zgodnie z przepisami federalnymi firma zazwyczaj nie może pobierać opłat, dopóki nie otrzymasz pisemnej oferty od pożyczkodawcy i jej nie zaakceptujesz.
- Mówią ci, żebyś przestał rozmawiać ze swoim obsługą lub przekazał mu raty kredytu hipotecznego.
- Proszą cię o podpisanie aktu własności (papieru potwierdzającego, kto jest właścicielem domu). Jeśli to zrobisz, możesz stracić dom i nadal być winien kredyt hipoteczny.
- Chcą płatności przelewem bankowym, czekiem kasjerskim lub aplikacją płatniczą.
Pomoc ze strony Twojego serwisanta oraz doradców zatwierdzonych przez HUD jest bezpłatna lub niedroga. Zgłaszaj oszustwa do FTC w ReportFraud.ftc.gov lub do prokuratora generalnego swojego stanu. Zobacz także naszą lekcję o rozpoznawaniu oszustw.
Wskazówka
Prowadź domowy plik
Prowadź razem szacunkowy koszt kredytu, oświadczenie o zamknięciu transakcji, akt własności i polisę ubezpieczeniową. Co roku czytaj wyciąg z depozytu. Twoje konto powiernicze to pieniądze, które Twój serwisant zbiera co miesiąc na opłacenie podatków od nieruchomości i ubezpieczenia. Jeśli podatki lub ubezpieczenie wzrosną, może wzrosnąć także miesięczna rata.
Kluczowe wnioski
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
Sprawdź swoje rozumienie
Odpowiedz na pytania, a następnie wybierz Sprawdź moje odpowiedzi. Zdobądź 5 6 poprawnie, aby ukończyć tę lekcję. To jest praktyka: nie ma limitu czasu i nie zachowujemy twoich odpowiedzi.
Idź dalej
Zaufane strony, na których możesz dowiedzieć się więcej. Te linki prowadzą do innych stron, których Dollar Scholars nie prowadzi.
-
Wyjaśnienie kosztorysowania kredytu (inna strona internetowa)
Przykładowy kosztorys pożyczki, na który możesz kliknąć, aby zobaczyć, co oznacza każda linia i co warto sprawdzić.
-
Oszustwa związane z ulgą w spłacie kredytów hipotecznych (inna strona internetowa)
Sygnały ostrzegawcze dotyczące oszustw ratunkowych przy przejęciach domowych, zasada zakazu opłat z góry oraz gdzie uzyskać bezpłatną pomoc.
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (inna strona internetowa)
Hiszpańska wersja przewodnika FTC dotyczącego oszustw związanych z ulgą w spłacie kredytów hipotecznych.
-
Zapobieganie egzekucji (inna strona internetowa)
Infolinia ds. zapobiegania przejęciom nieruchomości w DC, Program Mediacji Egzekucji oraz inne wsparcie dla właścicieli domów w DC.
Ta lekcja dotyczy ogólnej edukacji finansowej, a nie porady prawnej, podatkowej czy finansowej. Zasady i kwoty się zmieniają, więc sprawdź ważne dane w oficjalnym źródle.