Membeli Rumah dan Mendapatkan Gadai Janji · Pelajaran 3 3

Dari Anggaran Pinjaman hingga Hari Penutupan (dan Menjaga Rumah Anda)

Bandingkan tawaran pinjaman baris demi baris, fahami kunci kadar dan Pendedahan Penutupan, lindungi wang penutupan anda daripada penipuan wayar, dan dapatkan bantuan awal jika anda ketinggalan. (About 18 min, 6 quiz questions)

Dalam pelajaran ini

Apa yang akan anda pelajari

Bandingkan dua Anggaran Pinjaman baris demi baris, termasuk kadar, mata, APR, dan kos penutupan.
Terangkan kunci kadar dan Pendedahan Penutupan yang mesti anda terima tiga hari bekerja sebelum penutupan.
Lindungi wang penutupan anda daripada penipuan wayar.
Ambil langkah pertama yang betul jika anda ketinggalan membayar gadai janji, dan elakkan penipuan penyelamatan penyitaan.

Bagaimana ini berkait dengan kelas kami: Kelas kami mengamalkan perbandingan Anggaran Pinjaman dan merangkumi langkah-langkah untuk penutupan. Pelajaran ini menambah contoh bersebelahan dengan mata, senarai semak minggu penutupan, perlindungan penipuan wayar, dan bantuan tempatan sekiranya anda tertunggak bayaran.

Kata-kata yang perlu diketahui

anggaran pinjaman (Loan Estimate): Borang tiga muka surat yang mesti diberikan oleh pemberi pinjaman dalam tempoh tiga hari bekerja selepas anda memohon. Ia menunjukkan kadar anggaran, bayaran bulanan, dan kos penutupan.
Pendedahan Penutupan (Closing Disclosure): Borang lima muka surat dengan terma pinjaman akhir dan kos anda. Anda mesti menerimanya sekurang-kurangnya tiga hari bekerja sebelum penutupan.
Mata diskaun (Discount points): Yuran pendahuluan yang anda bayar untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah. Satu mata berharga 1% daripada jumlah pinjaman.
APR (kadar peratusan tahunan) (APR (annual percentage rate)): Kos tahunan pinjaman, termasuk kadar faedah serta yuran dan mata tertentu. Ia membantu anda membandingkan tawaran.
Kunci kadar (Rate lock): Janji pemberi pinjaman untuk mengekalkan kadar faedah anda untuk tempoh tertentu, seperti 30, 45, atau 60 hari, sementara anda selesai membeli rumah tersebut.
Penyedia perkhidmatan gadai janji (Mortgage servicer): Syarikat yang mengutip bayaran bulanan anda dan mengendalikan pinjaman anda selepas penutupan. Mungkin bukan pemberi pinjaman yang membuat pinjaman itu.
Pengurangan kerugian (Loss mitigation): Pilihan yang mungkin ditawarkan oleh penyedia perkhidmatan untuk membantu anda mengelakkan penyitaan, seperti pelan pembayaran balik, penangguhan, atau pengubahsuaian pinjaman.

Contoh

Contoh yang dijalankan: dua Anggaran Pinjaman bersebelahan

Binh dan Thao sedang membeli sebuah rumah bandar di Falls Church, Virginia. Mereka akan meminjam $300,000 dengan pinjaman kadar tetap 30 tahun. Pinjaman kadar tetap mengekalkan kadar faedah yang sama untuk keseluruhan pinjaman. Pinjaman kadar boleh laras (ARM) boleh menukar kadarnya selepas tempoh tertentu, jadi bayaran boleh meningkat. Dua pemberi pinjaman menghantar Anggaran Pinjaman kepada mereka. (Kadar ini hanyalah contoh, bukan kadar hari ini.)

Dua Anggaran Pinjaman untuk pinjaman kadar tetap 30 tahun sebanyak $300,000 (contoh)
Item	Tawaran A	Tawaran B
Kadar faedah	6.50%	6.25%
Mata diskaun	0 ($0)	1 ($3,000)
Yuran pemberi pinjaman lain	$1,200	$1,200
APR (dengan yuran ini)	kira-kira 6.54%	kira-kira 6.38%
Prinsipal bulanan dan faedah	$1,896	$1,847
Dibayar dalam 5 tahun pertama (pembayaran, mata, dan yuran)	$114,972	$115,029

$3,000 untuk titik ÷ $49 yang disimpan setiap bulan = kira-kira 61 bulan, atau kira-kira 5 tahun

Tawaran B berharga $3,000 lebih semasa penutupan tetapi menjimatkan $49 sebulan. Ia mengambil masa kira-kira lima tahun untuk mendapatkan semula kos mata tersebut. Selepas lima tahun, kedua-dua tawaran itu berharga hampir sama. Jika Binh dan Thao merancang untuk mengekalkan pinjaman ini lebih lama daripada itu, Tawaran B menjimatkan wang. Jika mereka mungkin menjual atau membiayai semula lebih awal, Tawaran A adalah pilihan yang lebih baik, dan ia memberi mereka lebih banyak wang tunai untuk kecemasan.

Bandingkan juga APR. Ia termasuk mata dan yuran, jadi ia membantu anda membandingkan tawaran yang mempunyai kos berbeza. Halaman 3 bagi setiap Anggaran Pinjaman juga menunjukkan berapa banyak yang anda akan bayar dalam lima tahun pertama.

Bandingkan sekurang-kurangnya tiga tawaran

Minta sekurang-kurangnya tiga pemberi pinjaman untuk Anggaran Pinjaman, contohnya bank, kesatuan kredit, dan syarikat gadai janji. Pemberi pinjaman mesti menghantarnya dalam tempoh tiga hari bekerja selepas anda memohon.
Mohon dalam masa yang singkat, contohnya dua minggu. Skor kredit mengira beberapa pemeriksaan kredit daripada pemberi pinjaman gadai janji yang dibuat berdekatan sebagai satu pertanyaan. Bergantung pada skor, tempoh itu adalah 14 hingga 45 hari.
Pastikan setiap anggaran adalah untuk jenis pinjaman, jumlah pinjaman, dan bayaran pendahuluan yang sama, supaya anda boleh membandingkan dengan adil.
Bandingkan kadar faedah, mata, APR, bayaran bulanan, kos penutupan, dan tunai untuk penutupan.
Minta setiap pemberi pinjaman menerangkan sebarang yuran yang anda tidak faham. Anda boleh bertanya, "Bolehkah anda menurunkan yuran ini atau menyamai tawaran lain ini?"
Pada halaman 1, periksa penalti prabayar (yuran untuk melunaskan pinjaman lebih awal) atau bayaran belon (bayaran yang sangat besar yang perlu dibayar di akhir). Kebanyakan pembeli harus mengelakkan kedua-duanya.

Kunci kadar: apa yang masih boleh berubah

Kadar gadai janji berubah setiap hari. Kunci kadar menahan kadar anda untuk tempoh tertentu, selalunya 30, 45, atau 60 hari, selagi anda tutup tepat pada masanya dan tiada perubahan dalam permohonan anda. Minta kunci itu secara bertulis.

Walaupun dengan kunci, kadar atau kos anda boleh berubah jika:

anda menukar jenis pinjaman atau saiz bayaran pendahuluan anda,
Penilaian (anggaran profesional nilai rumah) adalah lebih tinggi atau lebih rendah daripada jangkaan,
Skor kredit anda berubah, atau
Pemberi pinjaman tidak boleh mendokumentasikan sebahagian pendapatan anda, seperti kerja lebih masa atau bonus.

Tanya pemberi pinjaman anda: "Berapa lama kunci saya? Berapakah kos untuk melanjutkan jika penutupan ditangguhkan?" Lanjutan boleh menjadi mahal.

Pendedahan Penutupan: semak tiga hari sebelum penutupan

Pemberi pinjaman mesti memberikan anda Pendedahan Penutupan sekurang-kurangnya tiga hari bekerja sebelum penutupan. (Di kawasan DC, penutupan sering dipanggil penyelesaian.) Gunakan hari-hari tersebut untuk membandingkannya dengan Anggaran Pinjaman terkini anda, baris demi baris.

Kos mana yang boleh berubah

Tidak boleh naik (kecuali ada perubahan dalam permohonan atau pinjaman anda, atau kadar faedah anda belum dikunci): yuran yang dibayar kepada pemberi pinjaman atau broker gadai janji, seperti mata dan yuran asal, yuran untuk perkhidmatan yang diperlukan yang anda tidak dibenarkan beli, dan cukai pemindahan.
Boleh naik, tetapi tidak melebihi 10% secara keseluruhan: yuran rekod, dan yuran untuk perkhidmatan yang diperlukan apabila anda memilih penyedia dari senarai pemberi pinjaman.
Boleh berubah mengikut sebarang jumlah: faedah prabayar, insurans pemilik rumah, deposit escrow, dan perkhidmatan yang tidak diperlukan oleh pemberi pinjaman.

Akaun escrow adalah wang yang dikumpul oleh penyedia perkhidmatan anda dengan setiap bayaran bulanan untuk membayar cukai harta dan insurans rumah anda. Semasa penutupan, biasanya anda melabur sedikit wang untuk memulakannya.

Jika yuran meningkat lebih daripada yang dibenarkan oleh peraturan dan tiada perubahan, anda berhak mendapat bayaran balik jumlah tambahan tersebut. Beberapa perubahan juga memberikan anda tempoh menunggu tiga hari yang baru: APR untuk pinjaman kadar tetap meningkat lebih daripada 1/8 mata peratusan, penalti prabayar ditambah, atau jenis pinjaman berubah, contohnya dari tetap kepada boleh laras.

Senarai semak minggu penutupan

Bandingkan Pendedahan Penutupan dengan Anggaran Pinjaman anda: jumlah pinjaman, kadar, bayaran bulanan, mata, yuran, dan tunai untuk penutupan.
Tanya pemberi pinjaman tentang setiap perbezaan sebelum hari penutupan.
Sediakan insurans pemilik rumah. Pemberi pinjaman memerlukannya.
Sahkan cara membayar tunai anda untuk menutup dengan menghubungi nombor telefon yang anda sudah percayai.
Lakukan pemeriksaan terakhir: lawati rumah untuk memastikan ia berada dalam keadaan yang anda setujui.
Bawa kad pengenalan bergambar. Jika anda perlukan jurubahasa, aturkan terlebih dahulu, atau bawa seseorang yang anda percayai.
Jangan tandatangan apa-apa yang anda tidak faham, dan jangan tandatangan halaman kosong. Simpan salinan semuanya.

Awas

Penipuan wayar: semak sebelum anda hantar

Syarikat hak milik atau peguam penyelesaian akan menguruskan penutupan. Ia memeriksa bahawa penjual benar-benar memiliki rumah itu, mengutip wang tunai anda untuk penutupan, dan membayar semua orang. Itulah sebabnya penipu berpura-pura menjadi mereka.

Penipu memecah masuk atau menyalin akaun emel. Beberapa hari sebelum penutupan, mereka menghantar mesej yang kelihatan seperti dari syarikat tajuk, peguam penyelesaian, atau ejen anda. Ia mengatakan arahan pemindahan telah berubah. Jika anda menghantar wang kepada penipu, ia boleh menjadi sangat sukar untuk mendapatkannya kembali.

Pada awal proses, catatkan nama dan nombor telefon ejen penyelesaian dan pegawai pinjaman anda. Dapatkan nombor dari kontrak atau mesyuarat anda, bukan dari emel.
Sebelum anda menghantar wang, hubungi syarikat hak milik atau peguam penyelesaian di nombor tersebut. Sahkan nombor akaun dan jumlah secara terbuka.
Anggap sebarang mesej tentang arahan pembayaran baru sebagai tanda amaran, walaupun ia kelihatan nyata. Jangan gunakan nombor telefon atau pautan dalam mesej itu.
Jika anda sudah menghantar wang, hubungi bank anda segera dan minta ia menghentikan atau menarik balik pemindahan tersebut. Kemudian laporkan kepada FBI pada ic3.gov.

Jika anda tertunggak pembayaran

Waktu kerja yang lebih sedikit, pemberhentian kerja, atau bil perubatan boleh menyukarkan pembayaran. Langkah paling penting ialah bertindak awal. Penyitaan ialah proses undang-undang yang digunakan oleh pemberi pinjaman untuk mengambil dan menjual rumah anda apabila anda berhenti membayar gadai janji. Secara amnya, proses penyitaan tidak boleh bermula sehingga anda ketinggalan lebih daripada 120 hari. Gunakan masa itu.

Hubungi penyedia perkhidmatan anda sebaik sahaja anda tahu anda mungkin terlepas pembayaran. Nombor telefon ada dalam penyata bulanan anda.
Tanya tentang pilihan mitigasi kerugian , seperti pelan pembayaran balik, penangguhan (jeda singkat atau bayaran yang lebih rendah), atau pengubahsuaian pinjaman (perubahan jangka panjang pada terma pinjaman anda).
Hantar permohonan lengkap dengan segera. Jika penyedia perkhidmatan anda menerimanya sebelum penyitaan bermula, penyedia perkhidmatan biasanya mesti menyemaknya sebelum boleh memulakan penyitaan.
Hubungi kaunselor perumahan yang diluluskan HUD di 800-569-4287. Mereka boleh membantu anda dengan permohonan, selalunya secara percuma.
Buka setiap surat daripada penyedia perkhidmatan dan mahkamah. Jika anda terlepas tarikh akhir, anda boleh kehilangan beberapa pilihan.

Hai, nama saya [nama anda]. Nombor pinjaman saya ialah [nombor pinjaman]. Pendapatan saya menurun pada [tarikh] kerana [sebab]. Saya mahu mengekalkan rumah saya, tetapi saya mungkin tidak dapat membuat pembayaran yang perlu dibayar pada [tarikh akhir]. Apakah pilihan mitigasi kerugian yang saya ada? Sila hantar permohonan kepada saya dan beritahu saya setiap dokumen yang anda perlukan serta tarikh akhir. Bolehkah saya dapatkan nama anda dan nombor rujukan untuk panggilan ini?

Bantuan tempatan

DC: hubungi Talian Bantuan Pencegahan Penyitaan di (202) 265-2255. Selepas anda menerima notis kegagalan bayar, anda boleh menggunakan Program Mediasi Penyitaan DC, di mana anda dan pemberi pinjaman anda bertemu dengan mediator neutral. Legal Aid DC dan Pusat Pro Bono Bar DC menawarkan bantuan undang-undang percuma kepada mereka yang layak.
Maryland: hubungi talian bantuan pemilik rumah di 1-877-462-7555. Maryland juga mempunyai mediasi penyitaan untuk orang yang tinggal di rumah tersebut. Anda mesti memohon kepada mahkamah dalam masa 25 hari selepas menerima dokumen mahkamah yang memulakan penyitaan, dan terdapat yuran. Maryland Legal Aid membantu mereka yang layak.
Virginia: hubungi kaunselor yang diluluskan HUD lebih awal. Perkhidmatan Undang-undang Northern Virginia membantu mereka yang layak.

Untuk langkah lanjut apabila pendapatan menurun, lihat Apabila Pendapatan Berhenti: 30 Hari Pertama Anda.

Awas

Penipuan penyelamatan penyitaan

Orang yang ketinggalan sering menerima panggilan, surat, dan kunjungan daripada syarikat yang berjanji untuk menyelamatkan rumah mereka. Ada yang mengatakan mereka bekerjasama dengan kerajaan atau pemberi pinjaman anda. Perhatikan tanda-tanda amaran berikut:

Mereka meminta bayaran sebelum melakukan apa-apa. Di bawah peraturan persekutuan, syarikat biasanya tidak boleh mengenakan bayaran sehingga anda mendapat tawaran bertulis daripada pemberi pinjaman dan anda menerimanya.
Mereka suruh anda berhenti bercakap dengan penyedia perkhidmatan, atau hantar bayaran gadai janji kepada mereka.
Mereka meminta anda menandatangani geran (dokumen yang menunjukkan siapa pemilik rumah itu). Jika anda berbuat demikian, anda boleh kehilangan rumah dan masih berhutang gadai janji.
Mereka mahukan pembayaran melalui pindahan wang, cek juruwang, atau aplikasi pembayaran.

Bantuan daripada penyedia perkhidmatan anda dan kaunselor yang diluluskan HUD adalah percuma atau berkos rendah. Laporkan penipuan kepada FTC di ReportFraud.ftc.gov atau kepada peguam negara negeri anda. Lihat juga pelajaran kami tentang mengenal pasti penipuan.

Tip

Simpan fail utama

Simpan Anggaran Pinjaman, Pendedahan Penutupan, geran, dan polisi insurans anda bersama-sama. Setiap tahun, baca penyata escrow anda. Akaun escrow anda adalah wang yang dikutip oleh penyedia perkhidmatan setiap bulan untuk membayar cukai harta dan insurans. Jika cukai atau insurans meningkat, bayaran bulanan anda juga boleh meningkat.

Pengajaran utama

Dapatkan Anggaran Pinjaman daripada sekurang-kurangnya tiga pemberi pinjaman dalam masa kira-kira dua minggu. Skor kredit mengira pemeriksaan kredit gadai janji yang dibuat rapat sebagai satu pertanyaan.
Mata menurunkan kadar anda tetapi kini memerlukan bayaran. Bahagikan kos dengan simpanan bulanan untuk melihat berapa lama masa yang diambil untuk mendapatkannya semula.
Anda mesti mendapatkan Pendedahan Penutupan sekurang-kurangnya tiga hari bekerja sebelum penutupan. Bandingkan dengan Anggaran Pinjaman anda.
Sebelum anda menghantar wang penutupan, hubungi syarikat hak milik atau peguam penyelesaian anda di nombor telefon yang anda sudah tahu.
Jika anda mungkin terlepas bayaran, hubungi penyedia perkhidmatan anda dan kaunselor yang diluluskan HUD dengan segera. Jangan sekali-kali membayar yuran pendahuluan untuk menyelamatkan rumah anda.

Pergi lebih jauh

Laman web yang dipercayai di mana anda boleh mengetahui lebih lanjut. Pautan-pautan ini menuju ke laman web lain yang tidak dikendalikan oleh Dollar Scholars.

Penjelasan Anggaran Pinjaman (laman web lain)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Bahasa: English

Contoh Anggaran Pinjaman yang boleh anda klik untuk melihat maksud setiap baris dan apa yang perlu diperiksa.
Penipuan Pelepasan Gadai Janji (laman web lain)
Federal Trade Commission (FTC) · Bahasa: English

Tanda amaran penipuan penyelamatan penyitaan, peraturan terhadap yuran pendahuluan, dan di mana untuk mendapatkan bantuan percuma.
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (laman web lain)
Federal Trade Commission (FTC) · Bahasa: Español

Versi Sepanyol panduan FTC untuk penipuan bantuan gadai janji.
Pencegahan Penyitaan (laman web lain)
DC Department of Insurance, Securities and Banking (DISB) · Bahasa: English

Talian bantuan pencegahan penyitaan DC, Program Mediasi Penyitaan, dan bantuan lain untuk pemilik rumah DC.

Pengajaran ini adalah pendidikan kewangan umum, bukan nasihat undang-undang, cukai, atau kewangan. Peraturan dan jumlah boleh berubah, jadi semak nombor penting dengan sumber rasmi.