Dalla stima del prestito al giorno di chiusura (e a mantenere la casa)

1. Chiedi almeno a tre finanziatori una Stima del Prestito, ad esempio una banca, una cooperativa di credito e una società di mutui. Un finanziatore deve inviarla entro tre giorni lavorativi dalla richiesta.
2. Richiedi entro poco tempo, ad esempio due settimane. I punteggi di credito includono diversi controlli di credito effettuati dai finanziatori ipotecari ravvicinati come un'unica inquisizione. A seconda del punteggio, quella finestra è di 14-45 giorni.
3. Assicurati che ogni stima riguardi lo stesso tipo di prestito, importo e acconto, così da poter confrontare in modo equo.
4. Confronta tasso di interesse, punti, TAEG, rata mensile, costi di chiusura e liquidità per la chiusura.
5. Chiedi a ciascun finanziatore di spiegare qualsiasi commissione che non capisci. Puoi chiedere: "Puoi ridurre questa commissione o eguagliare questa altra offerta?"
6. A pagina 1, verifica se ci sono penali per il rimborso anticipato (una commissione per il pagamento anticipato del prestito) o un pagamento a palloni (un pagamento molto elevato dovuto alla fine). La maggior parte degli acquirenti dovrebbe evitare entrambi.

I tassi ipotecari cambiano ogni giorno. Un blocco del tasso mantiene il tasso per un periodo prestabilito, spesso 30, 45 o 60 giorni, purché tu chiuda nel tempo e nulla cambi nella tua domanda. Chiedi il blocco per iscritto.

Anche con un blocco, la tariffa o i costi possono variare se:

• Cambi il tipo di prestito o l'importo dell'acconto,
• La perizia (una stima professionale del valore della casa) è superiore o inferiore rispetto alle aspettative,
• il tuo punteggio di credito cambia, oppure
• Il finanziatore non può documentare parte del tuo reddito, come straordinari o bonus.

Chiedi al tuo finanziatore: "Quanto dura il mio lock? Quanto costerà prolungarlo se la chiusura dovesse essere ritardata?" Le proroghe possono essere costose.

Il finanziatore deve fornirti la Dichiarazione di Chiusura almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura. (Nell'area di DC, la chiusura è spesso chiamata saldo.) Usa quei giorni per confrontarla con la tua ultima Stima del Prestito, riga per riga.

Quali costi possono cambiare

• Non possono aumentare (a meno che qualcosa nella tua domanda o prestito non sia cambiato, o che il tasso non sia ancora bloccato): le commissioni pagate al finanziatore o al mediatore ipotecario, come punti e commissioni di origine, commissioni per servizi obbligatori che non ti era permesso acquistare e tasse di trasferimento.
• Può aumentare, ma non superiore al 10% in totale: commissioni di registrazione e commissioni per i servizi richiesti quando scegli un fornitore dalla lista del finanziatore.
• Può variare di qualsiasi importo: interessi prepagati, assicurazione sulla casa, depositi escrow e servizi che il creditore non richiede.

Un conto escrow è denaro che il tuo gestore raccoglie con ogni pagamento mensile per pagare le tasse sulla proprietà e l'assicurazione sulla casa per te. Al momento della chiusura di solito metti un po' di soldi per iniziare.

Se una commissione è aumentata oltre il previsto dalle regole e non è cambiato nulla, hai diritto al rimborso dell'importo extra. Alcune modifiche ti danno anche un nuovo periodo di attesa di tre giorni: il TAEG di un prestito a tasso fisso aumenta di oltre 1/8 di punto percentuale, viene aggiunta una penale per il rimborso anticipato o il tipo di prestito cambia, ad esempio da fisso a variabile.

Lista di controllo della settimana di chiusura

• Confronta la Disclosure di Chiusura con la tua Stima del Prestito: importo, tasso, rata mensile, punti, commissioni e contanti per la chiusura.
• Chiedi al finanziatore ogni differenza prima del giorno della chiusura.
• Stipula un'assicurazione sulla casa. I finanziatori la richiedono.
• Conferma come pagare i contanti per chiudere chiamando un numero di telefono di cui ti fidi già.
• Fai un ultimo controllo: visita la casa per verificare che sia nelle condizioni che hai accettato.
• Porta un documento con foto. Se hai bisogno di un interprete, prenotalo in anticipo o porta qualcuno di cui ti fidi.
• Non firmare nulla che non capisci, e mai pagine bianche. Conserva copie di tutto.

Meno ore di lavoro, un licenziamento o una spesa medica possono rendere difficile il pagamento. Il passo più importante è agire in anticipo. Il pignoramento è il processo legale che un finanziatore utilizza per prendere e vendere la tua casa quando smetti di pagare il mutuo. Generalmente, il processo di pignoramento non può iniziare finché non sei in ritardo di oltre 120 giorni. Usa quel tempo.

1. Chiama il tuo gestore non appena sai che potresti saltare un pagamento. Il numero di telefono è sul tuo estratto conto mensile.
2. Chiedi informazioni sulle opzioni di mitigazione delle perdite , come un piano di rimborso, una sospensione (una breve pausa o pagamenti più bassi) o una modifica del prestito (una modifica duratura delle condizioni del prestito).
3. Invia rapidamente una domanda completa. Se il tuo gestore la riceve prima che inizi il pignoramento, generalmente deve esaminarla prima che possa iniziare il pignoramento.
4. Chiama un consulente abitativo approvato dall'HUD al 800-569-4287. Possono aiutarti con la domanda, spesso gratuitamente.
5. Apri tutte le lettere del tuo gestore e del tribunale. Se perdi una scadenza, puoi perdere alcune opzioni.

Salve, mi chiamo [tuo nome]. Il mio numero di prestito è [numero del prestito]. Il mio reddito è diminuito in [data] a causa di [motivo]. Voglio mantenere la mia casa, ma potrei non riuscire a pagare il pagamento in [data di scadenza]. Quali opzioni di mitigazione delle perdite ho? Per favore inviami una domanda e dimmi ogni documento di cui hai bisogno e la scadenza. Posso avere il tuo nome e un numero di riferimento per questa chiamata?

Aiuto locale

• DC: chiama la Linea Diretta per la Prevenzione del Pignoramento al numero (202) 265-2255. Dopo aver ricevuto una notifica di inadempienza, puoi utilizzare il Programma di Mediazione per Pignoramenti di DC, dove tu e il tuo finanziatore incontrate un mediatore neutrale. Legal Aid DC e il DC Bar Pro Bono Center offrono assistenza legale gratuita a chi ne ha diritto.
• Maryland: chiama la linea telefonica di assistenza ai proprietari di case al 1-877-462-7555. Il Maryland offre anche la mediazione per le esecuzioni immobiliari per le persone che vivono nella casa. Devi richiederla al tribunale entro 25 giorni dalla ricezione dei documenti giudiziari che avviano il pignoramento, e c'è una tariffa. L'assistenza legale del Maryland aiuta le persone che hanno diritto.
• Virginia: chiama presto un consulente approvato dall'HUD. I Servizi Legali della Virginia del Nord aiutano le persone che ne hanno diritto.

Per ulteriori passaggi in cui il reddito diminuisce, vedi Quando il reddito si ferma: I tuoi primi 30 giorni.