Membeli Rumah dan Mendapatkan Hipotek · Pelajaran 3 3

Dari Perkiraan Pinjaman hingga Hari Penutupan (dan Mempertahankan Rumah Anda)

Bandingkan penawaran pinjaman baris demi baris, pahami kunci suku bunga dan Pengungkapan Penutupan, lindungi uang penutupan Anda dari penipuan kawat, dan dapatkan bantuan lebih awal jika Anda tertinggal. (About 18 min, 6 quiz questions)

Dalam pelajaran ini

Apa yang akan Anda pelajari

Bandingkan dua Perkiraan Pinjaman baris demi baris, termasuk suku bunga, poin, APR, dan biaya penutupan.
Jelaskan tentang penguncian tarif dan Pengungkapan Penutupan yang harus Anda terima tiga hari kerja sebelum penutupan.
Lindungi uang penutupan Anda dari penipuan kawat.
Ambil langkah pertama yang tepat jika Anda tertinggal dalam hipotek, dan hindari penipuan penyelamatan penyitaan.

Bagaimana hal ini terhubung dengan kelas kami: Kelas kami membandingkan Estimasi Pinjaman dan membahas langkah-langkah menuju penutupan. Pelajaran ini menambahkan contoh sampingan dengan poin, daftar periksa minggu penutupan, perlindungan penipuan kawat, dan bantuan lokal jika Anda tertinggal pembayaran.

Kata-kata yang perlu diketahui

Perkiraan Pinjaman (Loan Estimate): Formulir tiga halaman yang harus diberikan pemberi pinjaman dalam waktu tiga hari kerja setelah Anda mengajukan. Formulir tersebut menunjukkan perkiraan suku bunga, pembayaran bulanan, dan biaya penutupan.
Pengungkapan Penutupan (Closing Disclosure): Formulir lima halaman dengan syarat akhir pinjaman dan biaya Anda. Anda harus menerimanya setidaknya tiga hari kerja sebelum penutupan.
Poin diskon (Discount points): Biaya di muka yang Anda bayar untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah. Satu poin biayanya 1% dari jumlah pinjaman.
APR (tingkat persentase tahunan) (APR (annual percentage rate)): Biaya tahunan pinjaman, termasuk suku bunga plus beberapa biaya dan poin. Ini membantu Anda membandingkan penawaran.
Kunci tarif (Rate lock): Janji pemberi pinjaman untuk menahan suku bunga Anda untuk waktu tertentu, misalnya 30, 45, atau 60 hari, saat Anda menyelesaikan pembelian rumah.
Penyedia layanan hipotek (Mortgage servicer): Perusahaan yang mengumpulkan pembayaran bulanan Anda dan menangani pinjaman Anda setelah penutupan. Mungkin bukan pemberi pinjaman yang memberikan pinjaman.
Mitigasi kerugian (Loss mitigation): Opsi yang mungkin ditawarkan oleh penyedia layanan untuk membantu Anda menghindari penyitaan, seperti rencana pelunasan kembali, penangguhan, atau modifikasi pinjaman.

Contoh

Contoh yang dikerjakan: dua Perkiraan Pinjaman berdampingan

Binh dan Thao sedang membeli rumah kota di Falls Church, Virginia. Mereka akan meminjam $300.000 dengan pinjaman suku bunga tetap 30 tahun. Pinjaman suku bunga tetap mempertahankan suku bunga yang sama untuk seluruh pinjaman. Pinjaman suku bunga dapat diubah (ARM) dapat mengubah suku bunganya setelah waktu tertentu, sehingga pembayaran bisa naik. Dua pemberi pinjaman mengirimkan Loan Estimates kepada mereka. (Suku bunga ini hanyalah contoh, bukan suku bunga saat ini.)

Dua Perkiraan Pinjaman untuk pinjaman suku bunga tetap 30 tahun sebesar $300.000 (contoh)
Item	Penawaran A	Penawaran B
Suku bunga	6.50%	6.25%
Poin diskon	0 ($0)	1 ($3.000)
Biaya pemberi pinjaman lainnya	$1.200	$1.200
APR (dengan biaya ini)	sekitar 6,54%	sekitar 6,38%
Pokok bulanan dan bunga	$1.896	$1.847
Dibayar dalam 5 tahun pertama (pembayaran, poin, dan biaya)	$114.972	$115.029

$3.000 untuk titik ÷ $49 yang dihemat setiap bulan = sekitar 61 bulan, atau sekitar 5 tahun

Penawaran B harganya lebih mahal $3.000 saat penutupan tetapi menghemat $49 per bulan. Dibutuhkan sekitar lima tahun untuk mengembalikan biaya poin. Setelah lima tahun, kedua penawaran tersebut harganya kurang lebih sama. Jika Binh dan Thao berencana mempertahankan pinjaman ini lebih lama dari itu, Tawaran B menghemat biaya. Jika mereka mungkin menjual atau melakukan refinancing lebih cepat, Penawaran A adalah pilihan yang lebih baik, dan memberi mereka lebih banyak uang tunai untuk keadaan darurat.

Juga bandingkan APR. Termasuk poin dan biaya, sehingga membantu Anda membandingkan penawaran dengan biaya berbeda. Halaman 3 dari setiap Perkiraan Pinjaman juga menunjukkan berapa banyak yang akan Anda bayar dalam lima tahun pertama.

Bandingkan setidaknya tiga penawaran

Tanyakan kepada setidaknya tiga pemberi pinjaman untuk Estimasi Pinjaman, misalnya bank, koperasi kredit, dan perusahaan hipotek. Pemberi pinjaman harus mengirimkannya dalam waktu tiga hari kerja setelah Anda mengajukan.
Ajukan dalam waktu singkat, misalnya dua minggu. Skor kredit menghitung beberapa pemeriksaan kredit dari pemberi pinjaman hipotek yang dilakukan berdekatan sebagai satu permintaan saja. Tergantung pada skor, jendela waktu tersebut adalah 14 hingga 45 hari.
Pastikan setiap estimasi sesuai dengan jenis pinjaman, jumlah pinjaman, dan uang muka yang sama, agar Anda bisa membandingkan secara adil.
Bandingkan suku bunga, poin, APR, pembayaran bulanan, biaya penutupan, dan kas untuk penutupan.
Tanyakan kepada setiap pemberi pinjaman untuk menjelaskan biaya apa pun yang tidak Anda pahami. Anda bisa bertanya, "Bisakah Anda menurunkan biaya ini atau menyamai tawaran lain ini?"
Di halaman 1, periksa apakah ada penalti pembayaran di muka (biaya untuk melunasi pinjaman lebih awal) atau pembayaran balon (pembayaran yang sangat besar yang harus dibayar di akhir). Kebanyakan pembeli sebaiknya menghindari keduanya.

Penguncian tarif: apa yang masih bisa berubah

Suku bunga hipotek berubah setiap hari. Kunci suku bunga menahan suku bunga Anda untuk waktu tertentu, seringkali 30, 45, atau 60 hari, selama Anda menutup tepat waktu dan tidak ada perubahan dalam aplikasi Anda. Mintalah kunci tersebut secara tertulis.

Bahkan dengan kunci, tarif atau biaya Anda dapat berubah jika:

Anda mengubah jenis pinjaman atau besaran uang muka Anda,
penilaian (perkiraan profesional nilai rumah) lebih tinggi atau lebih rendah dari yang diharapkan,
Perubahan skor kredit Anda, atau
Pemberi pinjaman tidak dapat mendokumentasikan sebagian penghasilan Anda, seperti lembur atau bonus.

Tanyakan pada pemberi pinjaman Anda: "Berapa lama kunci saya? Berapa biaya untuk memperpanjangnya jika penutupan tertunda?" Perpanjangan bisa mahal.

Pengungkapan Penutupan: periksa tiga hari sebelum penutupan

Pemberi pinjaman harus memberikan Anda Pengungkapan Penutupan setidaknya tiga hari kerja sebelum penutupan. (Di wilayah DC, penutupan sering disebut penyelesaian.) Gunakan hari-hari tersebut untuk membandingkannya dengan Perkiraan Pinjaman terbaru Anda, baris demi baris.

Biaya mana yang dapat berubah

Tidak bisa naik (kecuali ada perubahan dalam aplikasi atau pinjaman Anda, atau suku bunga Anda belum dikunci): biaya yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman atau broker hipotek, seperti biaya poin dan originasi, biaya untuk layanan yang tidak diizinkan Anda beli, dan pajak transfer.
Bisa naik, tapi tidak lebih dari 10% secara total: biaya pencatatan, dan biaya untuk layanan yang diperlukan saat Anda memilih penyedia dari daftar pemberi pinjaman.
Dapat berubah dalam jumlah berapa pun: bunga yang dibayar di muka, asuransi pemilik rumah, deposit escrow, dan layanan yang tidak diminta oleh pemberi pinjaman.

Akun escrow adalah uang yang dikumpulkan penyedia layanan Anda setiap kali membayar bulanan untuk membayar pajak properti dan asuransi rumah Anda. Saat penutupan, biasanya Anda memasukkan sejumlah uang untuk memulainya.

Jika biaya naik lebih dari yang diizinkan aturan dan tidak ada perubahan, Anda berhak mendapatkan pengembalian dana tambahan tersebut. Beberapa perubahan juga memberikan masa tunggu baru selama tiga hari: APR pada pinjaman suku bunga tetap naik lebih dari 1/8 poin persentase, penalti pelunasan di muka ditambahkan, atau jenis pinjaman berubah, misalnya dari tetap menjadi dapat disesuaikan.

Daftar periksa minggu penutupan

Bandingkan Pengungkapan Penutupan dengan Perkiraan Pinjaman Anda: jumlah pinjaman, suku bunga, pembayaran bulanan, poin, biaya, dan kas tunai untuk penutupan.
Tanyakan kepada pemberi pinjaman tentang setiap perbedaan sebelum hari penutupan.
Buat asuransi pemilik rumah. Pemberi pinjaman mewajibkannya.
Konfirmasi cara membayar tunai untuk menutup transaksi dengan menghubungi nomor telepon yang sudah Anda percaya.
Lakukan pemeriksaan terakhir: kunjungi rumah untuk memastikan kondisinya sesuai kesepakatan.
Bawa ID berfoto. Jika Anda membutuhkan penerjemah, atur sebelumnya, atau bawa seseorang yang Anda percaya.
Jangan tanda tangan apa pun yang tidak kamu pahami, dan jangan pernah tanda tangan halaman kosong. Simpan salinan semuanya.

Hati-hati

Penipuan kawat: periksa sebelum mengirim

Perusahaan title atau pengacara penyelesaian akan menjalankan penutupan. Proses ini memastikan penjual benar-benar memiliki rumah, mengumpulkan uang tunai Anda untuk penutupan, dan membayar semua orang. Itulah sebabnya penipu berpura-pura menjadi mereka.

Penipu membobol atau menyalin akun email. Beberapa hari sebelum penutupan, mereka mengirim pesan yang tampak seperti berasal dari perusahaan sertifikat kepemilikan, pengacara penyelesaian, atau agen Anda. Pesan itu mengatakan instruksi pemindahan telah berubah. Jika Anda mengirim uang ke penipu, bisa sangat sulit untuk mendapatkannya kembali.

Di awal proses, tuliskan nama dan nomor telepon agen penyelesaian dan petugas pinjaman Anda. Dapatkan nomor dari kontrak atau pertemuan Anda, bukan dari email.
Sebelum mengirim uang, hubungi perusahaan sertifikat atau pengacara penyelesaian di nomor tersebut. Konfirmasi nomor rekening dan jumlahnya secara langsung.
Anggap setiap pesan tentang instruksi pembayaran baru sebagai tanda peringatan, meskipun terlihat nyata. Jangan gunakan nomor telepon atau tautan dalam pesan tersebut.
Jika Anda sudah mengirim uang, segera hubungi bank Anda dan minta mereka menghentikan atau menarik kembali transfer tersebut. Lalu laporkan ke FBI pada ic3.gov.

Jika Anda tertinggal pembayaran

Jam kerja yang lebih sedikit, PHK, atau tagihan medis dapat menyulitkan pembayaran. Langkah terpenting adalah bertindak lebih awal. Penyitaan adalah proses hukum yang digunakan pemberi pinjaman untuk mengambil dan menjual rumah Anda ketika Anda berhenti membayar hipotek. Secara umum, proses penyitaan tidak dapat dimulai sampai Anda tertinggal lebih dari 120 hari. Manfaatkan waktu itu.

Hubungi penyedia layanan Anda segera setelah Anda tahu Anda mungkin melewatkan pembayaran. Nomor telepon ada di laporan bulanan Anda.
Tanyakan tentang opsi mitigasi kerugian , seperti rencana pelunasan balik, penangguhan (jeda singkat atau pembayaran yang lebih rendah), atau modifikasi pinjaman (perubahan jangka panjang pada syarat pinjaman Anda).
Kirim aplikasi lengkap dengan cepat. Jika penyedia layanan Anda menerimanya sebelum penyitaan dimulai, biasanya penyedia layanan harus meninjaunya sebelum dapat memulai penyitaan.
Hubungi konselor perumahan yang disetujui HUD di 800-569-4287. Mereka dapat membantu Anda dengan aplikasi, seringkali gratis.
Buka setiap surat dari penyedia layanan dan pengadilan. Jika Anda melewatkan tenggat waktu, Anda bisa kehilangan beberapa pilihan.

Halo, nama saya [nama Anda]. Nomor pinjaman saya adalah [nomor pinjaman]. Penghasilan saya turun pada [tanggal] karena [alasan]. Saya ingin tetap di rumah saya, tapi mungkin saya tidak bisa membayar jatuh tempo pada [tanggal jatuh tempo]. Apa saja opsi mitigasi kerugian yang saya punya? Tolong kirimkan aplikasi dan beri tahu saya setiap dokumen yang Anda butuhkan serta batas waktu. Bolehkah saya tahu nama Anda dan nomor referensi untuk panggilan ini?

Bantuan lokal

DC: hubungi Hotline Pencegahan Penyitaan di (202) 265-2255. Setelah Anda menerima pemberitahuan gagal bayar, Anda dapat menggunakan Program Mediasi Penyitaan DC, di mana Anda dan pemberi pinjaman bertemu dengan mediator netral. Legal Aid DC dan DC Bar Pro Bono Center menawarkan bantuan hukum gratis bagi orang-orang yang memenuhi syarat.
Maryland: hubungi hotline bantuan pemilik rumah di 1-877-462-7555. Maryland juga memiliki mediasi penyitaan untuk orang yang tinggal di rumah tersebut. Anda harus meminta ke pengadilan dalam waktu 25 hari setelah menerima dokumen pengadilan yang memulai penyitaan, dan ada biaya. Maryland Legal Aid membantu orang yang memenuhi syarat.
Virginia: hubungi konselor yang disetujui HUD lebih awal. Legal Services of Northern Virginia membantu orang yang memenuhi syarat.

Untuk langkah selanjutnya ketika pendapatan turun, lihat Saat Pendapatan Berhenti: 30 Hari Pertama Anda.

Hati-hati

Penipuan penyelamatan penyitaan

Orang yang tertinggal sering mendapat telepon, surat, dan kunjungan dari perusahaan yang berjanji akan menyelamatkan rumah mereka. Beberapa mengatakan mereka bekerja sama dengan pemerintah atau pemberi pinjaman Anda. Perhatikan tanda-tanda peringatan berikut:

Mereka meminta biaya sebelum melakukan apa pun. Menurut aturan federal, perusahaan umumnya tidak dapat mengenakan biaya sampai Anda mendapat tawaran tertulis dari pemberi pinjaman dan Anda menerimanya.
Mereka menyuruh Anda berhenti berbicara dengan penyedia layanan Anda, atau mengirimkan pembayaran hipotek Anda kepada mereka.
Mereka meminta Anda untuk menyerahkan akta (dokumen yang menunjukkan siapa pemilik rumah). Jika Anda melakukannya, Anda bisa kehilangan rumah dan tetap berutang hipotek.
Mereka ingin pembayaran melalui transfer kawat, cek kasir, atau aplikasi pembayaran.

Bantuan dari penyedia layanan Anda dan konselor yang disetujui HUD gratis atau berbiaya rendah. Laporkan penipuan ke FTC di ReportFraud.ftc.gov atau ke jaksa agung negara bagian Anda. Lihat juga pelajaran kami tentang cara mengenali penipuan.

Tip

Simpan file beranda

Simpan Estimasi Pinjaman, Pengungkapan Penutupan, akta, dan polis asuransi Anda bersama-sama. Setiap tahun, baca pernyataan escrow Anda. Akun escrow Anda adalah uang yang dikumpulkan penyedia layanan setiap bulan untuk membayar pajak properti dan asuransi. Jika pajak atau asuransi naik, pembayaran bulanan Anda juga bisa naik.

Poin-poin utama

Dapatkan Perkiraan Pinjaman dari setidaknya tiga pemberi pinjaman dalam waktu sekitar dua minggu. Skor kredit menghitung pemeriksaan kredit hipotek yang dilakukan berdekatan sebagai satu permintaan.
Poin menurunkan suku bunga Anda tapi sekarang dikenakan biaya tunai. Bagi biaya dengan tabungan bulanan untuk melihat berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mendapatkan kembali.
Anda harus mendapatkan Pengungkapan Penutupan setidaknya tiga hari kerja sebelum penutupan. Bandingkan dengan Perkiraan Pinjaman Anda.
Sebelum Anda mengirimkan uang penutupan, hubungi perusahaan title atau pengacara penyelesaian Anda di nomor telepon yang sudah Anda ketahui.
Jika Anda mungkin melewatkan pembayaran, segera hubungi penyedia layanan dan konselor yang disetujui HUD. Jangan pernah membayar biaya di muka untuk menyelamatkan rumah Anda.

Pergi lebih jauh

Situs web terpercaya di mana Anda bisa mempelajari lebih lanjut. Tautan-tautan ini menuju situs lain yang tidak dijalankan oleh Dollar Scholars.

Penjelasan Perkiraan Pinjaman (situs web lain)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Bahasa: English

Contoh Estimasi Pinjaman yang dapat Anda klik untuk melihat arti setiap baris dan apa yang harus diperiksa.
Penipuan Bantuan Hipotek (situs web lain)
Federal Trade Commission (FTC) · Bahasa: English

Tanda-tanda peringatan penipuan penyelamatan penyitaan, aturan terhadap biaya di muka, dan di mana mendapatkan bantuan gratis.
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (situs web lain)
Federal Trade Commission (FTC) · Bahasa: Español

Versi bahasa Spanyol dari panduan FTC tentang penipuan bantuan hipotek.
Pencegahan Penyitaan (situs web lain)
DC Department of Insurance, Securities and Banking (DISB) · Bahasa: English

Hotline pencegahan penyitaan DC, Program Mediasi Penyitaan, dan bantuan lain untuk pemilik rumah DC.

Pelajaran ini adalah pendidikan keuangan umum, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Aturan dan jumlah bisa berubah, jadi periksa angka penting dengan sumber resmi.