Dollar Scholars Foundation

Kodin ostaminen ja asuntolainan saaminen · Oppitunti 3 3

Lainaarviosta kaupan päättämispäivään (ja kodin säilyttämiseen)

Vertaa lainatarjouksia rivi riviltä, ymmärrä korkolukot ja sulkemisilmoituksen, suojaa sulkemisrahasi sähköpetokselta ja hae apua ajoissa, jos jäät jälkeen. (About 18 min, 6 quiz questions)

Tässä oppitunnissa

Mitä tulet oppimaan

  • Vertaa kahta lainaarviota rivi riviltä, mukaan lukien korko, pisteet, vuosikorko ja kaupan päättämiskulut.
  • Selitä korkojen lukot ja sulkemisilmoitus, jonka sinun tulee saada kolme arkipäivää ennen kaupan päättämistä.
  • Suojaa sulkemisrahasi pankkihuijauksilta.
  • Ota oikeat ensimmäiset askeleet, jos jäät asuntolainasi maksussa jälkeen, ja vältä ulosotto-pelastushuijaukset.

Miten tämä liittyy kursseihimme: Kurssimme harjoittelee lainaarvioiden vertailua ja käy läpi kaupan päättämisen vaiheet. Tämä oppitunti lisää rinnakkain esimerkin pisteineen, sulkemisviikon tarkistuslistan, sähköpetossuojan sekä paikallisen avun, jos joskus jäät jälkeen maksuissa.

Sanoja osattavaksi

Lainaarvio (Loan Estimate)
Kolmen sivun lomake, jonka lainanantajan on toimitettava kolmen arkipäivän kuluessa hakemuksen jättämisestä. Siinä näkyy arvioitu korko, kuukausierä ja kaupan päättämiskustannukset.
Päätöslauseke (Closing Disclosure)
Viiden sivun lomake, jossa on lopulliset lainaehtosi ja kustannukset. Sinun tulee saada se vähintään kolme arkipäivää ennen kaupan päättämistä.
Alennuspisteet (Discount points)
Ennakkomaksu, jonka maksat saadaksesi alhaisemman koron. Yksi piste maksaa 1 % lainasummasta.
Vuosikorko (vuosikorko) (APR (annual percentage rate))
Lainan vuosittainen kustannus, mukaan lukien korko sekä tietyt maksut ja pisteet. Se auttaa vertailemaan tarjouksia.
Nopeuslukitus (Rate lock)
Lainanantajan lupaus pitää korkosi tietyn ajan, kuten 30, 45 tai 60 päivää, kunnes olet saanut kodin valmiiksi.
Asuntolainanhoitaja (Mortgage servicer)
Yritys, joka kerää kuukausierät ja hoitaa lainasi kaupan päättämisen jälkeen. Se ei välttämättä ole lainanantaja, joka on myöntänyt lainan.
Häviöiden lieventäminen (Loss mitigation)
Palveluntarjoaja voi tarjota vaihtoehtoja pakkohuutokaupan välttämiseksi, kuten takaisinmaksusuunnitelma, maksuvapaa tai lainan muutos.

Esimerkki

Työstetty esimerkki: kaksi lainaarviota rinnakkain

Binh ja Thao ostavat rivitalon Falls Churchista, Virginiasta. He lainaavat 300 000 dollaria 30 vuoden kiinteäkorkoisella lainalla. Kiinteäkorkoinen laina säilyttää saman koron koko lainan ajan. Vaihtuvakorkoinen laina (ARM) voi muuttaa korkoaan tietyn ajan jälkeen, jolloin maksu voi nousta. Kaksi lainanantajaa lähetti heille lainaarviot. (Nämä korot ovat vain esimerkkejä, eivät nykyiset korot.)

Kaksi lainaarviota 300 000 dollarin 30 vuoden kiinteäkorkoisesta lainasta (esimerkki)
KohdeTarjous ATarjous B
Korko6.50%6.25%
Alennuspisteet0 ($0)1 ($3,000)
Muut lainanantajamaksut$1,200$1,200
Vuosikorko (näillä maksuilla)noin 6,54 %noin 6,38 %
Kuukausipääoma ja korko$1,896$1,847
Maksettu ensimmäisten viiden vuoden aikana (maksut, pisteet ja maksut)$114,972$115,029

3 000 dollaria pisteestä ÷ 49 dollaria säästössä kuukaudessa = noin 61 kuukautta eli noin 5 vuotta

Tarjous B maksaa kaupassa 3 000 dollaria enemmän, mutta säästää 49 dollaria kuukaudessa. Pisteen kustannusten takaisin ansaitseminen kestää noin viisi vuotta. Viiden vuoden jälkeen kaksi tarjousta ovat maksaneet suunnilleen saman verran. Jos Binh ja Thao aikovat pitää lainan pidempään, tarjous B säästää rahaa. Jos he saattavat myydä tai uudelleenrahoittaa aiemmin, tarjous A on parempi valinta, ja se jättää heille enemmän rahaa hätätilanteita varten.

Vertaa myös vuosikorkoa. Se sisältää pisteitä ja maksuja, joten se auttaa vertailemaan tarjouksia, joilla on erilaiset kustannukset. Jokaisen lainaarvion sivulla 3 näkyy myös, kuinka paljon olet maksanut ensimmäisten viiden vuoden aikana.

Vertaa vähintään kolmea tarjousta

  1. Pyydä vähintään kolmelta lainanantajalta, esimerkiksi pankilta, luottolaitokselta ja asuntolainayhtiöltä. Lainanantajan on lähetettävä se kolmen arkipäivän kuluessa hakemuksen jälkeen.
  2. Hae lyhyessä ajassa, esimerkiksi kahden viikon kuluessa. Luottopisteet laskevat useita asuntolainanantajilta lähekkäin tehtyjä luottotarkistuksia yhtenä kyselynä. Pistemäärästä riippuen tuo ikkuna on 14–45 päivää.
  3. Varmista, että jokainen arvio koskee samaa lainatyyppiä, lainamäärää ja käsirahaa, jotta voit vertailla reilusti.
  4. Vertaa korkoa, pisteitä, vuosikorkoa, kuukausierää, sulkemiskustannuksia ja käteistä kaupan päättämiseksi.
  5. Pyydä jokaista lainanantajaa selittämään mahdolliset maksut, joita et ymmärrä. Voit kysyä: "Voitko alentaa tätä maksua tai vastata tähän toiseen tarjoukseen?"
  6. Sivulla 1 tarkista ennakkomaksusakko (maksu lainan ennenaikaisesta maksamisesta) tai ilmapallomaksu (erittäin suuri erä lopussa). Useimpien ostajien kannattaa välttää molempia.

Korkolukit: mitä voi vielä muuttua

Asuntolainojen korot muuttuvat päivittäin. Korkolukko pitää korkosi voimassa tietyn ajan, usein 30, 45 tai 60 päivää, kunhan suljet korkosi ajoissa eikä mikään hakemuksessasi muutu. Pyydä lukitus kirjallisesti.

Vaikka lukko olisi olemassa, korkosi tai kustannuksesi voivat muuttua, jos:

  • Muutat lainatyyppiä tai käsirahan suuruutta,
  • arviointi (ammattilaisen arvio kodin arvosta) on korkeampi tai matalampi kuin odotetaan,
  • Luottopisteesi muuttuvat, tai
  • Lainanantaja ei voi dokumentoida osaa tuloistasi, kuten ylityötä tai bonuksia.

Kysy lainanantajaltasi: "Kuinka pitkä lukkoni on? Paljonko sen jatkaminen maksaa, jos kaupanteko viivästyy?" Jatkoajat voivat olla kalliita.

Päätösilmoitus: tarkista se kolme päivää ennen kaupan päättämistä

Lainanantajan on annettava sinulle Closing Disclosure -ilmoitus vähintään kolme arkipäivää ennen kaupan päättämistä. (DC-alueella sulkemista kutsutaan usein selvitykseksi.) Käytä näitä päiviä vertaillaksesi sitä viimeisimpään lainaarvioosi rivi riviltä.

Mitkä kustannukset voivat muuttua

  • Ei voi nousta (ellei hakemuksessasi tai lainassasi ole jotain muuttunut, tai korkoasi ei ole vielä lukittu): lainanantajalle tai asuntolainavälittäjälle maksetut maksut, kuten pisteet ja alkuperäismaksut, maksut vaadituista palveluista, joita et saanut ostaa, sekä siirtoverot.
  • Voi nousta, mutta enintään 10 % kokonaisuudessaan: kirjausmaksut ja vaaditut palvelumaksut, kun valitset palveluntarjoajan lainanantajan listalta.
  • Voi muuttua millä tahansa summalla: ennakkoon maksetut korot, kotivakuutus, vakuusmaksut ja palvelut, joita lainanantaja ei vaadi.

Escrow-tili on rahaa, jonka palveluntarjoajasi kerää jokaisella kuukausierällä kiinteistöverojen ja kotivakuutuksen maksamiseen. Kaupan päättäessä laitat yleensä rahaa aloittaaksesi sen.

Jos maksu nousee yli sääntöjen salliman eikä mikään muutu, sinulla on oikeus saada lisäsumman palautus. Joissain muutoksissa saat myös uuden kolmen päivän odotusajan: kiinteäkorkoisen lainan vuosikorko nousee yli 1/8 prosenttiyksikköä, ennakkomaksusakko lisätään tai lainatyyppi muuttuu, esimerkiksi kiinteästä vaihtuvaksi.

Päätösviikon tarkistuslista

  • Vertaa sulkemisilmoituksea lainaarvioosi: lainasumma, korko, kuukausierä, pisteet, maksut ja käteinen kaupan päättämiseksi.
  • Kysy lainanantajalta kaikista eroista ennen kaupan päättämispäivää.
  • Perusta kotivakuutus. Lainanantajat vaativat sitä.
  • Varmista, miten maksat käteisesi sulkemiseen soittamalla jo luotettavaan puhelinnumeroon.
  • Tee viimeinen tarkastus: käy kotona tarkistamassa, että se on sovitussa kunnossa.
  • Ota mukaan valokuvallinen henkilöllisyystodistus. Jos tarvitset tulkkia, järjestä sellainen etukäteen tai tuo mukaan joku, johon luotat.
  • Älä allekirjoita mitään, mitä et ymmärrä, äläkä koskaan allekirjoita tyhjiä sivuja. Pidä kopiot kaikesta.

Varo

Sähköpetos: tarkista ennen lähettämistä

Omistusoikeusyhtiö tai sovintoasianajaja hoitaa kaupantekopäätöksen. Se tarkistaa, että myyjä todella omistaa talon, kerää rahasi kaupan päättämiseksi ja maksaa kaikille. Siksi huijarit teeskentelevät olevansa heitä.

Huijarit murtautuvat tai kopioivat sähköpostitilejä. Muutamaa päivää ennen sulkemista he lähettävät viestin, joka näyttää olevan kiinteistöyhtiöltäsi, sovintoasianajajaltasi tai agentiltasi. Siinä sanotaan, että siirto-ohjeet ovat muuttuneet. Jos lähetät rahaa huijarille, sen takaisin saaminen voi olla hyvin vaikeaa.

  1. Kirjoita prosessin alkuvaiheessa ylös selvitysagenttisi ja lainavirkailijasi nimet ja puhelinnumerot. Hanki numerot sopimuksestasi tai tapaamisesta, älä sähköpostista.
  2. Ennen kuin lähetät rahaa, soita omistusoikeusyhtiölle tai sovintoasianajajalle kyseiseen numeroon. Vahvista tilinumero ja summa ääneen.
  3. Pidä kaikki viestit uusista maksuohjeista varoitusmerkkinä, vaikka ne näyttäisivät aidoilta. Älä käytä viestissä puhelinnumeroita tai linkkejä.
  4. Jos olet jo lähettänyt rahaa, soita heti pankkiisi ja pyydä sitä lopettamaan tai vetämään takaisin siirto. Ilmoita sitten FBI: lle ic3.gov.

Jos jäät maksuissa jälkeen.

Vähemmän työaikoja, irtisanominen tai lääkärilasku voivat vaikeuttaa maksamista. Tärkein askel on toimia ajoissa. Ulosotto on oikeudellinen prosessi, jonka lainanantaja käyttää ottaakseen ja myydäkseen kotisi, kun lopetat asuntolainan maksamisen. Yleensä ulosmittausprosessi ei voi alkaa ennen kuin olet yli 120 päivää myöhässä. Hyödynnä tuo aika.

  1. Soita palveluntarjoajallesi heti, kun tiedät, että saatat myöhästyä maksusta. Puhelinnumero löytyy kuukausitiliotteestasi.
  2. Kysy tappioiden lieventämisvaihtoehdoista , kuten takaisinmaksusuunnitelmasta, lykkäyksestä (lyhyt tauko tai pienemmät maksut) tai lainan muutoksesta (pysyvä muutos lainaehtoihteisiin).
  3. Lähetä täydellinen hakemus nopeasti. Jos palveluntarjoajasi saa sen ennen ulosoton alkua, palveluntarjoajan on yleensä tarkistettava se ennen kuin ulosotto voi aloittaa.
  4. Soita HUD:n hyväksymälle asuntoneuvojalle numeroon 800-569-4287. He voivat auttaa sinua hakemuksessa, usein ilmaiseksi.
  5. Avaa jokainen kirje palvelijalta ja tuomioistuimelta. Jos myöhästyt määräajasta, voit menettää joitakin vaihtoehtoja.

Hei, nimeni on [sinun nimesi]. Lainanumeroni on [lainanumero]. Tuloni laskivat [päivämääränä] koska [syy]. Haluan pitää kotini, mutta en välttämättä pysty maksamaan eräpäivää [eräpäivänä]. Mitä menetyksen lieventämisvaihtoehtoja minulla on? Lähetä minulle hakemus ja kerro kaikki tarvitsemasi asiakirjat sekä määräaika. Voisinko saada nimesi ja viitenumeron tähän puheluun?

Paikallinen apu

  • DC: soita ulosottokaupan ehkäisypuhelimeen numeroon (202) 265-2255. Kun saat maksuhäiriöilmoituksen, voit käyttää DC:n ulosottokauppasovitteluohjelmaa, jossa sinä ja lainanantajasi tapaatte neutraalin sovittelijan. Legal Aid DC ja DC Bar Pro Bono Center tarjoavat maksutonta oikeudellista apua niille, jotka täyttävät kriteerit.
  • Maryland: soita asunnonomistajan avustuspuhelimeen numeroon 1-877-462-7555. Marylandissa on myös pakkohuutokauppasovittelua kodissa asuville. Sinun tulee pyytää sitä tuomioistuimelta 25 päivän kuluessa siitä, kun saat ulosoton aloittavat asiakirjat, ja siitä peritään maksu. Maryland Legal Aid auttaa henkilöitä, jotka täyttävät vaatimukset.
  • Virginia: soita HUD:n hyväksymälle neuvonantajalle ajoissa. Legal Services of Northern Virginia auttaa ihmisiä, jotka täyttävät vaatimukset.

Lisää vaiheita, kun tulot laskevat, löydät kohdasta When Income Stops: Your First 30 Days.

Varo

Ulosotto-pelastushuijaukset

Jälkeenjääneet saavat usein puheluita, kirjeitä ja vierailuja yrityksiltä, jotka lupaavat pelastaa heidän kotinsa. Jotkut sanovat tekevänsä yhteistyötä hallituksen tai lainanantajan kanssa. Seuraa näitä varoitusmerkkejä:

  • He pyytävät maksua ennen kuin tekevät mitään. Liittovaltion sääntöjen mukaan yritys ei yleensä voi veloittaa sinulta ennen kuin saat kirjallisen tarjouksen lainanantajalta ja hyväksyt sen.
  • He käskevät sinua lopettamaan yhteydenpidon palveluntarjoajasi kanssa tai lähettämään asuntolainan maksut hänelle.
  • He pyytävät sinua allekirjoittamaan omistusoikeuden (paperin, joka osoittaa, kuka omistaa talon). Jos teet niin, voit menettää kotisi ja silti olla velkaa asuntolainan.
  • He haluavat maksun pankkisiirrolla, pankkishekillä tai maksusovelluksella.

Apu palveluntarjoajaltasi ja HUD:n hyväksymiltä neuvonantajilta on ilmaista tai edullista. Ilmoita huijauksista FTC: lle ReportFraud.ftc.gov tai osavaltion oikeusministerille. Katso myös oppituntimme huijausten tunnistamisesta.

Vinkki

Pidä kotitiedosto

Pidä lainaarviosi, kaupan ilmoitus, kauppakirja ja vakuutus yhdessä. Lue joka vuosi escrow-laskusi. Escrow-tilisi on rahaa, jonka palveluntarjoajasi kerää kuukausittain kiinteistöverojen ja vakuutusten maksamiseen. Jos verot tai vakuutus nousevat, myös kuukausieräsi voi nousta.

Keskeiset huomiot

  • Hanki lainaarviot vähintään kolmelta lainanantajalta noin kahden viikon kuluessa. Luottopisteet laskevat lähekkäin tehdyt asuntolainatarkistukset yhdeksi kyselyksi.
  • Pisteet laskevat hintaa, mutta maksavat nyt käteistä. Jaa hinta kuukausittaisilla säästöillä nähdäksesi, kuinka kauan kestää, että saat sen takaisin.
  • Sinun tulee saada Closing Disclosure -ilmoitus vähintään kolme arkipäivää ennen kaupan päättämistä. Vertaa sitä lainaarvioosi.
  • Ennen kuin lähetät päätösrahaa, soita omistusoikeusyhtiöllesi tai sovintoasianajajallesi puhelinnumeroon, jonka jo tunnet.
  • Jos saatat myöhästyä maksusta, soita heti palveluntarjoajallesi ja HUD-hyväksymälle neuvonantajalle. Älä koskaan maksa etukäteen maksuja kodin pelastamiseksi.

Tarkista ymmärryksesi

Vastaa kysymyksiin ja valitse sitten Tarkista vastaukseni. Saat 5 6 oikeutta suorittaa tämä oppitunti. Tämä on harjoitusta: aikarajaa ei ole, emmekä pidä vastauksiasi.

Kysymys 1 6 Tarjouksella A on 6,50 % korko ilman pisteitä. Tarjouksessa B on 6,25 % korko, se maksaa 3 000 dollaria enemmän pisteitä ja säästää 49 dollaria kuukaudessa. Nadia odottaa myyvänsä ja muuttavansa isompaan asuntoon noin kolmen vuoden kuluttua. Kumpi tarjous on todennäköisesti hänelle parempi?
Kysymys 2 6 Carlos on sulkemassa asuntoa Silver Springissä. Milloin lainanantajan on annettava hänelle sulkemisilmoitus?
Kysymys 3 6 Aishan lainaarvion mukaan lainanantajan lainanantajamaksu oli 1 000 dollaria. Hänen päätösilmoituksessaan se on 1 400 dollaria. Hänen korkonsa oli lukittu, kun hän sai lainaarvion, eikä lainassa, tuloissa tai kodissa ole mikään muuttunut. Mikä on totta?
Kysymys 4 6 Kaksi päivää ennen kaupan päättämistä Mei saa sähköpostin, joka näyttää olevan hänen omistusoikeusyhtiöltään. Siinä sanotaan, että hänen sulkemisrahansa pankkitili on muuttunut ja antaa uuden puhelinnumeron kysymyksiä varten. Mitä hänen pitäisi tehdä?
Kysymys 5 6 Andren työajat leikattiin Landoverissa, ja hän myöhästyy seuraavasta asuntolainan maksusta. Yritys soittaa ja sanoo voivansa lopettaa ulosoton 1 500 dollarin maksulla, joka maksetaan tänään. Mitä Andren pitäisi tehdä?
Kysymys 6 6 Jin haluaa lainaarvioita kolmelta lainanantajalta, mutta pelkää, että useat luottotarkistukset vahingoittavat hänen pisteitään. Mikä on totta?

Mene pidemmälle

Luotettavat verkkosivustot, joista voit oppia lisää. Nämä linkit vievät muille sivustoille, joita Dollar Scholars ei ylläpidä.

Tämä oppitunti on yleistä talousopetusta, ei oikeudellista, verotusta tai talousneuvontaa. Säännöt ja summat muuttuvat, joten tarkista tärkeät luvut virallisesta lähteestä.