از برآورد وام تا روز نهایی شدن (و حفظ خانه تان)

1. از حداقل سه وام دهنده درخواست برآورد وام کنید، مثلا یک بانک، یک اتحادیه اعتباری و یک شرکت وام مسکن. وام دهنده باید آن را ظرف سه روز کاری پس از درخواست شما ارسال کند.
2. در مدت زمان کوتاهی، مثلا دو هفته، درخواست دهید. امتیازهای اعتباری چندین بررسی اعتباری از وام دهندگان مسکن را که نزدیک به هم انجام شده اند، به عنوان یک استعلام واحد محاسبه می کنند. بسته به امتیاز، این بازه زمانی بین ۱۴ تا ۴۵ روز است.
3. اطمینان حاصل کنید که هر برآورد برای نوع وام، مبلغ وام و پیش پرداخت یکسان باشد تا بتوانید به طور منصفانه مقایسه کنید.
4. نرخ بهره، امتیازها، APR، پرداخت ماهانه، هزینه های پایانی و پول نقد برای بسته شدن را مقایسه کنید.
5. از هر وام دهنده بخواهید هر هزینه ای را که نمی فهمید توضیح دهد. می توانید بپرسید: «آیا می توانید این هزینه را کاهش دهید یا این پیشنهاد دیگر را تطبیق دهید؟»
6. در صفحه ۱، بررسی کنید که جریمه پیش پرداخت (هزینه تسویه زودهنگام وام) یا پرداخت بالون (پرداخت بسیار زیاد در پایان) وجود دارد. اکثر خریداران باید از هر دو اجتناب کنند.

نرخ های وام مسکن هر روز تغییر می کنند. قفل نرخ نرخ نرخ شما را برای مدت زمان مشخصی، اغلب ۳۰، ۴۵ یا ۶۰ روز، نگه می دارد، به شرطی که به موقع بسته شوید و هیچ تغییری در درخواست شما تغییر نکند. درخواست قفل را به صورت کتبی بدهید.

حتی با وجود قفل، نرخ یا هزینه های شما می تواند تغییر کند اگر:

• شما نوع وام یا میزان پیش پرداخت خود را تغییر می دهید،
• ارزیابی (برآورد حرفه ای ارزش خانه) بالاتر یا کمتر از حد انتظار است.
• امتیاز اعتباری شما تغییر می کند، یا
• وام دهنده نمی تواند بخشی از درآمد شما مانند اضافه کاری یا پاداش را ثبت کند.

از وام دهنده خود بپرسید: «قفل من چقدر طول می کشد؟ اگر بسته شدن معامله به تأخیر بیفتد، هزینه تمدید آن چقدر خواهد بود؟» تمدیدها می توانند هزینه بر باشند.

وام دهنده باید حداقل سه روز کاری قبل از بسته شدن معامله، افشای نهایی شدن معامله را به شما ارائه دهد. (در منطقه واشنگتن دی سی، بسته شدن معامله اغلب تسویه حساب نامیده می شود.) از این روزها استفاده کنید تا آن را خط به خط با آخرین برآورد وام خود مقایسه کنید.

کدام هزینه ها می توانند تغییر کنند

• نمی تواند افزایش یابد (مگر اینکه چیزی در درخواست یا وام شما تغییر کرده باشد، یا نرخ شما هنوز قفل نشده باشد): هزینه هایی که به وام دهنده یا کارگزار وام مسکن پرداخت می شود، مانند امتیاز و هزینه های صغام، هزینه های خدمات اجباری که اجازه خرید برای آن ها را نداشتید، و مالیات های انتقالی.
• ممکن است افزایش یابد، اما در مجموع بیش از ۱۰٪ نباشد: هزینه های ثبت و هزینه های خدمات مورد نیاز وقتی ارائه دهنده ای را از فهرست وام دهنده انتخاب می کنید.
• می تواند به هر مقداری تغییر کند: بهره پیش پرداخت، بیمه مالکان خانه، سپرده های امانت و خدماتی که وام دهنده الزامی ندارد.

حساب امانت پولی است که سرویس دهنده شما با هر پرداخت ماهانه برای پرداخت مالیات ملک و بیمه خانه شما جمع آوری می کند. در زمان نهایی شدن معمولا مقداری پول برای شروع کار وارد می کنید.

اگر هزینه ای بیش از حد مجاز در قوانین افزایش یافته و تغییری رخ نداده باشد، شما حق دریافت بازپرداخت مبلغ اضافی را دارید. برخی تغییرات همچنین دوره انتظار سه روزه جدیدی به شما می دهند: نرخ بهره سالانه وام با نرخ ثابت بیش از یک هشتم درصد افزایش می یابد، جریمه پیش پرداخت اضافه می شود، یا نوع وام تغییر می کند، مثلا از ثابت به قابل تعدیل.

چک لیست هفته پایانی

• افشای بسته شدن را با برآورد وام خود مقایسه کنید: مبلغ وام، نرخ، پرداخت ماهانه، امتیازها، کارمزدها و مبلغ نقدی برای بستن.
• قبل از روز بسته شدن معامله، از وام دهنده درباره تمام تفاوت ها سؤال کنید.
• بیمه خانه راه اندازی کنید. وام دهندگان آن را الزامی می دانند.
• با تماس با شماره ای که قبلا به آن اعتماد دارید، مطمئن شوید چگونه پول خود را برای معامله نهایی پرداخت کنید.
• یک بازدید نهایی انجام دهید: به خانه مراجعه کنید تا مطمئن شوید در وضعیتی است که توافق کرده اید.
• یک کارت شناسایی عکس دار همراه داشته باشید. اگر به مترجم نیاز دارید، از قبل مترجم هماهنگ کنید یا کسی را که به او اعتماد دارید بیاورید.
• هیچ چیزی را که نمی فهمید امضا نکنید و هرگز صفحات خالی را امضا نکنید. از همه چیز کپی نگه دارید.

ساعات کاری کمتر، اخراج نیرو یا قبض پزشکی می تواند پرداخت را دشوار کند. مهم ترین گام اقدام زودهنگام است. مصادره ملک فرایند قانونی است که وام دهنده برای انجام و فروش خانه شما پس از توقف پرداخت وام استفاده می کند. به طور کلی، فرآیند مصادره ملک نمی تواند تا زمانی که بیش از ۱۲۰ روز عقب نمانید آغاز شود. از این زمان استفاده کنید.

1. به محض اینکه مطمئن شدید ممکن است پرداختی را از دست بدهید، با سرویس دهنده خود تماس بگیرید. شماره تلفن در صورت حساب ماهانه شما ثبت شده است.
2. درباره گزینه های کاهش خسارت مانند برنامه بازپرداخت، تعویق (توقف کوتاه یا کاهش پرداخت ها)، یا اصلاح وام (تغییر پایدار در شرایط وام) سؤال کنید.
3. یک درخواست کامل را سریع ارسال کنید. اگر سرویس دهنده شما قبل از شروع مصادره آن را دریافت کند، معمولا سرویس دهنده باید آن را بررسی کند تا بتواند مصادره را آغاز کند.
4. با مشاور مسکن مورد تأیید HUD به شماره 800-569-4287 تماس بگیرید. آن ها می توانند در فرآیند درخواست به شما کمک کنند، اغلب به صورت رایگان.
5. تمام نامه های سرویس دهنده و دادگاه را باز کنید. اگر مهلت را از دست بدهید، ممکن است برخی گزینه ها را از دست بدهید.

سلام، نام من [نام شما] است. شماره وام من [شماره وام] است. درآمدم در [تاریخ] کاهش یافت چون [دلیل]. می خواهم خانه ام را نگه دارم، اما ممکن است نتوانم پرداخت خود را در [تاریخ سررسید] پرداخت کنم. چه گزینه هایی برای کاهش خسارت دارم؟ لطفا یک فرم درخواست ارسال کنید و تمام مدارک مورد نیاز و مهلت را بگویید. ممکن است نام و شماره مرجع شما را برای این تماس داشته باشم؟

کمک محلی

• دی سی: با خط تلفن پیشگیری از مصادره املاک به شماره (202) 265-2255 تماس بگیرید. پس از دریافت اطلاعیه نکول، می توانید از برنامه میانجیگری مصادره واشنگتن دی سی استفاده کنید، جایی که شما و وام دهنده تان با یک میانجی بی طرف ملاقات می کنید. کمک حقوقی دی سی و مرکز پرو بونو بار دی سی کمک حقوقی رایگان به افراد واجد شرایط ارائه می دهند.
• مریلند: با خط تلفن کمک به مالکان خانه به شماره 1-877-462-7555 تماس بگیرید. مریلند همچنین برای افرادی که در خانه زندگی می کنند، میانجی گری در زمینه مصادره خانه دارد. شما باید ظرف ۲۵ روز پس از دریافت مدارک دادگاه که شروع مصادره را آغاز می کند، از دادگاه درخواست کنید و هزینه ای دریافت کنید. کمک حقوقی مریلند به افرادی که واجد شرایط هستند کمک می کند.
• ویرجینیا: زودتر با مشاور مورد تأیید HUD تماس بگیرید. خدمات حقوقی شمال ویرجینیا به افرادی که واجد شرایط هستند کمک می کند.

برای مراحل بیشتر هنگام کاهش درآمد، به بخش «وقتی درآمد متوقف می شود: ۳۰ روز اول شما» مراجعه کنید.