Dollar Scholars Foundation

Ein Haus kaufen und eine Hypothek aufnehmen · Lektion 3 3

Von der Darlehensschätzung bis zum Abschlusstag (und das Behalten Ihres Hauses)

Vergleichen Sie Kreditangebote Zeile für Zeile, verstehen Sie die Zinssicherungen und die Abschlussaufgaben, schützen Sie Ihr Abschlussgeld vor Überweisungsbetrug und holen Sie sich frühzeitig Hilfe, falls Sie in Rückstand geraten. (About 18 min, 6 quiz questions)

In dieser Lektion

Was du lernen wirst

  • Vergleichen Sie zwei Darlehensschätzungen Zeile für Zeile, einschließlich Zinssatz, Punkten, effektiver Jahreszins und Abschlusskosten.
  • Erklären Sie die Zinssicherungen und die Abschlussoffenlegung, die Sie drei Werktage vor dem Abschluss erhalten müssen.
  • Schützen Sie Ihr Abschlussgeld vor Überweisungsbetrug.
  • Machen Sie die richtigen ersten Schritte, wenn Sie mit Ihrer Hypothek in Rückstand geraten, und vermeiden Sie Zwangsvollstreckungs-Rettungsbetrügereien.

Wie das mit unseren Kursen zusammenhängt: Unser Kurs vergleicht Darlehensschätzungen und behandelt die Schritte zum Abschluss. Diese Lektion ergänzt ein Nebenbeispiel mit Punkten, einer Checkliste für die Abschlusswoche, Schutz vor Drahtbetrug und lokaler Hilfe, falls Sie mit Zahlungen in Rückstand geraten.

Worte, die man kennen sollte

Darlehensschätzung (Loan Estimate)
Ein dreiseitiges Formular, das ein Kreditgeber Ihnen innerhalb von drei Werktagen nach der Beantragung ausstellen muss. Es zeigt den geschätzten Zinssatz, die monatliche Zahlung und die Abschlusskosten.
Abschlussoffenlegung (Closing Disclosure)
Ein fünfseitiges Formular mit Ihren endgültigen Darlehensbedingungen und Kosten. Sie müssen es mindestens drei Werktage vor dem Abschluss erhalten.
Rabattpunkte (Discount points)
Eine Vorauszahlung, die Sie zahlen, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Ein Punkt kostet 1 % des Darlehensbetrags.
APR (jährlicher prozentualer Zinssatz) (APR (annual percentage rate))
Die jährlichen Kosten eines Darlehens, einschließlich des Zinssatzes sowie bestimmter Gebühren und Punkte. Es hilft Ihnen, Angebote zu vergleichen.
Rate Lock
Ein Kreditgeber: Sie verspricht, Ihren Zinssatz für eine festgelegte Zeit, zum Beispiel 30, 45 oder 60 Tage, während Sie den Hauskauf fertigstellen.
Hypothekenverwalter (Mortgage servicer)
Das Unternehmen, das Ihre monatlichen Zahlungen einzieht und Ihren Kredit nach dem Abschluss verwaltet. Es muss nicht der Kreditgeber sein, der den Kredit vergeben hat.
Verlustminderung (Loss mitigation)
Optionen, die ein Dienstleister Ihnen anbieten kann, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, wie zum Beispiel ein Rückzahlungsplan, eine Stundung oder eine Darlehensänderung.

Beispiel

Ausgearbeitetes Beispiel: zwei Kreditschätzungen nebeneinander

Binh und Thao kaufen ein Stadthaus in Falls Church, Virginia. Sie werden 300.000 Dollar mit einem 30-jährigen Festzinsdarlehen leihen. Ein Festzinskredit hält für das gesamte Darlehen denselben Zinssatz bei. Ein Kredit mit variablem Zinssatz (ARM) kann seinen Zinssatz nach einer festgelegten Zeit ändern, sodass die Zahlung steigen kann. Zwei Kreditgeberinnen haben ihnen Kreditschätzungen geschickt. (Diese Zinssätze sind nur Beispiele, nicht die heutigen Zinssätze.)

Zwei Darlehensprognosen für ein 30.000-Dollar-Darlehen mit festem Zinssatz (Beispiel)
GegenstandAngebot AAngebot B
Zinssatz6.50%6.25%
Rabattpunkte0 ($0)1 (3.000 $)
Weitere Kreditgebergebühren1.200 Dollar1.200 Dollar
APR (mit diesen Gebühren)etwa 6,54 %etwa 6,38 %
Monatliches Kapital und Zinsen1.896 $1.847 $
In den ersten 5 Jahren bezahlt (Zahlungen, Punkte und Gebühren)114.972 $115.029 $

3.000 $ für den Punkt ÷ 49 $ pro Monat gespart = etwa 61 Monate oder etwa 5 Jahre

Angebot B kostet beim Abschluss 3.000 $ mehr, spart aber 49 Dollar im Monat. Es dauert etwa fünf Jahre, bis die Kosten des Punktes wieder zurückgezahlt sind. Nach fünf Jahren haben die beiden Angebote ungefähr gleich viel gekostet. Wenn Binh und Thao planen, dieses Darlehen länger zu behalten, spart Angebot B Geld. Wenn sie vielleicht früher verkaufen oder umfinanzieren, ist Angebot A die bessere Wahl, und es lässt ihnen mehr Geld für Notfälle.

Vergleichen Sie auch den effektiven Jahreszins. Er enthält Punkte und Gebühren, sodass Sie Angebote mit unterschiedlichen Kosten vergleichen können. Seite 3 jeder Darlehensschätzung zeigt außerdem, wie viel Sie in den ersten fünf Jahren gezahlt haben.

Vergleichen Sie mindestens drei Angebote

  1. Fragen Sie mindestens drei Kreditgeber nach einem Kreditangebot, zum Beispiel einer Bank, einer Kreditgenossenschaft und einer Hypothekengesellschaft. Ein Kreditgeber muss diese innerhalb von drei Werktagen nach Ihrem Antrag senden.
  2. Beantragen Sie innerhalb kurzer Zeit, zum Beispiel zwei Wochen. Kredit-Scores zählen mehrere Kreditprüfungen von Hypothekengebern, die kurz hintereinander durchgeführt werden, als eine einzige Anfrage. Je nach Score beträgt dieses Zeitfenster 14 bis 45 Tage.
  3. Stellen Sie sicher, dass jeder Kostenvoranschlag für denselben Kredittyp, dieselbe Darlehenssumme und dieselbe Anzahlung gilt, damit Sie fair vergleichen können.
  4. Vergleichen Sie Zinssatz, Punkte, effektiven Jahreszins, monatliche Zahlung, Abschlusskosten und Bargeld zum Abschluss.
  5. Bitten Sie jeden Kreditgeber, eine Gebühr zu erklären, die Sie nicht verstehen. Sie können fragen: "Können Sie diese Gebühr senken oder dieses andere Angebot anpassen?"
  6. Auf Seite 1 prüfen Sie eine Vorfälligkeitsstrafe (eine Gebühr für vorzeitige Rückzahlung) oder eine Ballonzahlung (eine sehr hohe Zahlung am Ende). Die meisten Käufer sollten beides vermeiden.

Zinssperrungen: Was sich noch ändern kann

Die Hypothekenzinsen ändern sich täglich. Eine Zinssicherung hält Ihren Zinssatz für eine festgelegte Zeit, oft 30, 45 oder 60 Tage, solange Sie rechtzeitig abschließen und sich in Ihrem Antrag nichts ändert. Fordern Sie die Sperre schriftlich an.

Selbst mit einer Sicherung können sich Ihr Tarif oder Ihre Kosten ändern, wenn:

  • Sie ändern die Art des Darlehens oder die Höhe Ihrer Anzahlung,
  • Die Bewertung (eine professionelle Schätzung des Hauswerts) liegt höher oder niedriger als erwartet,
  • Ihre Kreditwürdigkeit ändert sich, oder
  • Der Kreditgeber darf einen Teil Ihres Einkommens, wie Überstunden oder Boni, nicht dokumentieren.

Fragen Sie Ihren Kreditgeber: "Wie lang ist meine Sperre? Was kostet es, sie zu verlängern, wenn sich der Abschluss verzögert?" Verlängerungen können teuer sein.

Die Abschlussoffenlegung: Überprüfen Sie sie drei Tage vor dem Abschluss

Der Kreditgeberer muss Ihnen die Abschlussoffenlegung mindestens drei Werktage vor dem Abschluss mitteilen. (Im DC-Gebiet wird der Abschluss oft als Abwicklung bezeichnet.) Nutzen Sie diese Tage, um sie mit Ihrer aktuellen Darlehensschätzung Zeile für Zeile zu vergleichen.

Welche Kosten sich ändern können

  • Darf nicht steigen (es sei denn, in deinem Antrag oder Darlehen hat sich etwas geändert oder dein Zinssatz ist noch nicht festgelegt): Gebühren an den Kreditgeber oder Hypothekenmakler, wie Punkte- und Vermittlungsgebühren, Gebühren für erforderliche Dienstleistungen, die du nicht kaufen durftest, und Übertragungssteuern.
  • Es kann steigen, aber insgesamt um nicht mehr als 10 %: Erfassungsgebühren und Gebühren für erforderliche Leistungen, wenn Sie einen Anbieter aus der Liste des Kreditgebers auswählen.
  • Kann sich um jeden Betrag ändern: vorausbezahlte Zinsen, Hausratversicherung, Treuhandanzahlungen und Dienstleistungen, die der Kreditgeber nicht benötigt.

Ein Treuhandkonto ist Geld, das Ihr Dienstleister mit jeder monatlichen Zahlung einsammelt, um Ihre Grundsteuer und Hausratversicherung für Sie zu bezahlen. Beim Abschluss zahlen Sie normalerweise etwas Geld ein, um damit zu beginnen.

Wenn eine Gebühr höher wurde als die Regeln erlauben und sich nichts geändert hat, haben Sie Anspruch auf eine Rückerstattung des zusätzlichen Betrags. Einige Änderungen setzen auch eine neue dreitägige Wartezeit ein: Der effektive Jahreszins eines Festzinskredits steigt um mehr als 1/8 Prozentpunkt, es wird eine Vorfälligkeitsstrafe hinzugefügt oder die Darlehensart ändert sich, zum Beispiel von fest auf variabel.

Checkliste für die Abschlusswoche

  • Vergleichen Sie die Abschlussoffenlegung mit Ihrer Darlehensschätzung: Darlehensbetrag, Zinssatz, monatliche Zahlung, Punkte, Gebühren und Bargeld zum Abschluss.
  • Fragen Sie den Kreditgeber vor dem Abschlusstag nach allen Unterschieden.
  • Richten Sie eine Hausratversicherung ein. Kreditgeber verlangen sie.
  • Bestätigen Sie, wie Sie Ihr Geld für den Abschluss bezahlen, indem Sie eine Telefonnummer anrufen, der Sie bereits vertrauen.
  • Machen Sie eine letzte Besichtigung: Besuchen Sie das Haus, um zu überprüfen, ob es in dem vereinbarten Zustand ist.
  • Bringen Sie einen Lichtbildausweis mit. Wenn Sie einen Dolmetscher benötigen, organisieren Sie einen im Voraus oder bringen Sie jemanden mit, dem Sie vertrauen.
  • Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen, und unterschreiben Sie niemals leere Seiten. Bewahren Sie Kopien von allem auf.

Pass auf

Drahtbetrug: Überprüfe, bevor du es verschéckst.

Eine Titelgesellschaft oder ein Abwicklungsanwalt leitet den Abschluss. Er prüft, ob der Verkäufer das Haus wirklich besitzt, sammelt Ihr Geld für den Abschluss ein und bezahlt alle. Deshalb geben Betrüger vor, sie zu sein.

Betrüger brechen in E-Mail-Konten ein oder kopieren sie. Ein paar Tage vor dem Abschluss schicken sie eine Nachricht, die aussieht, als käme sie von deiner Titelgesellschaft, deinem Abwicklungsanwalt oder deinem Vertreter. Dort steht, dass sich die Überweisungsanweisungen geändert haben. Wenn du dem Betrüger Geld schickst, kann es sehr schwer sein, es zurückzubekommen.

  1. Frühzeitig im Prozess notieren Sie die Namen und Telefonnummern Ihres Abwicklungsagenten und Kreditberaters. Holen Sie sich die Nummern aus Ihrem Vertrag oder einem Meeting, nicht aus einer E-Mail.
  2. Bevor Sie Geld senden, rufen Sie die Titelgesellschaft oder den Abwicklungsanwalt unter dieser Nummer an. Bestätigen Sie die Kontonummer und den Betrag laut.
  3. Behandeln Sie jede Nachricht zu neuen Zahlungsanweisungen als Warnsignal, auch wenn sie echt aussieht. Verwenden Sie in dieser Nachricht keine Telefonnummern oder Links.
  4. Wenn du bereits Geld geschickt hast, ruf sofort deine Bank an und bitte sie, die Überweisung zu stoppen oder zurückzurufen. Melde es dann ic3.gov beim FBI.

Wenn du mit den Zahlungen im Rückstand gerätst

Weniger Arbeitsstunden, eine Entlassung oder eine medizinische Rechnung können die Zahlung erschweren. Der wichtigste Schritt ist, frühzeitig zu handeln. Zwangsvollstreckung ist das rechtliche Verfahren, das ein Kreditgeber nutzt, um Ihr Haus zu verkaufen, wenn Sie die Hypothek nicht mehr bezahlen. Im Allgemeinen beginnt der Zwangsvollstreckungsprozess erst, wenn Sie mehr als 120 Tage im Rückstand sind. Nutzen Sie diese Zeit.

  1. Rufen Sie Ihren Dienstleister an, sobald Sie wissen, dass Sie möglicherweise eine Zahlung verpassen. Die Telefonnummer steht auf Ihrem monatlichen Kontoauszug.
  2. Fragen Sie nach Möglichkeiten zur Verlustminderung , wie einem Rückzahlungsplan, einer Stundung (kurze Pause oder niedrigere Zahlungen) oder einer Darlehensänderung (eine dauerhafte Änderung Ihrer Darlehensbedingungen).
  3. Senden Sie schnell einen vollständigen Antrag. Wenn Ihr Dienstleister ihn vor Beginn der Zwangsvollstreckung erhält, muss der Dienstleister ihn in der Regel prüfen, bevor er mit der Zwangsvollstreckung beginnen kann.
  4. Rufen Sie einen vom HUD genehmigten Wohnungsberater unter 800-569-4287 an. Sie können Ihnen bei der Bewerbung helfen, oft kostenlos.
  5. Öffnen Sie jeden Brief von Ihrem Dienstleister und vom Gericht. Wenn Sie eine Frist verpassen, können Sie einige Optionen verlieren.

Hallo, mein Name ist [Ihr Name]. Meine Kreditnummer ist [Kreditnummer]. Mein Einkommen ist am [Datum] gesunken wegen [Grund]. Ich möchte mein Haus behalten, aber ich kann meine Zahlung möglicherweise nicht am [Fälligkeitsdatum] leisten. Welche Möglichkeiten zur Verlustminderung habe ich? Bitte senden Sie mir einen Antrag und teilen Sie mir alle benötigten Dokumente und die Frist mit. Darf ich Ihren Namen und eine Referenznummer für diesen Anruf haben?

Lokale Hilfe

  • DC: Rufen Sie die Hotline zur Verhinderung von Zwangsvollstreckungen unter (202) 265-2255 an. Nachdem Sie eine Benachrichtigung über Versäumnisse erhalten haben, können Sie das DC Foreclosure Mediation Program nutzen, bei dem Sie und Ihr Kreditgeber sich mit einem neutralen Mediator treffen. Legal Aid DC und das DC Bar Pro Bono Center bieten kostenlose rechtliche Hilfe für berechtigte Personen an.
  • Maryland: Rufen Sie die Hotline für Hausbesitzerhilfe unter 1-877-462-7555 an. Maryland bietet auch eine Zwangsvollstreckungsmediation für Personen an, die im Haus wohnen. Sie müssen das Gericht innerhalb von 25 Tagen nach Erhalt der Gerichtsunterlagen, die die Zwangsvollstreckung einleiten, beantragen, und es fällt eine Gebühr an. Maryland Legal Aid hilft Menschen, die berechtigt sind.
  • Virginia: Rufen Sie frühzeitig einen vom HUD genehmigten Berater an. Legal Services of Northern Virginia hilft Menschen, die berechtigt sind.

Weitere Schritte, wenn das Einkommen sinkt, finden Sie unter When Income Stops: Your First 30 Days.

Pass auf

Zwangsvollstreckungsrettungsbetrügereien

Menschen, die im Rückstand geraten, erhalten oft Anrufe, Briefe und Besuche von Unternehmen, die versprechen, ihr Zuhause zu retten. Manche sagen, sie arbeiten mit der Regierung oder Ihrem Kreditgeber zusammen. Achten Sie auf diese Warnzeichen:

  • Sie verlangen eine Gebühr, bevor sie etwas unternehmen. Nach bundesstaatlichen Regeln darf ein Unternehmen dir in der Regel keine Gebühren berechnen, bis du ein schriftliches Angebot deines Kreditgebers hast und es annimmst.
  • Sie sagen dir, du sollst nicht mehr mit deinem Dienstleister sprechen oder deine Hypothekenzahlungen an ihn senden.
  • Sie bitten dich, die Urkunde (das Papier, das zeigt, wem das Haus gehört) zu unterschreiben. Wenn du das tust, kannst du dein Haus verlieren und trotzdem die Hypothek schulden.
  • Sie wollen eine Zahlung per Überweisung, Bankscheck oder einer Zahlungs-App.

Hilfe von Ihrem Dienstleister und von HUD-zugelassenen Beratern ist kostenlos oder kostengünstig. Melden Sie Betrügereien bei der FTC bei ReportFraud.ftc.gov oder beim Generalstaatsanwalt Ihres Bundesstaates. Siehe auch unsere Lektion zur Erkennung von Betrügereien.

Tipp

Führen Sie eine Home-Datei

Bewahren Sie Ihre Darlehensvoranstellung, Abschlussoffenlegung, Urkunde und Versicherungspolice zusammen. Lesen Sie jedes Jahr Ihren Treuhandkonto. Ihr Treuhandkonto ist Geld, das Ihr Dienstleister jeden Monat einzieht, um Grundsteuern und Versicherungen zu zahlen. Wenn Steuern oder Versicherungen steigen, können auch Ihre monatlichen Zahlungen steigen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Holen Sie sich innerhalb von etwa zwei Wochen Kreditschätzungen von mindestens drei Kreditgebern ein. Kredit-Scores zählen Hypotheken-Bonitätsprüfungen, die dicht beieinander durchgeführt werden, als eine Anfrage.
  • Punkte senken Ihren Zinssatz, kosten aber jetzt Bargeld. Teilen Sie die Kosten durch die monatlichen Ersparnisse, um zu sehen, wie lange es dauert, bis Sie sie wieder verdienen.
  • Sie müssen die Abschlussoffenlegung mindestens drei Werktage vor dem Abschluss einholen. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Darlehensangebot.
  • Bevor Sie Abschlussgeld überweisen, rufen Sie Ihre Titelfirma oder Ihren Vergleichsanwalt unter einer bereits bekannten Telefonnummer an.
  • Wenn Sie eine Zahlung verpassen könnten, rufen Sie sofort Ihren Dienstleister und einen von der HUD genehmigten Berater an. Zahlen Sie niemals im Voraus, um Ihr Zuhause zu retten.

Überprüfe dein Verständnis

Beantworten Sie die Fragen und wählen Sie dann "Überprüfen Sie meine Antworten". Erhalten Sie 5 6 Recht, diese Lektion zu beenden. Das ist Übung: Es gibt keine Zeitbegrenzung, und wir behalten Ihre Antworten nicht.

Frage 1 6 Angebot A hat einen Zinssatz von 6,50 % ohne Punkte. Angebot B hat einen Satz von 6,25 %, kostet 3.000 Dollar mehr an Punkten und spart 49 Dollar im Monat. Nadia erwartet, in etwa drei Jahren zu verkaufen und in eine größere Wohnung umzuziehen. Welches Angebot ist wahrscheinlich besser für sie?
Frage 2 6 Carlos schließt eine Eigentumswohnung in Silver Spring ab. Wann muss der Kreditgeber ihm die Closing Disclosure geben?
Frage 3 6 Auf Aishas Darlehensschätzung betrug die Vermittlungsgebühr des Kreditgebers 1.000 Dollar. In ihrer Abschlussoffenlegung sind es 1.400 Dollar. Ihr Zinssatz war gesperrt, als sie die Darlehensschätzung erhielt, und an ihrem Darlehen, Einkommen oder Haus hat sich nichts geändert. Was ist wahr?
Frage 4 6 Zwei Tage vor dem Abschluss erhält Mei eine E-Mail, die aussieht, als käme sie von ihrer Titelgesellschaft. Darin steht, dass sich das Bankkonto für ihr Abschlussgeld geändert hat und eine neue Telefonnummer für Fragen angezeigt wird. Was soll sie tun?
Frage 5 6 Andres Arbeitsstunden in Landover wurden gekürzt, und er wird seine nächste Hypothekenzahlung verpassen. Eine Firma ruft an und sagt, sie könne die Zwangsvollstreckung gegen eine heute gezahlte Gebühr von 1.500 Dollar stoppen. Was soll Andre tun?
Frage 6 6 Jin möchte Kreditschätzungen von drei Kreditgebern, aber er befürchtet, dass mehrere Bonitätsprüfungen seine Punktzahl beeinträchtigen könnten. Was ist wahr?

Geh weiter

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Diese Lektion ist allgemeine finanzielle Aufklärung, keine juristische, steuerliche oder finanzielle Beratung. Regeln und Beträge ändern sich, daher sollten Sie wichtige Zahlen mit einer offiziellen Quelle überprüfen.