Koupě domu a získání hypotéky · Lekce 3 3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
Dokončeno na tomto zařízení
Části této lekce zatím nejsou přeloženy do vašeho jazyka, takže jsou zobrazeny v angličtině.
V této lekci
Co se naučíš
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
Jak to souvisí s našimi kurzy: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
Slova, která je třeba znát
- Odhad půjčky (Loan Estimate)
- Třístránkový formulář, který vám musí věřitel předložit do tří pracovních dnů po podání žádosti. Ukazuje odhadovanou sazbu, měsíční platbu a náklady na uzavření.
- Závěrečné zveřejnění (Closing Disclosure)
- Pětistránkový formulář s konečnými podmínkami a náklady na půjčku. Musíte jej obdržet alespoň tři pracovní dny před uzavřením.
- Slevové body (Discount points)
- Poplatek předem, který platíte za nižší úrokovou sazbu. Jeden bod stojí 1 % z výše půjčky.
- APR (roční procentuální sazba) (APR (annual percentage rate))
- Roční náklady na půjčku, včetně úrokové sazby plus určitých poplatků a bodů. Pomáhá vám porovnat nabídky.
- Zámek sazeb (Rate lock)
- Věřitel slibuje, že podrží vaši úrokovou sazbu po stanovenou dobu, například 30, 45 nebo 60 dní, dokud dům nekoupíte.
- Správce hypoték (Mortgage servicer)
- Společnost, která vybírá vaše měsíční splátky a spravuje vaši půjčku po uzavření smlouvy. Nemusí to být věřitel, který půjčku poskytl.
- Zmírnění ztrát (Loss mitigation)
- Možnosti, které vám správce může nabídnout, aby vám pomohl vyhnout se exekuci, jako je splátkový plán, odklad splátek nebo úprava úvěru.
Příklad
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
Porovnejte alespoň tři nabídky
- Požádejte alespoň tři věřitele o odhad úvěru, například banku, družstevní záložnu a hypoteční společnost. Věřitel musí úvěr zaslat do tří pracovních dnů po podání žádosti.
- Žádejte během krátké doby, například dvou týdnů. Kreditní skóre zahrnuje několik kontrol úvěru od hypotečních věřitelů provedených těsně za sebou jako jeden dotaz. V závislosti na skóre je toto období 14 až 45 dní.
- Ujistěte se, že každý odhad odpovídá stejnému typu úvěru, výši úvěru a akontaci, abyste mohli spravedlivě porovnat.
- Porovnejte úrokovou sazbu, body, APR, měsíční splátku, náklady na uzavření a hotovost pro uzavření.
- Požádejte každého věřitele, aby vysvětlil jakýkoli poplatek, kterému nerozumíte. Můžete se zeptat: "Můžete snížit tento poplatek nebo dorovnat tuto jinou nabídku?"
- Na první stránce zkontrolujte pokutu za předčasné splacení (poplatek za předčasné splacení půjčky) nebo balónovou platbu (velmi vysokou splátku splatnou na konci). Většina kupujících by se měla vyhnout oběma.
Zámky sazeb: co se ještě může změnit
Hypoteční sazby se mění každý den. Zámek sazby drží vaši sazbu po stanovenou dobu, často 30, 45 nebo 60 dní, pokud včas uzavřete a ve vaší žádosti se nic nemění. Požádejte o zámek písemně.
I s zámkem se vaše sazba nebo náklady mohou změnit, pokud:
- Změníte typ půjčky nebo výši své zálohy,
- odhad (profesionální odhad hodnoty domu) je vyšší nebo nižší, než se očekávalo,
- Změny vašeho kreditního skóre, nebo
- Věřitel nemůže zdokumentovat část vašich příjmů, například přesčasy nebo bonusy.
Zeptejte se svého věřitele: "Jak dlouho je můj zámek? Kolik bude stát prodloužení, pokud se uzavření zpozdí?" Prodloužení může být drahé.
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
Pozor
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
Pozor
Podvody při záchraně exekucí
Lidé, kteří zaostávají, často dostávají telefonáty, dopisy a návštěvy od firem, které slibují záchranu jejich domova. Někteří tvrdí, že spolupracují s vládou nebo vaším věřitelem. Sledujte tyto varovné signály:
- Žádají poplatek, než cokoli udělají. Podle federálních pravidel vám společnost obvykle nemůže účtovat poplatky, dokud nemáte písemnou nabídku od věřitele a nepřijmete ji.
- Řeknou vám, abyste přestali komunikovat se správcem nebo jim posílali splátky hypotéky.
- Požádají vás, abyste podepsali převod listu vlastnictví (papír, který ukazuje, kdo dům vlastní). Pokud to uděláte, můžete přijít o svůj domov a stále dlužit hypotéku.
- Chtějí platbu bankovním převodem, pokladním šekem nebo platební aplikací.
Pomoc od vašeho správce a poradců schválených HUD je zdarma nebo levná. Podvody nahlaste FTC na ReportFraud.ftc.gov nebo generálnímu prokurátorovi vašeho státu. Viz také naše lekce o rozpoznávání podvodů.
Tip
Měj domácí soubor
Mějte pohromadě odhad úvěru, závěrečné prohlášení, listinu vlastnictví a pojistnou smlouvu. Každý rok si přečtěte výpis z úschovy. Váš escrow účet jsou peníze, které správce každý měsíc vybírá na placení daní z nemovitosti a pojištění. Pokud se zvýší daně nebo pojištění, může se zvýšit i vaše měsíční platba.
Klíčové poznatky
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
Zkontrolujte své porozumění
Odpovězte na otázky a pak vyberte Zkontrolujte mé odpovědi. Získejte 5 6 správně, abyste tuto lekci dokončili. To je praxe: neexistuje žádný časový limit a vaše odpovědi si neuchováváme.
Jděte dál
Důvěryhodné weby, kde se můžete dozvědět více. Tyto odkazy vedou na jiné weby, které Dollar Scholars neprovozuje.
-
Vysvětlení odhadu půjčky (další webová stránka)
Ukázkový odhad půjčky, na který můžete kliknout, abyste viděli, co každý řádek znamená a co zkontrolovat.
-
Podvody s úlevou od hypoték (další webová stránka)
Varovné signály podvodů při záchraně při exekucích, pravidlo proti poplatkům předem a kde získat bezplatnou pomoc.
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (další webová stránka)
Španělská verze průvodce FTC pro podvody s úlevou od hypoték.
-
Prevence zabavení nemovitostí (další webová stránka)
Linka pro prevenci exekucí ve Washingtonu DC, program mediace při exekucích a další pomoc pro majitele domů v DC.
Tato lekce je obecné finanční vzdělávání, nikoli právní, daňové nebo finanční poradenství. Pravidla a částky se mění, proto si ověřte důležitá čísla u oficiálního zdroje.