گھر خریدنا اور رہن حاصل کرنا · سبق 3 3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
اس ڈیوائس پر مکمل
اس سبق کے کچھ حصے ابھی آپ کی زبان میں ترجمہ نہیں ہوئے، اس لیے وہ انگریزی میں دکھائے گئے ہیں۔
اس سبق میں
آپ کیا سیکھیں گے
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
یہ ہماری کلاسز سے کیسے جڑتا ہے: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
جاننے کے لیے الفاظ
- قرض کا تخمینہ (Loan Estimate)
- ایک تین صفحات پر مشتمل فارم جو قرض دہندہ کو آپ کو درخواست دینے کے تین کاروباری دنوں کے اندر دینا ہوتا ہے۔ یہ تخمینہ شدہ شرح، ماہانہ ادائیگی، اور اختتامی اخراجات دکھاتا ہے۔
- اختتامی انکشاف (Closing Disclosure)
- پانچ صفحات پر مشتمل فارم جس میں آپ کے حتمی قرض کی شرائط اور اخراجات شامل ہیں۔ آپ کو یہ فارم بند ہونے سے کم از کم تین کاروباری دن پہلے وصول کرنا ہوگا۔
- ڈسکاؤنٹ پوائنٹس (Discount points)
- ایک پیشگی فیس جو آپ کم سود کی شرح حاصل کرنے کے لیے ادا کرتے ہیں۔ ایک پوائنٹ قرض کی رقم کا 1٪ ہے۔
- APR (سالانہ فیصدی شرح) (APR (annual percentage rate))
- قرض کی سالانہ لاگت، جس میں سود کی شرح اور کچھ فیسیں اور پوائنٹس شامل ہیں۔ یہ آپ کو آفرز کا موازنہ کرنے میں مدد دیتا ہے۔
- ریٹ لاک (Rate lock)
- قرض دہندہ کا وعدہ ہے کہ وہ آپ کی شرح سود کو ایک مقررہ مدت کے لیے برقرار رکھے گا، جیسے 30، 45، یا 60 دن، جب تک کہ آپ گھر خریدنا مکمل نہ کر لیں۔
- مورگیج سروس فراہم کنندہ (Mortgage servicer)
- وہ کمپنی جو آپ کی ماہانہ ادائیگیاں وصول کرتی ہے اور کلوزنگ کے بعد آپ کا قرض سنبھالتی ہے۔ یہ قرض دہندہ نہیں ہو سکتا جس نے قرض دیا ہو۔
- نقصان میں کمی (Loss mitigation)
- وہ آپشنز جو سروس فراہم کرنے والا آپ کو فورکلوژر سے بچانے کے لیے پیش کر سکتا ہے، جیسے ادائیگی کا منصوبہ، معطلی یا قرض میں ترمیم۔
مثال
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
کم از کم تین آفرز کا موازنہ کریں
- کم از کم تین قرض دہندگان سے قرض کا تخمینہ مانگیں، مثلا ایک بینک، ایک کریڈٹ یونین، اور ایک مورگیج کمپنی۔ قرض دہندہ کو آپ کے درخواست دینے کے تین کاروباری دنوں کے اندر اسے بھیجنا ہوگا۔
- مختصر وقت میں، جیسے دو ہفتے، میں درخواست دیں۔ کریڈٹ اسکورز کو ایک ہی انکوائری کے طور پر مارگیج قرض دہندگان کی طرف سے کئی کریڈٹ چیکس ایک ہی انکوائری کے طور پر شمار کیا جاتا ہے۔ اسکور کے لحاظ سے، یہ مدت 14 سے 45 دن ہوتی ہے۔
- یقینی بنائیں کہ ہر تخمینہ ایک ہی قرض کی قسم، قرض کی رقم، اور ڈاؤن پیمنٹ کے لیے ہو، تاکہ آپ منصفانہ موازنہ کر سکیں۔
- سود کی شرح، پوائنٹس، APR، ماہانہ ادائیگی، کلوزنگ اخراجات، اور بند کرنے کے لیے نقد رقم کا موازنہ کریں۔
- ہر قرض دہندہ سے پوچھیں کہ وہ کوئی فیس جو آپ کو سمجھ نہیں آ رہی۔ آپ پوچھ سکتے ہیں، "کیا آپ یہ فیس کم کر سکتے ہیں یا اس دوسری آفر سے میچ کر سکتے ہیں؟"
- صفحہ 1 پر، پری پیمنٹ جرمانہ (قرض کی جلد ادائیگی کی فیس) یا بیلون ادائیگی (ایک بہت بڑی ادائیگی جو آخر میں واجب الادا ہے) چیک کریں۔ زیادہ تر خریداروں کو دونوں سے گریز کرنا چاہیے۔
ریٹ لاکس: اب بھی کیا بدل سکتا ہے
مورگیج کی شرحیں روزانہ بدلتی رہتی ہیں۔ ریٹ لاک آپ کی شرح کو ایک مقررہ مدت کے لیے برقرار رکھتا ہے، اکثر 30، 45، یا 60 دن، جب تک کہ آپ وقت پر بند کریں اور آپ کی درخواست میں کوئی تبدیلی نہ آئے۔ لاک کے لیے تحریری طور پر درخواست کریں۔
لاک کے باوجود، آپ کی شرح یا اخراجات بدل سکتے ہیں اگر:
- آپ قرض کی قسم یا ڈاؤن پیمنٹ کا حجم تبدیل کرتے ہیں،
- تخمینہ (گھر کی قیمت کا پیشہ ورانہ اندازہ) توقع سے زیادہ یا کم آتا ہے۔
- آپ کا کریڈٹ اسکور تبدیل ہوتا ہے، یا
- قرض دہندہ آپ کی آمدنی کا کچھ حصہ دستاویزی شکل نہیں دے سکتا، جیسے اوور ٹائم یا بونس۔
اپنے قرض دہندہ سے پوچھیں: "میرا لاک کتنی لمبا ہے؟ اگر بندش میں تاخیر ہو جائے تو اسے بڑھانے کی لاگت کتنی ہوگی؟" توسیع مہنگی ہو سکتی ہے۔
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
خبردار رہیں
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
خبردار رہیں
ضبطی کے بچاؤ کے فراڈ
جو لوگ پیچھے رہ جاتے ہیں انہیں اکثر کالز، خطوط اور وزٹس آتے ہیں جو کمپنیوں کی طرف سے ان کا گھر بچانے کا وعدہ کرتی ہیں۔ کچھ کہتے ہیں کہ وہ حکومت یا آپ کے قرض دہندہ کے ساتھ کام کرتے ہیں۔ ان انتباہی علامات پر نظر رکھیں:
- وہ کچھ کرنے سے پہلے فیس مانگتے ہیں۔ وفاقی قوانین کے تحت، کمپنی عام طور پر آپ سے اس وقت تک چارج نہیں کر سکتی جب تک آپ کے قرض دہندہ کی تحریری پیشکش نہ ہو اور آپ اسے قبول نہ کر لیں۔
- وہ آپ کو کہتے ہیں کہ اپنے سروس فراہم کنندہ سے بات کرنا بند کریں، یا اپنی مورگیج کی ادائیگیاں انہیں بھیجیں۔
- وہ آپ سے دستاویز (وہ کاغذ جو دکھاتا ہے کہ گھر کا مالک کون ہے) پر دستخط کریں۔ اگر آپ ایسا کرتے ہیں تو آپ اپنا گھر کھو سکتے ہیں اور پھر بھی رہن ادا کرنا پڑتا ہے۔
- وہ ادائیگی وائر ٹرانسفر، کیشیئرز چیک، یا ادائیگی ایپ کے ذریعے چاہتے ہیں۔
آپ کے سروس فراہم کنندہ اور HUD سے منظور شدہ مشیروں کی مدد مفت یا کم قیمت ہے۔ فراڈ کی رپورٹ ReportFraud.ftc.gov پر FTC یا اپنے ریاستی اٹارنی جنرل کو کریں۔ ہمارے سبق، اسپاٹنگ فراڈ کے بارے میں بھی دیکھیں۔
ٹپ
ہوم فائل رکھیں
اپنا لون ایسٹیمیٹ، کلوزنگ ڈسکلوزر، ڈیڈ، اور انشورنس پالیسی کو ایک ساتھ رکھیں۔ ہر سال، اپنا اسکرو اسٹیٹمنٹ پڑھیں۔ آپ کا اسکرو اکاؤنٹ وہ رقم ہے جو آپ کا سروس فراہم کنندہ ہر ماہ جائیداد کے ٹیکس اور انشورنس کی ادائیگی کے لیے جمع کرتا ہے۔ اگر ٹیکس یا انشورنس بڑھ جائے تو آپ کی ماہانہ ادائیگی بھی بڑھ سکتی ہے۔
اہم نکات
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
اپنی سمجھ چیک کریں
سوالات کے جواب دیں، پھر منتخب کریں کہ میرے جوابات چیک کریں۔ اس سبق کو مکمل کرنے کے لیے 6 حق کا 5 حاصل کریں۔ یہ مشق ہے: کوئی وقت کی حد نہیں ہے، اور ہم آپ کے جوابات نہیں رکھتے۔
آگے بڑھیں
قابل اعتماد ویب سائٹس جہاں آپ مزید جان سکتے ہیں۔ یہ لنکس ان دیگر ویب سائٹس کی طرف جاتے ہیں جو ڈالر اسکالرز نہیں چلاتا۔
-
قرض کے تخمینے کی وضاحت (ایک اور ویب سائٹ)
ایک نمونہ قرض کا تخمینہ جس پر آپ کلک کر کے دیکھ سکتے ہیں کہ ہر لائن کا کیا مطلب ہے اور کیا چیک کرنا ہے۔
-
مورگیج ریلیف فراڈ (ایک اور ویب سائٹ)
فورکلوژر ریسکیو فراڈ کی انتباہی علامات، ابتدائی فیس کے خلاف قوانین، اور مفت مدد کہاں سے حاصل کی جا سکتی ہے۔
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (ایک اور ویب سائٹ)
ایف ٹی سی کے رہن ریلیف فراڈ کے لیے ہسپانوی ورژن۔
-
ضبطی کی روک تھام (ایک اور ویب سائٹ)
ڈی سی کی فورکلوژر پریوینشن ہاٹ لائن، فورکلوژر میڈی ایشن پروگرام، اور ڈی سی کے گھر مالکان کے لیے دیگر مدد۔
یہ سبق عمومی مالی تعلیم ہے، نہ کہ قانونی، ٹیکس یا مالی مشورہ۔ قواعد اور رقم بدلتی رہتی ہے، اس لیے اہم اعداد و شمار کو سرکاری ذرائع سے چیک کریں۔