Köpa ett hem och ta ett bolån · Lektion 3 av 3

Från låneuppskattning till tillträdesdag (och att behålla ditt hem)

Jämför låneerbjudanden rad för rad, förstå räntelåsningar och avslutningsupplysningen, skydda dina avslutningspengar från bedrägeri via bank, och få hjälp tidigt om du hamnar efter. (About 18 min, 6 quiz questions)

I denna lektion

Vad du kommer att lära dig

Jämför två låneuppskattningar rad för rad, inklusive ränta, poäng, ränta och avslutningskostnader.
Förklara prislåsningar och den avslutningsinformation du måste få tre arbetsdagar före tillträdet.
Skydda dina avslutspengar från bedrägeri via telefon.
Ta rätt första steg om du hamnar efter med ditt bolån och undvik bedrägerier vid utmätning.

Hur detta hänger ihop med våra klasser: Vår kurs jämför låneuppskattningar och täcker stegen till avslut. Denna lektion lägger till ett sido-vid-sida-exempel med poäng, en checklista för stängningsveckan, skydd mot bedrägerier via via nätet och lokal hjälp om du någonsin hamnar efter med betalningarna.

Ord att känna till

Låneuppskattning (Loan Estimate): Ett tresidigt formulär som en långivare måste ge dig inom tre arbetsdagar efter att du ansökt. Det visar uppskattad ränta, månatlig betalning och avslutningskostnader.
Avslutande upplysning (Closing Disclosure): Ett femsidigt formulär med dina slutliga lånevillkor och kostnader. Du måste få det minst tre arbetsdagar före tillträdet.
Rabattpoäng (Discount points): En förskottsavgift du betalar för att få en lägre ränta. En poäng kostar 1 % av lånebeloppet.
APR (årlig procentuell sats) (APR (annual percentage rate)): Den årliga kostnaden för ett lån, inklusive räntan plus vissa avgifter och poäng. Det hjälper dig att jämföra erbjudanden.
Hastighetslås (Rate lock): En långivare lovar att hålla din ränta under en viss tid, till exempel 30, 45 eller 60 dagar, medan du slutför köpet av bostaden.
Bolåneförvaltare (Mortgage servicer): Företaget som samlar in dina månatliga betalningar och hanterar ditt lån efter tillträdet. Det kanske inte är långivaren som gav lånet.
Förlustminskning (Loss mitigation): Alternativ som en servicer kan erbjuda för att hjälpa dig undvika utmätning, såsom en återbetalningsplan, en betalningsuppskov eller en lånemodifiering.

Exempel

Genomarbetat exempel: två låneuppskattningar sida vid sida

Binh och Thao köper ett radhus i Falls Church, Virginia. De kommer att låna 300 000 dollar med ett 30-årigt lån med fast ränta. Ett lån med fast ränta behåller samma ränta för hela lånet. Ett lån med rörlig ränta (ARM) kan ändra sin ränta efter en viss tid, så betalningen kan öka. Två långivare skickade dem låneuppskattningar. (Dessa räntor är bara exempel, inte dagens räntor.)

Två låneuppskattningar för ett 300 000 dollar långt, fasträntelån (exempel)
Föremål	Erbjudande A	Erbjudande B
Ränta	6.50%	6.25%
Rabattpoäng	0 ($0)	1 (3 000 dollar)
Andra långivareavgifter	1 200 dollar	1 200 dollar
APR (med dessa avgifter)	ungefär 6,54 %	ungefär 6,38 %
Månadskapital och ränta	1 896 dollar	1 847 dollar
Betald under de första 5 åren (betalningar, poäng och avgifter)	114 972 dollar	115 029 dollar

3 000 dollar för punkten ÷ 49 dollar sparade varje månad = cirka 61 månader, eller cirka 5 år

Erbjudande B kostar 3 000 dollar mer vid tillträde men sparar 49 dollar i månaden. Det tar ungefär fem år att tjäna tillbaka kostnaden för punkten. Efter fem år har de två erbjudandena kostat ungefär lika mycket. Om Binh och Thao planerar att behålla lånet längre än så sparar Erbjudande B pengar. Om de kanske säljer eller refinansierar tidigare är Erbjudande A det bättre valet, och det lämnar dem mer pengar för nödsituationer.

Jämför också räntan. Den inkluderar poäng och avgifter, så det hjälper dig att jämföra erbjudanden med olika kostnader. Sida 3 i varje låneuppskattning visar också hur mycket du har betalat under de första fem åren.

Jämför minst tre erbjudanden

Be minst tre långivare om en låneuppskattning, till exempel en bank, en kreditförening och ett bolåneföretag. En långivare måste skicka in den inom tre arbetsdagar efter att du ansökt.
Ansök inom kort tid, till exempel två veckor. Kreditpoäng räknar flera kreditupplysningar från bolånegivare som görs tätt intill varandra som en enda förfrågan. Beroende på poängen är det intervallet 14 till 45 dagar.
Se till att varje offert gäller samma lånetyp, lånebelopp och kontantinsats, så att du kan jämföra rättvist.
Jämför ränta, poäng, ränta, månadsbetalning, avslutningskostnader och kontanter för att avsluta.
Be varje långivare förklara eventuella avgifter du inte förstår. Du kan fråga: "Kan du sänka denna avgift eller matcha det andra erbjudandet?"
På sida 1, kontrollera om det finns en förtidsbetalningsavgift (en avgift för att betala av lånet i förtid) eller en ballongbetalning (en mycket stor betalning som förfaller i slutet). De flesta köpare bör undvika båda.

Prislås: vad kan fortfarande förändras

Bolåneräntorna ändras varje dag. En räntelåsning håller din ränta under en bestämd tid, ofta 30, 45 eller 60 dagar, så länge du avslutar i tid och inget i din ansökan ändras. Be om låsningen skriftligen.

Även med lås kan din premie eller kostnader ändras om:

Du ändrar lånetyp eller storleken på din kontantinsats,
Värderingen (en professionell uppskattning av bostadens värde) blir högre eller lägre än väntat,
Din kreditvärdighet förändras, eller
Långivaren kan inte dokumentera en del av din inkomst, såsom övertid eller bonusar.

Fråga din långivare: "Hur lång är mitt lås? Vad kostar det att förlänga det om tillträdet blir försenat?" Förlängningar kan vara dyra.

Avslutningsinformationen: kontrollera den tre dagar före stängning

Långivaren måste ge dig avslutsupplysningen minst tre arbetsdagar före tillträdet. (I DC-området kallas avslut ofta för avveckling.) Använd dessa dagar för att jämföra det med din senaste låneuppskattning, rad för rad.

Vilka kostnader som kan ändras

Kan inte höjas (om inte något i din ansökan eller lån ändrats, eller om din ränta inte är låst än): avgifter som betalas till långivaren eller bolånemäklaren, såsom punkter och uppehållsavgifter, avgifter för nödvändiga tjänster du inte fick handla efter, samt överföringsskatter.
Kan öka, men högst 10 % totalt: registreringsavgifter och avgifter för nödvändiga tjänster när du väljer en leverantör från långivarens lista.
Kan ändras med valfritt belopp: förbetald ränta, hemförsäkring, depositioner och tjänster som långivaren inte kräver.

Ett escrow-konto är pengar som din förvaltare samlar in med varje månadsbetalning för att betala din fastighetsskatt och hemförsäkring åt dig. Vid avslut brukar du lägga in lite pengar för att starta det.

Om en avgift har höjts mer än vad reglerna tillåter och inget har ändrats, har du rätt till återbetalning av det extra beloppet. Vissa ändringar ger dig också en ny tre dagars väntetid: årsräntan på ett lån med fast ränta ökar med mer än 1/8 procentenhet, en förtidsinlösenavgift läggs till, eller lånetypen ändras, till exempel från fast till rörlig avgift.

Checklista för avslutningsveckan

Jämför avslutningsupplysningen med din låneuppskattning: lånebelopp, ränta, månatlig betalning, poäng, avgifter och kontanter för att slutföra avslutet.
Fråga långivaren om alla skillnader innan tillträdesdagen.
Skaffa hemförsäkring. Långivare kräver det.
Bekräfta hur du betalar dina pengar för avslut genom att ringa ett telefonnummer du redan litar på.
Gör en sista genomgång: besök hemmet för att kontrollera att det är i det skick du kommit överens om.
Ta med ett foto-ID. Om du behöver tolk, ordna en i förväg eller ta med någon du litar på.
Skriv inte under något du inte förstår, och skriv aldrig under tomma sidor. Spara kopior av allt.

Akta dig

Bedrägeri via telefon: kontrollera innan du skickar

Ett titelbolag eller en uppgörelseadvokat sköter avslutet. Den kontrollerar att säljaren verkligen äger huset, samlar in dina pengar för avslut och betalar alla. Det är därför bedragare låtsas vara dem.

Bedragare bryter sig in i eller kopierar e-postkonton. Några dagar innan avslut skickar de ett meddelande som ser ut att vara från ditt titelbolag, din uppgörelseadvokat eller ombud. Det står att instruktionerna för överföring har ändrats. Om du skickar pengar till bedragaren kan det vara mycket svårt att få tillbaka pengarna.

Skriv tidigt ner namnen och telefonnummerna till din uppgörelseagent och lånehandläggare. Få numren från ditt kontrakt eller ett möte, inte från ett e-postmeddelande.
Innan du skickar pengar, ring titelbolaget eller förlikningsadvokaten på det numret. Bekräfta kontonumret och beloppet högt.
Behandla alla meddelanden om nya betalningsinstruktioner som en varningssignal, även om de ser verkliga ut. Använd inte telefonnummer eller länkar i det meddelandet.
Om du redan har skickat pengar, ring din bank direkt och be den stoppa eller återkalla överföringen. Rapportera sedan till FBI på ic3.gov.

Om du hamnar efter med betalningarna

Färre arbetstimmar, en uppsägning eller en medicinsk räkning kan göra det svårt att betala. Det viktigaste steget är att agera tidigt. Utmätning är den juridiska process som en långivare använder för att genomföra och sälja ditt hem när du slutar betala bolånet. Generellt kan utmätningsprocessen inte påbörjas förrän du ligger mer än 120 dagar efter. Använd den tiden.

Ring din förvaltare så snart du vet att du kan missa en betalning. Telefonnummert finns på ditt månadsutdrag.
Fråga om alternativ för förlustbegränsning , såsom en återbetalningsplan, en betalningsuppskov (en kort paus eller lägre betalningar) eller en låneändring (en varaktig förändring av dina lånevillkor).
Skicka en komplett ansökan snabbt. Om din förvaltare får den innan utmätningen börjar måste förvaltaren i allmänhet granska den innan utmätningen kan påbörjas.
Ring en HUD-godkänd bostadsrådgivare på 800-569-4287. De kan hjälpa dig med ansökan, ofta gratis.
Öppna varje brev från din förvaltare och från domstolen. Om du missar en deadline kan du förlora vissa alternativ.

Hej, mitt namn är [ditt namn]. Mitt lånenummer är [lånenummer]. Min inkomst sjönk på [datum] på grund av [anledning]. Jag vill behålla mitt hem, men jag kanske inte kan betala min betalning på [förfallodatum]. Vilka skademinimeringsalternativ har jag? Skicka gärna en ansökan och berätta alla dokument du behöver samt sista datum. Kan jag få ditt namn och ett referensnummer för detta samtal?

Lokal hjälp

DC: ring Foreclosure Prevention Hotline på (202) 265-2255. Efter att du fått ett meddelande om betalningsinställelse kan du använda DC Foreclosure Mediation Program, där du och din långivare träffar en neutral medlare. Legal Aid DC och DC Bar Pro Bono Center erbjuder gratis juridisk hjälp till personer som kvalificerar sig.
Maryland: ring hemägarstödets hjälplinje på 1-877-462-7555. Maryland har också utmätningsmedling för personer som bor i huset. Du måste be domstolen om det inom 25 dagar efter att du fått domstolshandlingarna som inleder utmätningen, och det tillkommer en avgift. Maryland Legal Aid hjälper personer som kvalificerar sig.
Virginia: ring en HUD-godkänd rådgivare tidigt. Legal Services of Northern Virginia hjälper personer som kvalificerar sig.

För fler steg när inkomsten sjunker, se When Income Stops: Your First 30 Days.

Akta dig

Räddningsbedrägerier vid utmätning

Personer som hamnar efter får ofta samtal, brev och besök från företag som lovar att rädda deras hem. Vissa säger att de samarbetar med regeringen eller din långivare. Var uppmärksam på dessa varningssignaler:

De kräver en avgift innan de gör något. Enligt federala regler får ett företag i allmänhet inte ta betalt förrän du har ett skriftligt erbjudande från din långivare och accepterar det.
De säger åt dig att sluta prata med din låneförvaltare eller skicka dina bolånebetalningar till dem.
De ber dig skriva över lagfarten (pappret som visar vem som äger huset). Om du gör det kan du förlora ditt hem och ändå vara skyldig bolånet.
De vill ha betalning via banköverföring, bankcheck eller en betalningsapp.

Hjälp från din servicer och från HUD-godkända rådgivare är gratis eller billig. Anmäl bedrägerier till FTC på ReportFraud.ftc.gov eller till din delstats justitieminister. Se även vår lektion om att upptäcka bedrägerier.

Tips

Ha en hemfil

Håll ihop din låneuppskattning, avslutande upplysning, lagfart och försäkringspolicy. Läs ditt escrow-konto varje år. Ditt escrow-konto är pengar som din servicer samlar in varje månad för att betala fastighetsskatt och försäkring. Om skatt eller försäkring ökar kan din månatliga betalning också öka.

Viktiga insikter

Få låneuppskattningar från minst tre långivare inom cirka två veckor. Kreditvärdigheter räknar bolånekreditkontroller som görs tätt intill varandra som en förfrågan.
Poäng sänker din ränta men kostar kontant nu. Dividera kostnaden med de månatliga besparingarna för att se hur lång tid det tar att tjäna tillbaka pengarna.
Du måste få avslutsupplysningen minst tre arbetsdagar före tillträdet. Jämför den med din låneuppskattning.
Innan du skickar avslutspengar, ring ditt titelbolag eller din förlikningsadvokat på ett telefonnummer du redan känner till.
Om du missar en betalning, ring din förvaltare och en HUD-godkänd rådgivare omedelbart. Betala aldrig förskottsavgifter för att rädda ditt hem.

Gå längre

Betrodda webbplatser där du kan lära dig mer. Dessa länkar leder till andra webbplatser som Dollar Scholars inte driver.

Förklaring av låneuppskattning (en annan webbplats)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Språk: English

Ett exempel på låneuppskattning som du kan klicka på för att se vad varje rad betyder och vad du ska kontrollera.
Bedrägerier med bolånelättnad (en annan webbplats)
Federal Trade Commission (FTC) · Språk: English

Varningssignaler på bedrägerier vid utmätning, regeln mot förskottsavgifter och var man kan få gratis hjälp.
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (en annan webbplats)
Federal Trade Commission (FTC) · Språk: Español

Den spanska versionen av FTC:s guide till bolånelättnadsbedrägerier.
Förebyggande av utmätning (en annan webbplats)
DC Department of Insurance, Securities and Banking (DISB) · Språk: English

DC:s hotline för förebyggande av utmätning, Foreclosure Mediation Program och annan hjälp för husägare i DC.

Denna lektion är allmän ekonomisk utbildning, inte juridisk, skattemässig eller finansiell rådgivning. Regler och belopp varierar, så kontrollera viktiga siffror med en officiell källa.