Покупка дома и получение ипотеки · Урок 3 3

От оценки кредита до дня закрытия сделки (и сохранения вашего дома)

Сравнивайте предложения по кредитам построчно, разберитесь с фиксированными ставками и раскрытием информации о закрытии, защитите свои деньги на закрытие сделки от мошенничества по банковским переводам и получите помощь как можно заранее, если вы отстаете. (About 18 min, 6 quiz questions)

В этом уроке

Чему вы научитесь

Сравните две оценки кредита последовательно, включая ставку, баллы, APR и расходы на закрытие сделки.
Объясните, что такое фиксация ставок и раскрытие информации о закрытии, которое необходимо получить за три рабочих дня до закрытия.
Защитите свои деньги на закрытие от мошенничества с переводом.
Сделайте правильные первые шаги, если вы отстаёте с ипотекой, и избегайте мошенничества с спасением при изъятии права выкупа.

Как это связано с нашими занятиями: Наш класс практикует сравнение оценок кредитов и охватывает шаги к закрытию сделки. В этом уроке добавлен пример с баллами, чек-лист на закрытую неделю, защита от мошенничества с банковскими переводами и местная помощь, если вы задержитесь с платежами.

Слова, которые стоит знать

Оценка кредита (Loan Estimate): Трехстраничная форма, которую кредитор должен предоставить вам в течение трёх рабочих дней после подачи заявки. В ней указана предполагаемая ставка, ежемесячный платеж и расходы на закрытие сделки.
Закрытое раскрытие информации (Closing Disclosure): Пятистраничная форма с вашими окончательными условиями займа и стоимостью. Вы должны получить её не менее чем за три рабочих дня до закрытия сделки.
Дисконтные очки (Discount points): Авансовая комиссия, которую вы платите, чтобы получить более низкую процентную ставку. Один балл стоит 1% от суммы кредита.
APR (годовая процентная ставка) (APR (annual percentage rate)): Годовая стоимость кредита, включая процентную ставку, а также определённые комиссии и баллы. Это помогает сравнивать предложения.
Блокировка скорости (Rate lock): Обещание кредитора удерживать вашу процентную ставку в течение определённого времени, например, 30, 45 или 60 дней, пока вы заканчиваете покупку дома.
Сервисер по ипотеке (Mortgage servicer): Компания, которая собирает ваши ежемесячные платежи и обрабатывает кредит после закрытия сделки. Возможно, это не кредитор, выдавший кредит.
Снижение потерь (Loss mitigation): Варианты, которые сервис может предложить, чтобы избежать потери взыскания, такие как план погашения, отсрочка или изменение кредита.

Пример

Рабочий пример: две оценки кредита рядом

Бинь и Тхао покупают таунхаус в Фоллс-Черч, штат Вирджиния. Они возьмут кредит на сумму 300 000 долларов по 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Кредит с фиксированной ставкой сохраняет одинаковую процентную ставку на весь кредит. Кредит с плавающей ставкой (ARM) может изменить свою ставку спустя определённое время, чтобы платеж мог увеличиться. Два кредитора прислали им оценки кредита. (Эти ставки — лишь примеры, а не сегодняшние.)

Два оценки кредита для 300-летнего кредита с фиксированной ставкой на 300 000 долларов (пример)
Предмет	Предложение A	Предложение B
Процентная ставка	6.50%	6.25%
Дисконтные очки	0 ($0)	1 ($3,000)
Другие сборы кредитора	$1,200	$1,200
APR (с этими сборами)	около 6,54%	около 6,38%
Ежемесячная основная сумма и проценты	$1,896	$1,847
Оплата за первые 5 лет (платежи, баллы и сборы)	$114,972	$115,029

$3,000 за пункт ÷ $49 сбережений в месяц = примерно 61 месяц, или около 5 лет

Предложение B стоит на $3,000 дороже при закрытии, но экономит $49 в месяц. На возврат стоимости балла требуется около пяти лет. Через пять лет обе предложения стоят примерно одинаково. Если Бинь и Тхао планируют сохранить этот кредит дольше, предложение B сэкономит деньги. Если они смогут продать или рефинансировать его раньше, Предложение A — лучший выбор, и это оставляет им больше денег на экстренные случаи.

Также сравните годовую процентную процентную ставку. Она включает баллы и комиссии, что помогает сравнивать предложения с разной стоимостью. На странице 3 каждого смета кредита также показано, сколько вы заплатили за первые пять лет.

Сравните как минимум три предложения

Попросите как минимум трёх кредиторов предоставить Смету кредита, например, банк, кредитный союз и ипотечную компанию. Кредитор должен отправить её в течение трёх рабочих дней после подачи заявки.
Подайте заявку в течение короткого срока, например, две недели. Кредитные рейтинги учитывают несколько проверок кредитной истории от ипотечных кредиторов, проведённых близко друг к другу, в одном запросе. В зависимости от рейтинга, этот период составляет от 14 до 45 дней.
Убедитесь, что каждая смета соответствует одному типу кредита, сумме кредита и первоначальному взносу, чтобы сравнить их честно.
Сравните процентную ставку, баллы, APR, ежемесячный платеж, расходы на закрытие сделки и наличные для закрытия.
Попросите каждого кредитора объяснить какие-либо комиссии, которые вы не понимаете. Вы можете спросить: «Можете ли вы снизить эту комиссию или соответствовать другому предложению?»
На первой странице проверьте штраф за досрочное погашение (штраф за досрочное погашение кредита) или «баллонный платеж » (очень крупный платеж в конце). Большинству покупателей следует избегать и того, и другого.

Ограничения скорости: что ещё может измениться

Ставки по ипотеке меняются каждый день. Блокировка ставки удерживает ставку в течение определённого времени — часто 30, 45 или 60 дней, если вы закрываетесь вовремя и в заявке ничего не меняется. Попросите фиксировать её письменно.

Даже с блокировкой ваша ставка или стоимость могут измениться, если:

вы меняете тип кредита или размер первоначального взноса,
Оценка (профессиональная оценка стоимости дома) оказывается выше или ниже ожидаемого,
Ваш кредитный рейтинг меняется, или
Кредитор не может документировать часть вашего дохода, например, сверхурочные или бонусы.

Спросите у кредитора: «Сколько длится мой замок? Сколько будет стоить его продление, если закрытие сделки задерживается?» Продления могут быть дорогими.

Раскрытие закрытия: проверьте его за три дня до закрытия сделки

Кредитор должен предоставить вам раскрытие информации о закрытии сделки не менее чем за три рабочих дня до закрытия. (В районе Вашингтона закрытие сделки часто называют урегулированием.) Используйте эти дни, чтобы сравнить его с вашей последней оценкой кредита, строка за строкой.

Какие расходы могут меняться

Нельзя повышать (если только что-то не изменилось в вашей заявке или кредите, или ставка ещё не была заблокирована): платы кредитору или ипотечному брокеру, такие как сборы за баллы и оформление, сборы за необходимые услуги, которые вам не разрешалось выбирать, и налоги на перевод.
Может увеличиться, но не более чем на 10% в сумме: комиссии за регистрацию и комиссии за необходимые услуги при выборе провайдера из списка кредитора.
Может измениться на любую сумму: предоплаченные проценты, страхование жилья, депозиты по эскроу и услуги, которые кредитор не требует.

Эскроу-счёт — это деньги, которые ваш обслуживающий агент собирает с каждым ежемесячным платежом для оплаты налогов на имущество и страхования жилья. При закрытии сделки обычно вы вносите часть денег в начало.

Если комиссия выросла больше, чем разрешены правила, и ничего не изменилось, вы имеете право на возврат дополнительной суммы. Некоторые изменения также дают новый трёхдневный период ожидания: APR по кредиту с фиксированной ставкой увеличивается более чем на 1/8 процентного пункта, добавляется штраф за досрочное погашение или тип кредита меняется, например, с фиксированного на регулирующий.

Список чек-листов на закрытие недели

Сравните раскрытие о закрытии сделки с вашей оценкой кредита: сумма кредита, ставка, ежемесячный платеж, баллы, комиссии и наличные для закрытия.
Спросите у кредитора обо всех различиях до дня закрытия.
Оформите страхование жилья. Кредиторы это требуют.
Уточните, как оплатить наличные для закрытия сделки, позвонив по телефону, которому вы уже доверяете.
Проведите последний осмотр: посетите дом, чтобы убедиться, что он в состоянии, о котором вы договорились.
Возьмите с собой удостоверение личности с фотографией. Если нужен переводчик, заранее договоритесь с ним или приведите кого-то, кому доверяете.
Не подписывайте ничего, чего не понимаете, и никогда не подписывайте пустые страницы. Сохраняйте копии всего.

Осторожно

Банковское мошенничество: проверьте перед отправкой

Сделка проводит титульная компания или адвокат по урегулированию. Она проверяет, что продавец действительно владеет домом, собирает ваши деньги для закрытия сделки и платит всем. Вот почему мошенники притворяются ими.

Мошенники взламывают или копируют электронные почтовые аккаунты. За несколько дней до закрытия сделки они отправляют сообщение, похожее на то, что оно от вашей титульной компании, адвоката по урегулированию или агента. В нём говорится, что инструкции по переводу изменены. Если вы отправите деньги мошеннику, вернуть их может быть очень сложно.

В начале процесса запишите имена и номера телефонов вашего агента по урегулированию и кредитного специалиста. Получите номера из вашего контракта или встречи, а не по электронной почте.
Перед тем как отправлять деньги, позвоните в титульную компанию или в адвоката по урегулированию по этому номеру. Вслух подтвердите номер счета и сумму.
Воспринимайте любое сообщение о новых инструкциях по оплате как предупреждающий знак, даже если оно выглядит правдоподобно. Не используйте номера телефонов или ссылки в этом сообщении.
Если вы уже отправили деньги, сразу позвоните в банк и попросите его прекратить или отозвать перевод. Затем сообщите об этом в ФБР в ic3.gov.

Если вы отстаёте с платежами

Меньшее количество рабочих часов, уволения или медицинский счет могут затруднить оплату. Самый важный шаг — действовать заранее. Обращение взыскания — это юридическая процедура, которую кредитор использует для получения и продажи вашего дома, когда вы перестаёте платить по ипотеке. Как правило, процесс обращения взыскания не может начаться, пока вы не задержитесь более чем на 120 дней. Используйте это время.

Позвоните своему сервисному агенту, как только узнаете, что можете пропустить платеж. Номер телефона есть в вашей ежемесячной выписке.
Спросите о вариантах снижения потерь , таких как план погашения, отсрочка (короткая пауза или снижение платежей) или изменение кредита (долгосрочное изменение условий вашего кредита).
Отправьте полное заявление быстро. Если ваш сервис получает её до начала обращения взыскания, обычно он должен её рассмотреть, прежде чем начать процедуру взыскания.
Позвоните жилищному консультанту, одобренному HUD, по номеру 800-569-4287. Они могут помочь вам с подачею заявления, часто бесплатно.
Откройте каждое письмо от вашего сервиса и от суда. Если вы пропустите срок, вы можете потерять некоторые варианты.

Здравствуйте, меня зовут [ваше имя]. Мой кредитный номер — [кредитный номер]. Мой доход снизился на [дату] из-за [причины]. Я хочу сохранить свой дом, но, возможно, не смогу выполнить платеж в [дату погашения]. Какие у меня есть варианты снижения потерь? Пожалуйста, отправьте мне заявление и укажите все необходимые документы и срок. Можно ваше имя и референсальный номер для этого звонка?

Местная помощь

DC: позвоните на горячую линию по предотвращению обращения взыскания по телефону (202) 265-2255. После получения уведомления о просрочении вы можете воспользоваться Программой медиации по посредничеству при изъятии права выкупа в Вашингтоне, где вы и ваш кредитор встречаетесь с нейтральным медиатором. Legal Aid DC и Bar Pro Bono Center предоставляют бесплатную юридическую помощь людям, которые соответствуют требованиям.
Мэриленд: позвоните на горячую линию помощи домовладельцам по номеру 1-877-462-7555. В Мэриленде также есть медиация по поводу обращения взыскания для людей, проживающих в этом доме. Вы должны обратиться в суд за этим в течение 25 дней после получения судебных документов, начинающих процедуру взыскания, и за это взимается плата. Maryland Legal Aid помогает людям, которые соответствуют требованиям.
Вирджиния: позвоните консультанту, одобренному HUD, заранее. Юридические службы Северной Вирджинии помогают людям, которые соответствуют требованиям.

Больше шагов при снижении дохода смотрите раздел «Когда доход останавливается: ваши первые 30 дней».

Осторожно

Мошенничество с спасением при изъятии взыскания

Люди, которые отстают, часто получают звонки, письма и визиты от компаний, которые обещают спасти их дом. Некоторые говорят, что работают с государством или вашим кредитором. Обратите внимание на следующие предупреждающие признаки:

Они требуют оплату перед тем, как что-либо предпринять. Согласно федеральным правилам, компания обычно не может взимать с вас плату, пока вы не получите письменное предложение от кредитора и не примете его.
Они советуют вам прекратить общение с вашим сервисным агентом или отправлять ипотечные платежи именно им.
Вас просят подписать акт собственности (бумагу, указывающую, кто владеет домом). Если вы это сделаете, вы можете потерять дом и при этом остаться должны по ипотеке.
Они хотят оплату банковским переводом, кассовым чеком или приложением для оплаты.

Помощь от вашего сервиса и консультантов, одобренных HUD, бесплатна или недорога. Сообщите о мошенничестве в FTC в ReportFraud.ftc.gov или в генерального прокурора вашего штата. См. также наш урок по выявлению мошенничеств.

Совет

Ведите домашний файл

Храните свою оценку кредита, раскрытие сделки по закрытию, право собственности и страховой полис вместе. Каждый год читайте свою выписку по эскроу. Ваш эскроу-счет — это деньги, которые ваш обслуживающий агент собирает ежемесячно для оплаты налога на имущество и страхования. Если налоги или страховка растут, ваш ежемесячный платеж тоже может увеличиться.

Ключевые выводы

Получите оценки кредита как минимум от трёх кредиторов примерно в течение двух недель. Кредитные рейтинги учитывают проверки кредитной истории по ипотеке как один вопрос.
Баллы снижают ставку, но сейчас стоят наличные. Разделите стоимость на ежемесячные сбережения, чтобы посмотреть, сколько времени потребуется, чтобы их вернуть.
Вы должны получить раскрытие информации о закрытии сделки не менее чем за три рабочих дня до закрытия сделки. Сравните его с вашей оценкой кредита.
Прежде чем отправлять деньги на закрытие сделки, позвоните своей титульной компании или адвокату по урегулированию по уже знакомому вам номеру.
Если вы можете пропустить оплату, немедленно позвоните своему обслуживающему специалисту и консультанту, одобренному HUD. Никогда не платите заранее за спасение дома.

Иди дальше

Надёжные сайты, где можно узнать больше. Эти ссылки ведут на другие сайты, которыми не управляет Dollar Scholars.

Объяснение оценки кредита (другой сайт)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Язык: English

Пример оценки кредита, по которому можно кликнуть, чтобы увидеть, что означает каждая строка и что стоит проверить.
Мошенничество с облегчением ипотек (другой сайт)
Federal Trade Commission (FTC) · Язык: English

Предупреждающие признаки мошенничества с спасением при изъятии имущества, правило против авансовых платежей и где получить бесплатную помощь.
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (другой сайт)
Federal Trade Commission (FTC) · Язык: Español

Испанская версия руководства FTC по мошенничеству с облегчением ипотеки.
Предотвращение лишения права выкупа (другой сайт)
DC Department of Insurance, Securities and Banking (DISB) · Язык: English

Горячая линия по предотвращению изъятий взыскания в Вашингтоне, Программа медиации при изъятии права выкупа и другая помощь для домовладельцев в Вашингтоне.

Этот урок — общее финансовое образование, а не юридические, налоговые или финансовые консультации. Правила и суммы меняются, поэтому проверяйте важные цифры с официальным источником.