Покупка дома и получение ипотеки · Урок 3 3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
Завершено на этом устройстве
Части этого урока ещё не переведены на ваш язык, поэтому они показаны на английском.
В этом уроке
Чему вы научитесь
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
Как это связано с нашими занятиями: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
Слова, которые стоит знать
- Оценка кредита (Loan Estimate)
- Трехстраничная форма, которую кредитор должен предоставить вам в течение трёх рабочих дней после подачи заявки. В ней указана предполагаемая ставка, ежемесячный платеж и расходы на закрытие сделки.
- Закрытое раскрытие информации (Closing Disclosure)
- Пятистраничная форма с вашими окончательными условиями займа и стоимостью. Вы должны получить её не менее чем за три рабочих дня до закрытия сделки.
- Дисконтные очки (Discount points)
- Авансовая комиссия, которую вы платите, чтобы получить более низкую процентную ставку. Один балл стоит 1% от суммы кредита.
- APR (годовая процентная ставка) (APR (annual percentage rate))
- Годовая стоимость кредита, включая процентную ставку, а также определённые комиссии и баллы. Это помогает сравнивать предложения.
- Блокировка скорости (Rate lock)
- Обещание кредитора удерживать вашу процентную ставку в течение определённого времени, например, 30, 45 или 60 дней, пока вы заканчиваете покупку дома.
- Сервисер по ипотеке (Mortgage servicer)
- Компания, которая собирает ваши ежемесячные платежи и обрабатывает кредит после закрытия сделки. Возможно, это не кредитор, выдавший кредит.
- Снижение потерь (Loss mitigation)
- Варианты, которые сервис может предложить, чтобы избежать потери взыскания, такие как план погашения, отсрочка или изменение кредита.
Пример
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
Сравните как минимум три предложения
- Попросите как минимум трёх кредиторов предоставить Смету кредита, например, банк, кредитный союз и ипотечную компанию. Кредитор должен отправить её в течение трёх рабочих дней после подачи заявки.
- Подайте заявку в течение короткого срока, например, две недели. Кредитные рейтинги учитывают несколько проверок кредитной истории от ипотечных кредиторов, проведённых близко друг к другу, в одном запросе. В зависимости от рейтинга, этот период составляет от 14 до 45 дней.
- Убедитесь, что каждая смета соответствует одному типу кредита, сумме кредита и первоначальному взносу, чтобы сравнить их честно.
- Сравните процентную ставку, баллы, APR, ежемесячный платеж, расходы на закрытие сделки и наличные для закрытия.
- Попросите каждого кредитора объяснить какие-либо комиссии, которые вы не понимаете. Вы можете спросить: «Можете ли вы снизить эту комиссию или соответствовать другому предложению?»
- На первой странице проверьте штраф за досрочное погашение (штраф за досрочное погашение кредита) или «баллонный платеж » (очень крупный платеж в конце). Большинству покупателей следует избегать и того, и другого.
Ограничения скорости: что ещё может измениться
Ставки по ипотеке меняются каждый день. Блокировка ставки удерживает ставку в течение определённого времени — часто 30, 45 или 60 дней, если вы закрываетесь вовремя и в заявке ничего не меняется. Попросите фиксировать её письменно.
Даже с блокировкой ваша ставка или стоимость могут измениться, если:
- вы меняете тип кредита или размер первоначального взноса,
- Оценка (профессиональная оценка стоимости дома) оказывается выше или ниже ожидаемого,
- Ваш кредитный рейтинг меняется, или
- Кредитор не может документировать часть вашего дохода, например, сверхурочные или бонусы.
Спросите у кредитора: «Сколько длится мой замок? Сколько будет стоить его продление, если закрытие сделки задерживается?» Продления могут быть дорогими.
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
Осторожно
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
Осторожно
Мошенничество с спасением при изъятии взыскания
Люди, которые отстают, часто получают звонки, письма и визиты от компаний, которые обещают спасти их дом. Некоторые говорят, что работают с государством или вашим кредитором. Обратите внимание на следующие предупреждающие признаки:
- Они требуют оплату перед тем, как что-либо предпринять. Согласно федеральным правилам, компания обычно не может взимать с вас плату, пока вы не получите письменное предложение от кредитора и не примете его.
- Они советуют вам прекратить общение с вашим сервисным агентом или отправлять ипотечные платежи именно им.
- Вас просят подписать акт собственности (бумагу, указывающую, кто владеет домом). Если вы это сделаете, вы можете потерять дом и при этом остаться должны по ипотеке.
- Они хотят оплату банковским переводом, кассовым чеком или приложением для оплаты.
Помощь от вашего сервиса и консультантов, одобренных HUD, бесплатна или недорога. Сообщите о мошенничестве в FTC в ReportFraud.ftc.gov или в генерального прокурора вашего штата. См. также наш урок по выявлению мошенничеств.
Совет
Ведите домашний файл
Храните свою оценку кредита, раскрытие сделки по закрытию, право собственности и страховой полис вместе. Каждый год читайте свою выписку по эскроу. Ваш эскроу-счет — это деньги, которые ваш обслуживающий агент собирает ежемесячно для оплаты налога на имущество и страхования. Если налоги или страховка растут, ваш ежемесячный платеж тоже может увеличиться.
Ключевые выводы
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
Проверьте своё понимание
Ответьте на вопросы, затем выберите «Проверить мои ответы». Получите 5 6 права, чтобы пройти этот урок. Это практика: нет ограничения по времени, и мы не храним ваши ответы.
Иди дальше
Надёжные сайты, где можно узнать больше. Эти ссылки ведут на другие сайты, которыми не управляет Dollar Scholars.
-
Объяснение оценки кредита (другой сайт)
Пример оценки кредита, по которому можно кликнуть, чтобы увидеть, что означает каждая строка и что стоит проверить.
-
Мошенничество с облегчением ипотек (другой сайт)
Предупреждающие признаки мошенничества с спасением при изъятии имущества, правило против авансовых платежей и где получить бесплатную помощь.
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (другой сайт)
Испанская версия руководства FTC по мошенничеству с облегчением ипотеки.
-
Предотвращение лишения права выкупа (другой сайт)
Горячая линия по предотвращению изъятий взыскания в Вашингтоне, Программа медиации при изъятии права выкупа и другая помощь для домовладельцев в Вашингтоне.
Этот урок — общее финансовое образование, а не юридические, налоговые или финансовые консультации. Правила и суммы меняются, поэтому проверяйте важные цифры с официальным источником.