Van de leningschatting tot de overdrachtsdag (en het behouden van je huis)

1. Vraag ten minste drie kredietverstrekkers om een leningsofferte, bijvoorbeeld een bank, een kredietunie en een hypotheekverstrekker. Een geldverstrekker moet deze binnen drie werkdagen na je aanvraag versturen.
2. Vraag binnen korte tijd aan, bijvoorbeeld twee weken. Kredietscores tellen meerdere kredietcontroles van hypotheekverstrekkers die dicht bij elkaar worden uitgevoerd als één enkele aanvraag. Afhankelijk van de score is dat venster 14 tot 45 dagen.
3. Zorg ervoor dat elke offerte voor hetzelfde type lening, leenbedrag en aanbetaling geldt, zodat je eerlijk kunt vergelijken.
4. Vergelijk de rente, punten, APR, maandelijkse betaling, afsluitkosten en contant geld om af te sluiten.
5. Vraag elke kredietverstrekker om eventuele kosten uit te leggen die je niet begrijpt. Je kunt vragen: "Kun je deze vergoeding verlagen of dit andere aanbod evenaren?"
6. Controleer op pagina 1 op een boete voor vervroegde aflossing (een vergoeding voor het vroegtijdig aflossen van de lening) of een ballonbetaling (een zeer hoge betaling die aan het einde verschuldigd is). De meeste kopers moeten beide vermijden.

Hypotheekrentes veranderen elke dag. Een rentevergrendeling houdt je rente vast voor een bepaalde periode, vaak 30, 45 of 60 dagen, zolang je op tijd afsluit en er niets in je aanvraag verandert. Vraag schriftelijk om de locking.

Zelfs met een slot kunnen uw tarief of kosten veranderen als:

• Je verandert het leningtype of de hoogte van je aanbetaling,
• De taxatie (een professionele schatting van de waarde van het huis) komt hoger of lager uit dan verwacht,
• Je kredietscore verandert, of
• De geldverstrekker mag een deel van je inkomen, zoals overuren of bonussen, niet registreren.

Vraag je geldverstrekker: "Hoe lang duurt mijn slot? Wat kost het om het te verlengen als de overdracht vertraagd is?" Verlengingen kunnen duur zijn.

De geldverstrekker moet je de Closing Disclosure minstens drie werkdagen voor de overdracht geven. (In de regio DC wordt afsluiting vaak afwikkeling genoemd.) Gebruik die dagen om deze regel voor regel te vergelijken met je nieuwste hypotheekraming.

Welke kosten kunnen veranderen

• Mag niet omhoog gaan (tenzij er iets in je aanvraag of lening is veranderd, of je rente nog niet vastzit): kosten betaald aan de geldverstrekker of hypotheekadviseur, zoals punten en afsluitingskosten, kosten voor verplichte diensten waarvoor je niet mocht winkelen, en overdrachtsbelastingen.
• Het kan stijgen, maar in totaal niet meer dan 10%: registratiekosten en kosten voor verplichte diensten wanneer je een aanbieder kiest uit de lijst van de geldverstrekker.
• Kan met elk bedrag veranderen: vooruitbetaalde rente, opstalverzekering, escrow-aanbetalingen en diensten die de geldverstrekker niet vereist.

Een escrow-rekening is geld dat je beheerder bij elke maandelijkse betaling ontvangt om je onroerendgoedbelasting en opstalverzekering voor je te betalen. Bij de overdracht stort je meestal wat geld in om te starten.

Als een vergoeding hoger is gegaan dan de regels toestaan en er niets is veranderd, heb je recht op een terugbetaling van het extra bedrag. Sommige wijzigingen geven je ook een nieuwe wachttijd van drie dagen: de APR op een lening met vaste rente stijgt met meer dan 1/8 procentpunt, er wordt een boete voor vervroegde aflossing toegevoegd, of het leningtype verandert, bijvoorbeeld van vast naar variabel.

Checklist voor de afsluitende week

• Vergelijk de Closing Disclosure met je leningraming: leenbedrag, rente, maandelijkse betaling, punten, kosten en contant geld om af te sluiten.
• Vraag de geldverstrekker naar elk verschil vóór de overdrachtsdag.
• Sluit een opstalverzekering af. Geldverstrekkers vereisen dat.
• Bevestig hoe je je contant geld betaalt voor de overdracht door een telefoonnummer te bellen dat je al vertrouwt.
• Doe een laatste rondleiding: bezoek het huis om te controleren of het in de staat is die je hebt afgesproken.
• Neem een identiteitsbewijs met foto mee. Als je een tolk nodig hebt, regel er dan van tevoren een, of neem iemand mee die je vertrouwt.
• Onderteken niets wat je niet begrijpt, en onderteken nooit blanco pagina's. Bewaar kopieën van alles.

Minder werkuren, een ontslag of een medische rekening kunnen het lastig maken om te betalen. De belangrijkste stap is om vroegtijdig te handelen. Executieverkoop is het juridische proces dat een geldverstrekker gebruikt om je huis te verkopen wanneer je stopt met het betalen van de hypotheek. Over het algemeen begint het executieproces pas als je meer dan 120 dagen achterloopt. Gebruik die tijd.

1. Bel je servicer zodra je weet dat je mogelijk een betaling mist. Het telefoonnummer staat op je maandelijkse afschrift.
2. Vraag naar verliesbeperkende opties, zoals een terugbetalingsplan, een uitstel (een korte pauze of lagere betalingen) of een aanpassing van je lening (een blijvende wijziging van je leningvoorwaarden).
3. Stuur snel een volledige aanvraag. Als je dienstverlener het aanvraagt voordat de executieverkoop begint, moet de beheerder het doorgaans beoordelen voordat hij met de executieverkoop kan beginnen.
4. Bel een door HUD goedgekeurde huisvestingsadviseur op 800-569-4287. Zij kunnen u helpen met de aanvraag, vaak gratis.
5. Open elke brief van je dienstverlener en van de rechtbank. Als je een deadline mist, kun je sommige opties verliezen.

Hallo, mijn naam is [uw naam]. Mijn leningnummer is [leningnummer]. Mijn inkomen daalde op [datum] vanwege [reden]. Ik wil mijn huis houden, maar ik kan mijn betaling mogelijk niet op [vervaldatum] doen. Welke opties heb ik voor verliesbeperking? Stuur me alstublieft een aanvraag en vertel me elk document dat u nodig heeft en de deadline. Mag ik uw naam en een referentienummer voor dit gesprek?

Lokale hulp

• DC: bel de Foreclosure Prevention Hotline op (202) 265-2255. Nadat u een kennisgeving van wanbetaling heeft ontvangen, kunt u gebruikmaken van het DC Foreclosure Mediation Program, waar u en uw geldverstrekker een neutrale mediator ontmoeten. Legal Aid DC en het DC Bar Pro Bono Center bieden gratis juridische hulp aan mensen die in aanmerking komen.
• Maryland: bel de hulplijn voor huiseigenaren op 1-877-462-7555. Maryland heeft ook bemiddeling bij executieverkoop voor mensen die in het huis wonen. U moet binnen 25 dagen na ontvangst van de gerechtelijke documenten waarmee de executie begint hierom bij de rechtbank worden gevraagd, en er is een vergoeding. Maryland Legal Aid helpt mensen die in aanmerking komen.
• Virginia: bel vroegtijdig een door HUD goedgekeurde counselor. Legal Services of Northern Virginia helpt mensen die in aanmerking komen.

Voor meer stappen wanneer het inkomen daalt, zie When Income Stops: Your First 30 Days.