شراء منزل والحصول على رهن عقاري · درس 3 3
From Loan Estimate to Closing Day (and Keeping Your Home)
Compare loan offers line by line, understand rate locks and the Closing Disclosure, protect your closing money from wire fraud, and get help early if you fall behind.
تم الانتهاء على هذا الجهاز
أجزاء من هذا الدرس لم تترجم إلى لغتك بعد، لذا فهي تعرض بالإنجليزية.
في هذا الدرس
ما ستتعلمه
- Compare two Loan Estimates line by line, including rate, points, APR, and closing costs.
- Explain rate locks and the Closing Disclosure you must receive three business days before closing.
- Protect your closing money from wire fraud.
- Take the right first steps if you fall behind on your mortgage, and avoid foreclosure rescue scams.
كيف يرتبط هذا بصفوفنا: Our class practices comparing Loan Estimates and covers the steps to closing. This lesson adds a side-by-side example with points, a closing-week checklist, wire fraud protection, and local help if you ever fall behind on payments.
كلمات يجب معرفتها
- تقدير القرض (Loan Estimate)
- يجب على المقرض تقديم نموذج من ثلاث صفحات خلال ثلاثة أيام عمل بعد التقديم. يظهر النموذج المعدل المقدر، والدفعة الشهرية، وتكاليف الإغلاق.
- الإفصاح الختامي (Closing Disclosure)
- نموذج من خمس صفحات يحتوي على شروط القرض النهائية وتكاليفك. يجب أن تستلمها قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإغلاق.
- نقاط الخصم (Discount points)
- رسوم مقدمة تدفعها للحصول على معدل فائدة أقل. نقطة واحدة تكلف 1٪ من مبلغ القرض.
- معدل النسبة السنوية (APR) (APR (annual percentage rate))
- التكلفة السنوية للقرض، بما في ذلك سعر الفائدة بالإضافة إلى بعض الرسوم والنقاط. يساعدك ذلك على مقارنة العروض.
- قفل السعر (Rate lock)
- وعد المقرض بالاحتفاظ بسعر الفائدة لفترة محددة، مثل 30 أو 45 أو 60 يوما، أثناء الانتهاء من شراء المنزل.
- مزود خدمة الرهن العقاري (Mortgage servicer)
- الشركة التي تجمع دفعاتك الشهرية وتدير قرضك بعد الإغلاق. قد لا يكون المقرض هو من قدم القرض.
- تخفيف الخسائر (Loss mitigation)
- خيارات قد يقدمها مقدم الخدمة لمساعدتك على تجنب الحجز، مثل خطة السداد، أو التأجيل على القرض، أو تعديل القرض.
مثال
Worked example: two Loan Estimates side by side
Binh and Thao are buying a townhouse in Falls Church, Virginia. They will borrow $300,000 with a 30-year fixed-rate loan. A fixed-rate loan keeps the same interest rate for the whole loan. An adjustable-rate loan (ARM) can change its rate after a set time, so the payment can go up. Two lenders sent them Loan Estimates. (These rates are only examples, not today's rates.)
| Item | Offer A | Offer B |
|---|---|---|
| Interest rate | 6.50% | 6.25% |
| Discount points | 0 ($0) | 1 ($3,000) |
| Other lender fees | $1,200 | $1,200 |
| APR (with these fees) | about 6.54% | about 6.38% |
| Monthly principal and interest | $1,896 | $1,847 |
| Paid in the first 5 years (payments, points, and fees) | $114,972 | $115,029 |
$3,000 for the point ÷ $49 saved each month = about 61 months, or about 5 years
Offer B costs $3,000 more at closing but saves $49 a month. It takes about five years to earn back the cost of the point. After five years, the two offers have cost about the same. If Binh and Thao plan to keep this loan longer than that, Offer B saves money. If they might sell or refinance sooner, Offer A is the better choice, and it leaves them more cash for emergencies.
Also compare the APR. It includes points and fees, so it helps you compare offers that have different costs. Page 3 of every Loan Estimate also shows how much you will have paid in the first five years.
قارن على الأقل ثلاثة عروض
- اطلب من ثلاثة مقرضين على الأقل تقدير القرض، مثل بنك، اتحاد ائتماني، وشركة رهن عقاري. يجب على المقرض إرساله خلال ثلاثة أيام عمل من تقديم طلبك.
- قدم طلبك خلال فترة قصيرة، مثل أسبوعين. تحتسب درجات الائتمان عدة فحوصات ائتمانية من مقرضي الرهن العقاري تتم متقاربة كاستعلام واحد. اعتمادا على الدرجة، تكون هذه الفترة من 14 إلى 45 يوما.
- تأكد من أن كل تقدير يحمل نفس نوع القرض، ومبلغ القرض، والدفعة الأولى، حتى تتمكن من المقارنة بشكل عادل.
- قارن بين سعر الفائدة، والنقاط، والمعدل السنوي، والدفعة الشهرية، وتكاليف الإغلاق، والنقد المطلوب للإغلاق.
- اطلب من كل مقرض شرح أي رسوم لا تفهمها. يمكنك أن تسأل: "هل يمكنك خفض هذه الرسوم أو مطابقة العرض الآخر؟"
- في الصفحة الأولى، تحقق من غرامة السداد المبكر (رسوم لسداد القرض مبكرا) أو دفعة بالون (دفعة كبيرة جدا مستحقة في النهاية). يجب على معظم المشترين تجنب كلاهما.
قفل الأسعار: ما الذي يمكن أن يتغير
أسعار الرهن العقاري تتغير يوميا. قفل السعر يحافظ على سعر الفائدة لفترة محددة، غالبا 30 أو 45 أو 60 يوما، طالما أنك أغلقت في الوقت المناسب ولم يتغير شيء في طلبك. اطلب القفل كتابيا.
حتى مع وجود قفل، يمكن أن تتغير سعرك أو تكاليفك إذا:
- تغير نوع القرض أو حجم الدفعة الأولى،
- يأتي التقييم (تقدير مهني لقيمة المنزل) بمعدل أعلى أو أقل من المتوقع.
- درجة ائتمانك تغير، أو
- لا يمكن للمقرض توثيق بعض دخلك مثل العمل الإضافي أو المكافآت.
اسأل المقرض الخاص بك: "كم مدة قفلي؟ كم سيكلف تمديده إذا تأخر الإغلاق؟" التمديدات قد تكون مكلفة.
The Closing Disclosure: check it three days before closing
The lender must give you the Closing Disclosure at least three business days before closing. (In the DC area, closing is often called settlement.) Use those days to compare it with your latest Loan Estimate, line by line.
Which costs can change
- Cannot go up (unless something in your application or loan changed, or your rate was not locked yet): fees paid to the lender or mortgage broker, such as points and origination fees, fees for required services you were not allowed to shop for, and transfer taxes.
- Can go up, but by no more than 10% in total: recording fees, and fees for required services when you chose a provider from the lender's list.
- Can change by any amount: prepaid interest, homeowners insurance, escrow deposits, and services the lender does not require.
An escrow account is money your servicer collects with each monthly payment to pay your property taxes and home insurance for you. At closing you usually put some money in to start it.
If a fee went up more than the rules allow and nothing changed, you are entitled to a refund of the extra amount. Some changes also give you a new three-day waiting period: the APR on a fixed-rate loan goes up by more than 1/8 of a percentage point, a prepayment penalty is added, or the loan type changes, for example from fixed to adjustable.
Closing-week checklist
- Compare the Closing Disclosure with your Loan Estimate: loan amount, rate, monthly payment, points, fees, and cash to close.
- Ask the lender about every difference before closing day.
- Set up homeowners insurance. Lenders require it.
- Confirm how to pay your cash to close by calling a phone number you already trust.
- Do a final walk-through: visit the home to check that it is in the condition you agreed to.
- Bring a photo ID. If you need an interpreter, arrange one ahead of time, or bring someone you trust.
- Do not sign anything you do not understand, and never sign blank pages. Keep copies of everything.
احترس
Wire fraud: check before you send
A title company or settlement attorney runs the closing. It checks that the seller really owns the home, collects your cash to close, and pays everyone. That is why scammers pretend to be them.
Scammers break into or copy email accounts. A few days before closing, they send a message that looks like it is from your title company, settlement attorney, or agent. It says the wiring instructions have changed. If you send money to the scammer, it can be very hard to get it back.
- Early in the process, write down the names and phone numbers of your settlement agent and loan officer. Get the numbers from your contract or a meeting, not from an email.
- Before you send money, call the title company or settlement attorney at that number. Confirm the account number and amount out loud.
- Treat any message about new payment instructions as a warning sign, even if it looks real. Do not use phone numbers or links in that message.
- If you already sent money, call your bank right away and ask it to stop or recall the wire. Then report it to the FBI at ic3.gov.
If you fall behind on payments
Fewer work hours, a layoff, or a medical bill can make it hard to pay. The most important step is to act early. Foreclosure is the legal process a lender uses to take and sell your home when you stop paying the mortgage. Generally, the foreclosure process cannot start until you are more than 120 days behind. Use that time.
- Call your servicer as soon as you know you might miss a payment. The phone number is on your monthly statement.
- Ask about loss mitigation options, such as a repayment plan, a forbearance (a short pause or lower payments), or a loan modification (a lasting change to your loan terms).
- Send a complete application quickly. If your servicer gets it before the foreclosure starts, the servicer generally must review it before it can start the foreclosure.
- Call a HUD-approved housing counselor at 800-569-4287. They can help you with the application, often for free.
- Open every letter from your servicer and from the court. If you miss a deadline, you can lose some options.
Hello, my name is [your name]. My loan number is [loan number]. My income dropped on [date] because [reason]. I want to keep my home, but I may not be able to make my payment due on [due date]. What loss mitigation options do I have? Please send me an application and tell me every document you need and the deadline. May I have your name and a reference number for this call?
Local help
- DC: call the Foreclosure Prevention Hotline at (202) 265-2255. After you get a notice of default, you can use the DC Foreclosure Mediation Program, where you and your lender meet with a neutral mediator. Legal Aid DC and the DC Bar Pro Bono Center offer free legal help to people who qualify.
- Maryland: call the homeowner assistance hotline at 1-877-462-7555. Maryland also has foreclosure mediation for people who live in the home. You must ask the court for it within 25 days after you receive the court papers that start the foreclosure, and there is a fee. Maryland Legal Aid helps people who qualify.
- Virginia: call a HUD-approved counselor early. Legal Services of Northern Virginia helps people who qualify.
For more steps when income drops, see When Income Stops: Your First 30 Days.
احترس
عمليات إنقاذ الحجز على الرهن
غالبا ما يتلقى الأشخاص الذين يتأخرون مكالمات ورسائل وزيارات من شركات تعد بإنقاذ منزلهم. يقول البعض إنهم يعملون مع الحكومة أو مع المقرض. انتبه لهذه العلامات التحذيرية:
- يطلبون رسوما قبل اتخاذ أي إجراء. بموجب القواعد الفيدرالية، لا يمكن للشركة عادة أن تفرض عليك رسوما حتى تحصل على عرض مكتوب من المقرض وتقبله.
- يطلبون منك التوقف عن التحدث مع مقدم الخدمة الخاص بك، أو إرسال دفعات الرهن العقاري إليهم.
- يطلبون منك توقيع سند الملكية (الورقة التي توضح من يملك المنزل). إذا فعلت ذلك، قد تخسر منزلك وتظل مدينا بالرهن العقاري.
- يريدون الدفع عن طريق التحويل البنكي، أو شيك الكاشير، أو تطبيق دفع.
المساعدة من مقدم الخدمة ومستشارين معتمدين من HUD مجانية أو منخفضة التكلفة. أبلغ عن عمليات الاحتيال إلى لجنة التجارة الفيدرالية في ReportFraud.ftc.gov أو إلى المدعي العام في ولايتك. انظر أيضا درسنا حول اكتشاف الاحتيالات.
نصيحة
احتفظ بملف رئيسي
احتفظ بتقدير القرض، والإفصاح الإغلاقي، وسند الملكية، وبوليصة التأمين معا. كل عام، اقرأ بيان الضمان الخاص بك. حساب الضمان الخاص بك هو مبلغ يجمعه مقدم الخدمة شهريا لدفع ضرائب الممتلكات والتأمين. إذا ارتفعت الضرائب أو التأمين، يمكن أن ترتفع دفعتك الشهرية أيضا.
النقاط الرئيسية
- Get Loan Estimates from at least three lenders within about two weeks. Credit scores count mortgage credit checks made close together as one inquiry.
- Points lower your rate but cost cash now. Divide the cost by the monthly savings to see how long it takes to earn it back.
- You must get the Closing Disclosure at least three business days before closing. Compare it with your Loan Estimate.
- Before you send closing money, call your title company or settlement attorney at a phone number you already know.
- If you might miss a payment, call your servicer and a HUD-approved counselor right away. Never pay upfront fees to save your home.
تحقق من فهمك
أجب على الأسئلة، ثم اختر تحقق من إجاباتي. احصل على 5 6 الحق لإكمال هذا الدرس. هذا تدريب: لا يوجد حد زمني، ولا نحتفظ بإجاباتك.
اذهب أبعد من ذلك
مواقع موثوقة يمكنك من خلالها معرفة المزيد. هذه الروابط تذهب إلى مواقع أخرى لا تديرها Dollar Scholars.
-
شرح تقدير القرض (موقع إلكتروني آخر)
نموذج تقدير قرض يمكنك النقر عليه لمعرفة معنى كل سطر وما يجب التحقق منه.
-
عمليات الاحتيال في تخفيف الرهن العقاري (موقع إلكتروني آخر)
علامات التحذير من عمليات الاحتيال في إنقاذ الحجز على العقارات، القاعدة ضد الرسوم المسبقة، وأين يمكن الحصول على المساعدة المجانية.
-
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (موقع إلكتروني آخر)
النسخة الإسبانية من دليل لجنة التجارة الفيدرالية لعمليات الاحتيال في تخفيف الرهن العقاري.
-
الوقاية من الحجز على العقارات (موقع إلكتروني آخر)
الخط الساخن لمنع الحجز في واشنطن العاصمة، وبرنامج الوساطة في الحجز على العقار، ومساعدة أخرى لأصحاب المنازل في واشنطن العاصمة.
هذا الدرس هو تعليم مالي عام، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد والمبالغ تتغير، لذا تحقق من الأرقام المهمة من مصدر رسمي.