Dollar Scholars Foundation

Otthonvásárlás és jelzáloghitel felvétele · A 3 3 lecke

A hitelbecslés és a zárás napja (és az otthon megtartása)

Hasonlítsd össze a hitelajánlatokat soronként, ismerd meg a kamatzárakat és a zárási nyilatkozatot, védd meg a zárási pénzed a vezetékes csalástól, és kérj segítséget korán, ha lemaradsz. (About 18 min, 6 quiz questions)

Ebben az órában

Mit fogsz tanulni

  • Hasonlítsa össze két hitelbecslést soronként, beleértve a kamatot, pontszámot, az éves árat és a zárási költségeket.
  • Magyarázd el a kamatzárolásokat és a zárási nyilatkozatot, amelyet három munkanappal a zárás előtt kell megkapnia.
  • Védd meg záró pénzedet a vezetékes csalások ellen.
  • Tegye meg a helyes első lépéseket, ha lemarad a jelzáloghitelével, és kerülje el a végrehajtási mentőcsalásokat.

Hogyan kapcsolódik ez az óráinkhoz: Tanfolyamunk a hitelbecslések összehasonlítását alkalmazza, és átfedi a zárás lépéseit. Ez a lecke egy példát ad pontokkal, zárási hét ellenőrzőlistával, átutalási csalás elleni védelemmel és helyi segítséggel, ha valaha lemaradsz a törlesztésekkel.

Szavak, amiket érdemes tudni

Hitelbecslés (Loan Estimate)
Egy háromoldalas űrlapot a hitelezőnek három munkanapon belül kell benyújtania a jelentkezés után. Tartalmazza a becsült kamatot, a havi törlesztőrészletet és a zárási költségeket.
Zárónyilatkozat (Closing Disclosure)
Egy ötoldalas űrlap a végső hitelfeltételekkel és költségekkel. Legalább három munkanappal a zárás előtt meg kell kapnod.
Kedvezménypontok (Discount points)
Egy előzetes díj, amit alacsonyabb kamatlábért fizetsz. Egy pont a hitelösszeg 1%-ába kerül.
APR (éves százalékos ráta) (APR (annual percentage rate))
A hitel éves költsége, beleértve a kamatlábat és bizonyos díjakat és pontokat. Segít összehasonlítani az ajánlatokat.
Sebességzár (Rate lock)
A hitelező ígérete, hogy a kamatlábat egy meghatározott időn át, például 30, 45 vagy 60 napig tartja meg, amíg befejezed az ingatlanvásárlást.
Jelzálogkezelő (Mortgage servicer)
Az a cég, amely beszedi a havi törlesztőrészleteidet és kezeli a hiteledet a lezárás után. Lehet, hogy nem az a hitelező, aki a hitelt adta.
Veszteségcsökkentés (Loss mitigation)
Olyan lehetőségeket, amelyeket egy szolgáltató kínálhat a végrehajtás elkerülésére, például egy törlesztési terv, törékenység vagy hitelmódosítás.

Példa

Dolgozott példa: két hitelbecslés egymás mellett

Binh és Thao egy sorházat vásárolnak Falls Churchben, Virginia államban. 300 000 dollárt fognak felvenni egy 30 éves fix kamatozású hitelrel. Egy fix kamatozású hitel ugyanazt a kamatlábat tartja az egész hitel egészében. Egy változó kamatozású hitel (ARM) meghatározott idő után megváltoztathatja a kamatját, így a törlesztés emelkedhet. Két hitelező küldött nekik hitelbecslést. (Ezek a kamatok csak példák, nem a mai kamatok.)

Két hitelbecslés egy 300 000 dolláros, 30 éves fix kamatozású hitelre (példa)
TárgyA ajánlatB ajánlat
Kamatláb6.50%6.25%
Kedvezménypontok0 ($0)1 (3 000 dollár)
Egyéb hitelezői díjak$1,200$1,200
HAVZ (ezekkel a díjakkal)Körülbelül 6,54%kb. 6,38%
Havi tőke és kamatok$1,896$1,847
Az első 5 évben fizetett (fizetések, pontok és díjak)$114,972$115,029

3 000 dollár a pontért ÷ havi 49 dollár megtakarítás = körülbelül 61 hónap, vagyis körülbelül 5 év

A B ajánlat 3 000 dollárral többe kerül a záráskor, de havonta 49 dollárt takarít meg. Körülbelül öt évbe telik, mire visszanyeri a pont költségét. Öt év után a két ajánlat nagyjából ugyanannyiba kerül. Ha Binh és Thao hosszabb ideig akarják tartani ezt a kölcsönt, a B ajánlat pénzt takarít meg. Ha hamarabb eladják vagy újrafinanszíroznak, az A ajánlat a jobb választás, és több pénzt hagy nekik vészhelyzetekre.

Hasonlítsd össze az éves korhatárt is. Pontokat és díjakat tartalmaz, így segít összehasonlítani azokat az ajánlatokat, amelyek eltérő költségekkel rendelkeznek. Minden hitelbecslés 3. oldala azt is mutatja, mennyit fizetett az első öt évben.

Legalább három ajánlatot hasonlítsd össze

  1. Kérjen legalább három hitelezőtől hitelbecslést – például egy bankot, egy hitelszövetkezetet és egy jelzáloghitel-társaságot. A hitelezőnek három munkanapon belül el kell küldenie a kérelmet követő igénylést.
  2. Rövid időn belül, például két héten belül jelentkezzen. A hitelpontszámok több, egymáshoz közel végzett hitelellenőrzést is számítanak egy lekérdezésként. A pontszámtól függően ez az időszak 14-45 nap.
  3. Győződj meg róla, hogy minden becslés ugyanazt a hiteltípust, az összeget és az előleget tartalmazza, hogy tisztességesen összehasonlíthass.
  4. Hasonlítsd össze a kamatlábat, pontokat, az éves havi törlesztőt, a zárási költségeket és a zárási készpénzt.
  5. Kérd meg minden hitelezőt, hogy magyarázza el azokat a díjat, amit nem értesz. Megkérdezheted: "Csökkentheted ezt a díjat, vagy egyeztetsz ezzel a másik ajánlattal?"
  6. Az 1. oldalon ellenőrizd az előzetes fizetés bírságát (a hitel korai visszafizetéséért járó díj) vagy egy nagy összegű törlesztést (egy nagyon nagy összeg a végén). A legtöbb vevőnek mindkettőt kerülnie kellene.

Ár-zárolások: mi változhat még

A jelzáloghitel kamatlábai naponta változnak. A kamatzár egy meghatározott időn át tartja a kamatot, gyakran 30, 45 vagy 60 napig, amíg időben zárod be, és a jelentkezésedben semmi sem változik. Kérd meg írásban a zárolást.

Még zárolással is változhatnak a díj vagy a költségek, ha:

  • Megváltoztatod a hiteltípust vagy az önleg összegét,
  • Az értékbecslés (az ingatlan értékének professzionális becslése) magasabb vagy alacsonyabb értékű, mint a várt,
  • A hitelpontszámod változása, vagy
  • A hitelező nem dokumentálhatja a bevételed egy részét, például túlórákat vagy bónuszokat.

Kérdezze meg a hitelezőjét: "Mennyi ideig tart a zárom? Mennyibe kerül meghosszabbítani, ha a zárás késik?" A meghosszabbítások drágák lehetnek.

Zárónyilatkozat: három nappal a zárás előtt ellenőrizd

A hitelezőnek legalább három munkanappal a zárás előtt kell megadnia Önnek a zárási nyilatkozatot. (A DC környékén a zárást gyakran elszámolásnak nevezik.) Használd ezeket a napokat, hogy soronként hasonlítsd össze a legfrissebb hitelbecsléssel (Loan Estimate).

Milyen költségek változhatnak

  • Nem emelkedhet (hacsak nem változott valami a kérelmed vagy hiteled, vagy a kamatlábad még nem volt rögzítve): a hitelezőnek vagy a jelzáloghitel-brókernek fizetett díjak, mint például pontok és indulási díjak, a szükséges szolgáltatásokért járó díjak, amelyekre nem engedték megvásárolni, és átutalási adók.
  • Emelkedhet, de összesen legfeljebb 10%-kal: a regisztrációs díjak, valamint a szükséges szolgáltatásokért járó díjak, amikor a hitelező listájából választ szolgáltatót.
  • Bármilyen összeggel változhat: előre fizetett kamat, lakásbiztosítás, letéti befizetések, és olyan szolgáltatások, amelyeket a hitelező nem igényel.

A letéti számla olyan pénz, amelyet a szolgáltatód minden havi törlesztéssel beszed, hogy kifizesse az ingatlanadót és a lakásbiztosítást. A záráskor általában beteszünk egy kis pénzt a kezdéshez.

Ha egy díj megemelkedett, mint amit a szabályok engedélyeznek, és semmi sem változott, jogosult vagy, hogy visszatérítse a plusz összeget. Néhány változtatás új háromnapos várakozási időt is eredményez: a fix kamatozású hitel éves árai több mint 1/8 százalékponttal emelkedik, előtörlesztési bírságot vezetnek be, vagy a hiteltípus változik, például fix hitelről módosíthatóvá.

Záróhét ellenőrzőlista

  • Hasonlítsa össze a záró nyilatkozatot a hitelbecsléseddel: hitelösszeg, kamat, havi törlesztőrészlet, pontok, díjak és a záráshoz szükséges készpénz.
  • Kérdezd meg a hitelezőt minden különbségről a zárás előtt.
  • Hozz létre lakásbiztosítást. A hitelezők ezt megkövetelik.
  • Erősítse meg, hogyan fizetheti a pénzét a zárásig, ha felhívja egy már megbízott telefonszámot.
  • Végezz egy utolsó végignézést: látogasd el az otthont, hogy megnézzék, az állapotban van-e a megállapodás szerinti állapotban.
  • Vigyél magaddal fényképes igazolványt. Ha tolmácsra van szükséged, szervezz előre egyet, vagy hozz magaddal valakit, akiben megbízol.
  • Ne írj alá semmit, amit nem értesz, és soha ne írj alá üres oldalakat. Tartsd meg mindenről másolatot.

Vigyázz

Átutaló csalás: ellenőrizd a küldés előtt

A zárást egy tulajdoni cég vagy egyezségi ügyvéd intézi. Ellenőrzi, hogy az eladó valóban birtokolja-e az ingatlant, beszedi a pénzt a záráshoz, és mindenkinek kifizet. Ezért adják ki magukat a csalók, mint ők.

Csalók betörnek vagy másolják az e-mail fiókokat. Néhány nappal a zárás előtt küldenek egy üzenetet, ami úgy tűnik, mintha a tulajdoni cégedtől, egyezségi ügyvédedtől vagy ügynöködtől lenne. Azt írja, hogy a vezetékezési utasítások megváltoztak. Ha pénzt küldesz a csalónak, nagyon nehéz lehet visszaszerezni.

  1. A folyamat elején írd le a rendezői ügynököd és hitelügyintéződ nevét és telefonszámát. A számokat a szerződésedből vagy egy megbeszélésből szerezd meg, ne e-mailből.
  2. Mielőtt pénzt küldenél, hívd fel a tulajdoni tulajdoni céget vagy az egyezségi ügyvédet azon a számon. Erősítsd meg hangosan a számlaszámot és az összeget.
  3. Kezeld az új fizetési utasításokról szóló üzenetet figyelmeztető jelként, még akkor is, ha valódinak tűnik. Ne használj telefonszámokat vagy linkeket abban az üzenetben.
  4. Ha már pénzt küldtél, azonnal hívd fel a bankodat, és kérd, hogy állítsa le vagy hívja vissza az átutalást. Ezután jelentse az FBI-nak a ic3.gov-n.

Ha lemaradsz a fizetésekkel

Kevesebb munkaidő, egy elbocsátás vagy orvosi számla megnehezítheti a fizetést. A legfontosabb lépés, hogy korán lépj fel. A végrehajtás az a jogi eljárás, amelyet a hitelező alkalmaz, hogy eladja és eladja az otthonodat, amikor abbahagyod a jelzáloghitel fizetését. Általában a végrehajtási folyamat nem kezdődhet el, ha több mint 120 nappal el vagy késve. Használd ki ezt az időt.

  1. Hívd fel a szolgáltatódat, amint tudod, hogy kihagysz egy fizetést. A telefonszám szerepel a havi számlakivonatodban.
  2. Kérdezzen veszteségcsökkentési lehetőségekről, például törlesztési tervről, türelmet (rövid szünet vagy kisebb törlesztőrészlet) vagy hitelmódosításról (tartós változás a hitelfeltételekben).
  3. Gyorsan küldjön el teljes kérelmet. Ha a szolgáltatója a végrehajtás előtt megkapja, általában felül kell vizsgálnia, mielőtt megkezdheti a végrehajtást.
  4. Hívjon egy HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadót a 800-569-4287-es számon. Ők gyakran ingyenesen segítenek a jelentkezésben.
  5. Nyisd ki minden levelet a szolgáltatódtól és a bíróságtól. Ha lemaradsz egy határidőről, elveszíthetsz néhány lehetőséget.

Szia, a nevem [a neved]. A hitelszámom [hitelszám]. A jövedelmem csökkent [dátum] miatt, mert [ok]. Meg akarom tartani az otthonomat, de lehet, hogy nem tudom megfizetni a [határidőre] esedékes befizetést. Milyen veszteségcsökkentési lehetőségeim vannak? Kérem, küldjön el kérelmet, és írja meg minden szükséges dokumentumot és a határidőt. Megkaphatnám a nevét és egy hivatkozási számát ehhez a híváshoz?

Helyi segítség

  • DC: hívja a Végrehajtási Megelőzési Hotline-t a (202) 265-2255-ös számon. Miután megkapta a végtelenségi értesítést, igénybe veheti a DC Végrehajtási Közvetítő Programot, ahol Ön és a hitelezője semleges közvetítővel találkozik. A Legal Aid DC és a DC Bar Pro Bono Center ingyenes jogi segítséget kínál azoknak, akik jogosultak.
  • Maryland: hívja a lakástulajdonosi segélyvonalat a 1-877-462-7555-ös számon. Marylandben a végrehajtási közvetítés is működik azoknak, akik az otthonban élnek. Ezt 25 napon belül kell kérnie a bíróságtól, miután megkapta a végrehajtást indító bírósági papírokat, és díj jár. A Maryland Legal Aid segít azoknak, akik jogosultak.
  • Virginia: hívjon korán egy HUD által jóváhagyott tanácsadót. A Legal Services of Northern Virginia segíti azokat, akik jogosultak rá.

További lépésekért a bevételcsökkenés esetén lásd : Amikor a jövedelem megáll: Az első 30 napod című részben.

Vigyázz

Végrehajtási mentőcsalások

Azok az emberek, akik lemaradnak, gyakran kapnak hívásokat, leveleket és látogatásokat olyan cégektől, amelyek megígérik, hogy megmentik az otthonukat. Néhányan azt mondják, hogy együttműködnek a kormánnyal vagy a hiteleződdel. Figyelj ezekre a figyelmeztető jelekre:

  • Mielőtt bármit tennének, díjat kérnek. A szövetségi szabályok szerint egy cég általában nem számíthat fel tőled, amíg nem kapsz írásos ajánlatot a hitelezőtől, és elfogadod azt.
  • Azt mondják, hagyd abba a kapcsolatot a szolgáltatóddal, vagy küldd el neki a jelzáloghitel-törlesztődeit.
  • Azt kérik, hogy írd alá a tulajdoni lap címet (azt a papírt, amely megmutatja, ki a tulajdonos az ingatlan). Ha így tesz, elveszítheted az otthonodat, és mégis tartozol a jelzáloghitelhez.
  • Ők a fizetést átutalással, pénztári csekkvel vagy fizetési alkalmazással szeretnék.

A szolgáltatód és a HUD által jóváhagyott tanácsadók segítsége ingyenes vagy alacsony költségű. Jelentse a csalásokat az FTC-nek ReportFraud.ftc.gov-nál vagy az állami főügyésznek. Lásd még a csalások felismeréséről szóló leckét.

Tipp

Otthoni aktát tartson

Tartsd együtt a hitelbecslést, zárási bejelentést, tulajdoni könyvet és biztosítási kötvényt. Minden évben olvasd el a letéti nyilatkozatodat. Az escrow számlád olyan pénz, amelyet a szolgáltatód havi beszed, hogy fizesse az ingatlanadót és a biztosítást. Ha az adók vagy biztosítások emelkednek, a havi törlesztőrészleted is emelkedhet.

Főbb tanulságok

  • Legalább három hitelezőtől kérjen hitelárajánlatokat körülbelül két héten belül. A hitelminősítések egy lekérdezésnek számítják a közel végzett jelzáloghitel-ellenőrzéseket.
  • A pontok csökkentik a kamatot, de most készpénzbe kerülnek. Oszd el a költséget a havi megtakarításokkal, hogy lásd, mennyi időbe telik visszanyerni.
  • Legalább három munkanappal a zárás előtt kell megszereznie a zárási nyilatkozatot. Hasonlítsa össze a hitelbecsléshez.
  • Mielőtt zárópénzt küldenél, hívd fel a tulajdoni tulajdoni cégedet vagy a rendezői ügyvédedet egy már ismert telefonszámon.
  • Ha esetleg kimaradsz egy fizetésről, azonnal hívd fel a szolgáltatódat és egy HUD által jóváhagyott tanácsadót. Sose fizess előre díjat az otthon megmentéséért.

Ellenőrizd a megértésedet

Válaszolj a kérdésekre, majd válaszd meg a válaszokat ellenőrizni. Szerezd meg 5 6 jogomat, hogy befejezd ezt az órát. Ez gyakorlás: nincs időkorlát, és nem tartjuk meg a válaszaidat.

Kérdés 1 6 Az A ajánlat 6,50%-os kamattal rendelkezik, pont nélkül. A B ajánlat 6,25%-os kamatlábú, 3 000 dollár többe kerül pontszámban, és havonta 49 dollárt takarít meg. Nadia arra számít, hogy körülbelül három év múlva eladja és nagyobb helyre költözik. Melyik ajánlat valószínűleg jobb számára?
Kérdés 2 6 Carlos zár egy lakást Silver Springben. Mikor kell a hitelezőnek megadnia neki a zárási nyilatkozatot?
Kérdés 3 6 Aisha hitelbecslése szerint a hitelező indulási díja 1 000 dollár volt. Zárónyilatkozatán 1 400 dollár. A kamatlába zárva volt, amikor megkapta a hitelbecslést – és semmi sem változott a hitelében, jövedelmében vagy otthonában. Mi az igaz?
Kérdés 4 6 Két nappal a zárás előtt Mei kap egy e-mailt, ami úgy tűnik, mintha a tulajdoni tulajdoni cégétől lenne. Azt írja, hogy a záró pénz bankszámlája megváltozott, és új telefonszámot ad a kérdésekhez. Mit kellene tennie?
Kérdés 5 6 Andre munkaidejét csökkentették a landoveri munkahelyén, és lemarad a következő jelzáloghitel törlesztőjéről. Egy cég felhív, és azt mondja, hogy megállíthatja a végrehajtást egy ma fizetett 1500 dolláros díjért. Mit kellene Andre-nek tennie?
Kérdés 6 6 Jin három hitelezőtől kér hitelbecsléseket, de attól tart, hogy több hitelellenőrzés rontani fogja a pontszámát. Mi az?

Menj tovább

Megbízható weboldalak, ahol többet megtudhatsz. Ezek a linkek más weboldalakra vezetnek, amelyeket a Dollar Scholars nem üzemeltet.

Ez a lecke általános pénzügyi oktatás, nem jogi, adózási vagy pénzügyi tanácsadás. A szabályok és összegek változnak, ezért ellenőrizd a fontos számokat hivatalos forrással.