Køb af bolig og opnåelse af realkreditlån · Lektion 3 3

Fra låneoverslag til overtagelsesdag (og at beholde dit hjem)

Sammenlign lånetilbud linje for linje, forstå rentelås og afslutningsoplysningerne, beskyt dine afslutningspenge mod svindel via telekommunikation, og få hjælp tidligt, hvis du kommer bagud. (About 18 min, 6 quiz questions)

I denne lektion

Hvad du vil lære

Sammenlign to låneestimater linje for linje, inklusive rente, point, ÅOP og afslutningsomkostninger.
Forklar rentelås og afslutningsoplysningen, du skal modtage tre hverdage før overtagelse.
Beskyt dine afslutningspenge mod svindel via bank.
Tag de rigtige første skridt, hvis du kommer bagud med dit realkreditlån, og undgå tvangsauktionsredningssvindel.

Hvordan dette hænger sammen med vores klasser: Vores klasse sammenligner lånetilbud og dækker trinene til afslutning. Denne lektion tilføjer et side-om-side eksempel med point, en tjekliste for lukkeugen, beskyttelse mod bankbedrageri og lokal hjælp, hvis du nogensinde kommer bagud med betalingerne.

Ord at kende

Låneoverslag (Loan Estimate): En tre-siders formular, som en långiver skal give dig inden for tre arbejdsdage efter din ansøgning. Den viser den estimerede rente, månedlige betaling og omkostninger ved afslutning.
Afslutningsmeddelelse (Closing Disclosure): En fem-siders formular med dine endelige lånevilkår og omkostninger. Du skal modtage den mindst tre hverdage før overtagelsen.
Rabatpoint (Discount points): Et forudbetalt gebyr for at få en lavere rente. Et point koster 1% af lånebeløbet.
ÅOP (årlig procentsats) (APR (annual percentage rate)): Den årlige låneomkostning, inklusive rentesatsen plus visse gebyrer og point. Det hjælper dig med at sammenligne tilbud.
Rate lock: En långivers løfte om at holde din rente i en fastsat periode, såsom 30, 45 eller 60 dage, mens du færdiggør købet af boligen.
Realkreditudbyder (Mortgage servicer): Firmaet, der indsamler dine månedlige betalinger og håndterer dit lån efter overtagelsen. Det er måske ikke långiveren, der ydede lånet.
Tabsbegrænsning (Loss mitigation): Muligheder, som en servicer kan tilbyde for at hjælpe dig med at undgå tvangsauktion, såsom en tilbagebetalingsplan, en udsættelse eller en låneændring.

Eksempel

Gennemarbejdet eksempel: to låneoverslag side om side

Binh og Thao køber et rækkehus i Falls Church, Virginia. De vil låne 300.000 dollars med et 30-årigt fastforrentet lån. Et fastforrentet lån bevarer samme rente for hele lånet. Et variabelt lån (ARM) kan ændre sin rente efter en fastsat tid, så betalingen kan stige. To långivere sendte dem låneestimater. (Disse renter er kun eksempler, ikke nutidens renter.)

To låneestimater for et 300.000 dollars fastforrentet lån (eksempel)
Genstande	Tilbud A	Tilbud B
Rente	6.50%	6.25%
Rabatpoint	0 ($0)	1 ($3.000)
Andre långivergebyrer	$1.200	$1.200
ÅOP (med disse gebyrer)	omkring 6,54 %	omkring 6,38 %
Månedlig hovedstol og renter	$1.896	$1.847
Betalt inden for de første 5 år (betalinger, point og gebyrer)	$114.972	$115.029

$3.000 for pointen ÷ $49 sparet op hver måned = cirka 61 måneder, eller cirka 5 år

Tilbud B koster $3.000 mere ved overtagelse, men sparer $49 om måneden. Det tager omkring fem år at tjene pointets omkostninger tilbage. Efter fem år har de to tilbud kostet omtrent det samme. Hvis Binh og Thao planlægger at beholde dette lån længere end det, sparer Tilbud B penge. Hvis de måske sælger eller omlægger lånet tidligere, er Tilbud A det bedste valg, og det efterlader dem mere kontanter til nødsituationer.

Sammenlign også ÅOP. Den inkluderer point og gebyrer, så den hjælper dig med at sammenligne tilbud med forskellige omkostninger. Side 3 i hvert låneoverslag viser også, hvor meget du har betalt i de første fem år.

Sammenlign mindst tre tilbud

Bed mindst tre långivere om et lånetilbud, for eksempel en bank, en kreditforening og et realkreditinstitut. En långiver skal sende det inden for tre hverdage efter, at du har ansøgt.
Ansøg inden for kort tid, for eksempel to uger. Kreditvurderinger tæller flere kreditkontroller fra realkreditudbydere, der foretages tæt på hinanden, som en enkelt forespørgsel. Afhængigt af scoren er dette tidsrum 14 til 45 dage.
Sørg for, at hvert tilbud gælder for samme lånetype, lånebeløb og udbetaling, så du kan sammenligne retfærdigt.
Sammenlign rentesats, point, ÅOP, månedlig betaling, afslutningsomkostninger og kontanter til afslutning.
Bed hver långiver forklare eventuelle gebyrer, du ikke forstår. Du kan spørge: "Kan du sænke dette gebyr eller matche dette andet tilbud?"
På side 1 skal du tjekke for en gebyr for forudbetaling (et gebyr for at betale lånet tidligt af) eller en ballonbetaling (en meget stor betaling, der skal betales til sidst). De fleste købere bør undgå begge dele.

Rentelåse: hvad kan stadig ændre sig

Realkreditrenter ændrer sig hver dag. En rentelås holder din rente i en fastsat periode, ofte 30, 45 eller 60 dage, så længe du lukker inden for tiden, og intet i din ansøgning ændrer sig. Bed om låsningen skriftligt.

Selv med en lås kan din pris eller dine omkostninger ændre sig, hvis:

Du ændrer lånetypen eller størrelsen på din udbetaling,
vurderingen (et professionelt estimat af boligens værdi) er højere eller lavere end forventet,
Din kreditvurdering ændrer sig, eller
Långiveren kan ikke dokumentere noget af din indkomst, såsom overarbejde eller bonusser.

Spørg din långiver: "Hvor lang varer min lås? Hvad vil det koste at forlænge den, hvis afslutningen bliver forsinket?" Forlængelser kan være dyre.

Afslutningsoplysningen: tjek den tre dage før overtagelse

Långiveren skal give dig afslutningsoplysningen mindst tre hverdage før afslutningen. (I DC-området kaldes afslutning ofte afvikling.) Brug disse dage til at sammenligne det med dit seneste låneoverslag, linje for linje.

Hvilke omkostninger kan ændre sig

Kan ikke stige (medmindre noget i din ansøgning eller lån er ændret, eller din rente endnu ikke er låst): gebyrer betalt til långiveren eller realkreditmægleren, såsom point- og oprettelsesgebyrer, gebyrer for nødvendige ydelser, du ikke måtte købe og overførselsskatter.
Kan stige, men ikke mere end 10% i alt: registreringsgebyrer og gebyrer for nødvendige ydelser, når du vælger en udbyder fra långiverens liste.
Kan ændre sig med ethvert beløb: forudbetalt rente, husforsikring, depositumsdepositum og tjenester, som långiveren ikke kræver.

En escrow-konto er penge, som din servicer indsamler med hver månedlig betaling for at betale din ejendomsskat og husforsikring for dig. Ved afslutningen sætter du som regel nogle penge ind for at starte den.

Hvis et gebyr er steget mere end reglerne tillader, og intet har ændret sig, har du ret til at få refunderet det ekstra beløb. Nogle ændringer giver dig også en ny tre-dages karento: ÅOP på et lån med fast forrente stiger med mere end 1/8 procentpoint, der tilføjes en gebyr for forudbetaling, eller lånetypen ændres, for eksempel fra fast til justerbar.

Tjekliste for lukkeugen

Sammenlign afslutningsoplysningen med dit låneoverslag: lånebeløb, rente, månedlig betaling, point, gebyrer og kontanter for at lukke over.
Spørg långiveren om alle forskelle inden overtagelsesdagen.
Opret husforsikring. Långivere kræver det.
Bekræft, hvordan du betaler dine penge for afslutningen, ved at ringe til et telefonnummer, du allerede stoler på.
Lav en sidste gennemgang: besøg hjemmet for at tjekke, at det er i den stand, du har aftalt.
Medbring et foto-ID. Hvis du har brug for en tolk, så arranger en på forhånd, eller tag en med, du stoler på.
Underskriv ikke noget, du ikke forstår, og underskriv aldrig blanke sider. Behold kopier af alt.

Pas på

Bedrageri: tjek før du sender

En tinglysningsfirma- eller forligsadvokat står for afslutningen. Den tjekker, at sælgeren virkelig ejer huset, indsamler dine penge til afslutningen og betaler alle. Derfor udgiver svindlere sig for at være dem.

Svindlere bryder ind i eller kopierer e-mailkonti. Få dage før overtagelse sender de en besked, der ligner din tinglysningsvirksomhed, forligsadvokat eller agent. Der står, at instruktionerne til overførsel er ændret. Hvis du sender penge til svindleren, kan det være meget svært at få dem tilbage.

Tidligt i processen skal du skrive navnene og telefonnumrene på din forligsagent og låneansvarlige ned. Få numrene fra din kontrakt eller et møde, ikke fra en e-mail.
Før du sender penge, skal du ringe til tinglysningsfirmaet eller forligsadvokaten på det nummer. Bekræft kontonummeret og beløbet højt.
Behandl enhver besked om nye betalingsinstruktioner som et advarselstegn, selvom det ser ægte ud. Brug ikke telefonnumre eller links i den besked.
Hvis du allerede har sendt penge, så ring straks til din bank og bed den stoppe eller tilbagekalde overførslen. Rapportér det derefter til FBI på ic3.gov.

Hvis du kommer bagud med betalingerne

Færre arbejdstimer, en afskedigelse eller en lægeregning kan gøre det svært at betale. Det vigtigste skridt er at handle tidligt. Tvangsauktion er den juridiske proces, en långiver bruger til at tage og sælge dit hjem, når du stopper med at betale realkreditlånet. Generelt kan tvangsauktionsprocessen ikke starte, før du er mere end 120 dage bagud. Brug den tid.

Ring til din serviceudbyder, så snart du ved, at du måske kan misse en betaling. Telefonnummeret står på din månedlige kontoudskrift.
Spørg om tabsminimeringsmuligheder , såsom en tilbagebetalingsplan, en betalingsudsættelse (en kort pause eller lavere betalinger) eller en låneændring (en varig ændring af dine lånevilkår).
Send en komplet ansøgning hurtigt. Hvis din servicer modtager den, før tvangsauktionen starter, skal serviceren som regel gennemgå den, før tvangsauktionen kan startes.
Ring til en HUD-godkendt boligrådgiver på 800-569-4287. De kan hjælpe dig med ansøgningen, ofte gratis.
Åbn alle breve fra din servicer og fra retten. Hvis du misser en deadline, kan du miste nogle muligheder.

Hej, mit navn er [dit navn]. Mit lånenummer er [lånenummer]. Min indkomst faldt på [dato] på grund af [grund]. Jeg vil gerne beholde mit hjem, men jeg kan muligvis ikke betale min betaling på [forfaldsdato]. Hvilke muligheder for tabsbegrænsning har jeg? Send mig venligst en ansøgning og fortæl mig alle de dokumenter, du har brug for, samt deadline. Må jeg få dit navn og et referencenummer til dette opkald?

Lokal hjælp

DC: ring til Foreclosure Prevention Hotline på (202) 265-2255. Efter du har modtaget en meddelelse om misligholdelse, kan du bruge DC Foreclosure Mediation Program, hvor du og din långiver mødes med en neutral mediator. Legal Aid DC og DC Bar Pro Bono Center tilbyder gratis juridisk hjælp til personer, der kvalificerer sig.
Maryland: ring til boligejerhjælpens hotline på 1-877-462-7555. Maryland har også tvangsauktionsmægling for personer, der bor i huset. Du skal bede retten om det inden for 25 dage efter, at du har modtaget retspapirerne, der starter tvangsauktionen, og der er et gebyr. Maryland Legal Aid hjælper personer, der kvalificerer sig.
Virginia: ring til en HUD-godkendt rådgiver tidligt. Legal Services of Northern Virginia hjælper folk, der kvalificerer sig.

For flere skridt, når indkomsten falder, se When Income Stops: Your First 30 Days.

Pas på

Redningssvindel ved tvangsauktioner

Folk, der kommer bagud, får ofte opkald, breve og besøg fra virksomheder, der lover at redde deres hjem. Nogle siger, at de arbejder sammen med regeringen eller din långiver. Hold øje med disse advarselstegn:

De kræver et gebyr, før de gør noget. Ifølge føderale regler kan et selskab som regel ikke opkræve betaling, før du har et skriftligt tilbud fra din långiver og accepterer det.
De siger, at du skal stoppe med at tale med din servicer eller sende dine realkreditbetalinger til dem.
De beder dig om at underskrive skødet (papiret, der viser, hvem der ejer huset). Hvis du gør det, kan du miste dit hjem og stadig skylde realkreditlånet.
De vil have betaling via bankoverførsel, bankcheck eller en betalingsapp.

Hjælp fra din servicer og fra HUD-godkendte rådgivere er gratis eller billig. Anmeld svindel til FTC på ReportFraud.ftc.gov eller til din statsadvokat. Se også vores lektion om at spotte svindel.

Tip

Før en hjemmefil

Hold dit låneoverslag, afslutningsoplysning, skøde og forsikringspolice samlet. Læs hvert år din escrow-konto. Din escrow-konto er penge, som din servicer indsamler hver måned for at betale ejendomsskatter og forsikring. Hvis skatter eller forsikring stiger, kan din månedlige betaling også stige.

Vigtige pointer

Få lånetilbud fra mindst tre långivere inden for cirka to uger. Kreditvurderinger tæller kreditvurderinger af realkredit, der foretages tæt på hinanden, som én forespørgsel.
Point sænker din rente, men koster kontanter nu. Divider prisen med de månedlige besparelser for at se, hvor lang tid det tager at tjene pengene tilbage.
Du skal have afslutningsoplysningen mindst tre arbejdsdage før overtagelsen. Sammenlign den med dit låneoverslag.
Før du sender overtagelsespenge, skal du ringe til dit tinglysningsfirma eller din forligsadvokat på et telefonnummer, du allerede kender.
Hvis du måske misser en betaling, så ring straks til din servicer og en HUD-godkendt rådgiver. Betal aldrig forudbetaling for at redde dit hjem.

Gå længere

Pålidelige hjemmesider, hvor du kan lære mere. Disse links fører til andre hjemmesider, som Dollar Scholars ikke driver.

Forklaring af låneoverslag (en anden hjemmeside)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Sprog: English

Et eksempel på låneoverslag, du kan klikke på for at se, hvad hver linje betyder, og hvad du skal tjekke.
Svindelnumre med boliglånsløsning (en anden hjemmeside)
Federal Trade Commission (FTC) · Sprog: English

Advarselstegn på tvangsauktionsredningssvindel, reglen mod forudbetalinger og hvor man kan få gratis hjælp.
Estafas de alivio para deudores hipotecarios (en anden hjemmeside)
Federal Trade Commission (FTC) · Sprog: Español

Den spanske version af FTC's guide til realkreditgældssvindel.
Forebyggelse af tvangsauktion (en anden hjemmeside)
DC Department of Insurance, Securities and Banking (DISB) · Sprog: English

DC's hotline for forebyggelse af tvangsauktion, Foreclosure Mediation Program og anden hjælp til boligejere i DC.

Denne lektion er generel finansiel oplysning, ikke juridisk, skattemæssig eller finansiel rådgivning. Regler og beløb ændrer sig, så tjek vigtige tal med en officiel kilde.