Dollar Scholars Foundation

Kupovina kuće i dobijanje hipoteke · Lekcija 3 3

Od procene kredita do dana zatvaranja (i čuvanje kuće)

Uporedite ponude kredita liniju po liniju, razumeti brave stope i zatvaranje obelodanjivanja, zaštitite svoj novac za zatvaranje od prevare žice, i dobiti pomoć rano ako zaostajete. (Oko 18 min, 6 kviz pitanja)

U ovoj lekciji

Šta ćete naučiti

  • Uporedite dve procene kredita liniju po liniju, uključujući stopu, bodove, APRi troškove zatvaranja.
  • Objasnite zaključavanje stope i zatvaranje obelodanjivanja morate dobiti tri radna dana pre zatvaranja.
  • Zaštitite svoj novac za zatvaranje od prevare žice.
  • Preduzmite prave prve korake ako zaostajete za hipotekom i izbegavajte prevare za spašavanje ovrhe.

Kako se ovo povezuje sa našim časovima: Naša klasa praktikuje upoređivanje procena kredita i pokriva korake do zatvaranja. Ova lekcija dodaje primer rame uz rame sa tačkama, kontrolnom listom za zatvaranje nedelje, zaštitom od prevare žice i lokalnom pomoći ako ikada zaostanete u plaćanju.

Reči koje treba znati

Procena kredita (Loan Estimate)
Obrazac na tri stranice zajmodavac mora vam dati u roku od tri radna dana nakon što se prijavite. Prikazuje procenjenu stopu, mesečnu uplatu i troškove zatvaranja.
Završno obelodanjivanje (Closing Disclosure)
Obrazac od pet stranica sa konačnim uslovima i troškovima kredita. Morate ga primiti najmanje tri radna dana pre zatvaranja.
Popust poeni (Discount points)
Unapred naknada koju plaćate da biste dobili nižu kamatnu stopu. Jedan bod košta 1% od iznosa kredita.
APR (godišnja procentna stopa) (APR (annual percentage rate))
Godišnji troškovi kredita, uključujući kamatnu stopu plus određene naknade i bodove. Pomaže vam da uporedite ponude.
Zaključavanje stope (Rate lock)
Obećanje zajmodavca da će zadržati kamatnu stopu za određeno vreme, kao što su 30, 45, ili 60 dana, dok završite kupovinu kuće.
Hipotekarni serviser (Mortgage servicer)
Kompanija koja prikuplja vaše mesečne uplate i obrađuje vaš kredit nakon zatvaranja. To ne može biti zajmodavac koji je dao kredit.
Ublažavanje gubitaka (Loss mitigation)
Opcije serviser može ponuditi da vam pomogne da izbegnete ovrhu, kao što su plan otplate, tolerancija ili modifikacija kredita.

Primer

Radni primer: dve procene kredita rame uz rame

Binh i Thao kupuju gradsku kuću u Falls Church, Virginia. Oni će pozajmiti $300,000 sa 30-godišnjim kreditom sa fiksnom stopom. Kredit sa fiksnom stopom zadržava istu kamatnu stopu za ceo kredit. Kredit sa podesivom stopom (ARM) može da promeni svoju stopu nakon određenog vremena, tako da plaćanje može da raste. Dva zajmodavca su im poslali procene kredita. (Ove stope su samo primeri, a ne današnje stope.)

Dve procene kredita za 300.000 dolara, 30-godišnji kredit sa fiksnom stopom (primer)
PretragaPonuda APonuda B
Kamatna stopa6.50%6.25%
Popust poeni0 ($0)Jedno ($3,000)
Ostale naknade zajmodavca$ 1,200$ 1,200
APR (sa ovim naknadama)oko 6.54%oko 6.38%
Mesečna glavnica i kamate$ 1,896$ 1,847
Plaćeno u prvih 5 godina (plaćanja, bodovi i naknade)$ 114,972$ 115,029

$ KSNUMKS za tačku ÷ $ KSNUMKS sačuvan svakog meseca = oko KSNUMKS meseci, ili oko KSNUMKS godina

Ponuda B košta $ 3,000 više na zatvaranju, ali štedi $ 49 mesečno. Potrebno je oko pet godina da se vrati trošak tačke. Nakon pet godina, dve ponude su koštale otprilike isto. Ako Binh i Thao planiraju da zadrže ovaj kredit duže od toga, Ponuda B štedi novac. Ako bi mogli prodati ili refinansirati ranije, Ponuda A je bolji izbor, i ostavlja im više novca za hitne slučajeve.

Takođe uporedite APR. Uključuje bodove i naknade, tako da vam pomaže da uporedite ponude koje imaju različite troškove. Stranica 3 svake procene kredita takođe pokazuje koliko ćete platiti u prvih pet godina.

Uporedite najmanje tri ponude

  1. Pitajte najmanje tri zajmodavca za procenu kredita, na primer banku, kreditnu uniju i hipotekarnu kompaniju. Zajmodavac mora da ga pošalje u roku od tri radna dana nakon što se prijavite.
  2. Prijavite se u kratkom vremenu, kao što su dve nedelje. Kreditni rezultati računaju nekoliko kreditnih čekova od hipotekarnih zajmodavaca napravljenih blizu zajedno kao jedan upit. U zavisnosti od rezultata, taj prozor je 14 do 45 dana.
  3. Uverite se da je svaka procena za istu vrstu kredita, iznos kredita, i predujam, tako da možete uporediti pošteno.
  4. Uporedite kamatnu stopu, bodove, APR, mesečnu uplatu, troškove zatvaranja i gotovinu za zatvaranje.
  5. Zamolite svakog zajmodavca da objasni bilo koju naknadu koju ne razumete. Možete pitati: "Možete li smanjiti ovu naknadu ili uskladiti ovu drugu ponudu?"
  6. Na strani 1 proverite kaznu za plaćanje unapred (naknada za prevremenu otplatu kredita) ili plaćanje balonom (veoma velika uplata koja dospijeva na kraju). Većina kupaca treba da izbegava oboje.

Zaključavanje stope: šta se još uvek može promeniti

Hipotekarne stope se menjaju svaki dan. Zaključavanje stope drži svoju stopu za određeno vreme, često 30, 45, ili 60 dana, sve dok zatvorite na vreme i ništa u vašoj aplikaciji menja. Pitajte za bravu u pisanoj formi.

Čak i sa bravom, vaša stopa ili troškovi mogu se promeniti ako:

  • promenite vrstu kredita ili veličinu učešća,
  • procena (profesionalna procena vrednosti kuće) dolazi u viši ili niži od očekivanog,
  • Vaš kreditni rezultat se menja, ili
  • zajmodavac ne može dokumentovati neke od vaših prihoda, kao što su prekovremeni rad ili bonusi.

Pitajte svog zajmodavca: "Koliko dugo je moja brava? Koliko će koštati da se produži ako se zatvaranje odloži?" Proširenja mogu biti skupa.

Zatvaranje obelodanjivanja: proverite ga tri dana pre zatvaranja

Zajmodavac mora da vam da zatvaranje Obelodanjivanje najmanje tri radna dana pre zatvaranja. (U oblasti DC, zatvaranje se često naziva naselje.) Koristite te dane da ga uporedite sa najnovijom procenom kredita, liniju po liniju.

Koji troškovi se mogu promeniti

  • Ne može da se poveća (osim ako se nešto u vašoj prijavi ili kreditu promenilo, ili vaša stopa još nije bila zaključana): naknade plaćene zajmodavcu ili hipotekarnom brokeru, kao što su bodovi i naknade za nastanak, naknade za potrebne usluge koje vam nije bilo dozvoljeno da kupujete, i porezi na transfer.
  • Može se povećati, ali ne više od 10% ukupno: naknade za snimanje i naknade za potrebne usluge kada ste odabrali provajdera sa liste zajmodavca.
  • Može se promeniti za bilo koji iznos: pripejd kamata, osiguranje vlasnika kuća, depoziti i usluge koje zajmodavac ne zahteva.

Escrov račun je novac koji vaš serviser prikuplja sa svakom mesečnom uplatom da plati porez na imovinu i kućno osiguranje za vas. Na zatvaranju obično stavite nešto novca da biste ga započeli.

Ako je naknada porasla više nego što pravila dozvoljavaju i ništa se nije promenilo, imate pravo na povraćaj dodatnog iznosa. Neke promene vam takođe daju novi period čekanja od tri dana: APR na kredit sa fiksnom stopom raste za više od 1/8 procentnog poena, dodaje se kazna za avansnu otplatu ili se vrsta kredita menja, na primer od fiksne do podesive.

Kontrolna lista za zatvaranje nedelje

  • Uporedite zatvaranje obelodanjivanja sa procenom kredita: iznos kredita, stopa, mesečna uplata, bodovi, naknade, i gotovina za zatvaranje.
  • Pitajte zajmodavca o svakoj razlici pre dana zatvaranja.
  • Podesite osiguranje vlasnika kuća. Zajmodavci to zahtevaju.
  • Potvrdite kako da platite gotovinu za zatvaranje pozivom na broj telefona koji već verujete.
  • Uradite završnu šetnju: posetite kuću da biste proverili da li je u stanju na koje ste se složili.
  • Ponesite ličnu kartu sa fotografijom. Ako vam je potreban prevodilac, organizujte ga unapred ili dovedite nekoga kome verujete.
  • Ne potpisujte ništa što ne razumete, i nikada ne potpisujte prazne stranice. Čuvajte kopije svega.

Pazi

Prevara sa žicom: proverite pre nego što pošaljete

Naslov kompanija ili advokat poravnanje vodi zatvaranje. On proverava da li prodavac zaista poseduje kuću, prikuplja svoj novac za zatvaranje, i plaća sve. Zato prevaranti pretvaraju da su oni.

Prevaranti provaljuju ili kopiraju naloge e-pošte. Nekoliko dana pre zatvaranja, oni šalju poruku koja izgleda kao da je od vašeg naslova kompanije, advokata za poravnanje ili agenta. Kaže da su se instrukcije za ožičenje promenile. Ako pošaljete novac prevarantu, može biti veoma teško da ga vratite.

  1. Rano u procesu, zapišite imena i brojeve telefona vašeg agenta za poravnanje i kreditnog službenika. Nabavite brojeve iz vašeg ugovora ili sastanka, a ne iz e-pošte.
  2. Pre nego što pošaljete novac, pozovite naslovnu kompaniju ili advokata za poravnanje na tom broju. Potvrdite broj računa i iznos naglas.
  3. Tretirajte svaku poruku o novim uputstvima za plaćanje kao znak upozorenja, čak i ako izgleda stvarno. Nemojte koristiti telefonske brojeve ili linkove u toj poruci.
  4. Ako ste već poslali novac, odmah pozovite svoju banku i zamolite je da zaustavi ili povuče žicu. Zatim to prijavite FBI-u na ic3.gov.

Ako zaostajete u plaćanjima

Manje radnih sati, otpuštanje ili medicinski račun mogu otežati plaćanje. Najvažniji korak je rano delovanje. Ovrha je pravni postupak koji zajmodavac koristi za uzimanje i prodaju vašeg doma kada prestanete da plaćate hipoteku. Generalno, proces ovrhe ne može početi dok ne zaostanete više od 120 dana. Iskoristite to vreme.

  1. Pozovite svog servisera čim znate da biste mogli propustiti uplatu. Broj telefona je na vašem mesečnom izvodu.
  2. Pitajte o opcijama za ublažavanje gubitaka , kao što su plan otplate, odlaganje (kratka pauza ili niže isplate), ili modifikacija kredita (trajna promena uslova kredita).
  3. Brzo pošaljite kompletnu prijavu. Ako ga vaš serviser dobije pre nego što počne ovrhe, serviser ga obično mora pregledati pre nego što započne ovrhe.
  4. Pozovite stambenog savetnika odobrenog od strane HUD-a na 800-569-4287. Oni vam mogu pomoći sa aplikacijom, često besplatno.
  5. Otvorite svako pismo od vašeg servisera i od suda. Ako propustite rok, možete izgubiti neke opcije.

Zdravo, moje ime je [vaše ime]. Moj broj kredita je [broj kredita]. Moj prihod je pao na [datum] jer [razlog]. Želim da zadržim svoj dom, ali možda neću moći da izvršim uplatu na [datum dospijeća]. Koje opcije za ublažavanje gubitaka imam? Molimo vas da mi pošaljete prijavu i recite mi svaki dokument koji vam je potreban i rok. Mogu li dobiti vaše ime i referentni broj za ovaj poziv?

Lokalna pomoć

  • DC: pozovite telefonsku liniju za sprečavanje isključenja na (202) 265-2255. Nakon što dobijete obaveštenje o neispunjavanju obaveza, možete koristiti program posredovanja DC Foreclosure, gde se vi i vaš zajmodavac sastajete sa neutralnim posrednikom. Pravna pomoć DC i DC Bar Pro Bono centar nude besplatnu pravnu pomoć ljudima koji ispunjavaju uslove.
  • Merilend: pozovite telefonsku liniju za pomoć vlasnicima kuća na 1-877-462-7555. Merilend takođe ima posredovanje u ovrhu za ljude koji žive u kući. Morate pitati sud za to u roku od 25 dana nakon što primite sudske papire koji započinju ovrhu, a postoji i naknada. Merilend Pravna pomoć pomaže ljudima koji ispunjavaju uslove.
  • Virdžinija: pozovite savetnika odobrenog od strane HUD-a ranije. Pravne službe Severne Virdžinije pomaže ljudima koji se kvalifikuju.

Za više koraka kada prihod padne, pogledajte Kada prihod prestane: Vaš prvi 30 dana.

Pazi

Prevare za spašavanje ovrhe

Ljudi koji zaostaju često dobijaju pozive, pisma i posete od kompanija koje obećavaju da će spasiti svoj dom. Neki kažu da rade sa vladom ili zajmodavcem. Pazite na ove znakove upozorenja:

  • Oni traže naknadu pre nego što bilo šta urade. Prema saveznim pravilima, kompanija generalno ne može da vam naplati dok ne dobijete pismenu ponudu od svog zajmodavca i prihvatite ga.
  • Oni vam kažu da prestanete da razgovarate sa svojim serviserom, ili da pošaljete svoje hipotekarne isplate na njih.
  • Oni traže od vas da potpišete preko dela (papir koji pokazuje ko je vlasnik kuće). Ako to uradite, možete izgubiti svoj dom i dalje duguje hipoteku.
  • Oni žele plaćanje putem bankovnog transfera, blagajničkog čeka ili aplikacije za plaćanje.

Pomoć vašeg servisera i savetnika odobrenih od strane HUD-a je besplatna ili jeftina. Prijavite prevare FTC-u na ReportFraud.ftc.gov ili svom državnom tužiocu. Pogledajte i našu lekciju o uočavanju prevara.

Savet

Držite kućnu datoteku

Držite procenu kredita, zatvaranje obelodanjivanja, delo i polisu osiguranja zajedno. Svake godine pročitajte izjavu o escrovu. Vaš escrov račun je novac koji vaš serviser prikuplja svakog meseca za plaćanje poreza na imovinu i osiguranja. Ako porezi ili osiguranje porastu, vaša mesečna uplata može da se poveća.

Ključni zaključci

  • Nabavite procene kredita od najmanje tri zajmodavca u roku od oko dve nedelje. Kreditni rezultati računaju hipotekarne kreditne čekove napravljene blizu zajedno kao jedan upit.
  • Bodovi smanjuju stopu, ali sada koštaju gotovinu. Podijelite troškove sa mesečnim uštedama da biste videli koliko je vremena potrebno da ga vratite.
  • Morate dobiti zatvaranje Obelodanjivanje najmanje tri radna dana pre zatvaranja. Uporedite ga sa procenom kredita.
  • Pre nego što pošaljete novac za zatvaranje, pozovite svoju kompaniju ili advokata za poravnanje na broj telefona koji već znate.
  • Ako možda propustite uplatu, pozovite svog servisera i savetnika odobrenog od strane HUD-a odmah. Nikada ne plaćajte unapred naknade da biste spasili svoj dom.

Proverite svoje razumevanje

Odgovorite na pitanja, a zatim izaberite Proveri moje odgovore. Nabavite 5 6 pravo da završite ovu lekciju. Ovo je praksa: ne postoji vremensko ograničenje, a mi ne čuvamo vaše odgovore.

Pitanje 1 6 Ponuda A ima stopu od 6.50% bez bodova. Ponuda B ima stopu od 6.25%, košta 3.000 dolara više u bodovima i štedi 49 dolara mesečno. Nadia očekuje da će prodati i preseliti se na veće mesto za oko tri godine. Koja ponuda je verovatno bolja za nju?
Pitanje 2 6 Karlos se zatvara na stan u Silver Springu. Kada zajmodavac mora da mu da zatvaranje obelodanjivanja?
Pitanje 3 6 Na Aishinoj proceni kredita, naknada za nastanak zajmodavca iznosila je 1,000 dolara. Na njenom zatvaranju je 1,400 dolara. Njena stopa je bila zaključana kada je dobila procenu kredita, a ništa u vezi sa njenim kreditom, prihodom ili domom se nije promenilo. Šta je istina?
Pitanje 4 6 Dva dana pre zatvaranja, Mei dobija e-poštu koja izgleda kao da je od njene naslovne kompanije. Kaže da se bankovni račun za njen novac za zatvaranje promenio i daje novi broj telefona za pitanja. Šta treba da uradi?
Pitanje 5 6 Andre sati su smanjeni na svom poslu u Landoveru, i on će propustiti svoju sledeću uplatu hipoteke. Kompanija zove i kaže da može da zaustavi ovrhu za $1,500 naknadu plaćenu danas. Šta Andre treba da uradi?
Pitanje 6 6 Jin želi procene kredita od tri zajmodavaca, ali se brine da će nekoliko kreditnih provera naštetiti njegovom rezultatu. Šta je istina?

Idi dalje

Pouzdane veb stranice na kojima možete saznati više. Ovi linkovi idu na druge veb stranice koje Dollar Scholars ne radi.

Ova lekcija je opšte finansijsko obrazovanje, a ne pravni, poreski ili finansijski saveti. Pravila i iznosi se menjaju, pa proverite važne brojeve sa zvaničnim izvorom.